Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 декабря 2022 г. N 20АП-7742/22 по делу N А09-874/2022

г. Тула

27 декабря 2022 г.

Дело N А09-874/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 21.12.2022.

Постановление изготовлено в полном объеме 27.12.2022.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Большакова Д.В., судей Мордасова Е.В. и Стахановой В.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Акуловой О.Д., при участии в судебном заседании от заявителя - индивидуального предпринимателя Лазаренко Александра Григорьевича (ОГРНИП 304325421800552, ИНН 323500093169) - Домашневой Я.А. (доверенность от 25.01.2022) (после перерыва), от заинтересованного лица - управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (г. Брянск, ОГРН 1093254008858, ИНН 3250512568) - Жуковой А.В. (доверенность от 24.12.2021 N 29/04-56) (до и после перерыва), в отсутствие третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - индивидуального предпринимателя Саакяна Артура Шагеновича (г. Брянск), федерального казенного учреждения "Уголовно-исполнительная инспекция управления Федеральной службы исполнения наказаний по Брянской области" (г. Брянск, ОГРН 1113256018864, ИНН 3255517048), индивидуального предпринимателя Болховского Андрея Леонидовича (г. Брянск, ОГРНИП 311325619900133, ИНН 325504787242), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном с использованием системы веб-конференции, апелляционную жалобу управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации на решение Арбитражного суда Брянской области от 19.09.2022 по делу N А09-874/2022 (судья Пулькис Т.М.),

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Лазаренко Александр Григорьевич (далее - ИП Лазаренко А.Г., предприниматель, заявитель) обратился в Арбитражный суд Брянской области с заявлением к управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (далее - управление) о признании незаконным решения, выраженного в письме от 29.11.2021 N 29/0720927, об отказе в реализации преимущественного права на приобретение в собственность нежилых помещений площадью 17,7 кв.м, 18.7 кв.м, 13,0 кв.м в нежилом помещении общей площадью 198,0 кв.м, расположенном по адресу: г. Брянск, ул. Ульянова, д. 113, кадастровый номер 32:28:0014605:383; обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель Саакян Артур Шагенович (далее - ИП Саакян А.Ш.), федеральное казенное учреждение "Уголовно-исполнительная инспекция управления Федеральной службы исполнения наказаний по Брянской области" (далее - ФКУ УИИ УФСИН России по Брянской области), индивидуальный предприниматель Болховский Андрей Леонидович (далее - ИП Болховский А.Л.).

Решением Арбитражного суда Брянской области от 19.09.2022 заявленные требования удовлетворены, решение управления от 29.11.2021 N 29/0720927 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение в собственность нежилых помещений площадью 17,7 кв.м, 18,7 кв.м, 13,0 кв.м в нежилом помещении общей площадью 198,0 кв.м, расположенном по адресу: г. Брянск, ул. Ульянова, д. 113, кадастровый номер 32:28:0014605:383, признано незаконным; на управление возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ.

Не согласившись с состоявшимся судебным актом, управление обжаловало его в апелляционном порядке. Полагает, что оспариваемый отказ является законным, поскольку в отношении испрашиваемого имущества не осуществлен государственный кадастровый учет, позволяющий идентифицировать это имущество в качестве индивидуально-определенной вещи. Отмечает, что Законом N 159-ФЗ не установлена обязанность уполномоченного органа по перепланировке арендуемого помещения с тем, чтобы субъект малого и среднего предпринимательства имел возможность реализовать преимущественное право на его приобретение. Считает, что судом неверно определен способ устранения нарушенного права, поскольку принятие решения по существу поданного предпринимателем заявления относится к компетенции управления.

ИП Лазаренко А.Г. возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

ИП Болховский А.Л. представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал, что разрешение спора оставляет на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, отзывы на апелляционную жалобу не представили.

В судебном заседании 14.12.2022 объявлялся перерыв до 21.12.2022.

Об объявлении перерыва лица, участвующие в деле, уведомлены в соответствии с пунктом 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2013 N 99 "О процессуальных сроках" путем размещения сведений в информационном сервисе "Календарь судебных заседаний" на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

Третьи лица представителей в судебное заседание не направили, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом. Дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Проверив в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ, законность обжалуемого судебного акта, Двадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для его отмены в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, муниципальному образованию "город Брянск" на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером 32:28:0014605:383, общей площадью 198,0 кв.м, расположенное по адресу: г. Брянск, Бежицкий р-н, ул. Ульянова, д. 113, пом. 5.

ИП Лазаренко А.Г. является арендатором нежилых помещений площадью 17,7 кв.м, 18,7 кв.м, 13,0 кв.м, входящих в состав вышеуказанного нежилого помещения.

Арендатором указанных нежилых помещений предприниматель является на основании договоров аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска, заключенных с управлением имущественных и земельных отношений Брянкой городской администрации, а именно:

- в отношении нежилого помещения площадью 17,7 кв.м: на основании договоров аренды от 20.02.2018 N 13Б-2018 (срок аренды с 12.02.2018 по 10.02.2019), от 11.02.2019 N 9Б-2019 (срок аренды с 11.02.2019 по 09.02.2020), от 23.03.2020 N 20Б-2020 (срок аренды с 23.03.2020 по 21.03.2021), от 25.03.2021 N 17Б-2021 (срок аренды с 25.03.2021 по 23.03.2022);

- в отношении нежилого помещения площадью 18,7 кв.м: на основании договоров аренды от 20.02.2018 N 12Б-2018 (срок аренды с 12.02.2018 по 10.02.2019), от 11.02.2019 N 10Б-2019 (срок аренды с 11.02.2019 по 09.02.2020), от 23.03.2020 N 19Б-2020 (срок аренды с 23.03.2020 по 21.03.202), от 25.03.2021 N 18Б-2021 (срок аренды с 25.03.2021 по 23.03.2022);

- в отношении нежилого помещения площадью 13,0 кв.м: на основании договоров аренды от 17.11.2017 N 66Б-2017 (срок аренды с 07.11.2017 по 05.11.2018), от 12.11.2018 N 55Б-2018 (срок аренды с 06.11.2018 по 04.11.2019); от 30.10.2019 N 55Б-2019 (срок аренды с 05.11.2019 по 03.11.2020), от 03.11.2020 N 53Б-2020 (срок аренды с 04.11.2020 по 02.11.2021), от 03.11.2021 N 42Б-2021 (срок аренды с 03.11.2021 по 01.11.2022).

ИП Лазаренко А.Г. 09.11.2021 обратился в управление с заявлениями о предоставлении ему преимущественного права выкупа арендуемых нежилых помещений площадью 18,7 кв.м, 17,7 кв.м, 13,0 кв.м из состава нежилого помещения общей площадью 198,0 кв.м, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Ульянова, д. 113, пом. 5.

Решением управления от 29.11.2021 N 29/0720927 предпринимателю было отказано в предоставлении преимущественного права выкупа испрашиваемых помещений.

Решение мотивировано тем, что объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет; реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается.

Полагая, что данный отказ в предоставлении преимущественного права выкупа испрашиваемых нежилых помещений является незаконным, ИП Лазаренко А.Г. обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Рассматривая спор по существу и удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ и пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов и органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулирует Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ N "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ).

В силу пункта 5 статьи 3 Закона N 178-ФЗ особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 данного Закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 данного Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 данного Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 данного Закона;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Согласно части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ при получении соответствующего заявления арендатора, уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с названным Законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).

Из материалов дела следует, что на момент обращения (09.11.2021) ИП Лазаренко А.Г. в управление с заявлениями о предоставлении ему преимущественного права выкупа арендуемых нежилых помещений площадью 17,7 кв.м, 18,7 кв.м, 13,0 кв.м, они находились во временном пользовании предпринимателя непрерывно более трех лет в соответствии с договорами аренды (т. 1 л.д. 15-70); задолженность по арендной плате по договорам аренды у предпринимателя отсутствует; арендуемое имущество не включено в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства; сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, требования, предусмотренные статьей 3 Закона N 159-ФЗ, предпринимателем соблюдены.

Данное обстоятельство управлением не оспаривается.

Позиция управления сводится к тому, что спорные помещения не являются изолированными и обособленными, поэтому не могут выступать в качестве самостоятельных объектов недвижимости и в качестве объектов по договору купли-продажи, в отношении такого имущества не может быть осуществлен государственный кадастровый учет, а реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено, что объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В пунктах 14, 24 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" определено, что помещение - часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями; строительная конструкция - часть здания или сооружения, выполняющая определенные несущие, ограждающие и (или) эстетические функции.

В соответствии с пунктом 34 части 1 статьи 26, статьей 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается, а в случае непредставления документов, послуживших основанием для приостановления, в проведении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается, в случае, если нежилое помещение не обособлено от других помещений в здании или сооружении.

В пункте 4 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, разъяснено, что обособленность как признак помещения представляет собой пространственную характеристику, указывающую на то, что часть здания или сооружения ограничена строительными конструкциями.

Изолированность является функциональной характеристикой, отражающей то, что помещение имеет самостоятельное назначение, отдельный вход, не используется для доступа в иное помещение, доступа к общему имуществу собственников помещений в здании, инженерным коммуникациям.

Из технического паспорта на объект усматривается, что арендуемые предпринимателем нежилые помещения площадью 17,7 кв.м, 18,7 кв.м, 13,0 кв.м являются частью нежилого помещения общей площадью 198 кв.м, отделены строительными конструкциями, имеют входы через коридоры и иными лицами для прохода в свои помещения не используются (т. 1 л.д. 97-98).

Кроме того, предпринимателем представлено заключение кадастрового инженера Ермоленко И.Е., согласно которому спорные помещения могут быть поставлены на кадастровый учет и являться самостоятельными объектами права (т. 2 л.д. 5-6).

Доказательств невозможности формирования испрашиваемых предпринимателем помещений в качестве самостоятельных объектов недвижимости управлением не представлено.

На основании изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что спорные нежилые помещения могут быть сформированы в качестве самостоятельных объектов недвижимости, в связи с чем признал незаконным оспариваемый отказ управления в реализации преимущественного права на приобретение данных помещений.

Пунктом 3 части 4 статьи 201 АПК РФ установлено, что в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

По смыслу главы 24 АПК РФ возложение обязанности совершить определенные действия не является самостоятельным требованием, а рассматривается в качестве способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя и должно быть соразмерно нарушенному праву с учетом обстоятельств дела.

Определение надлежащего способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя входит в компетенцию арбитражного суда в рамках судейского усмотрения, исходя из оценки спорных правоотношений, совокупности установленных обстоятельств по делу.

Суд при выборе конкретного способа восстановления нарушенного права не ограничен указанной заявителем восстановительной мерой.

При этом указание судом определенного способа устранения нарушения прав заявителя (совершение определенного действия, принятие решения) может иметь место только в том случае, если фактические обстоятельства совершения данного действия или принятия решения были предметом исследования и оценки при рассмотрении дела.

Принимая во внимание, что заявление ИП Лазаренко А.Г. о выкупе арендуемых помещений рассмотрено управлением по существу, и учитывая, что материалами дела подтверждается соблюдение предпринимателем условий реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, судебная коллегия находит обоснованным вывод суда первой инстанции о необходимости возложения на управление обязанности устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ.

Фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка. Оснований для их переоценки у суда апелляционной инстанции не имеется. Нормы материального права применены правильно.

Нарушений норм процессуального права, влекущих по правилам части 4 статьи 270 АПК РФ безусловную отмену судебного акта, апелляционным судом не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 19.09.2022 по делу N А09-874/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Д.В. Большаков

Судьи

Е.В. Мордасов В.Н. Стаханова