Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 декабря 2022 г. N 18АП-15698/22 по делу N А47-2022/2022

г. Челябинск

28 декабря 2022 г.

Дело N А47-2022/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 21 декабря 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 декабря 2022 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Томилиной В.А.,

судей Жернакова А.С., Колясниковой Ю.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Донских Дмитрия Александровича и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 27.09.2022 по делу N А47-2022/2022.

Финансовый управляющий Донских Дмитрия Александровича Аношкина Диляра Радиковна (далее - финансовый управляющий Аношкина Д.Р., заявитель) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (далее - Управление Россрестра, регистрирующий орган, заинтересованное лицо):

- о признании уведомления о приостановлении государственной регистрации прав N КУВД-001/2021-52778155/7 от 19.01.2022 незаконным; обязании Управления Россрестра по Оренбургской области произвести регистрацию перехода права собственности на основании заключенного между финансовым управляющим Аношкиной Д.Р. и Насыржановой А.А. договора купли-продажи недвижимого имущества (лот N 1) - жилого дома, расположенного по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, пос. Ленина, проезд Энергетиков, д. 1, кадастровый номер 56:21:1301002:443 и земельного участка, расположенного по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, Ленинский с/с, пос. Ленина, ул. Степные Огни, участок N 1, кадастровый (или условный) номер 56:21:1301002:185, без нотариального удостоверения этого договора;

- взыскать с Управления Россрестра по Оренбургской области в пользу финансового управляющего Аношкиной Д.Р. расходов по госпошлине в размере 300 рублей.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Насыржанова Асель Адилхановна, СНТ ТСН "Строитель"; Отдел опеки и попечительства Управления образования Оренбургского района, публичное акционерное общество "Сбербанк России", Донских Дмитрий Александрович, Донских Наталья Александровна.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 27.09.2022 (резолютивная часть объявлена 19.09.2022) исковые требования удовлетворены: суд признал незаконным уведомление Управления Росреестра по Оренбургской области о приостановлении государственной регистрации прав N КУВД001/2021-52778155/7 от 19.01.2022; обязал Управление Росреестра по Оренбургской области произвести регистрацию перехода права собственности на основании заключенного между финансовым управляющим Аношкиной Д.Р. и Насыржановой Асель Адилхановной договора купли-продажи недвижимого имущества (лот N 1) - жилого дома, расположенного по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, пос. Ленина, проезд Энергетиков, д. 1, кадастровый номер 56:21:1301002:443 и земельного участка, расположенного по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, Ленинский с/с, пос. Ленина, ул. Степные Огни, участок N 1, кадастровый (или условный) номер 5.

С вынесенным решением не согласилось заинтересованное лицо, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Управление Росреестра по Оренбургской области (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить в полном объеме, в удовлетворении заявленных требований отказать.

Податель жалобы указал, что суд первой инстанции в обосновании своих выводов не сослался на норму действующего законодательства Российской Федерации, согласно которой при поступлении на государственную регистрацию заявления и договора, по которому осуществляется переход права собственности на объект недвижимости, принадлежащий несовершеннолетним, орган регистрации прав делает самостоятельные выводы о наличии или отсутствии необходимости соблюдения императивного положения нормы части 2 статьи 54 Закона N 218-ФЗ.

По мнению апеллянта, суд первой инстанции ошибочно приiшел к выводу, что часть 2 статьи 54 Закона N 218-ФЗ не применима, поскольку несовершеннолетние дети не являются стороной сделки, договор от 30.11.2021 подписан без привлечения к оформлению сделки лиц. Указанное не соответствует фактическим обстоятельствам дела, пояснениям в исковом заявлении финансового управляющего Аношикной Д.Р. от 11.02.2022 и материалам арбитражного дела. Суд первой инстанции не указал какую норму действующего законодательства в сфере регистрации прав нарушило Управление при проведении правовой экспертизы представленных документов. Все нормы Закона N 218-ФЗ строго соблюдены Управлением, за пределы правовой экспертизы представленных документов орган регистрации прав не вправе выходить.

Податель жалобы указал, что суд первой инстанции не установил наличие разрешения на продажу квартиры должника на торгах от органа опеки и попечительства, действующего в интересах несовершеннолетних детей должника.

Также, по мнению апеллянта, суд первой инстанции сделал не обоснованный вывод, что фактически судом обращено взыскание на заложенное имущество, так как договор купли-продажи от 30.11.2021 заключен на торгах в рамках дела о банкротстве.

Также с вынесенным решением не согласилось третье лицо по делу, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Донских Дмитрий Александрович (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить.

Податель жалобы считает, что судом первой инстанции при вынесении решения по делу не было учтено то обстоятельство, что имущество, принадлежащее собственнику Донских Д.А. (третье лицо по делу) было приобретено им с использованием материнского капитала, и с обязательным условием выделения долей несовершеннолетним детям.

Определениями Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2022 и от 10.11.2022 апелляционные жалобы приняты к производству и назначены к рассмотрению на 23.11.2022.

К дате судебного заседания от ПАО "Сбербанк России", финансового управляющего Аношкина Д.Р., от Насыржановой Асели Адилхановны поступили отзывы на апелляционные жалобы.

Вышеуказанные документы были приобщены к материалам дела в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве обоснования возражений на доводы апелляционных жалоб.

Также из Отдела опеки и попечительства Управления образования Оренбургского района посредством электронной почты суда поступили: ответ на запрос исх. N 2857 от 11.11.2022, ответ на запрос исх. N 21-П от 14.11.2022, справка в отношении Донских Ранеты Дмитриевны N 291 от 11.11.2022.

Вышеперечисленные документы были приобщены к материалам дела в соответствии с части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2022 судебное заседание суда апелляционной инстанции было отложено на 21.12.2022.

До начала судебного заседания финансовый управляющий Аношкина Д.Р. представил в арбитражный апелляционный суд отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал, что с доводами апелляционной жалобы не согласен, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения указанной информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", в судебное заседание представители участвующих в деле лиц не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта суда проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 28.10.2016 между ПАО "Сбербанк" и Донских Д.А. и Донских Н.А. был заключен целевой кредитный договор (пункт 11 договора) с суммой кредита 6 453 026 руб. на приобретение дома и земельного участка по адресу Оренбургская область, Оренбургский район, Ленинский с/с, п. Ленина, пр. Энергетиков, д. 1.

Указанное имущество было приобретено в общую совместную собственность Донских Д.А. и Донских Н.А. за 7 500 000 руб. Собственные средства семьи составляли 1 046 974 руб., из которых 453 026 руб. средства материнского капитала.

В силу пункта 10 договора дом и земельный участок находятся в залоге у ПАО "Сбербанк", оба супруга являются залогодателями.

Оренбургским отделением N 8623 460000, Оренбург, ул. Володарского, д. 16 www.sberbank.ru ОКПО 09284708, ОГРН 1027700132195 ИНН/КПП 7707083893/561202001 N 5709673 от 19.05.2022, 03.06.2020 по заявлению Банка в отношении Донских Д.А. возбуждено дело о банкротстве, введена процедура реструктуризации долгов.

29.09.2020 признаны обоснованными требования банка на сумму 7 260 123 руб., из которых 6 597 100,97 руб. обеспечены залогом имущества должника (по кредитному договору от 28.10.2016 с обеспечением домом и земельным участком).

09.03.2021 введена процедура реализации имущества гражданина, после чего началась продажа залоговых дома и земельного участка.

09.07.2021 Оренбургским районным судом в рамках дела N 2-1507/2021 частично удовлетворены исковые требования Донских Н.А. В жилом доме с кадастровым номером 56:21:1301002:442 по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, п. Ленина, проезд Энергетиков, д. N 1 определены доли за Донских Н.А. и Донских Д.А. по 97/200, за несовершеннолетними детьми Донских Р.Д., Донских Д.Д. по 3/200. Решение суда вступило в законную силу и приведено в исполнение.

В Росреестре за вышеуказанными собственниками в отношении жилого дома 18.01.2022 зарегистрировано право собственности.

Одновременно с регистрацией права собственности за несовершеннолетними детьми, зарегистрировано обременение долей несовершеннолетних детей ипотекой в пользу ПАО "Сбербанк".

Торги по реализации заложенного имущества состоялись, победителем торгов признана Насыржанова Асель Адилхановна.

30.11.2021 между финансовым управляющим должника и Насыржановой А.А. заключен договор купли-продажи, который 10.12.2021 был предъявлен в МФЦ по Северному округу г. Оренбурга для регистрации права собственности за покупателем.

16.12.2021 Управлением вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации права N КУВД001/2021-52,778154/3. Причины приостановления: погасить актуальные записи об ограничениях, дополнить договор имеющимися ограничениями, на дату подписания договора, представить агентский договор.

Причины приостановления были устранены.

19.01.2022 Управлением Росреестра по Оренбургской области было вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации права N КУВД-001/2021-52778155/7, причины приостановления: предоставить нотариально удостоверенный договор от 30.11.2021.

Полагая указанные уведомления о приостановлении государственной регистрации прав незаконными, финансовый управляющий обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

При принятии обжалуемого судебного акта суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требование о признании недействительным ненормативного акта, незаконным решения и действия (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, может быть удовлетворено судом при одновременном наличии двух обстоятельств: оспариваемые ненормативный акт, решение, действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, урегулированы Законом о регистрации.

В силу части 3 статьи 1 Закона о регистрации регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

На основании части 1 статьи 14 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Частью 2 статьи 14 Закона о регистрации установлено, что основаниями для государственной регистрации прав являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В силу части 4 статьи 18 Закона о регистрации к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если Федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Частью 4 статьи 29 Закона о регистрации предусмотрен перечень действий, которые осуществляет регистрирующий орган при отсутствии оснований для возврата представленных заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, одним из которых является уведомление заявителя о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при наличии оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

На основании части 5 статьи 29 Закона о регистрации уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав должно содержать указание всех причин, послуживших основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, с обязательной ссылкой на положения настоящего Федерального закона.

В статье 26 Закона о регистрации установлен исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

В частности, осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7 части 1 статьи 26 Закона о регистрации), в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 37 части 1 статьи 26 Закона о регистрации)

По смыслу указанных правовых норм государственная регистрация осуществляется государственным регистратором и представляет собой процесс внесения сведений о праве на объект недвижимого имущества в ЕГРН после проведения правовой экспертизы. При этом, совершая соответствующие регистрационные действия, государственный регистратор руководствуется исключительно нормами действующего законодательства. Государственная регистрация носит публичный характер: государство в лице регистрирующего органа (государственного регистратора) проверяет законность действий субъектов гражданского оборота и, только убедившись в этом, регистрирует их права.

Проводимая государственным регистратором правовая экспертиза документов - это изучение представленных для государственной регистрации документов в целях установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество, поскольку правовые последствия влечет только правомерное действие. Представленные документы изучаются как на предмет подлинности и достоверности, так и на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент их издания и в месте издания.

В соответствии с частью 4 статьи 1 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В случаях, установленных Федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения (часть 6 статьи 1 Закона N 218-ФЗ).

Согласно пункту 2 части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ одним из оснований для осуществления государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Пунктом 5 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ предусмотрено, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Исходя из пунктов 1, 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Из статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что общая собственность бывает общей долевой собственностью и общей совместной собственностью; имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) и без определения таких долей (совместная собственность).

Судом первой инстанции установлено, что из конкурсной массы спорное имущество не исключено.

Статья 246 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указанная статья при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу устанавливает для остальных участников долевой собственности преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (п. 1) и одновременно возлагает на продавца доли обязанность известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее (п. 2).

Иных обязанностей Гражданский кодекс Российской Федерации на участников долевой собственности при продаже одним из них своей доли не возлагает, предусмотрев в абзаце 2 пункта 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации право продавца, если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продать свою долю любому лицу, а в случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанного срока.

Аналогичное правовое регулирование установлено пунктом 40 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ, которым закреплены самостоятельные основания, препятствующие государственной регистрации прав, а именно: при продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся сособственником (кроме случаев продажи с публичных торгов, продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенных на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения или машино-места в этих здании или сооружении), к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, и не истек месячный срок со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в уведомлении от 19.01.2022 N КУВД-001/2021-52778155/7 основанием для приостановления государственной регистрации перехода права заявителем оспаривается - отсутствие нотариально удостоверенных экземпляров договоров купли-продажи от 30.11.2021.

В силу пункта 3 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

В соответствии со статьей 163 Гражданского кодекса Российской Федерации нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. Нотариальное удостоверение сделок обязательно: в случаях, указанных в законе; в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 названной статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Согласно части 1 статьи 42 Закона о регистрации (в редакции, действовавшей на момент вынесения оспариваемых уведомлений) нотариальное удостоверение сделок не требуется при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

Актуальная редакция части 1.1 статьи 42 Закона о регистрации также определяет, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

Как верно указал суд первой инстанции, поскольку в рассматриваемом случае, предмет залога составляет жилой дом, находящийся в общей долевой собственности должника его супруги и несовершеннолетних детей, который реализовывался как единый объект недвижимости по одной сделке, при этом последние являются также созалогодателями в кредитных правоотношениях со Сбербанком (в том числе и несовершеннолетние дети), отсутствуют основания для предъявления к договору купли-продажи, заключенному финансовым управляющим с победителем торгов, требований о его нотариальной форме.

Норма статьи 42 Закона N 218-ФЗ об обязательном нотариальном удостоверении сделок по отчуждению долей в праве общей собственности по существу направлена на защиту прав долевых собственников, в том числе, при соблюдении права преимущественного приобретения доли, в то время как реализация указанного права в данном случае невозможна в силу обращения взыскания в судебном порядке на заложенное имущество (в рассматриваемом случае включение в реестр требований кредиторов с заявлением, обеспеченным залогом имущества должника приравнивается к обращению взыскания на заложенное имущество).

Следовательно, норма статьи 42 Закона о регистрации предусматривает, что при реализации объекта недвижимости целиком нотариального удостоверения сделки не требуется.

Согласно части 2 статьи 54 Закона о регистрации сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Вовлечение в нотариальную сферу в обязательном порядке сделок со специальным субъектным составом, в частности, с лицами, обладающими неполной гражданской дееспособностью, обусловлено необходимостью публичного контроля со стороны нотариата с целью защиты прав таких лиц как наиболее слабой стороны в сделке.

В силу статьи 43 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утвержденных Верховным Советом Российской Федерации 11.02.1993 N 4462-1, при удостоверении сделок нотариус осуществляет проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, а также наличия волеизъявления заявителей. В случае, если за совершением нотариального действия обратился представитель заявителя, проверяются полномочия представителя.

Вопреки доводам апеллянтов, суд первой инстанции верно указал, что в рассматриваемом случае положение части 2 статьи 54 Закона о регистрации сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, не применяется, поскольку не несовершеннолетние дети не являются стороной сделки, договор от 30.11.2021 подписан без привлечения к оформлению сделки лиц, обладающих неполной гражданской дееспособностью.

При таких обстоятельствах, учитывая заключение договора купли продажи от 30.11.2021 в порядке реализации требований Закона о банкротстве, а также судебных актов, отсутствие факта привлечения к совершению сделки несовершеннолетних лиц, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что в данном случае применительно к положениям части 2 статьи 54 Закона о регистрации привлечение нотариуса и нотариальное оформление сделки также не требуются.

В силу вышеизложенного выводы суда первой инстанции о незаконности уведомления Управления Росреестра по Оренбургской области о приостановлении государственной регистрации прав N КУВД001/2021-52778155/7 от 19.01.2022, следует признать обоснованными.

Данная правовая позиция поддержана Арбитражным судом Уральского округа в постановлении от 16.03.2022 по делу N А76-11056/2021.

На основании изложенного, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что оспариваемые отказы регистрирующего органа не соответствуют закону, нарушают права и законные интересы заявителя, в связи с чем удовлетворил заявленные требования.

Повторно проанализировав представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу, направлены на переоценку фактических обстоятельств и представленных доказательств, правильно установленных и оцененных судом первой инстанции, опровергаются материалами дела и не отвечают требованиям действующего законодательства.

При вынесении обжалуемого решения суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно исследовал материалы дела, дал им надлежащую оценку и правильно применил нормы права.

Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основаниями к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Таким образом, решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее подателя по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Их взыскание в доход федерального бюджета не производится, поскольку податель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 27.09.2022 по делу N А47-2022/2022 оставить без изменения, апелляционные жалобы Донских Дмитрия Александровича и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

В.А. Томилина

Судьи

А.С. Жернаков Ю.С. Колясникова