Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 декабря 2022 г. N 15АП-21609/22 по делу N А53-17160/2022

город Ростов-на-Дону

27 декабря 2022 г.

дело N А53-17160/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 22 декабря 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 декабря 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шапкина П.В.,

судей Барановой Ю.И., Величко М.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Секизовой В.К.,

при участии в судебном заседании:

от заявителя: представитель Морозова В.Г по доверенности от 22.12.2022;

от заинтересованного лица: представитель Третьякова Т.Г. по доверенности от 29.12.2021 N 61-СВ-06/12372,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области на решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.10.2022 по делу N А53-17160/2022,

по заявлению ООО "Юг-Транс"

к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области

о признании незаконным решения, об обязании,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Юг-Транс" (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (далее - заинтересованное лицо, ТУ Росимущества) о признании незаконным решения об отказе в реализации преимущественного права приобретения арендуемого имущества, оформленного письмом от 12.05.2022 N 61-ДЖ-10/4664.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 27.10.2022 заявленные требования удовлетворены, суд признал недействительным решение Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области об отказе в реализации обществом с ограниченной ответственностью "Юг-Транс" преимущественного права приобретения арендуемого имущества, оформленное письмом N 61-ДЖ-10/4664 от 12.05.2022, обязав Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области в течение месяца с момента вступления настоящего решения в законную силу направить ООО "Юг-Транс" проект договора купли-продажи недвижимого имущества: Битумохранилище П12610012442, с кадастровым номером 61:46:0012601:160, общей площадью 1 425, 00 кв. м; Площадка для складирования, В12610012794, с кадастровым номером: 61:46:0012601:279, общей площадью 747, 0 кв. м; Водяная скважина с водонапорной башней, В12610012795, с кадастровым номером: 61:46:0012601:280, общей площадью 36, 0 кв. м;Площадка для хранения материалов на АБЗ, В12610012796, с кадастровым номером: 61:46:0012601:278, общей площадью 6 217,2 кв. м; Емкость для хранения ГСМ, В12610012797, с кадастровым Номером: 61:46:0012601:281, общей площадью 20,00 куб. м; Площадка для хранения материалов, А12610012798, с кадастровым номером: 61:46:0012601:282, общей площадью 10 000, 00 кв. м; Асфальтосмеситель, В12610012799, с кадастровым номером: 61:46:0012601:277, общей площадью 168, 0 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Батайск, Ольгинский тупик, 11 на земельном участке с кадастровым номером: 61:46:012601:0031. В порядке распределения судебных расходов с заинтересованного лица в пользу заявителя взыскано 3000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, заинтересованное лицо обратилось с апелляционной жалобой и просило решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование жалобы заинтересованное лицо указало, что проведение приватизационных мероприятий в отношении объектов недвижимого имущества по адресу: Ростовская область, г. Батайск, тупик Ольгинский, 11, не представляется возможным до момента проведения кадастровых работ, направленных на снятие с кадастрового учета объектов недвижимого имущества с к.н. 61:46:0012601:122, 61:46:0012601:111, либо работ по уточнению границ земельного участка с к.н. 61:46:0012601:31 под арендуемыми объектами, в целях исключения иных объектов, с указанного земельного участка. Суд не привлек к участию в деле собственников зданий, которые используют часть земельного участка и имеют право на заключение договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора или на проведение раздела земельного участка. Кроме того, резолютивная часть решения суда имеет неясное толкование, поскольку фактически устанавливает обязанность ТУ Росимущества направить в адрес общества проект договора купли-продажи не только объектов с кадастровыми номерами и адресным ориентиром, но и указывает на земельный участок с конкретным кадастровым номером, то есть фактически устанавливает тождественность площади земельного участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания выкупаемых ООО "Юг-Транс" объектов и площади целого земельного участка с к.н. 61:46:0012601:31, без учета нахождения на нем иных объектов недвижимого имущества. Между тем, вопрос о соразмерности площади земельного участка с к.н. 61:46:0012601:31 (его части) необходимой для эксплуатации, и обслуживания объектов, заявленных к выкупу ООО "Юг-Транс", в судебном заседании не исследовался и не являлся предметом спора.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -АПК РФ).

Посредством электронной подачи документов через систему "Мой арбитр" 14.12.2022 от истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором он просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель заинтересованного лица в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил принять новый судебный акт.

Представитель заявителя возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение оставить без изменения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению на основании нижеследующего.

Как следует из материалов дела, между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственный имуществом в Ростовской области и арендатором обществом с ограниченной ответственностью "Юг-Транс" 03.12.2018 заключен договор аренды имущества казны Российской Федерации, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Батайск, Ольгинский тупик, 9, Ольгинский тупик, 11, для использования в соответствии с целевым назначением.

Срок действия договора определен по 02.12.2023.

ООО "Юг-Транс" обратилось в Территориальное управление Федерального агентства по управлению" государственным имуществом в Ростовской области с заявлением о заключении с ООО "Юг-Транс" договора купли-продажи арендуемого имущества, указанного в договоре N 19/18 аренды имущества казны Российской Федерации от 03.12.2018, в части следующего имущества: Битумохранилище П12610012442, с кадастровым номером 61:46:0012601:160, общей площадью 1 425, 00 кв. м; Площадка для складирования, В12610012794, с кадастровым номером: 61:46:0012601:279, общей площадью 747, 0 кв. м; Водяная скважина с водонапорной башней, В12610012795, с кадастровым номером: 61:46:0012601:280, общей площадью 36, 0 кв. м; Площадка для хранения материалов на АБЗ, В12610012796, с кадастровым номером: 61:46:0012601:278, общей площадью 6 217,2 кв. м; Емкость для хранения ГСМ, В12610012797, с кадастровым номером: 61:46:0012601:281, общей площадью 20,00 куб. м. Площадка для хранения материалов, А12610012798, с кадастровым номером: 61:46:0012601:282, общей площадью 10 000, 00 кв. м; Асфальтосмеситель, В12610012799, с кадастровым номером: 61:46:0012601:277, общей площадью 168, 0 кв. м.

Ответом от 14.03.2022 ТУ Росимущества отказало в реализации прав ООО "Юг-Транс", указав на необходимость проведения кадастровых работ на земельном участке с кадастровым номером 61:46:012601:0031.

В связи с возникшей необходимостью выяснения обстоятельств, требующих специальных познаний ООО "Юг-Транс" обратилось к экспертной организации с просьбой определить возможность проведения кадастровых работ в отношении указанного земельного участка к. н. 61:46:012601:0031. Согласно выводам строительно-технического, землеустроительного заключения N 208-03/22, земельный участок с кадастровым номером 61:46:012601:0031 (Ростовская область, г. Батайск, Ольгинский тупик, 11) возможно использовать только в качестве неделимого земельного участка в уже сформированных его границах, раздел такового не возможен.

21.04.2022 ООО "Юг-Транс" с приложением строительно-технического заключения направило повторное требование, о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества, указанного в договоре N 19/18 аренды имущества казны Российской Федерации от 03.12.2018.

Ответом от 12.05.2022 N 61-ДЖ-10/4664 в заключении договора отказано со ссылкой на необходимость либо снятия с кадастрового учета объектов недвижимости к. н. 61:46:0012601:122, 61:46:0012601:111, расположенных на данном участке, либо проведению работ по уточнению границ земельного участка без включения в его границы иных объектов.

Заявитель, полагая отказ в предоставлении права выкупа арендуемого имущества незаконным и нарушающим его права, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением о признании данного отказа недействительным.

Исследовав материалы дела повторно, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене по следующим основаниям.

Исходя из положений статей 198 - 201 АПК РФ для признания незаконным ненормативного акта, действий органа государственной власти или должностных лиц необходимо наличие совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого акта, действий закону и нарушение ими прав и законных интересов заявителя по делу.

При этом, отсутствие хотя бы одного из указанных условий является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований (часть 3 статьи 201 АПК РФ).

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням); 3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Судом установлено и материалами дела подтверждено наличие договора аренды и пользование обществом имуществом более двух лет в соответствии с договором аренды этого имущества, а также отсутствие задолженности заявителя по арендной плате за спорное имущество и не включение объектов в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. Заявитель является субъектом малого предпринимательства "микропредприятие", сведения о чем внесены в реестр 10.12.2018 и на настоящий момент данные сведения являются действительными.

Поскольку Законом N 159-ФЗ предусмотрены объекты, на которые распространяется его действие - арендуемое имущество, и определено, что его действие не распространяется на земельные участки, постольку довод заинтересованного лица о наличии у общества обязанности выкупить земельный участок при решении вопроса о выкупе арендованного имущества является несостоятельным.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенным в пунктах 1, 5 Информационного письма Президиума от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Федеральном законе от 22.07.2008 N 159-ФЗ исчерпывающим образом.

Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости.

Суд может признать наличие у арендатора права на приобретение арендуемого имущества и в том случае, если после опубликования данного Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение.

Между тем, как верно отмечено судом первой инстанции, Законом N 159-ФЗ такое обстоятельство, что земельный участок, необходимый для эксплуатации объектов недвижимости, не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, в качестве основания для отказа в реализации преимущественного права на его приобретение не предусмотрено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

На основании пункта 3 статьи 35 ЗК РФ собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 4 статьи 35 Земельного Кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

В соответствии с ч. 4 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" при приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды указанного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленном законодательством.

Указанный механизм урегулирования земельных отношений не предполагает дополнительной обязанности общества обращаться с соответствующим заявлением в уполномоченный орган.

Абзац 5 пункта 4 статьи 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", разъяснено, что действие данного Закона не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

Ссылки ТУ Росимущества на то, что к участию в деле не привлечены собственники двух зданий, расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 61:46:0012601:31, признаются несостоятельными. Так, согласно материалам дела, в границах земельного участка с кадастровым номером 61:46:0012601:31 расположен объект недвижимости с кадастровым номером:61:46:0012601:111, право собственности на указанный объект не зарегистрировано. Также в границах земельного участка расположено нежилое здание (котельная) с кадастровым номером 61:46:0012601:122, правообладателем является общество с ограниченной ответственностью "Мир-1", ИНН 6141019527. Однако, как усматривается из выписки из ЕГРЮЛ, указанное общество прекратило деятельность 24.09.2018. Таким образом, нормы действующего законодательства, а именно ст. 133 АПК РФ, не нарушены судом первой инстанции.

Кроме того, исходя из вышеназванных норм, выкуп земельного участка при приватизации в порядке Закона N 159-ФЗ является правом, а не обязанностью сторон по сделке. То обстоятельство, что на земельном участке расположены иные строения, собственник которых неизвестен, в силу положений ст. 3 Закона N 159-ФЗ не исключает гарантированное право общества на покупку объектов недвижимости.

Таким образом, доводы заинтересованного лиц о невозможности отчуждения объектов без земельного участка правомерно отклонены судом как противоречащие указанным нормам права.

Доводы заинтересованного лица о необходимости проведения кадастровых работ по уточнению границ земельного участка противоречат заключению эксперта, представленному в материалы дела и направленному ранее в адрес заинтересованного лица в качестве приложения к требованию о заключении договора от 21.04.2022.

Согласно выводам строительно-технического, землеустроительного заключения N 208-03/22, земельный участок с кадастровым номером 61:46:012601:0031 (Ростовская область, г. Батайск, Ольгинский тупик, 11) возможно использовать только в качестве неделимого земельного участка в уже сформированных его границах, раздел такового не возможен. Формирование земельного участка (земельных участков) путем раздела исходного с кадастровым номером 61:46:0012601:31 для эксплуатации сторонних объектов капитального строительства с кадастровыми номерами 61:46:0012601:111 (здание проходной) и 61:46:0012601:122 (здание котельной) приведет к образованию частей исходного земельного участка не удовлетворяющим требованиям п.6 ст. 11.9 ЗК РФ, ч. 4 ст. 41 ГрК РФ, а также станет помехой в использовании имеющихся на земельном участке ж/д путей (стр. 28 заключения).

При этом, действующее законодательство не наделяет правом снятия с кадастрового учета объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, арендатора таких объектов, таким правом обладает собственник земельного участка.

При таких обстоятельствах, обжалуемый отказ в предоставлении обществу преимущественного права выкупа упомянутого арендуемого имущества противоречит требованиям Закона N 159-ФЗ и правомерно признан судом незаконным.

С учетом изложенного, права заявителя подлежали восстановлению, суд возложил на ТУ Росимущества обязанность направить в адрес ООО "Юг-Транс" проект договора купли-продажи спорного недвижимого имущества, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Батайск, Ольгинский тупик, 11 на земельном участке с кадастровым номером 61:46:012601:0031.

Доводы заинтересованного лица относительно установления тождественности площади земельного участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания выкупаемых обществом объектов, и площади целого земельного участка с кадастровым номером 61:46:012601:0031 без учета нахождения на нем иных объектов недвижимого имущества, основаны на неверном толковании норм права и не опровергают выводы суда. ООО "Юг-транс" заявлены требования о признании незаконным решения ТУ Росимущества об отказе в реализации преимущественного права приобретения арендуемого имущества, оформленного письмом N 61-ДЖ-10/4664 от 12.05.2022, а именно зданий и сооружений, соответственно, вопрос о соразмерности площади земельного участка, необходимой для эксплуатации объектов, заявленных к выкупу ООО "Юг-Транс" и не должен был исследоваться судом и являться предметом спора.

Кроме того, в случае неясности решения, ТУ Росимущества не лишено права обратиться с соответствующим заявлением в порядке, предусмотренном статьей 179 АПК РФ.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в своей совокупности не опровергают выводы суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, не подтверждены отвечающими требованиям главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами, основаны на ином толковании правовых норм, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, сделанных при правильном применении норм материального права, и не могут быть признаны основанием к отмене или изменению решения.

С учетом изложенного решение суда является правильным, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, имеющимся в деле доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.10.2022 по делу N А53-17160/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

П.В. Шапкин

Судьи

Ю.И. Баранова М.Г. Величко