Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 декабря 2022 г. N 18АП-16427/22 по делу N А76-23840/2022

г. Челябинск

28 декабря 2022 г.

Дело N А76-23840/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 21 декабря 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 декабря 2022 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Томилиной В.А.,

судей Жернакова А.С., Камаева А.Х.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Магнитогорска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.10.2022 по делу N А76-23840/2022.

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью проектно-строительная компания "Евразия" - Наумова Зинаида Анатольевн (доверенность от 30.06.2022, срок действия до 30.06.2023, паспорт, диплом).

Общество с ограниченной ответственностью проектно-строительная компания "Евразия" (далее - ООО ПСК "Евразия", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Администрации города Магнитогорска Челябинской области (далее - Администрация, заинтересованное лицо) о признании незаконным отказа N АГ-09/584 от 07.06.2022 в предоставлении в аренду земельного участка, площадью 3 008 кв.м с кадастровым номером 74:33:0125001:65, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, ул. Северо-Западная, 6.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 17.10.2022 (резолютивная часть объявлена 10.10.2022) заявленные требования удовлетворены: суд признал незаконным отказ Администрации в предоставлении в аренду земельного участка, площадью 3 008 кв.м с кадастровым номером 74:33:0125001:65, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, ул. Северо-Западная, 6, выраженный в письме N АГ-09/584 от 07.06.2022; обязал Администрацию восстановить нарушенное право общества.

С вынесенным решением не согласилось заинтересованное лицо, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Администрация (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленный требования.

Податель жалобы указал, что в связи с изменением площади земельного участка, изменением описания местоположения его границ, при разделе земельного участка, преобразуемый земельный участок сохраняется в измененных границах. Расположение объекта незавершенного строительства на земельном участке с кадастровым номером 74:33:0125001:65 подтверждается выпиской из ЕГРН от 27.09.2022 N КУВИ-001 /2022-169118295. Однако, спорный земельный участок необходим истцу для завершения строительства объекта незавершенного строительства - склада. При этом материалами дела, а именно договором аренды земельного участка от 24.06.2016 N 9619 подтверждено то обстоятельство, что земельный участок с кадастровым номером 74:33:0125001:65 предоставлялся без проведения торгов уже один раз, как предыдущему арендатору - Ивановой Ю.Н., так и ООО ПСК "Евразия" для завершения строительства объекта незавершенного строительства. Таким образом, право на однократное предоставление земельного участка без проведения торгов для завершения строительства объекта уже было реализовано ООО ПСК "Евразия" вопреки утверждениям суда. Следовательно, отказ Администрации от 07.06.2022 N АГ-09/584 в предоставлении земельного участка для завершения строительства является законным.

К дате судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суд апелляционной инстанции не поступил.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель ответчика не явился.

С учетом мнения истца и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ответчика.

В судебном заседании представитель истца с доводами, изложенными в апелляционной жалобе, не согласился, дал пояснения в обоснование своих возражений.

Законность и обоснованность судебного акта суда проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между Администрацией и ООО ПСК "Евразия" было подписано соглашение от 07.10.2016 к договору от 24.06.2016 N 9619 аренды земельного участка, площадью 4 333,91 кв.м, с кадастровым номером 74:33:0125001:65, по адресу: Россия, Челябинская область, г. Магнитогорск, Ленинский район, ул. Северо-Западная, 6, занимаемого объектом незавершенного строительства, для завершения строительства офиса и склада автошин, с разрешенным использованием: для строительства офиса и склада автошин, со сроком действия договора - до 11.05.2019.

15.01.2019 обществом было получено разрешение на строительство объекта капитального строительства - холодный склад (разрешение N ru74307000-00002-2019, срок действия до 11.05.2019, срок действия разрешения продлен постановлением от 20.12.2019 N 16142-П до 20.12.2020).

При этом, ООО ПСК "Евразия" получено предупреждение от 13.01.2020 N КУИиЗО-02/22 о прекращении договора аренды земельного участка от 24.06.2016 N 9619, возобновленного на неопределенный срок.

При этом, для осуществления государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства - холодный склад Администрацией была выдана справка от 21.01.2020 N КУИиЗО 02/125 о том, что договор аренды земельного участка от 24.06.2016 N 9619, по состоянию на 20.01.2020 считается действующим, пролонгирован на неопределенный срок согласно статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

27.01.2020 право собственности ООО ПСК "Евразия" на объект незавершенного строительства - холодный склад (кадастровый номер 74:33:0125001:494) было зарегистрировано в ЕГРН.

ООО ПСК "Евразия" обратилось в Администрацию с заявлением о выкупе земельного участка, площадью 4 333,91 кв.м, с кадастровым номером 74:33:0125001:65.

06.07.2020 письмом N AГ-09/470 заинтересованное лицо отказало ООО ПСК "Евразия" в предоставлении в собственность за плачу земельного участка, площадью 4 334 кв.м, с кадастровым номером 74:33:0125001:65, находящегося по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, ул. Северо-западная, 6.

Указанный отказ общество обжаловало в рамках дела N А76-30778/2020, в удовлетворении требований обществу было отказано, поскольку в отсутствие завершения строительства всех объектов, для целей которых представлен земельный участок с кадастровым номером 74:33:0125001:65, у заявителя отсутствует исключительное право на приватизацию всего испрашиваемого земельного участка.

Постановлением от 13.01.2022 N 199-П из земельного участка общей площадью 4334 кв.м с кадастровым номером 74:33:0125001:65, был образован новый земельный участок площадью 1326 кв.м с кадастровым номером 74:33:0125001:872 (непосредственно под административным зданием с кадастровым номером 74:33:0125001:493).

При этом, объект незавершенного строительства - холодный склад остался в измененных границах земельного участка с кадастровым номером 74:33:0125001:65 площадью 3008 кв.м (после раздела).

16.05.2022 заявитель обратился в Администрацию с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:33:0125001:65 в изменённых границах, площадью 3008 кв.м для завершения строительства.

07.06.2022 Администрация письмом N АГ-09/584 отказала обществу, указав, что земельный участок с кадастровым номером 74:33:0125001:65 уже предоставлялся для завершения строительства и право по подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, заявителем уже было реализовано.

Заявитель, не согласившись с указанным отказом, обратился в арбитражный суд с заявлением о признании его незаконным.

Принимая решение об удовлетворении заявления, суд первой инстанции руководствовался положениями подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6. Земельного кодекса Российской Федерации, а также тем, что выделенный земельный участок с кадастровым номером 74:33:0125001:65 в изменённых границах площадью 3008 кв.м, ранее обществу для завершения строительства, не предоставлялся.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательств, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не установил оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта, приняв во внимание следующие конкретные обстоятельства настоящего дела.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (статья 65, часть 5 статья 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Из буквального толкования положений части 4 статьи 200, статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что основанием для признания недействительным ненормативного правового акта, незаконными действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, должностного лица является совокупность двух необходимых условий: несоответствие данного ненормативного правового акта закону и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Отсутствие хотя бы одного из указанных признаков является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

На основании статьи 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

В соответствии с положениями 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Перечень правовых оснований предоставления в аренду земельных участков без торгов установлен пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, и данный перечень является исчерпывающим.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ (далее - Закон N 171-ФЗ), действующей с 1 марта 2015 года, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду для строительства такого объекта, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Законом N 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (1 марта 2015 года).

Совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Приведенный вывод содержится в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020.

Положения пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, равно как и иные вышеприведенные положения Земельного кодекса Российской Федерации, направлены на предоставление возможности добросовестному застройщику, являющемуся собственником объекта незавершенного строительства, приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года для завершения его строительства.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 74:33:0125001:65, площадью 4 333,91 кв.м был разделен, образованы два участка - площадью 1326 кв.м (кадастровый номер 74:33:0125001:872) и площадью 3008 кв.м (кадастровый номер 74:33:0125001:65 сохранен в изменённых границах).

Материалами дела также подтверждено, что в границах измененного земельного участка с кадастровым номером 74:33:0125001:65 площадью 3008 кв.м, расположен объект незавершенного строительства - холодный склад (кадастровый номер 74:33:0125001:494), принадлежащий на праве собственности заявителю.

Земельный участок с кадастровым номером 74:33:0125001:65 в изменённых границах площадью 3008 кв.м, ранее обществу для завершения строительства, не предоставлялся.

Указанные обстоятельства представителям лиц, участвующими в деле, не оспариваются.

В материалы дела не представлено доказательств того, что органом местного самоуправления в суд было заявлено требование об изъятии спорного объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Более того, присутствовавший в судебном заседании представитель Администрации указал, что такое требование, не заявлялось.

В силу изложенных обстоятельств заявитель, вопреки доводам апеллянта, вправе претендовать на заключение договора аренды для завершения строительства объекта незавершенного строительства в порядке пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Иное с учетом того, что весь процесс строительства осуществлялся на основании соответствующего разрешения на строительство и надлежащего оформления прав на испрашиваемый земельный участок, противоречило бы принципу правовой определенности.

При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о признании незаконным отказа N АГ-09/584 от 07.06.2022 в предоставлении в аренду земельного участка, площадью 3 008 кв.м с кадастровым номером 74:33:0125001:65, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, ул. Северо-Западная, 6, является правильным.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, подлежат отклонению, поскольку противоречат положениям подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам, приведенным в апелляционной жалобе, апелляционная коллегия не усматривает.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Каких-либо нарушений требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при оценке доказательств судом не допущено. Изложенные в обжалуемом решении выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела, основаны на положениях действующего законодательства.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основаниями к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Таким образом, решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее подателя по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Их взыскание в доход федерального бюджета не производится, поскольку податель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.10.2022 по делу N А76-23840/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации города Магнитогорска - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

В.А. Томилина

Судьи

А.С. Жернаков А.Х. Камаев