Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 16 января 2023 г. N 10АП-26181/22 по делу N А41-56119/2022

г. Москва

16 января 2023 г.

Дело N А41-56119/22

Резолютивная часть постановления объявлена 10 января 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 января 2023 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ханашевича С.К.,

судей Беспалова М.Б., Игнахиной М.В.,

при ведении протокола судебного заседания: Ищенко А.В.,

при участии в заседании:

от истца, индивидуального предпринимателя Полуботко Игоря Евгеньевича (ИНН: 505200479915, ОГРНИП: 311503829100069): представитель Тетюева А.Г. по доверенности от 12.07.2022, паспорт, диплом;

от ответчика, индивидуального предпринимателя Аруслановой Натальи Дмитриевны (ИНН: 505078087507, ОГРНИП: 317505000014639): представитель Куликов В.А. по доверенности от 13.09.2022, паспорт, диплом;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Полуботко Игоря Евгеньевича на решение Арбитражного суда Московской области от 06 декабря 2022 года по делу N А41-56119/22, по иску индивидуального предпринимателя Полуботко Игоря Евгеньевича к индивидуальному предпринимателю Аруслановой Наталье Дмитриевне о досрочном расторжении договора, обязании освободить занимаемое помещение,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Полуботко Игорь Евгеньевич (далее - ИП Полуботко И.Е., истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Аруслановой Наталье Дмитриевне (далее - ИП Арусланова Н.Д., ответчик) с требованиями:

- досрочно расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 24.09.2020;

- обязать арендатора освободить занимаемое нежилое помещение с кадастровым номером 50:14:0040116:3127, общей площадью 256, 1 кв.м., расположенное на первом этаже здания по адресу: Московская область, Щелковский муниципальный район, городское поселение Загорянский, территория КП "Варежки", ул. Каштановая, стр. 7, корп. 1, пом. 1 (т. 1 л.д. 4-5).

Решением Арбитражного суда Московской области от 06.12.2022 по делу N А41-56119/22 в удовлетворении иска отказано (т. 2 л.д. 42-44).

Не согласившись с решением суда, ИП Полуботко И.Е. обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Представитель ответчика против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 24.09.2020 между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) был заключен договор аренды нежилого помещения с кадастровым номером 50:14:0040116:3127 общей площадью 256,1 кв.м., расположенное на первом этаже здания по адресу: Московская область, Щелковский муниципальный район, городское поселение Загорянский, территория КП "Варежки", ул. Каштановая, стр. 7. корп. 1, пом. I. Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 24.09.2020. Согласно п. 1.8 договора аренды при прекращении договора аренды арендатор передает помещение по акту приема-передачи помещения не позднее 14 дней с учетом нормального износа, передавая, в том числе все произведенные в объекте неотделимые улучшения.

Пунктом 5.8 договора аренды стороны установили право каждой из сторон в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц до предполагаемого освобождения.

Руководствуясь п. 5.8 договора аренды истец направил в адрес ответчика уведомление от 27.05.2022 о расторжении договора аренды с 27.06.2022, в котором потребовал от ответчика вернуть нежилое помещение из арендного пользования. Требование (уведомление) истца от 27.05.2022 об освобождении нежилого помещения ответчик добровольно не удовлетворил, что подтверждается уведомлением об отказе от расторжения договора аренды.

15.06.2022 арендатору было направлено повторное требование и установлен второй срок возврата нежилого помещения из арендного пользования - 27.06.2022. Указанное требование (уведомление) истца от 15.06.2022 об освобождении нежилого помещения ответчик также не удовлетворил, что подтверждается уведомлением об отказе от возврата арендуемого помещения (вх. N 03-377 от 27.06.2022) и отказом от подписания акта приема-передачи (возврата) нежилого помещения.

Истец указал в исковом заявлении, что здание с кадастровым номером 50:14:0040116:3127, на первом этаже которого находится нежилое помещение, расположено на земельном участке с кадастровым номером 50:14:0000000:156407, который в соответствии с градостроительным планом земельного участка полностью расположен в границах ограничений прав на земельный участок, предусмотренных статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации (техническое задание от 24.11.2015 N 24-13 выдан: ФГЬУ "Национальный парк "Лосиный остров").

Земельный участок полностью расположен в границах охранной зоны особо охраняемой природной территории федерального значения - национальный парк "Лосиный остров". Земельный участок частично расположен в санитарно-защитной зоне.

В пределах охранной зоны ГПНП "Лосиный остров" запрещается в т.ч.: эксплуатация промышленно-складских, коммунальных и других объектов, являющихся источниками отрицательного воздействия на природу парка; размещение свалок. Учитывая, что, как указал истец, в арендованном нежилом помещении ответчиком организована деятельность автомойки и шиномонтажа, выявленные нарушения в части отсутствия системы очистки производственных стоков или иной системы фильтрации воды, обязательной при организации деятельности автомойки, пожарной безопасности, санитарного состояния нежилого помещении и здания в целом, являются существенными нарушениями условий договора и влекут для истца негативные последствия в виде административных и иных взысканий, в том числе репутационный вред.

Факт отсутствия устройства очистки производственных стоков ответчик подтвердил в уведомлении о рассмотрении предупреждения от 04.07.2022.

Истец указал, что ответчику неоднократно направлялись письма с требованием устранить нарушения, однако к моменту обращения в суд за защитой нарушенных прав арендодателя, нарушения обязательств так и не устранены, доступ в нежилое помещение ответчиком не предоставляется.

Таким образом, по мнению истца, срок предупреждения ответчика, установленный абз. 6 п. 5.8 договора аренды (30 дней), предупреждениями N 07-224 от 01.07.2022, N 07-229 от 06.07.2022 истек, указанный договор аренды считается расторгнутым.

Нежилое помещение по акту не передано, ответчик продолжает им пользоваться. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Арбитражный апелляционный суд согласен с выводами суда первой инстанции, в связи с чем полагает, что оснований для отмены принятого по делу решения не имеется.

Правоотношения, сложившиеся между сторонами на основании договора аренды нежилого помещения от 24.09.2020, подлежат регулированию общими нормами гражданского права об обязательствах и специальными нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В силу положений статей 606 и 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы за предоставленное в пользование имущество.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

В силу п. 3 ст. 615 ГК РФ, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Согласно положениям статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Факт наступления указанных в данной норме оснований материалами дела не подтверждается.

Доказательств обратного истцом суду не представлено (ст. 65 АПК РФ).

Согласно п. 2 ст. 450 ГК по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда либо при существенном нарушении договора другой стороной, либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из приведенных норм следует, что для досрочного расторжения арендатором договора аренды по основаниям, не предусмотренным ст. 619 ГК РФ, такие основания должны быть указаны в договоре.

В соответствии с п. 2.2 договора установлены обязанности арендатора по использованию арендуемого помещения, в частности: а) использовать арендуемые помещения в целях, указанных в п. 1 договора; б) содержать арендуемые помещения и прилегающую территорию и помещения в чистоте и полной исправности. Нести ответственность за соблюдение установленных правил противопожарной безопасности в арендованном помещении; в) своевременно вносить арендную плату за пользование арендованным помещением в сроки, предусмотренные договором; г) своевременно производить за свой счет текущий ремонт внутри арендуемого помещения и техническое обслуживание систем; м) производить своевременные оплаты за обслуживание имущества арендодателя - энергоснабжение, теплоснабжение, водоснабжение, уборка, вывоз мусора, охрана и т.д., связанные с использованием помещения. Использовать помещение исключительно по их прямому назначению в соответствии с настоящим договором; н) надлежащим образом относиться к зданию и помещению, принимать необходимые меры к его сохранности, поддерживать в исправном состоянии, за свой счет производить текущий ремонт, в том числе и ремонт установленного оборудования и коммуникаций. При этом, если помещение либо установленное оборудование в результате действий арендатора или не принятии им необходимых и своевременных мер придет в аварийное состояние, то арендатор восстанавливает его своими силами, за счет собственных средств или возмещает ущерб, нанесенный арендодателю, в установленном законном порядке.

Доказательств существенного нарушения ответчиком условий спорного договора в материалы дела не представлено (ст.ст. 9, 65 АПК РФ).

Доводы истца о том, что им выявлены нарушения деятельности ответчиком в части отсутствия системы очистки производственных стоков или иной системы фильтрации воды, обязательной при организации деятельности автомойки, пожарной безопасности, санитарного состояния нежилого помещении и здания в целом, что являются существенными нарушениями условий договора и влекут для истца негативные последствия в виде административных и иных взысканий, в том числе репутационный вред, документально не подтверждены.

В соответствии с п. 5.8 договора по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор:

- пользуется помещением с существенным нарушением условий договора или назначения помещения (п. 1) либо с неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает арендуемое помещение. - более двух раз подряд по истечении установленного настоящим договором срока платежа не вносит арендную плату;

- деятельность арендатора наносит существенный урон имиджу и деловой репутации арендодателя;

- при иных обстоятельствах, при этом арендодатель обязан предупредить арендатора о предстоящем освобождении помещения за один месяц до предполагаемого освобождения.

Довод истца о том, что абзацем 5 пункта 5.8 договора аренды предусмотрено досрочное расторжение договора аренды, для чего достаточно уведомить о предстоящем расторжении за один месяц, является необоснованным и противоречащим условиям заключенного договора.

Как следует из содержания пункта 5.8 договора, изложенные в нем положения, не предусматривают возможность расторжения договора только на основании одного лишь письменного предупреждения о предстоящем расторжении.

Судом первой инстанции правомерно отмечено, что положения абзаца 5 пункта 5.8 договора аренды устанавливает месячный срок для уведомления стороной контрагента о расторжении договора по иным обстоятельствам (основаниям), не указанным в других абзацах данного пункта. При этом абзац 5 пункта 5.8 договора не содержит конкретного перечня иных оснований (обстоятельств) для расторжения договора, не устанавливает прав и обязанностей сторон, связанных с дополнительными основаниями для досрочного расторжения договора аренды, не поименованными в пункте 5.8 договора аренды. Другие разделы договора также не содержат иных оснований для досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон (за исключением условия о форсмажорных обстоятельствах, п. 5.4 договора).

Исходя из основополагающего принципа свободы договора (статья 421 ГК РФ), стороны вправе предусмотреть в договоре аренды основания для его расторжения, не связанные с нарушением или ненадлежащем исполнением обязательств по договору. Данная позиция отражена в пункте 25 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой". Доказательств того, что сторонами согласованы иные основания для расторжения договора аренды, не поименованные в тексте самого договора, в материалы дела не представлено, как и не приведены данные основания в уведомлениях о расторжении договора, направленных истцом в адрес ответчика.

Таким образом, доводы истца о том, что абзац 5 пункта 5.8 договора аренды допускает досрочное расторжение договора путем только лишь заблаговременного уведомления другой стороны, правомерно отклонены судом первой инстанции, как противоречащие материалам дела.

В материалы дела не представлено доказательств того, что при заключении договора стороны исходили именно из толкования абзаца 5 пункта 5.8 договора аренды как допускающего немотивированное досрочное расторжение договора. Заключая и подписывая договор аренды, стороны оговорили конкретные условия расторжения договора при нарушении обязательств той или другой стороной, при этом они не лишены возможности согласовать иные условия для расторжения договора, не связанные с нарушением его условий.

Заявленная позиция истца о том, что условие абзаца 5 пункта 5.8 договора не содержит требование оценки основания расторжения, указанного (или не указанного) заинтересованной стороной, а выдвигает лишь одно условие - поставить в известность контрагента за один месяц до расторжения, не может быть признан правомерным, поскольку сделан без должного системного толкования всего пункта 5.8 и иных условий спорного договора, в нарушение ст. 431 ГК РФ. Не согласование сторонами конкретных иных оснований для расторжения спорного договора не свидетельствует о том, что он может быть расторгнут по любым основаниям, в том числе и не предусмотренным законодательством.

Оснований для расторжения договора, конкретно предусмотренных договором либо законом, истец не указал и не представил доказательств этому (ст. 65 АПК РФ).

Как разъяснено в третьем абзаце пункта 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ,); толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду; условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ).

При таких обстоятельствах, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, с учетом правильного распределения бремени доказывания, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, руководствуясь положениями действующего законодательства принимая во внимание конкретные обстоятельства именно данного дела, так как истцом не доказано наличие совокупности оснований, при которых возможно удовлетворение заявленных требований, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в иске.

Доводы истца о нахождении земельного участка, на котором находится арендуемое помещение, в санитарно-защитной зоне и наличии ограничений по его использованию, не принимаются судом апелляционной инстанции, поскольку согласно выписке из ЕГРН разрешенным видом использования данного земельного участка является "деятельность автомобильного транспорта", какие-либо ограничения в использовании данного земельного участка в ЕГРН отсутствуют.

Какие-либо из ограничений, на наличие которых в настоящем споре указывает истец, в договоре аренды сторонами также не согласованы.

Доводы истца об отсутствии системы рециркуляции воды, не принимаются судом апелляционной инстанции, поскольку в материалы дела представлен договор на оказание коммунальных услуг N 24-03/20-КУ от 24.03.2020, из содержания которого следует, что арендуемый объект оборудован системой очистки стоков в виде трех переливных колодцев (пункт 1.5. договора) (т. 1 л.д. 128).

Кроме того, из содержания уведомления ответчика от 04.07.2022 следует, что ответчиком было сделано предложение об устройстве более технологичной и современной системы очистки (т. 1 л.д. 121).

Также судом апелляционной инстанции учитывается, что в соответствии с актом приема-передачи (т. 1 л.д. 29) помещение было передано ответчику для использования под гараж с пунктом мойки машин.

Согласно ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя потребовать досрочного расторжения договора.

Поскольку при заключении договора арендодателем не оговаривался с арендатором факт отсутствия необходимой системы рециркуляции воды, которая, как утверждает истец, нужна для ведения деятельности ответчика в арендуемом помещении, ответственность за данные недостатки и их устранение в соответствии с законом лежит на арендодателе.

Доказательств того, что переданное в аренду имущество используется ответчиком в целях, не предусмотренных договором арены, в материалы дела не представлено.

Достаточных и допустимых доказательств негативного воздействия ответчика на арендованное им имущество в материалах дела не имеется.

Наличие каких-либо нареканий и претензий со стороны контролирующих органов в адрес ответчика документально не подтверждено.

Иные доводы заявителя апелляционной жалобы фактически сводятся к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных арбитражным судом первой инстанции, и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие заявителя апелляционной жалобы с выводами суда первой инстанции и оценкой судом доказательств, что само по себе не может служить основанием для отмены правильного по существу судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Учитывая вышеизложенное, руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 06.12.2022 по делу N А41- 56119/22 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.К. Ханашевич

Судьи

М.Б. Беспалов М.В. Игнахина