Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 января 2023 г. N 17АП-16407/22 по делу N А50-28209/2021

г. Пермь

17 января 2023 г.

Дело N А50-28209/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 16 января 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 января 2023 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Гуляевой Е.А.,

судей Крымджановой Д.И., Поляковой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Черногузовой А.В.,

лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае,

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 01 ноября 2022 года по делу N А50-28209/2021

по иску индивидуального предпринимателя Ильиных Натальи Валерьевны (ОГРНИП 318595800147660, ИНН 590200317038)

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (ОГРН 1115902001632, ИНН 5902293756),

третье лицо: индивидуальный предприниматель Альмишева Ольга Игоревна (ОГРНИП 309402810600022, ИНН 402810185675),

об обязании произвести перерасчет арендной платы, внести изменения в договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Ильиных Наталья Валерьевна (далее -ИП Ильиных Н.В., истец) обратилась в Арбитражный суд Пермского края с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (далее -Управление, ответчик) об обязании внести изменения в договор аренды земельного участка N 05971 от 13.03.2020 в части порядка расчета арендной платы и об обязании произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка N 05971 от 13.03.2020 (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Определением Арбитражного суда Пермского края от 19.05.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена индивидуальный предприниматель Альмишева Ольга Игоревна, на основании статьи 51 АПК РФ.

До принятия по делу решения истец уточнила исковые требования в порядке статьи 49 АПК РФ, с учетом последней редакции ходатайства от 20.10.2022 просит:

1) установить величину рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410922:192, площадью 2172,00 кв.м, исходя из заключения эксперта от 18.08.2022 N 06/22, выполненного экспертом Кетовой Ю.Н., по состоянию на 29.12.2018: в течение платежного периода - 178 525 руб.; на весь срок действия договора аренды от 13.03.2020 N 05971 - в размере 8 747 725 руб.;

2) внести в договор аренды от 13.03.2020 N 05971 земельного участка следующие изменения:

строку "Рыночная стоимость права аренды в соответствии с отчетом об оценке" раздела "Расчет арендной платы за 2020 год" приложения N 3 к договору изложить в следующей редакции:

Рыночная стоимость права аренды в соответствии с отчетом об оценке

8 747 725,00

раздел "Условия оплаты" приложения N 3 к договору изложить в следующей редакции:

Дата начала	Дата конца	Площадь участка
13.03.2020	31.12.2020	2172
Период Квартал год (полугодие)	Срок уплаты "по"	Начислено (руб.)	Доплата-переплата (за 1 квартал)	Всего к оплате за период	Общая сумма (нарастающий итог, руб.)
I квартал (18 дней)	В течение 10 дней	8 803,98		8 803,98		8 803,98
II квартал		44 509,01		44 509,01		53 312,99
III квартал	15.08.2020	44 998,12		44 998,12		98 31 1,1 1
IV квартал	15.11.2020	44 998,12		44 998,12		143 309,23
Итого за 2020 год
Итого подлежит уплате по плану (руб.) 143 309,23

3) обязать ответчика произвести перерасчет арендной платы по договору аренды от 13.03.2020 N 05971 с 13.03.2020 (с даты заключения договора аренды) по день вступления решения суда в законную силу.

В соответствии со статьей 49 АПК РФ уточнение предмета иска принято судом.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 01.11.2022 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на пункт 3.8 договора аренды N 5971 от 13.03.2020, в соответствии с которым при заключении договора аренды земельного участка арендная плата рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка. Указывает, что в данном случае размер арендной платы мог быть изменен в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаше одного раза в 5 лет, при этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. Так как с момента заключения договора аренды прошло менее 5 лет, то по мнению ответчика оснований для перерасчета размера арендной платы, изменения договора не имелось.

Истец и третье лицо отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного разбирательства, в суд апелляционной инстанции своих представителей не направили (от ответчика поступило заявление о рассмотрении дела без его участия), что в порядке части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Управлением (арендодатель) и истцом (арендатор), заключен договор аренды земельного участка от 13.03.2020 N 05971, по условиям которого истцу передан в аренду сроком на 49 лет земельный участок площадью 2172 кв. м, кадастровый N 59:01:4410922:192, расположенный по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Героев Хасана, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: промышленные и складские объекты III класса вредности.

Право собственности Российской Федерации на земельный участок зарегистрировано в ЕГРН, что подтверждается выпиской от 17.03.2020 N КУВИ-001/2020-5759074.

В пределах земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410922:192 расположено сооружение бассейна для сортировки леса площадью 1800 кв.м, кадастровый номер 59:01:4410922:413, принадлежащее предпринимателю на праве собственности (выписка из ЕГРН от 24.01.2020).

Согласно пункту 3.1. договора размер арендной платы определяется в приложении N 3.

В соответствии с приложением N 3 к договору размер арендной платы за 2020 год составил 256 721 руб. 20 коп. исходя из произведенной рыночной стоимости права аренды в соответствии с отчетом об оценке за период аренды в размере 15 713 440 руб.

В обоснование исковых требований предприниматель указала на то, что 28.12.2020 решением Пермского краевого суда по делу N За-1238/2020 установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410922:192 площадью 2172 кв. м равной его рыночной стоимости в размере 3 328 000 руб. по состоянию на 01.01.2019.

Вследствие изменения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410922:192 истец полагал, что оценка рыночной стоимости права аренды земельного участка, установленная на основании отчёта об оценке N 59/2019, также изменилась, отчет об оценке N 59/201 является недостоверным.

Истцом в адрес ответчика направлено письмо от 03.03.2021 N 59-3440 с просьбой произвести перерасчет арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка.

Письмом от 30.03.2021 N 59-ЕМ-03/3010 истцу отказано в перерасчете арендной платы со ссылкой на то, что в данном случае размер арендной платы не зависит от установления кадастровой стоимости земельного участка.

Полагая, что отказ в изменении договора, размера арендной платы противоречит закону, предприниматель обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая спор, удовлетворяя иск, суд первой инстанции принял во внимание результат проведенной в рамках настоящего дела оценочной экспертизы, согласно которой отчет об оценке от 16.04.2019 N 59/2019 не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов Оценки NN 1, 2, 3, 7, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности; величина рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410922:192 по состоянию на 29.12.2018 в течение платежного периода определена в размере 178 525 руб. в год на весь срок аренды (49 лет) - в размере 8 747 725 руб., пришел к выводам о том, что при заключении договора аренды размер арендной платы определен неверно.

Апелляционный суд, изучив материалы дела, оценив доводы лиц, участвующих в деле, приходит к следующим выводам.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает основания для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений п. 3 ст. 614 ГК РФ размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Согласно пункту 2 статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, ГК РФ либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ, на праве оперативного управления (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ предусмотрено, что порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, устанавливается Правительством Российской Федерации.

Арендная плата на земельный участок, находящийся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности устанавливается Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, то есть относится к категории регулируемых цен.

Как верно установлено арбитражным судом, на момент заключения договора, обращения арендатора за изменением размера арендной платы порядок определения размера арендной платы регулировался постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 (далее - Постановление N 582).

Указанным Постановлением N 582 утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила).

Согласно пункту 2 Правил размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости земельных участков; по результатам торгов, проводимых в форме аукциона; в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации; на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 6 Правил ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

Определение рыночной стоимости земельного участка проводится с учетом Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЭ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Распоряжения Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков".

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - Информационное письмо N 92) разъяснено, что в силу статьи 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В соответствии с пунктом 2 Информационного письма N 92 в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Учитывая приведенные сторонами спора доводы и возражения, позицию ответчика о том, что при заключении договора аренды размер арендной платы за земельный участок, определен как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка, рыночная стоимость права аренды установлена по результатам проведения оценки, доводы истца о недостоверности отчета, судом первой инстанции по делу назначено проведение судебной экспертизы.

Согласно заключению эксперта отчет об оценке от 16.04.2019 N 59/2019 не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов Оценки NN 1, 2, 3, 7, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, поскольку применен сравнительный подход к оценке, на результатах которого основано итоговое суждение о величине рыночной арендной платы; проведенный анализ рынка объекта оценки, аналоги подобраны некорректно, представленные в выборе объекты не отражают весь возможный диапазон цен предложений из открытых источников информации; Величина рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410922:192 общей площадью 2172 кв.м, расположенного по адресу: Пермский край, Свердловский район, г. Пермь, ул.Героев Хасана, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: промышленные и складские объекты III класса вредности, по состоянию на 29.12.2018 в течение платежного периода определена в размере 178 525 руб. в год, на весь срок аренды (49 лет) - в размере 8 747 725 руб.

Ответчик ходатайств о назначении дополнительной или повторной экспертизы не заявил, выводы эксперта не опроверг, соответствующих доказательств не представил.

Экспертное заключение является полным и обоснованным, соответствуют требованиям Закона N 135-ФЗ, противоречий в выводах эксперта, иных обстоятельств, вызывающих сомнения в достоверности проведенной экспертизы, не имеется.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об удовлетворении требований истца о перерасчете арендной платы, поскольку размер арендной платы, установленный ответчиком в договоре за 2020 год в размере 256 721 руб. 20 коп., на период всей аренды - в размере 15 713 440 руб. не соответствуют размеру рыночной стоимости арендной платы.

Отклоняя довод ответчика относительно невозможности изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка чаще одного раза в 5 лет, арбитражный суд обоснованно принял во внимание недостоверность отчета об оценке N 59/2019, на основании которого определен размер рыночной стоимости права аренды спорного земельного участка при заключении договора, обращение арендатора за изменением договора, получение отказа, иск удовлетворил правомерно.

С учетом изложенного, поскольку истец оплачивал арендную плату, установленную арендодателем в размере 256 721 руб. 20 коп. с 13.03.2020 по 31.12.2020, требование истца об обязании ответчика произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка от 13.03.2020 N 05971 за период 13.03.2020 по день вступления решения суда в законную силу, из расчета ежегодного размера арендной платы 178 525 руб. в год также удовлетворено судом обосновано.

Оснований не согласиться с данными выводами у суда апелляционной инстанции не имеется.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Каких-либо нарушений требований статьи 71 АПК РФ при оценке доказательств судом не допущено.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку. Оснований для иной оценки апелляционным судом в зависимости от доводов апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ являются основаниями к отмене или изменению судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Таким образом, решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Пермского края от 01 ноября 2022 года по делу N А50-28209/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

Е.И. Гуляева

Судьи

Д.И. Крымджанова М.А. Полякова