Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 января 2023 г. N 15АП-21846/22 по делу N А53-7099/2022

город Ростов-на-Дону

17 января 2023 г.

дело N А53-7099/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 16 января 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 января 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Нарышкиной Н.В.,

судей Мисника Н.Н., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Матиняном С.А.

при участии:

от истца: старший помощник прокурора г. Новочеркасска Воробьев В.Ю., старший прокурор отдела прокуратуры области Борсук Н.Н.;

от Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска: представитель Мирошниченко С.А. по доверенности от 09.01.2023;

от ИП Горкавченко М.А.: представитель Баланова Е.Н. по доверенности от 19.03.2022,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Прокуратуры Ростовской области на решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.10.2022 по делу N А53-7099/2022 по иску Прокуратуры Ростовской области в интересах муниципального образования "Город Новочеркасск" в лице Администрации г. Новочеркасска к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска (ИНН 6150039880 ОГРН 1036150011204), к индивидуальному предпринимателю Горкавченко Марианне Алексеевне (ИНН 615001387698 ОГРНИП 320619600019271) о признании недействительными аукциона, договора купли-продажи, о применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Прокуратура Ростовской области в интересах муниципального образования "Город Новочеркасск" в лице Администрации г. Новочеркасска (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с иском к комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска (далее - комитет), индивидуальному предпринимателю Горкавченко Марианне Алексеевне (далее - ИП Горкавченко М.А., предприниматель) со следующими требованиями:

- признать недействительным аукцион в электронной форме по продаже муниципального имущества - нежилых строений литеры А, Б, В, Г, Д, Ж, 3, Л, О, У, X, Ц, Ю, Я, площадью 1905,4; 72,7; 32,8 кв.м; 360 куб.м; 1071,3; 16,3; 38,4; 363,5; 129,8; 25,5; 45,6; 1,0; 184,8; 14,0 кв.м, кадастровые номера: 61:55:0022003:2; 61:55:0022003:3; 61:55:0022003:7; 61:55:0022003:8, 61:55:0022003:9; 61:55:0022003:10; 61:55:0022003:11; 61:55:0022003:12; 61:55:0022003:13; 61:55:0022003:14; 61:55:0022003:15; 61:55:0022003:16; 61:55:0022003:17; 61:55:0022003:18 с земельным участком площадью 35560 кв.м с видом разрешенного использования: для размещения санаторно-курортных учреждений, кадастровый номер 61:55:0022003:6, адрес (местоположение): Ростовская область, г. Новочеркасск, ул. Селекционная, 38 "а", оформленный протоколом от 26.04.2021 N 3;

- признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от 30.04.2021 регистрационный N 1, заключенный между комитетом предпринимателем;

- применить последствия недействительности сделки: обязать комитет возвратить предпринимателю денежные средства в размере 482 365,99 руб.; обязать предпринимателя возвратить комитету земельный участок с кадастровым номером 61:55:0022003:6 с расположенными на нем неотделимыми улучшениями в виде мощения асфальтового, мощения бетонного, бортовых камней, ворот литер N 1, калитки литер N 2, забора литер N 3, сауну литер Д с кадастровым номером 61:55:0022003:3 (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 20.10.2022 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе истец просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт. В обоснование апелляционной жалобы истец указывает на то, что судом первой инстанции не дана надлежащая оценка заключению специалиста - кадастрового инженера от 26.09.2022; судом применен расчет неотделимых улучшений земельного участка, проведенных инженером в сентябре 2022 года, к которым применены коэффициенты, используемые в заключении от 07.06.2022 N 0240/Э, в связи с чем занижена стоимость имущественного комплекса. Вид разрешенного использования земельного участка не приведен в соответствии с его фактическим использованием; приватизация проведена с нарушением установленных требований законодательства.

В отзыве на апелляционную жалобу предприниматель просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, дал пояснения по существу спора.

Представители ответчиков против доводов апелляционной жалобы возражали, просили решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании 09.01.2023 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 16.01.2023 до 12 час. 30 мин., после окончания которого, судебное заседание продолжено с участием представителей лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого по делу решения ввиду следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Прокуратурой г. Новочеркасска проведена проверка исполнения органами местного самоуправления требований законодательства в сфере распоряжения муниципальной собственностью.

В ходе проверки выявлены следующие нарушения.

В соответствии с решением Городской Думы города Новочеркасска от 26.02.2021 N 42 "О внесении изменений в решение Городской Думы от 25.12.2020 N 23 "О прогнозном плане (программе) приватизации муниципального имущества на 2021 год и основных направлениях приватизации муниципального имущества муниципального образования "Город Новочеркасск" на 2022-2023 годы" объект недвижимости - нежилые строения литеры А, Б, В, Г, Д, Ж, 3, Л, О, У, X, Ц, Ю, Я, площадью 1905,4; 72,7; 32,8 кв.м; 360 куб.м; 1071,3; 16,3; 38,4; 363,5; 129,8; 25,5; 45,6; 1,0; 184,8; 14,0 кв. м, кадастровые номера: 61:55:0022003:2; 61:55:0022003:3; 61:55:0022003:7; 61:55:0022003:8; 61:55:0022003:9; 61:55:0022003:10; 61:55:0022003:11; 61:55:0022003:12; 61:55:0022003:13; 61:55:0022003:14; 61:55:0022003:15; 61:55:0022003:16; 61:55:0022003:17; 61:55:0022003:18 с земельным участком площадью 35560 кв.м с видом разрешенного использования: для размещения санаторно-курортных учреждений, кадастровый номер 61:55:0022003:6, адрес (местоположение): Ростовская область, г. Новочеркасск, ул. Селекционная, 38 "а" включен в план (программу) приватизации муниципального имущества на 2021 год (т. 1, л.д. 12-15).

По результатам проведенного 26.04.2021 аукциона в электронной форме по продаже муниципального имущества Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска с победителем торгов - индивидуальным предпринимателем Горкавченко Марианной Алексеевной 30.04.2021 заключен договор купли-продажи вышеуказанного объекту недвижимого имущества, право собственности на нежилые строения и земельный участок зарегистрировано за покупателем в Едином государственном реестре недвижимости (т. 2, л.д. 75-80).

Согласно условиям договора рыночная стоимость объектов недвижимости - 13 538 000 руб., в том числе стоимость земельного участка - 5 501 000 руб. Обязательства, вытекающие из договора, исполнены сторонами в полном объеме.

На основании муниципального контракта N 6 на выполнение комплекса работ по проведению рыночной оценки объектов муниципального имущества от 03.02.2021 индивидуальным предпринимателем Клюшниковым Д.А. подготовлен отчет от 15.02.2021 N 2358/1 об оценке рыночной стоимости вышеуказанных объектов, согласно которому общая стоимость объектов недвижимости составила 13 538 000 руб., в том числе стоимость земельного участка - 5 501 000 руб., нежилых строений - 8 037 000 руб. (т. 1, л.д. 28-91).

В ходе проведения проверки прокуратурой г. Новочеркасска направлен запрос в ООО "Абсолют-Оценка" для дачи заключения о соответствии вышеуказанного отчета установленным требованиям, в том числе в сфере законодательства об оценочной деятельности.

Согласно рецензии ООО "Абсолют-оценка" от 24.07.2021 N 022-Э-2021 отчет не соответствует требованиям законодательства в сфере оценочной деятельности. Расчеты произведены с методологическими и арифметическими ошибками. Расчетные величины не обоснованы и не проверяемы. Рассчитанная итоговая величина не соответствует рыночной стоимости и не может быть использована.

Опрошенный по данному факту в прокуратуре г. Новочеркасска ИП Клюшников Д.А. не смог опровергнуть выводы, изложенные в рецензии.

Согласно полученному в ходе проверки заключению специалиста МООСРП ООППКН "Межрегиональный комитет общественной безопасности" от 20.12.2021 N 028-И/21, рыночная стоимость объектов недвижимости составляет 69 445 856 рублей, в том числе нежилых строений - 46 278 573,7 рублей, земельного участка - 16 230 763,5 рублей, а также буровой скважины, расположенной на проданном земельном участке - 6 936 512,79 руб. (т. 2, л.д. 130-153, т. 3 л.д. 1-14).

Ссылаясь на то, что начальная цена аукциона в сумме 13 538 000 руб. не отражала действительную рыночную стоимость объектов недвижимости, а также реализацию муниципального имущества по заниженной цене, прокурор обратился в суд с настоящим иском.

Судом первой инстанции установлено, что спорные объекты, за исключением сауны литер Д с кадастровым номером 61:55:0022003:3 снесены и сняты с кадастрового учета, что подтверждается представленными в материалы дела пояснениями предпринимателя и выписками из ЕГРН (т. 3, л.д. 104-113), что явилось основанием для уточнения требований в части применения последствий недействительности сделки.

В соответствии с частью 1 статьи 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации оспоримой сделкой является сделка, недействительная по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом.

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (пункт 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 447 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если иное не вытекает из существа договора, он может быть заключен путем проведения торгов с лицом, выигравшим торги.

В силу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, обращаясь с иском о признании недействительными торгов и заключенного по итогам таких торгов договора (контракта), истец должен доказать нарушение порядка проведения торгов, наступление или возможность наступления вследствие такого нарушения порядка установленных законом последствий, а также наличие защищаемого права или законного интереса истца.

В соответствии с частью 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев, указанных в данном пункте.

Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

Согласно статье 8 Закона об оценочной деятельности проведение оценки объектов оценки является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

Приведенная норма устанавливает обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки) в случаях отчуждения муниципального имущества.

В соответствии с пунктом 44 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной 11 практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в силу пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом. Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Как следует из материалов дела, в соответствии с Решением Городской Думы города Новочеркасска от 26.02.2021 N 42 "О внесении изменений в решение Городской Думы от 25.12.2020 N 23 "О прогнозном плане (программе) приватизации муниципального имущества на 2021 год и основных направлениях приватизации муниципального имущества муниципального образования "Город Новочеркасск" на 2022-2023 годы" спорные объекты недвижимости были включен в прогнозный план (программу) приватизации муниципального имущества на 2021 год.

На основании муниципального контракта N 6 на выполнение комплекса работ по проведению рыночной оценки объектов муниципального имущества от 03.02.2021 индивидуальным предпринимателем Клюшниковым Д.А. подготовлен отчет от 15.02.2021 N 2358/1 об оценке рыночной стоимости вышеуказанных объектов, согласно которому общая стоимость Объекта недвижимости составила 13 538 000 руб., в том числе стоимость земельного участка - 5 501 000 рублей, нежилых строений - 8 037 000 рублей (т. 1., л.д. 28-91).

Таким образом, минимальная начальная цена продажи имущества была установлена в размере 13 538 000,0 руб.

Аукцион по продаже указанного имущества был назначен на 26.04.2021 в электронной форме на универсальной торговой платформе АО "Сбербанк-АСТ".

Извещения о проведении аукциона по продаже имущества (лот N 5) были опубликованы в газете "Новочеркасские ведомости" от 7-13 апреля N 17, на официальном сайте Российской Федерации по размещению информации о проведении торгов http://torgi.gov.ru, официальной сайте Администрации города Новочеркасска (т. 2. л.д. 31-32, т. 1, л.д. 132).

Начало приема заявок с прилагаемыми документами - 23.03.2021 с 08.30, окончание - 19.04.2021 до 17:30.

Согласно информации о поступивших заявках на момент окончания приема заявок по лоту N 5 поступили заявки двух претендентов - ИП Горкавченко М.А., ООО "Юг-Комплект", все они были признаны участниками торгов, все были допущены к проведению торгов.

26.04.201 на электронной площадке АО "Сбербанк-АСТ" состоялся открытый аукцион по продаже имущества: лот N 5: нежилые строения литеры А, Б, В, Г, Д, Ж, 3, Л, О, У, X, Ц, Ю, Я, площадями 1905,4; 72,7; 32,8 кв.м; 360 куб.м; 1071,3; 16,3; 38,4; 363,5; 129,8; 25,5; 45,6; 1,0; 184,8; 14,0 кв.м, кадастровые номера: 61:55:0022003:2; 61:55:0022003:3; 61:55:0022003:7; 61:55:0022003:8; 61:55:0022003:9; 61:55:0022003:10; 61:55:0022003:11; 61:55:0022003:12;'61:55:0022003:13; 61:55:0022003:14; 61:55:0022003:15; 61:55:0022003:16; 61:55:0022003:17; 61:55:0022003:18 с земельным участком площадью 35560 кв.м с видом разрешенного использования: для размещения санаторно-курортных учреждений, кадастровый номер: 61:55:0022003:6, расположенные по адресу: Ростовская обл., г. Новочеркасск, ул. Селекционная, 38А.

Победителем признана ИП Горкавченко М.А., предложившая цену лота в размере 13 538 000 рублей, второй участник предложений по цене лота не делал, действий по повышению цены не предпринимал. Фактически единственным участником аукциона была ИП Горкавченко М.А., о чем составлен протокол от 26.04.2018 (т. 2, л.д. 73-75).

30.04.2021 заключен договор купли-продажи объектов недвижимости с ИП Горкавченко М.А., расчеты по договору полностью проведены, объекты переданы по акту приема-передачи от 02.06.2021 (т. 2, л.д. 76-77).

Как видно из материалов дела нарушений порядка проведения аукциона, в том числе необоснованного отстранения от участия в торгах; необоснованного непринятия высшей предложенной цена на торгах, продажи ранее указанного в извещении срока не допущено. Начальная продажная цена реализуемого на торгах муниципального имущества установлена на основании отчета оценщика, что соответствует приведенным выше законоположениям.

В обоснование исковых требований прокурор указывает на незаконность состоявшихся публичных торгов по продаже муниципального имущества по причине низкой начальной цены, установленной отчетом оценщика, в результате чего имущество было реализовано по заниженной стоимости.

Из пояснения комитета следует, что спорные объекты недвижимого имущества были включены в план (программу) приватизации муниципального имущества на 2016 год Решением Городской Думы города Новочеркасска от 27.05.2016 N 64 "О внесении изменения в решение Городской Думы от 30.10.2015 N 14 "О прогнозном плане (программе) приватизации муниципального имущества на 2016 год" (в редакции от 29.01.2016 N 39). Рассматриваемые объекты недвижимости дважды выставлялся на аукцион в 2016 года, однако ввиду отсутствия заявок аукционы по данному лоту признаны несостоявшимися.

В соответствии с Решением Городской Думы города Новочеркасска от 02.03.2017 N 153 "О внесении изменений в решение Городской Думы от 23.12.2016 N 153 "О прогнозном плане (программе) приватизации муниципального имущества на 2017 год и основных направлениях приватизации муниципального имущества муниципального образования "Город Новочеркасск" на 2018-2019 годы" объекты недвижимости включены в прогнозный план (программу) приватизации муниципального имущества на 2017 год. В течение 2017 года объекты выставлялся на аукцион 2 раза, однако ввиду отсутствия заявок торги по данному лоту были признаны несостоявшимися.

В соответствии с Решением Городской Думы города Новочеркасска от 02.03.2018 N 261 "О внесении изменений в решение Городской Думы от 01.12.2017 N 231 "О прогнозном плане (программе) приватизации муниципального имущества на 2018 год и основных направлениях приватизации муниципального имущества муниципального образования "Город Новочеркасск" на 2019-2020 годы" объекты недвижимости включены в прогнозный план (программу) приватизации муниципального имущества на 2018 год. В течение 2018 года объект выставлялся на аукцион 2 раза и 2 раза выставлялся на продажу посредством публичного предложения, однако ввиду отсутствия заявок торги по данному лоту признаны несостоявшимися.

В соответствии с пунктом 3 статьи 23 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" цена отсечения составляет 50 процентов начальной цены такого аукциона. При продаже посредством публичного предложения осуществляется последовательное снижение цены первоначального предложения на "шаг понижения" до цены отсечения (п. 5 ст. 23 Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ). Однако, даже с учетом возможности снижения первоначальной цены до 50 процентов объекты не были востребованы.

В соответствии с Решением Городской Думы города Новочеркасска от 01.02.2019 N 397 "О внесении изменений в решение Городской Думы от 11.12.2018 N 375 "О прогнозном плане (программе) приватизации муниципального имущества на 2019 год и основных направлениях приватизации муниципального имущества муниципального образования "Город Новочеркасск" на 2020-2021 годы" объекты недвижимости включены в прогнозный план (программу) приватизации муниципального имущества на 2019 год. В течение 2019 года объект выставлялся на аукцион 6 раз, однако ввиду отсутствия заявок аукционы по данному лоту были признаны несостоявшимися.

В соответствии с Решением Городской Думы города Новочеркасска от 31.01.2020 N 500 "О внесении изменений в решение Городской Думы от 24.12.2019 N 487 "О прогнозном плане (программе) приватизации муниципального имущества на 2020 год и основных направлениях приватизации муниципального имущества муниципального образования "Город Новочеркасск" на 2021-2022 годы" Объект недвижимости был включен в прогнозный план (программу) приватизации муниципального имущества на 2020 год. В течение 2020 года объект выставлялся на аукцион 6 раз, однако ввиду отсутствия заявок аукционы по данному лоту были признаны несостоявшимися.

В течение 2021 года объект недвижимости выставлялся на аукцион 1 раз, объект реализован по результатам состоявшегося аукциона ИП Горкавченко М.А., которая, фактически, являлась единственным лицом, принявшим участие в конкурентных процедурах.

Таким образом, спорные объекты недвижимости, начиная с 2016 года неоднократно, более 20 раз, были предметом конкурсных процедур, и в абсолютном большинстве случаев (21 раз) в связи с отсутствием предложений в течение более 4-х лет были не востребованы, а объявленные торги признавались несостоявшимися. При этом из представленных в материалы дела отчетов оценщиков, произведенных с 2016 года, усматривается последовательное снижение общей цены спорного имущества, что является закономерным следствием не востребованности спорного имущества.

Так, на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, составленного ИП Жигульским И.В. на дату 26.02.2016 итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки (нежилые строения литеры А, Б, В, Г, Д, Ж, 3, Л, О, У, X, Ц, Ю, Я, площадями 1905,4; 72,7; 32,8 кв.м; 360 куб.м; 1071,3; 16,3; 38,4; 363,5; 129,8; 25,5; 45,6; 1,0; 184,8; 14,0 кв. м, с земельным участком площадью 35560 кв.) составила 59 887 000 рублей (т. 9, л.д. 1-136), в том числе, зданий 26 612 000 рублей и земельного участка 33 275 000 рублей.

На основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, составленного ИП Клюшниковым И.В. на дату оценки 21.11.2016 итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки (нежилые строения литеры А, Б, В, Г, Д, Ж, 3, Л, О, У, X, Ц, Ю, Я, площадями 1905,4; 72,7; 32,8 кв.м; 360 куб.м; 1071,3; 16,3; 38,4; 363,5; 129,8; 25,5; 45,6; 1,0; 184,8; 14,0 кв. м, с земельным участком площадью 35560 кв.) составила 50 595 000 рублей, в том числе зданий 37 458 000 рублей и земельного участка 13 137 000 рублей (т. 8, л.д. 1-110).

На основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, составленного ИП Клюшниковым И.В. на дату оценки 13.07.2017 итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки (нежилые строения литеры А, Б, В, Г, Д, Ж, 3, Л, О, У, X, Ц, Ю, Я, площадями 1905,4; 72,7; 32,8 кв.м; 360 куб.м; 1071,3; 16,3; 38,4; 363,5; 129,8; 25,5; 45,6; 1,0; 184,8; 14,0 кв.м, с земельным участком площадью 35560 кв.м) составила 44 779 000 рублей, в том числе зданий 28 354 000 рублей и земельного участка 16 425 000 рублей (т. 7, л.д. 2).

На основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, составленного ИП Клюшниковым И.В. на дату оценки 21.05.2020 итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки (нежилые строения литеры А, Б, В, Г, Д, Ж, 3, Л, О, У, X, Ц, Ю, Я, площадями 1905,4; 72,7; 32,8 кв.м; 360 куб.м; 1071,3; 16,3; 38,4; 363,5; 129,8; 25,5; 45,6; 1,0; 184,8; 14,0 кв. м, с земельным участком площадью 35560 кв.м) составила 14 711 000 рублей, в том числе зданий 8 573 000 рублей и земельного участка 6 138 000 рублей (т., л.д. 102).

Согласно отчету ИП Клюшникова Д.А. от 15.02.2021 N 2358/1 об оценке рыночной стоимости вышеуказанных объектов, общая стоимость объектов недвижимости составила 13 538 000,0 руб., в том числе стоимость земельного участка - 5 501 000 рублей, нежилых строений - 8 037 000 рублей (т. 1., л.д. 28-91).

В обоснование доводов о занижении начальной продажной цены реализуемого имущества, прокурор ссылается на заключение специалиста МООСРП ООППКН "Межрегиональный комитет общественной безопасности" от 20.12.2021 N 028-И/21, согласно которому рыночная стоимость объектов недвижимости составляет 69 445 856 рублей, в том числе нежилых строений - 46 278 573,7 рублей, земельного участка - 16 230 763,5 рублей, а также буровой скважины, расположенной на проданном земельном участке - 6 936 512,79 руб. (т. 2, л.д. 130-153, т. 3 л.д. 1-14).

С учетом положений статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом первой инстанции была назначена экспертиза, проведение которой поручено экспертам Специализированному частного учреждения "Ростовский центр судебных экспертиз", Зозуле Е.А., Кумсковой Е.С.

На разрешение экспертов поставлен следующий вопрос: определить по состоянию на 15.02.2021 рыночную стоимость земельного участка площадью 35560 кв.м с видом разрешенного использования: для размещения санаторно-курортных учреждений, кадастровый номер 61:55:0022003:6, и нежилых строений литеры А, Б, В, Г, Д, Ж, 3, Л, О, У, X, Ц, Ю, Я, площадью 1905,4; 72,7; 32,8 кв.м; 360 куб. м; 1071,3; 16,3; 38,4; 363,5; 129,8; 25,5; 45,6; 1,0; 184,8; 14,0 кв. м, кадастровые номера: 61:55:0022003:2; 61:55:0022003:3; 61:55:0022003:7; 61:55:0022003:8; 61:55:0022003:9; 61:55:0022003:10; 61:55:0022003:11; 61:55:0022003:12; 61:55:0022003:13; 61:55:0022003:14; 61:55:0022003:15; 61:55:0022003:16; 61:55:0022003:17; 61:55:0022003:18, расположенных по адресу: Ростовская область, г. Новочеркасск, ул. Селекционная, 38 "а".

Согласно экспертному заключению от 07.06.2022 N 0240/Э, рыночная стоимость по состоянию на 15.02.2021 земельного участка площадью 35 560 кв.м с видом разрешенного использования: для размещения санаторно-курортных учреждений, кадастровый номер 61:55:0022003:6, и нежилых строений литеры А, Б, В, Г, Д, Ж, 3, Л, О, У, X, Ц, Ю, Я, площадью 1905,4; 72,7; 32,8 кв.м; 360 куб. м; 1071,3; 16,3; 38,4; 363,5; 129,8; 25,5; 45,6; 1,0; 184,8; 14,0;кв.м, кадастровые номера: 61:55:0022003:2; 61:55:0022003:3; 61:55:0022003:7; 61:55:0022003:8; 61:55:0022003:9; 61:55:0022003:10; 61:55:0022003:11; 61:55:0022003:12; 61:55:0022003:13; 61:55:0022003:14; 61:55:0022003:15; 61:55:0022003:16; 61:55:0022003:17; 61:55:00220003:18, расположенных по адресу: Ростовская область, г. Новочеркасск, ул. Селекционная, 38 "а", составляет 16 015 853,55 руб., а именно:

нежилое здание, профилакторий с КН 61:55:0022003:2 - 6 675 959, 05 руб.

нежилое здание, здание грязелечебницы с КН 61:55:0022003:9-3 456 102, 96 руб.

нежилое здание, здание регенерации грязи с КН 61:55:0022003:17 - 703 426, 74 руб.

нежилое здание, здание котельной с КН 61:55:0022003:12 - 799 747, 02 руб.

нежилое, сауна с КН 61:55:0022003:3 - 203 163, 35 руб.

нежилое сарай с КН 61:55:0022003:13- 486 001, 20 руб.

нежилое, резервуар ж/б подземный с КН: 61:55:0022003:8-349 789, 41 руб.

нежилое, сарай с КН: 61:55:0022003:7 - 122 810, 78 руб.

нежилое, насосная с КН 61:55:0022003:14 - 19 377, 95 руб.

нежилое, уборная с КН: 61:55:0022003:16 - 14 433, 30 руб.

нежилое, сарай с КН: 61:55:0022003:10 - 61 030, 97 руб.

нежилое, сарай с КН: 61:55:0022003:15 - 170 736, 94 руб.

нежилое, сарай с КН: 61:55:0022003:18 - 52 419, 24 руб.

нежилое, сарай с КН: 61:55:0022003:11 - 143 778, 47 руб.

земельный участок с КН 61:55:0022003:6 - 2 757 056, 19 руб.

При этом отдельно экспертом произведена оценка стоимости неотделимых улучшений земельного участка, в том числе мощение асфальтовое - 5 063 130, 84 руб., мощение бетонное 187 642, 65 руб., бортовые камни 840 192, 65 руб., ворота 18 237,91 руб., калитка 2728, 44 руб., забор 367 145,92 руб.

Экспертное заключение от 07.06.2022 N 0240/Э признано судом первой инстанции надлежащим доказательством по делу, соответствующим требованиям статей 82, 86, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции, с учетом соответствующих доводов истца, пришел к выводу о необходимости учета стоимости неотделимых улучшений в рамках расчета рыночной стоимости земельного участка, поскольку данные характеристики улучшают потребительские свойства оцениваемого земельного участка и влияют на его окончательную стоимость.

Согласно пояснениям экспертов Зозуля Е.А., Кумскова Е.С., при определении стоимости указанных неотделимых улучшений руководствовались исключительно данными о площади, указанной в технической документации на здания 2004-2005 г.г. Непосредственно площадь замощения, а также протяжность бортовых ограждений при осмотре объектов экспертами не исследовалась, соответствующие замеры не проводились. В технической документации площадь асфальтового замощения указана - асфальтовое мощение 9054, 90 кв.м, мощение бетонное 239, 70 кв.м, бортовые камни - длина 2732 м, ворота - длина 5.48 м, калитка - длина 1,00 м, забор - длина 595 м. Исходя из указанных данных определена рыночная стоимость указанных объектов по состоянию на дату оценки.

Предпринимателем в материалы дела представлено заключение специалиста, кадастрового инженера Айвазовского В.Ю. от 26.09.2022, согласно которому по данным инструментальных геодезических замеров площадь спорного земельного участка, занятого асфальтовым мощением составила 5 148 кв.м, бетонные замощения на земельном участке не обнаружены, имеющиеся остатки бетонных площадок не являются замощениями, а относятся к фундаментам разрушенных зданий. Протяженность бортовых камней составила 1500 погонных метров.

Суд первой инстанции пришел к выводу о возможности использования указанных данных при определении окончательной рыночной стоимости неотделимых улучшений, поскольку данные технических паспортов 2004-2005 года, примененные экспертами, являются значительно отдаленными по отношению к дате оценке - 15.02.2021, их актуальность на указанную дату ничем не подтверждена.

Так, рыночную стоимость асфальтового замощения определена судом первой инстанции в размере 2 878 504, 2 рублей (5 063 130, 84 / 9054, 90 кв. м * 5 148), бортовых ограждений - 461 295 рублей (840 192, 65 / 2732 * 1500). Наличие бетонного замощения на земельном участке на дату оценки материалами дела не подтверждено.

Рыночная стоимость земельного участка с учетом наличия на нем неотделимых улучшений по состоянию на дату оценки составила 6 484 967, 66 рублей (2 757 056, 19 + 2 878 504, 2 + 461 295 + 18 237, 91 + 2 728. 44 + 367 145, 92). Данная цена является максимально приближенной к начальной продажной цене земельного участка на торгах (5 501 000 рублей) определенной на основании отчета ИП Клюшникова Д.А. от 15.02.2021 N 2358/1.

Разницу в общей стоимости иных объектов недвижимости, реализованных на торгах, суд признает допустимой с учетом конкретных обстоятельств настоящего дела, а именно полным отсутствием покупательского спроса на спорное имущество, его крайне низкой ликвидности. Данные выводы суда подтверждаются выводами исследовательской части экспертного заключения, согласно которым при анализе ретроактивной, актуальной на дату оценки технической и правоустанавливающей документации, а также влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объектов исследования, ценообразующих факторов, эксперты пришли к выводам о том, что объекты исследования относятся к сегменту неактивного рынка коммерческой недвижимости (т. 11, л.д. 56). При анализе ликвидности объектов исследования экспертами выявлено, что количество потенциальных покупателей объектов характеризуется как незначительное, в виду чего подтип спроса характеризуется как сильно неэластичный (т. 11, л.д. 70).

Разница в стоимости объектов, определенной на основании отчета оценщика и судебной экспертизы может объясняться, в том числе, применением различной степени износа в расчетах. Так ИП Клюшников И.В. выполнявший оценку и производивший непосредственный осмотр объектов до их сноса, определил степень износа 70% в отношении всех объектов капитального строительства, тогда как эксперты в отношении ряда объектов (сараи и уборная) определили величину физического износа в размере среднего значения - 47, 5% (метод экспертизы состояния), указав, что экспертам не представляется идентифицировать по отдельности каждый объект, а также с учетом отсутствия в материалах дела иных пояснений, описывающих физическое состояние объектов на дату оценки, т.е. до их сноса (т. 12, л.д. 106).

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, отклоняются судебной коллегией.

Определяющим фактором для определения государственного или муниципального имущества, не подпадающего под приватизацию, законодатель указывает на его использование по назначению (постановление Президиума ВАС РФ от 20.06.2000 N 1881/00).

В ответе Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области от 02.03.2022 N 1951/624 как раз и указано на не использование по назначению в качестве объектов здравоохранения спорных объектов недвижимости.

Кроме того, неиспользование по назначению отчужденных в собственность ИП Горкавченко М.А. объектов недвижимости как минимум с 2015 года подтверждает и КУМИ администрации г.Новочеркасска со ссылкой на решение Городской Думы города Новочеркасска от 27.05.2016 N 64 "О внесении изменения в решение Городской Думы от 30.10.2015 N 14 "О прогнозном плане (программе) приватизации муниципального имущества на 2016 год", решением Городской Думы города Новочеркасска от 02.03.2017 N 153 "О внесении изменений в решение Городской Думы от 23.12.2016 N 153 "О прогнозном плане (программе) приватизации муниципального имущества на 2017 год и основных направлениях приватизации муниципального имущества муниципального образования "Город Новочеркасск" на 2018-2019 годы", решением Городской Думы города Новочеркасска от 02.03.2018 N 261 "О внесении изменений в решение Городской Думы от 01.12.2017 N 231 "О прогнозном плане (программе) приватизации муниципального имущества на 2018 год и основных направлениях приватизации муниципального имущества муниципального образования "Город Новочеркасск" на 2019-2020 годы", решение Городской Думы города Новочеркасска от 01.02.2019 N 397 "О внесении изменений в решение Городской Думы от 11.12.2018 N 375 "О прогнозном плане (программе) приватизации муниципального имущества на 2019 год и основных направлениях приватизации муниципального имущества муниципального образования "Город Новочеркасск" на 2020-2021 годы", решение Городской Думы города Новочеркасска от 31.01.2020 N 500 "О внесении изменений в решение Городской Думы от 24.12.2019 N 487 "О прогнозном плане (программе) приватизации муниципального имущества на 2020 год и основных направлениях приватизации муниципального имущества муниципального образования "Город Новочеркасск" на 2021-2022 годы" Таким образом, спорный комплекс недвижимого имущества планомерно включался в прогнозные планы (программы) приватизации муниципального имущества на 2016 года, более 20 раз выставлялся на торги.

Указанные решения административного органа, как и его полномочия по включению указанных объектов недвижимости в планы приватизации, истцом в надлежащем порядке, не оспорены.

Кроме того, из материалов настоящего дела усматривается, что на момент приватизации спорные объекты недвижимости не могли использоваться по их назначению ввиду их фактической аварийности, что подтверждено представленными отчетами об оценке спорного имущества, а также заключением экспертов от 07.06.2022.

Данные обстоятельства истцом не оспорены, как и не имеется обоснования тому обстоятельству, какое правовое значение имеет назначение отчужденных в собственность Горкавченко М.А. строений, если на момент подачи рассматриваемого иска в суд указанные строения были сняты с кадастрового учета в связи с их фактическим сносом.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, не подтверждены отвечающими требованиям главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами, основаны на ином толковании правовых норм, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, сделанных при правильном применении норм материального права, и не могут быть признаны основанием к отмене или изменению решения.

С учетом изложенного решение суда является правильным, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, имеющимся в деле доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.10.2022 по делу N А53-7099/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Н.В. Нарышкина

Судьи

Н.Н. Мисник Т.Р. Фахретдинов