Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23 апреля 2024 г. N 08АП-2359/24 по делу N А46-19057/2023

город Омск

23 апреля 2024 г.

Дело N А46-19057/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 11 апреля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 апреля 2024 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Воронова Т.А.,

судей Бацман Н.В., Краецкой Е.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Зинченко Ю.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-2359/2024) федерального бюджетного учреждения науки "Омский научно-исследовательский институт природно-очаговых инфекций" Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека на решение Арбитражного суда Омской области от 26.01.2024 по делу N А46-19057/2023 (судья Малявина Е.Д.),

принятое по иску акционерного общества "Научно-производственное объединение по медицинским иммунобиологическим препаратам "Микроген" (ИНН 7722422237, ОГРН 5177746277924) к федеральному бюджетному учреждению науки "Омский научно-исследовательский институт природно-очаговых инфекций" Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (ИНН 5502017857, ОГРН 1025500510716) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договоров аренды,

и по встречному исковому заявлению федерального бюджетного учреждения науки "Омский научно-исследовательский институт природно-очаговых инфекций" Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (ИНН 5502017857, ОГРН 1025500510716) к акционерному обществу "Научно-производственное объединение по медицинским иммунобиологическим препаратам "Микроген" (ИНН 7722422237, ОГРН 5177746277924) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договоров аренды,

в судебном заседании, проведенном с использованием системы веб-конференции, приняли участие:

от федерального бюджетного учреждения науки "Омский научно-исследовательский институт природно-очаговых инфекций" Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека - Татаринова А.Б. по доверенности от 15.01.2024 сроком до 31.12.2024;

от акционерного общества "Научно-производственное объединение по медицинским иммунобиологическим препаратам "Микроген" - Кирсанов С.С. по доверенности от 01.04.2024 сроком до 31.01.2025;

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество "Научно-производственное объединение по медицинским иммунобиологическим препаратам "Микроген" (далее - АО "НПО "Микроген", Общество) обратилось в Арбитражный суд с исковым заявлением к федеральному бюджетному учреждению науки "Омский научно-исследовательский институт природно-очаговых инфекций" Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (далее - ФБУН "Омский НИИ природно-очаговых инфекций" Роспотребнадзора, Учреждение)

1) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды недвижимого имущества от 11.09.2023 N М/Г/2023, изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

"пункт 3.1.1. В пятнадцатидневный срок с даты подписания Акта приема-передачи, в соответствии с пунктом 1.2. Договора, заключить с Арендатором Договоры на возмещение коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов (в дальнейшем "Договоры на возмещение расходов") на срок, установленный пунктом 2.1. Договора, предусмотрев обязанность Арендатора по возмещению коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов с даты подписания Акта приема-передачи, предусмотренного пунктом 1.2. Договора.;

пункт 3.3.1. В пятидневный срок с даты подписания Акта приема-передачи, в соответствии с пунктом 1.2. Договора, заключить с Арендодателем Договоры на возмещение коммунальных, эксплуатационных, административно-хозяйственных расходов на срок, установленный пунктом 2.1. Договора, предусмотрев обязанность Арендатора по возмещению коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов с даты подписания Акта приема-передачи, предусмотренного пунктом 1.2. Договора.;

пункт 3.3.5. Возмещать коммунальные, эксплуатационные и административно-хозяйственные расходы в соответствии с условиями Договоров на возмещение расходов.";

пункт 5.5. Расходы Арендатора на возмещение коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов, предусмотренные Договорами на возмещение расходов, не включают в установленную Договором сумму арендной платы.";

пункт 5.6. Обязательства по возмещению коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов, предусмотренные Договорами на возмещение расходов, возникают у Арендатора с момента подписания Арендодателем и Арендатором Акта приема-передачи Объекта, указанного в приложении N 2 к Договору, в соответствии с пунктом 1.2. Договора.";

2) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды недвижимого имущества от 27.09.2023 N М/ЛПК/2023, изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

"пункт 3.1.1. В пятнадцатидневный срок с даты подписания Акта приема-передачи, заключить с Арендатором Договоры на возмещение коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов (в дальнейшем "Договоры на возмещение расходов") на срок, установленный пунктом 2.1. Договора, предусмотрев обязанность Арендатора по возмещению расходов с даты подписания Акта приема-передачи, предусмотренного пунктом 1.2. Договора;

пункт 3.3.1. Заключить с Арендодателем Договоры на возмещение коммунальных, эксплуатационных, административно-хозяйственных расходов на срок, установленный пунктом 2.1.;

пункт 3.3.5. Возмещать коммунальные, эксплуатационные и административно-хозяйственные расходы в соответствии с условиями Договоров на возмещение расходов.;

Исковые требования со ссылками на статьи 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) мотивированы несогласием истца с установленными ответчиком условиями договоров в части возложения на арендатора обязательств по компенсации земельного налога.

Учреждение обратилось в суд со встречным исковым заявлением к Обществу об урегулировании разногласий, возникших при заключении договоров аренды, определив условия спорных пунктов договоров в следующей редакции:

1) договор аренды N М/Г/2023 от 11.09.2023:

"3.1.1. В пятнадцатидневный срок с даты подписания Акта приема-передачи, в соответствии с пунктом 1.2. Договора, заключить с Арендатором Договоры на возмещение коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов и возмещение земельного налога (в дальнейшем "Договоры на возмещение расходов") на срок, установленный пунктом 2.1. Договора, предусмотрев обязанность Арендатора по возмещению коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов с даты подписания Акта приема-передачи, предусмотренного пунктом 1.2. Договора.

3.3.1. В пятидневный срок с даты подписания Акта приема-передачи, в соответствии с пунктом 1.2. Договора, заключить с Арендодателем Договоры на возмещение коммунальных, эксплуатационных, административно-хозяйственных расходов и возмещение земельного налога на срок, установленный пунктом 2.1. Договора, предусмотрев обязанность Арендатора по возмещению коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов с даты подписания Акта приема-передачи, предусмотренного пунктом 1.2. Договора.

3.3.5. Возмещать коммунальные, эксплуатационные и административно-хозяйственные расходы и земельный налог в соответствии с условиями Договоров на возмещение расходов.

5.5. Расходы Арендатора на возмещение коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов и земельного налога, предусмотренные Договорами на возмещение расходов, не включают в установленную Договором сумму арендной платы.

5.6. Обязательства по возмещению коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов и земельного налога, предусмотренные Договорами на возмещение расходов, возникают у Арендатора с момента подписания Арендодателем и Арендатором Акта приема-передачи Объекта, указанного в приложении N 2 к Договору, в соответствии с пунктом 1.2. Договора.",

2) договор аренды N М/ЛПК/2023 от 27.09.2023:

"3.1.1. В пятнадцатидневный срок с даты подписания Акта приема-передачи, заключить с Арендатором Договоры на возмещение коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов и возмещение земельного налога (в дальнейшем "Договоры на возмещение расходов") на срок, установленный пунктом 2.1. Договора, предусмотрев обязанность Арендатора по возмещению расходов с даты подписания Акта приема-передачи, предусмотренного пунктом 1.2. Договора.

3.3.1. Заключить с Арендодателем Договоры на возмещение коммунальных, эксплуатационных, административно-хозяйственных расходов и возмещение земельного налога на срок, установленный пунктом 2.1. Договора.

3.3.5. Возмещать коммунальные, эксплуатационные, административно-хозяйственные расходы и возмещение земельного налога в соответствии с условиями Договоров на возмещение расходов. Принимать долевое участие в капитальном ремонте недвижимого имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего Договора, производимом Арендодателем, пропорционально площади занимаемого недвижимого имущества.

5.5. Расходы Арендатора на возмещение коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов и возмещение земельного налога, предусмотренные Договорами на возмещение расходов, не включают в установленную Договором сумму арендной платы.

5.6. Обязательства по возмещению коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов и возмещение земельного налога, предусмотренные Договорами на возмещение расходов, возникают у Арендатора с момента подписания Арендодателем и Арендатором Акта приема-передачи Объекта, указанного в приложении N 2 к Договору, в соответствии с пунктом 1.2. Договора.".

Встречное исковое заявление принято судом первой инстанции в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

Решением Арбитражного суда Омской области от 26.01.2024 первоначальные исковые требования удовлетворены. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Суд решил:

1) урегулировать разногласия, возникшие между АО "НПО "Микроген" и ФБУН "Омский НИИ природно-очаговых инфекций" Роспотребнадзора при заключении договора аренды недвижимого имущества от 11.09.2023 N М/Г/2023, изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

"пункт 3.1.1. В пятнадцатидневный срок с даты подписания Акта приема-передачи в соответствии с пунктом 1.2. Договора заключить с Арендатором Договоры на возмещение коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов (в дальнейшем "Договоры на возмещение расходов") на срок, установленный пунктом 2.1. Договора, предусмотрев обязанность Арендатора по возмещению коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов с даты подписания Акта приема-передачи, предусмотренного пунктом 1.2. Договора.";

"пункт 3.3.1. В пятидневный срок с даты подписания Акта приема-передачи в соответствии с пунктом 1.2. Договора заключить с Арендодателем Договоры на возмещение коммунальных, эксплуатационных, административно-хозяйственных расходов на срок, установленный пунктом 2.1. Договора, предусмотрев обязанность Арендатора по возмещению коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов с даты подписания Акта приема-передачи, предусмотренного пунктом 1.2. Договора.";

"пункт 3.3.5. Возмещать коммунальные, эксплуатационные и административно-хозяйственные расходы в соответствии с условиями Договоров на возмещение расходов.";

"пункт 5.5. Расходы Арендатора на возмещение коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов, предусмотренные Договорами на возмещение расходов, не включают в установленную Договором сумму арендной платы.";

"пункт 5.6. Обязательства по возмещению коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов, предусмотренные Договорами на возмещение расходов, возникают у Арендатора с момента подписания Арендодателем и Арендатором Акта приема-передачи Объекта, указанного в приложении N 2 к Договору, в соответствии с пунктом 1.2. Договора.";

2) Урегулировать разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора аренды недвижимого имущества от 27.09.2023 N М/ЛПК/2023, изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

"пункт 3.3.1. Заключить с Арендодателем Договоры на возмещение коммунальных, эксплуатационных, административно-хозяйственных расходов на срок, установленный пунктом 2.1.";

3) взыскать с ФБУН "Омский НИИ природно-очаговых инфекций" Роспотребнадзора в пользу Общества 6 000 руб. судебных расходов.

Не согласившись с принятым судебным актом, ФБУН "Омский НИИ природно-очаговых инфекций" Роспотребнадзора обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, или изменить, принять по делу новый судебный акт, урегулировать разногласия сторон, изложив спорные пункты договора в редакции Учреждения.

В обоснование апелляционной жалобы Учреждение полагает, что принятое решение нарушает принцип свободы договора. Учреждение не отрицает закрепленное законом право пользования земельным участком, однако, применив свое установленное также законом право, настаивает на необходимости заключения дополнительного договора на возмещение земельного налога. При заключении договоров размер арендной платы должен определяться по результатам оценки рыночной стоимости объекта. При проведении оценки сведения, касающиеся прав на земельные участки под объектами учреждения не представлялись и оценщиком затребованы не были, в задании на оценку такого вопроса сформулировано не было, отчеты не содержат информации о правах на земельные участки и о составляющих частях величины арендной платы, что не дает основания сделать вывод о включении арендной платы либо налога на землю в размер арендной платы за нежилые помещения. Учредитель ФБУН "Омский НИИ природно-очаговых инфекций" - Роспотребнадзор - на запрос ответчика не дал согласия на заключение договора в редакции Общества, подтвердил правомерность позиции Учреждения.

В отзыве на апелляционную жалобу АО "НПО "Микроген" просит решение суда первой инстанции оставить без изменения.

В заседании суда первой инстанции представители сторон поддержали письменно изложенные позиции.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, выслушав представителей, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, на основании подпункта 6 пункта 1 и подпункта 3 пункта 3 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) между ФБУН "Омский НИИ природно-очаговых инфекций" Роспотребнадзора (Арендодатель) и АО "НПО "НПО "Микроген" (Арендатор) без проведения торгов были заключены договоры аренды недвижимого имущества:

от 06.04.2020 N М/ЛПК/2020 сроком аренды 3 года (до 06.04.2023) в отношении нежилых помещений общей площадью 1796,3 кв. м, находящихся в лабораторно-производственном корпусе с кадастровым номером 55:36:000000:21305, расположенном по адресу: Омская область, г. Омск, проспект Мира, д. 7,

и от 01.12.2021 N 12/2021 сроком аренды до 30.03.2023 в отношении нежилых помещений общей площадью 89,2 кв. м, находящихся в здании гаража с кадастровым номером 55:36:000000:61684, расположенного по адресу: Омская область, г. Омск, проспект Мира, дом 7.

Ссылаясь на пункт 9 статьи 17.1. Закона о защите конкуренции, Общество направило в адрес Учреждения письмо от 11.08.2022 N 00/08-03-01/10/3610 о заинтересованности в заключении договоров аренды нежилых помещений на новый срок.

В адрес Общества Учреждением направлены проекты договоров аренды недвижимого имущества от 11.09.2023 N М/Г/2023 и от 27.09.2023 N М/ЛПК/2023 (далее - договоры аренды).

Ознакомившись с предлагаемыми к заключению договорами аренды, Общество подготовило протоколы разногласий от 21.09.2023 и 28.09.2023, в соответствии с которыми АО "НПО "Микроген" считает необходимым установить арендные правоотношения на следующих условиях:

по договору аренды недвижимого имущества от 11.09.2023 N М/Г/2023 изложить в следующей редакции: пункт 3.1.1. В пятнадцатидневный срок с даты подписания Акта приема-передачи, в соответствии с пунктом 1.2. Договора, заключить с Арендатором Договоры на возмещение коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов (в дальнейшем "Договоры на возмещение расходов") на срок, установленный пунктом 2.1. Договора, предусмотрев обязанность Арендатора по возмещению коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов с даты подписания Акта приема-передачи, предусмотренного пунктом 1.2. Договора; пункт 3.3.1. В пятидневный срок с даты подписания Акта приема-передачи, в соответствии с пунктом 1.2. Договора, заключить с Арендодателем Договоры на возмещение коммунальных, эксплуатационных, административно-хозяйственных расходов на срок, установленный пунктом 2.1. Договора, предусмотрев обязанность Арендатора по возмещению коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов с даты подписания Акта приема-передачи, предусмотренного пунктом 1.2. Договора; пункт 3.3.5. Возмещать коммунальные, эксплуатационные и административно-хозяйственные расходы в соответствии с условиями Договоров на возмещение расходов; пункт 5.5. Расходы Арендатора на возмещение коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов, предусмотренные Договорами на возмещение расходов, не включают в установленную Договором сумму арендной платы; пункт 5.6. Обязательства по возмещению коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов, предусмотренные Договорами на возмещение расходов, возникают у Арендатора с момента подписания Арендодателем и Арендатором Акта приема-передачи Объекта, указанного в приложении N 2 к Договору, в соответствии с пунктом 1.2. Договора;

по договору аренды недвижимого имущества от 27.09.2023 N М/ЛПК/2023 изложить в следующей редакции: пункт 3.1.1. В пятнадцатидневный срок с даты подписания Акта приема-передачи, заключить с Арендатором Договоры на возмещение коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов (в дальнейшем "Договоры на возмещение расходов") на срок, установленный пунктом 2.1. Договора, предусмотрев обязанность Арендатора по возмещению расходов с даты подписания Акта приема-передачи, предусмотренного пунктом 1.2. Договора; пункт 3.3.1. Заключить с Арендодателем Договоры на возмещение коммунальных, эксплуатационных, административно-хозяйственных расходов на срок, установленный пунктом 2.1.; пункт 3.3.5. Возмещать коммунальные, эксплуатационные и административно-хозяйственные расходы в соответствии с условиями Договоров на возмещение расходов.; пункт 5.5. Расходы Арендатора на возмещение коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов, предусмотренные Договорами на возмещение расходов, не включают в установленную Договором сумму арендной платы.; пункт 5.6. Обязательства по возмещению коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов, предусмотренные Договорами на возмещение расходов, возникают у Арендатора с момента подписания Арендодателем и Арендатором Акта приема-передачи Объекта, указанного в приложении N 2 к Договору, в соответствии с пунктом 1.2. Договора.

Письмами N 55-50-01/01-10/484-2023 от 27.09.2023 и N 55-50-01/01-10/489-2023 от 27.09.2023 Учреждение отклонило указанные протоколы разногласий, направив в адрес Общества протоколы согласования разногласий от 27.09.2023 и от 29.09.2023, в соответствии с которыми спорные пункты договоров аренды согласованы в первоначальной редакции ФБУН "Омский НИИ природно-очаговых инфекций" Роспотребнадзора.

Полагая, что установленные Учреждением условия договоров аренды нарушают права Общества как арендатора недвижимого имущества, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением для урегулирования разногласий.

Учреждение представило отзыв на исковое заявление, в котором возражало относительно заявленных требований, полагало, что условия договоров, изложенные в редакции ФБУН "Омский НИИ природно-очаговых инфекций" Роспотребнадзора, являются законными и обоснованными. По мнению ответчика, поскольку в предмет оценки рыночной величины арендной платы за пользование объектами плата за использование земельного участка не включена, постольку рассчитанный размер арендной платы не включает в себя плату по земельному налогу.

В возражениях на отзыв Общество доводы ФБУН "Омский НИИ природно-очаговых инфекций" Роспотребнадзора не признало, полагало, что в отчетах об оценке, положенных в основу определения размера арендной платы, величина стоимости арендной платы установлена без учета коммунальных платежей и включает в себя плату за пользование земельным участком. Ответчиком не учтен специальный порядок передачи в аренду государственного или муниципального имущества, в связи с чем возложение обязанности по возмещению арендатором земельного налога при заключении договоров аренды на новый срок является необоснованным.

Настаивая на своей редакции условий договоров аренды, Учреждение заявило встречный иск.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, пришел к выводу об урегулировании разногласий, удовлетворении первоначального иска и изложении условий договоров в редакции Общества, в удовлетворении встречного иска отказал.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, по доводам апелляционной жалобы (пункт 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции"), суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в частности, из договоров и иных сделок. В свою очередь, способы защиты гражданских прав предопределяются правовыми нормами, регулирующими конкретное правоотношение.

Согласно пункту 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из содержания текстов договоров аренды в части спорных пунктов следует, что разногласия сторон возникли в отношении возложения на арендатора обязанности по возмещению арендодателю суммы земельного налога.

По положениям статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как предусмотрено статьей 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 652 ГК РФ в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

Аналогичные разъяснения содержатся в пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление N 11).

Отсутствие в договоре условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным.

При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости.

Как верно указано судом первой инстанции, вопросы арендной платы за пользование земельным участком в данном случае решаются с учетом положений пункта 2 статьи 654 ГК РФ.

В силу пункта 2 статьи 654 ГК РФ установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Из пояснений сторон и проектов договоров аренды следует, что последние направлены на перезаключение на новый срок ранее действующих между сторонами договоров аренды N N М/ЛПК/2020 от 06.04.2020 и 12/2021 от 01.12.2021, и основаны, в том числе, на положениях Закон о защите конкуренции.

Таким образом, в рассматриваемом случае стороны обязаны руководствоваться положениями вышеуказанного закона при определении размера платы за пользование недвижимым имуществом.

В соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; 2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 4.3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при разрешении вопросов о заключении договора аренды на новый срок условие об арендной плате устанавливается на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (пункт 1 части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции) на момент истечения срока предыдущего договора аренды.

Учитывая вышеизложенное, при перезаключении договора аренды государственного (муниципального) имущества на новый срок в пункта 1 части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции размер арендной платы должен устанавливаться на основании результатов оценки рыночной стоимости объекта, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации (вне зависимости от того, какой размер арендной платы был определен на торгах на право заключения первоначального договора аренды).

При этом в рассматриваемом случае нормы Закона о защите конкуренции в части определения размера арендной платы являются специальными.

Абзацем 2 статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлено, что для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Из правового анализа указанной статьи следует, что результаты оценки рыночной стоимости объекта должны применяться вне зависимости от волеизъявления сторон, направлены на установление единого подхода к определению арендной платы за пользование государственным или муниципальным имуществом и исключение злоупотребления правом со стороны арендодателя.

Из отчетов об оценке от 04.04.2023 N 15920/04-23/1 и от 04.04.2023 N 15920/04-23/2, положенных в основу определения размера арендной платы, следует, что объектом оценки является право пользования и владения на условиях договора аренды нежилыми помещениями, целью оценки является определение рыночной арендной платы без учета коммунальных платежей (расчетная денежная сумма, за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду на дату оценки при типичных рыночных условиях) для заключения договора аренды.

Судом первой инстанции отмечено, что исходя из принципа свободы договора, стороны могут включить в договор условие о возмещении арендатором арендодателю расходов, в том числе по уплате земельного налога, однако в рассматриваемом случае с учетом специфики правоотношений и правового регулирования порядка заключения договора между сторонами, которая предусматривает определение размера арендной платы по результатам оценки рыночной стоимости объекта (часть 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции), плата за пользование зданием включает в себя плату за пользование земельным участком, в свою очередь, платой за пользование земельным участком является земельный налог (пункт 1 статьи 65 ЗК РФ).

Суд апелляционной инстанции соглашается с данным выводом.

Довод апелляционной жалобы о том, что в состав рыночной стоимости аренды не включена стоимость платы за землю опровергается пояснениями оценщика (письмо ООО "Региональный центр оценки" от 29.06.2023 N 31).

С учетом изложенного, проанализировав условия договоров аренды, суд первой инстанции правомерно урегулировал разногласия при заключении договора, изложив спорные пункты договора в редакции, предложенной Обществом, в связи с чем в удовлетворении встречных требований отказал.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции в полном объеме на основе доказательств, оцененных в соответствии с правилами, определенными статьей 71 АПК РФ.

Доводам и возражениям сторон судом первой инстанции дана надлежащая оценка.

Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Омской области от 26.01.2024 по делу N А46-19057/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Т.А. Воронов

Судьи

Н.В. Бацман
Е.Б. Краецкая

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.