Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 января 2023 г. N 09АП-84269/22 по делу N А40-35845/2022

город Москва

16 января 2023 г.

Дело N А40-35845/22

Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 января 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мезриной Е.А.,

судей Левченко Н.И., Головкиной О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем Воргулевой А.И., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 11.11.2022 по делу N А40-35845/22, принятое судьей Е.В. Коноваловой,

по иску ООО "Рантье-Меркурий" (ИНН 7726448941, ОГРН 1197746161986)

к Департаменту городского имущества города Москвы

(ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423)

третье лицо ООО "Оценка и консалтинг"

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи

нежилого помещения,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Старобор В.В. по доверенности от 08.02.2022, диплом АВС 0010729 от 23.06.2000;

от ответчика: Караваева А.О. по доверенности от 10.11.2022, диплом 107718 0736134 от 06.07.2018;

от третьего лица: не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

ООО "Рантье-Меркурий" обратилось в Арбитражный суд г.Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0004041:1247 общей площадью 210,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Антонова-Овсеенко, д. 4, пом. IV, с учетом уточнений, принятых судом в порядке норм ст. 49 АПК РФ.

Решением суда от 11.11.2022 разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0004041:1247 общей площадью 210,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Антонова-Овсеенко, д. 4, пом. IV урегулированы таким образом:

Договор считать заключенным с даты вступления решения в законную силу на условиях направленного Департаментом городского имущества города Москвы (продавцом) Обществу с ограниченной ответственностью "РАНТЬЕ-МЕРКУРИЙ" проекта N 59-7466 от 23 декабря 2021 г., за исключением условий пунктов 3.1 и 3.4, которые изложить в следующей редакции:

"3.1. Цена Объекта составляет 19261875 руб. 23 коп., является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (п. 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.7).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 229308 руб. 23 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга."

Также решением с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО "Рантье-Меркурий" взыскано 41000 руб. судебных расходов.

Не согласившись с принятым по делу решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, урегулировать разногласия на условиях ответчика, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, неполное выяснение судом обстоятельств имеющих значение для дела.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель истца в судебном заседании возражал против апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

Апелляционная жалоба рассмотрена без участия представителя третьего лица, извещенного о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в порядке ст. 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность судебного решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке ст.ст.266, 268 АПК РФ.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, повторно рассмотрев материалы дела, приходит к выводу о том, что отсутствуют правовые основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы, принятого в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и обстоятельствами дела.

Как следует из материалов дела, исковые требования мотивированы тем, что истец, являясь субъектом малого предпринимательства и арендатором государственного помещения по договору от 17.10.2019 N 00-01454/19, обратился к ответчику 25.10.21 за выкупом арендуемого нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0004041:1247 общей площадью 210,1 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Антонова-Овсеенко, д. 4, пом. IV, в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Ответчиком письмом от 24.12.21 через личный кабинет был направлен истцу проект договора купли-продажи по цене 58521000 руб.

Не согласившись с ценой, истец направил ответчику подписанный проект с протоколом разногласий по цене объекта, который был отклонен ответчиком письмом от 20.01.22.

Предложенная продавцом цена, с точки зрения истца, является существенно завышенной.

В обоснование завышения цены истец приложил к исковому заявлению ОТЧЕТ N ОО2021-249, выполненный ООО "ОПТИМАЛ ГРУПП", согласно которому рыночная стоимость помещения составила 18 636 667 руб.

Поскольку в добровольном порядке ответчиком требования истца не удовлетворены, указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (Согласно ст.217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Истец, как участник гражданских правоотношений, и спорные нежилые помещения как объект гражданских правоотношений, соответствуют критериям, установленным ст.3 Закона N 159-ФЗ, а именно истец является субъектом малого предпринимательства, доказательства наличия задолженности у истца по арендной плате отсутствуют, площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного ч.2 ст.12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".

В соответствии со ст.13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст.12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

В рамках рассмотрения спора, судом была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза ООО "Экспертно-консалтинговое бюро имени Матвеева" (ОГРН 5157746041162) по определению рыночной стоимости вышеуказанного выкупаемого нежилого помещения, в результате проведения которой рыночная стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Антонова-Овсеенко, д. 4, пом. IV по состоянию на 25.10.21 составила 19261875 руб. 23 коп.

Истец в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции уточнил требования, просил установить цену в соответствии с заключением судебного эксперта.

С учетом результатов судебной экспертизы суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование истца об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения с учетом выводов эксперта ООО "Экспертно-консалтинговое бюро имени Матвеева".

При этом суд первой инстанции также указал, что условие пунктов 3.1 и 3.4 договора определяются в части цены согласно экспертному заключению, в остальной части суд не усматривает оснований изменения условий данных пунктов.

При этом суд принимает во внимание, что обстоятельства наличия подлежащих зачету в счет выкупной цены неотделимых улучшений истцом (арендатором) не названы и не доказаны.

Доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, подлежат отклонению, в силу следующего.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Статьей 8 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" N 135-ФЗ установлено обязательное проведение оценки объектов оценки.

Определением Арбитражного суда г. Москвы назначена судебная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости нежилого помещения.

По результатам проведенной судебной экспертизы рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по спорному адресу по состоянию на 25.10.21 составила 19261875 руб. 23 коп.

В силу статьи 64 АПК РФ заключения экспертов являются доказательствами, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Таким образом, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ.

Исходя из буквального толкования норм права, регулирующих порядок проведения экспертизы в совокупности с рекомендациями, изложенными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 N 66 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в Арбитражном процессуальном кодексе Российской Федерации, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом.

Основания несогласия с экспертным заключением должны сложиться при анализе данного заключения и его сопоставления с остальной доказательственной информацией.

Согласно действующему законодательству, регулирующему оценочную деятельность, оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки.

Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Результаты экспертизы подлежат оценке судом наряду с другими доказательствами, при этом стороны не лишены возможности задавать вопросы эксперту, заявлять ходатайство о проведении повторной (дополнительной) экспертизы.

Оценив экспертное заключение, содержащее сведения, необходимые для разрешения спора, и отвечающее требованиям ст. 86 АПК РФ, по правилам, предусмотренным статьями 64, 71 АПК РФ, наряду с иными доказательствами по делу, Арбитражный суд г. Москвы пришел к выводу о том, что оно соответствует требованиям ст. 82, 83, 86 АПК РФ, основано на материалах дела и является надлежащим и достоверным доказательством по делу, поскольку представлено именно в рамках проведения судебной экспертизы, когда эксперт-оценщик был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Экспертное Заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение.

Экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно- экспертной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки ФСО N1 (приказ Минэкономразвития N 1 от 20.07.2007 N 256), ФСО N2 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 N 255), ФСО N 3 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 N 254), ФСО N7 (приказ Минэкономразвития от 25.09.2014 N 611).

В соответствии с частью 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта при наличии противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Таким образом, у суда первой инстанции отсутствовали основания отклонять результаты судебной оценочной экспертизы и не принимать их во внимание при вынесении оспариваемого решения.

Департаментом не представлено доказательств необъективности выводов, содержащихся в заключении по результатам оценочной экспертизы. Доказательств, свидетельствующих о недостоверности выводов эксперта или о том, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к существенному занижению рыночной стоимости спорного нежилого помещения, ответчиком не представлено.

Таки образом, при рассмотрении дела судом были установлены все существенные обстоятельства, которым дана надлежащая правовая оценка.

Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, не имеется.

Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных ст.270 АПК РФ, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 176, 266-268, п.1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 11.11.2022 по делу N А40-35845/22 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Мезрина Е.А.

Судьи

Левченко Н.И. Головкина О.Г.