Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 января 2023 г. N 09АП-83147/22 по делу N А40-127197/2022

г. Москва

17 января 2023 г.

Дело N А40-127197/22

Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 января 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Суминой О.С.,

судей:	Лепихина Д.Е., Кочешковой М.В.,
при ведении протокола	секретарем судебного заседания Аверьяновой К.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Росреестра по Москве

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 07.10.2022 по делу N А40-127197/22

по заявлению АО "Тандер"

к Управлению Росреестра по Москве

третье лицо: ООО "Марина" Галантерея"

о признании незаконным решенияпри участии:

от заявителя:	Ким К.И. по доверенности от 11.08.2022;
от заинтересованного лица:	Власов Д.Е. по доверенности от 17.01.2022;
от третьего лица:	не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 07.10.2022 удовлетворены требования АО "Тандер" о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее Управление) об отказе государственной регистрации договора аренды.

Суд первой инстанции признал незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, оформленное уведомлением от 14.07.2022 г. N КУВД-001/2022-13529269/5, обязал Управление Росреестра по Москве в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу устранить допущенное нарушение прав и законных интересов АО "Тандер" путем государственной регистрации договора аренды от 03.08.2020 г. N МсФ_з/26189/20.

Не согласившись с данным решением суда первой инстанции, ответчик обратился с апелляционной жалобой, доводы которой в судебном заседании представитель Управления поддержал в полном объеме, просил решение отменить по изложенным в жалобе основаниям и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на законность и обоснованность оспариваемого отказа регистрирующего органа.

Представители заявителя, Управления в судебном заседании поддержали свои доводы и возражения.

Представитель третьего лица явку не обеспечил, извещен надлежащим образом.

Проверив в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ законность и обоснованность принятого решения, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Как усматривается из материалов дела, 03.08.2020 г. между Акционерным обществом "Тандер" (далее - Арендатор) и Обществом с ограниченной ответственностью "МАРИНА ГАЛАНТЕРЕЯ" (далее -Арендодатель) был заключён договор аренды недвижимого имущества N МсФ_з/26189/20 (далее -Договор аренды, Договор).

Согласно п. 1.1. Договора аренды: Арендодатель обязуется в порядке и на условиях Договора предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) недвижимое имущество, именуемое в дальнейшем Объект:

- часть нежилого здания, помещение VI, комнаты по плану: часть комнаты 1, общей площадью - 224 кв.м., расположенная на 2 этаже Нежилого здания общей площадью - 3314,7 кв.м., кадастровый номер 77:06:0003010:1072, по адресу: г. Москва ул. Гарибальди д. 4Г.

01.04.2022 г. Договор аренды был подан на государственную регистрацию в филиале ГБУ МФЦ города Москвы МФЦ окружного значения ВАО. Согласно описи документов MFC-0558/2022-553270-1 от 01.04.2022 г. документы приняты для оказания следующей государственной услуги: "Регистрация и погашение сделки об ограничении (обременении) права на здание с кадастровым номером 77:06:0003010:1072, по адресу: г. Москва ул. Гарибальди д. 4Г".

14.04.2022 г. уведомлением N КУВД-001/2022-13529269/1 (далее - уведомление) государственный регистратор приостановил государственную регистрацию договора аренды по объекту недвижимого имущества по адресу: г. Москва ул. Гарибальди д. 4Г, сроком с 14.04.2022 г. г. до 14.07.2022 г.

25.05.2022 г. АО "Тандер" подало дополнительные документы - заявление от 25.05.2022 г., где указало на то, что основания приостановки не основаны на нормах действующего законодательства.

27.05.2022 г. Управление Росреестра по г. Москве сообщило о невозможности государственной регистрации договора аренды, предметом которого является часть комнаты.

Не согласившись с действиями государственного регистратора АО "Тандер" обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании действий незаконными.

Порядок рассмотрения дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений, действий государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов и должностных лиц установлен главой 24 АПК РФ.

Согласно ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного правового акта, решения, действий, бездействия госоргана недействительным (незаконным) необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие данных акта, решения, действий, бездействия закону и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов заявителя.

Суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со ст. 71 АПК РФ, руководствуясь положениями ст. ст. 198 - 201 АПК РФ, положениями Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", установив, что Обществом на государственную регистрацию были представлены все необходимые и достаточные для совершения испрашиваемых регистрационных действий документы, принимая во внимание, что представленные на государственную регистрацию документы свидетельствовали о согласовании сторонами подлежащего передаче в аренду объекта аренды, при этом, передача в аренду части нежилого помещения не ведет к изменению характеристик объекта в целом, пришел к обоснованному выводу о том, что у Управления отсутствовали основания для отказа в осуществлении государственной регистрации спорного договора аренды.

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции суд апелляционной инстанции не усматривает, так как все существенные обстоятельства дела установлены, правовые нормы, регулирующие спорные правоотношения, применены правильно, спор разрешен в соответствии с установленными обстоятельствами и представленными доказательствами при правильном применении норм процессуального права.

Отклоняя доводы Управления Росреестра по Москве об обратном, апелляционный суд исходит из следующего.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и представлением содержащихся в нем сведений регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее также - Федеральный закон N 218-ФЗ).

Согласно ст. 21 Федерального закона N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

В соответствии со ст. 14 Федерального закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Законом порядке. При этом основаниям для осуществления государственной регистрации прав являются, в том числе и договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Как усматривается из материалов дела, согласно заключённому договору аренды Арендодатель обязуется передать АО "Тандер" часть нежилого здания, помещение VI, комнаты по плану: часть комнаты 1, общей площадью - 224 кв.м. на 2 этаже нежилого здания, общей площадью - 3314,7 кв.м., кадастровый номер 77:06:0003010:1072, по адресу: г. Москва ул. Гарибальди д. 4Г. Границы арендуемой части нежилого помещения были согласованы сторонами в Приложении N 1 (графическая часть).

В договоре аренды стороны указали все необходимые условия, имеющие значение для сторон и позволяющие осуществить государственную регистрацию договора аренды (в соответствии со ст. 607 ГК РФ). В приложении указана графическая часть помещения, передаваемого в аренду, с указанием границ объекта, номеров помещений, указанием площади помещения, конфигурации объекта. Предоставленная в Приложении N 1 схема полностью соответствует данным объекта, который стоит на государственном кадастровом учете.

Сопоставив предмет Договора (п. 1.1., текстуальное описание предмета аренды) и приложение N 1 (графическое описание Объекта) можно с точностью определить часть передаваемого в аренду объекта.

Абз.2 ч. 5 статьи 44 Закона N 218-ФЗ прямо устанавливает, что государственный кадастровый учет части здания не осуществляется в случаях, когда совместно с заявлением о государственной регистрации прав не представлен технический план в отношении части передаваемого объекта, право на которое зарегистрировано в ЕГРН. Договор аренды на такие объекты регистрируется как обременение соответствующего объекта недвижимости.

В п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" и п. 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018 г. обращено внимание на то, что стороны вправе заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. При этом если права на указанные недвижимые вещи ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть предоставлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором.

Согласно п. 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием, отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденному Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016 г. описание части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта. Учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения).

Принимая во внимание нормы действующего законодательства и разъяснения Верховного Суда, действия государственного регистратора по приостановке регистрации договора аренды являются неправомерными, поскольку при регистрации договора аренды кадастровый учёт части помещения не является обязанностью сторон договора, АО "Тандер" обратилось за оказанием услуги по регистрации договора аренды.

Между тем, регистратор обязывает заявителя осуществить государственный кадастровый учёт части комнаты либо изменить согласованные сторонами договора условия предмета, тогда как государственный кадастровый учёт не является обязательным в силу прямого указания норм законодательства.

Таким образом, решение Управления об отказе в государственной регистрации Договора, оформленное уведомлением от 14.07.2022 N КУВД-13529269, не соответствует требованиям действующего законодательства Российской Федерации и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Доводы, приведенные Управлением в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение, полно и правильно установил обстоятельства дела, применил нормы материального права, подлежащие применению, и не допустил нарушения процессуального закона, в связи с чем оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г.Москвы от 07.10.2022 по делу N А40-127197/22 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.С. Сумина

Судьи

Д.Е. Лепихин М.В. Кочешкова