Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 января 2023 г. N 09АП-89101/22 по делу N А40-75386/2022

город Москва

24 января 2023 г.

Дело N А40-75386/22

Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 января 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Стешана Б.В.,

судей Валюшкиной В.В., Захаровой Т.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Фокиным К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "НЕОЛАЙН"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 03.11.2022

по делу N А40-75386/22

по иску ООО "НЕОЛАЙН"

(ОГРН: 1197746548218, ИНН: 7743314923)

к Департаменту городского имущества города Москвы

(ОГРН: 1037739510423, ИНН: 7705031674)

об урегулировании разногласий

при участии в судебном заседании:

от истца: Гуляева М.В. по доверенности от 07.04.2022,

от ответчика: Григорьев Р.Р. по доверенности от 10.11.2022

УСТАНОВИЛ:

ООО "НЕОЛАЙН" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения (с учетом принятых в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений).

Решением от 03.11.2022 Арбитражный суд города Москвы урегулировал разногласия между ООО "НЕОЛАЙН" и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Марии Ульяновой, д. 9, корпус 1, общей площадью 121,4 кв.м., с кадастровым номером: 77:06:0001006:3732, изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

п. 3.1. "Цена объекта составляет 14 963 022 (четырнадцать миллионов девятьсот шестьдесят три тысячи двадцать два) рубля в соответствии с результатом судебной экспертизы, проведенной ООО "ЦЕНТРОКОНСАЛТ". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".

п. 3.2. "Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение семи лет со дня его заключения. Срок рассрочки изменению не подлежит".

п. 3.4. "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 178 131 (сто семьдесят восемь тысяч сто тридцать один) рубль 21 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены объекта.

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга".

В части требования об урегулировании разногласий по п. 3.3. договора исковое заявление суд оставил без рассмотрения.

Также суд взыскал с ответчика в пользу истца расходы на проведение экспертизы в размере 30 000 руб., а также расходы по оплате госпошлины в размере 6000 руб.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить в части оставления иска без рассмотрения по п. 3.3. договора и принять по делу новый судебный акт в данной части, урегулировав разногласия в следующей редакции:

"На сумму денежных средств, составляющих Цену объекта, по уплате которых предоставляете рассрочка, подлежат начислению проценты, равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (ключевой ставки), действующей на дату вынес судом решения.

По истечении срока предоставленной рассрочки на сумму денежных средств, составляющих Цен Объекта, подлежат начислению проценты, равные ставке рефинансирования Центрального банк. Российской Федерации (ключевой ставке), действующей на дату вынесения судом решения".

Заявитель апелляционной жалобы указал, что суд неправильно применил нормы материального и процессуального права.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте www.kad.arbitr.ru в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, просил жалобу удовлетворить и отменить решение в части.

Представитель ответчика возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании статей 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу о том, что судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение, и у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для его отмены.

При исследовании обстоятельств дела установлено, что истец является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Марии Ульяновой, д. 9, корпус 1, общей площадью 121,4 кв.м., с кадастровым номером: 77:06:0001006:3732, на основании договора аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, N 00-01736/19 от 04.12.2019 г.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ истец 29.12.2021 обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения, зарегистрированного за 33-5-128344/21-(0)-0.

Признав за истцом право преимущественного приобретения арендуемых помещений, ответчиком направлен в адрес истца договор купли-продажи по цене 18 608 000 руб., определенной на основании отчета ООО "Центр оценки Аверс" N М43-147-П/2022.

Возражая против заключения договора на предложенных условиях, истцом составлен протокол разногласий, согласно которому пункты 3.1, 3.4 договора изложены в редакции истца, при этом цена договора определена истцом как 14 166 667 руб. в соответствии с отчетом ООО "ЭсВиАр Групп" от 28.03.2022 N ЭС-13-1.

Однако, Департамент условия договора в редакции истца не принял, отклонил предложенный протокол разногласий.

Истец утверждает, что по указанным выше основаниям имеет право на выкуп арендуемых помещений в соответствии с положениями п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ, ст. 3, ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а ответчик неправомерно уклоняется от заключения договора купли-продажи арендуемых помещений на условиях в редакции протокола разногласий истца.

Ответчик указывает, что именно собственник спорного помещения устанавливает его стоимость в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, что и было сделано ответчиком.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции от 03.07.2016, действовавшей на момент обращения истца к ответчику) "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли- продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена ч.ч. 2, 3, 4 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно ч. 2 ст. 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

Истец находится в перечне реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Сведения о наличии задолженности общества по арендным платежам на момент обращения к ответчику с заявлением о выкупе спорного нежилого помещения отсутствуют.

Площадь нежилых помещений составляет 121,4 кв.м., что не превышает суммарной площади, установленной положениями ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы".

Согласно п. 8 Информационного письма ВАС РФ N 134 от 05.11.2009 реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектами малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Помещения площадью 121,4 кв.м. выделены как обособленный объект, поставлены на кадастровый учет, что подтверждается документами БТИ, и принадлежит на праве собственности городу Москве.

Как установлено судом, нежилые помещения находятся во владении истца на основании договора аренды с 2019 года.

Таким образом, на момент обращения истца с заявлением к ответчику в целях реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения все предусмотренные положениями ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ условия были истцом соблюдены.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу положений ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Аналогичная позиция изложена Президиумом ВАС РФ в постановлении от 18.10.2012 N 7240/12 по делу N А57-9149/2010.

Согласно ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Кодекса, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В связи с наличием разногласий в части стоимости имущества, определенной истцом и ответчиком, в рамках рассмотрения настоящего дела проведена судебная экспертиза, в результате проведения которой ООО "ЦЕНТРОКОНСАЛТ" выполнено экспертное заключение N А40-75386/22-61-540, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения, с кадастровыми номером 77:06:0001006:3732, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Марии Ульяновой, д. 9, корпус 1, общей площадью 121,4 кв.м. на 29.12.2021 составила 14 963 022 руб.

Суд, оценив по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертное заключение ООО "ЦЕНТРОКОНСАЛТ", пришел к выводу о том, что указанное заключение отвечает всем необходимым требованиям, предъявляемым к нему действующим законодательством, все выводы эксперта научно обоснованы, логичны, не содержат противоречий, в связи с чем оно является надлежащим, достоверным и допустимым доказательством по делу.

Таким образом, в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе N 159-ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений, в связи с чем заявленные исковые требования подлежат удовлетворению с учетом определенной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости нежилых помещений на момент обращения истца с заявлением к ответчику о реализации преимущественного права выкупа в части согласования разногласий по пункту 3.1 договора купли-продажи.

В силу положений ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Суд при рассмотрении дела признал подлежащим согласованию п. 3.2 договора в редакции истца с указанием на предоставление рассрочки по оплате приобретаемого имущества на 7 лет.

Поскольку п. 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п. 3.1 (цена объекта) и п. 3.2 (право оплаты выкупаемого имущества в рассрочку), и разногласия в части п.п. 3.1, 3.2 договора урегулированы в судебном порядке, суд констатировал, что п. 3.4 договора подлежит изложению в редакции истца с указанием суммы ежемесячного платежа в размере 178 131 руб. 21 коп.

В указанной части решение суда сторонами не оспаривается, в то время как правомерность выводов суда не вызывает сомнений у судебной коллегии.

Кроме того, судом первой инстанции оставлено без рассмотрения требование истца об урегулировании разногласий по п. 3.3 договора на основании п. 2 ч. 1 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора.

Судебная коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции в данной части и отклоняет доводы апелляционной жалобы по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 5 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 02.03.2016 N 47-ФЗ), гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

Иные споры, возникающие из гражданских правоотношений, передаются на разрешение арбитражного суда после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора только в том случае, если такой порядок установлен федеральным законом или договором.

Применительно к спору о заключении договора досудебный порядок урегулирования спора установлен гл. 28 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так, согласно ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной; в соответствии со ст. 438 Гражданского кодекса Российской Федерации акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии, акцепт должен быть полным и безоговорочным, а ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, в силу ст. 443 Гражданского кодекса Российской Федерации не является акцептом, такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.

Статья 445 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что в случаях, когда в соответствии с Кодексомили иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение 30-ти дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение 30-ти дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30-ти дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение 30-ти дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

При этом п. 2 ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение 6-ти месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке.

Материалами дела подтверждается, что представленный в материалы дела протокол не содержит разногласий в отношении п. 3.3 договора, в связи с чем, судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что иск в данной части подлежит оставлению без рассмотрения.

Не может повлиять на указанный вывод позиция апеллянта о том, что в момент рассмотрения спора установлено наличие разногласий по п. 3.3 договора, в связи с чем, суду следовало урегулировать их в судебном порядке, поскольку данное обстоятельство не отменяет императивно установленную обязанность сторон предпринять меры к урегулированию разногласий в досудебном порядке по каждому из оспариваемых пунктов договора. Отсутствие в протоколе разногласий по п. 3.3 договора указывает на невозможность их урегулирования в рамках настоящего спора.

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что оставление иска без рассмотрения не препятствует повторному обращению в суд с данным требованием после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, арбитражный апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение.

Вместе с тем, заявителем апелляционной жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены судебного решения арбитражного суда первой инстанции по настоящему делу не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 03.11.2022 по делу N А40-75386/22 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с ООО "НЕОЛАЙН" (ОГРН: 1197746548218, ИНН: 7743314923) в доход федерального бюджета 3000 (Три тысячи) рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Б.В. Стешан

Судьи

В.В. Валюшкина Т.В. Захарова