Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 января 2023 г. N 17АП-16551/22 по делу N А60-37560/2021

г. Пермь

24 января 2023 г.

Дело N А60-37560/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 18 января 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 января 2023 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Крымджановой Д.И.,

судей Гуляевой Е.И., Поляковой М.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Черногузовой А.В.,

при участии:

от истца Департамента по управлению муниципальным имуществом с использованием средств веб-конференции: Кокорина Д.М., предъявлен паспорт, доверенность от 29.12.2022;

от ответчика общества с ограниченной ответственностью "Бонус" с использованием средств веб-конференции: Яременко И.А., предъявлен паспорт, доверенность от 30.12.2021;

от иных лиц, участвующих в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещенных надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, представители не явились;

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, Департамента по управлению муниципальным имуществом,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 02 ноября 2022 года

по делу N А60-37560/2021

по иску Департамента по управлению муниципальным имуществом (ИНН 6608004472, ОГРН 1026605252178)

к обществу с ограниченной ответственностью "Бонус" (ИНН 6673203541, ОГРН 1096673008222),

третье лицо: индивидуальный предприниматель Легостаева Светлана Германовна (ИНН 662200961842, ОГРНИП 318665800118955),

о расторжении договора аренды и выселении,

УСТАНОВИЛ:

Департамент по управлению муниципальным имуществом (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Бонус" (далее - ответчик, ООО "Бонус") о расторжении договора аренды от 01.03.2018 N 69000819 и выселении из занимаемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Старых большевиков, 75, общей площадью 119,1 кв.м., а также взыскании почтовых расходов в размере 208,78 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, в порядке ст. 51 АПК РФ привлечена индивидуальный предприниматель Легостаева Светлана Германовна.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 02 ноября 2022 года (резолютивная часть решения от 26.10.2022) в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обжаловал решение суда первой инстанции в апелляционном порядке, в жалобе просит решение суда отменить, исковые требования Департамента по управлению муниципальным имуществом удовлетворить.

В апелляционной жалобе ее заявитель приводит доводы о том, что истцом были заявлены требования о расторжении договора аренды на основании п. 7.3 договора, при этом в данном пункте договора приведен перечень случаев, когда договор может быть расторгнут по требованию арендодателя досрочно, в том числе, если арендатор не выполнил требования пунктов 3.2.9, 3.2.13, 3.2.14, 3.2.15 договора, а также если арендатор не использует объект по назначению, либо передает объект в субаренду, предоставляет в безвозмездное пользование, следовательно при наличии одного или нескольких вышеприведенных оснований Департамент вправе досрочно расторгнуть договор аренды в порядке, предусмотренном п. 7.3 договора.

Истец пояснил, что в ходе проверок использования помещения было выявлено, что ООО "Бонус" помещение не использует по назначению (торговая деятельность не ведется), кроме того из представленных к акту фотографий следует, что в помещении ведется ремонт; более того, в помещении находится иное лицо - ИП Легостаева С.Г., при этом в нарушение условий договора в данном помещении расположен бар "2 кабана", что не соответствует установленному в п. 1.1 договора аренды использованию - торговое, в связи с чем, по мнению истца, ответчиком были нарушены условия договора аренды - помещение не использовалось по назначению, целевое использование изменено, помещение без согласия с собственником сдано в субаренду, что в любом случае является основанием для расторжения договора.

Полагает, что отсутствуют доказательства того, что арендодатель, инициируя процедуру расторжения договора аренды, действовал исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение в собственность, при этом иск подан намного раньше, чем заявка ответчика.

Истец обращает внимание на то, что обстоятельствами, послужившими основаниями для расторжения договора аренды по инициативе арендодателя, явились неоднократные нарушения арендатором условий договора до момента подачи заявления о выкупе (использование помещения не по прямому назначению), а не намерение создать препятствия для выкупа арендованного помещения, при этом нарушения условий договора аренды на момент подачи заявки ООО "Бонус не были устранены, данным обстоятельствам судом не была дана надлежащая оценка.

Ответчик представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором изложены возражения по ее доводам, о том, что несмотря на письмо от 21.07.2022 о подтверждении права ответчика на преимущественное приобретение объекта, до настоящего момента Департаментом не совершено никаких действий, предусмотренных ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, проект договора купли-продажи арендуемого имущества не направлен в адрес ООО "Бонус", истцом создаются препятствия по реализации ответчиком своего преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Кроме того, ответчик ссылается на то, что между ООО "Бонус" и ПАО "Т Плюс" заключен договор теплоснабжения и поставки горячей воды N 64863/МКД (снабжения тепловой энергией и теплоносителем, в том числе горячей водой на нужды горячего водоснабжения), при этом на протяжении длительного периода времени, в целях соблюдения санитарно-эпидемиологического законодательства, недопустимости распространения новой коронавирусной инфекции, арендатором принято решение о временном ограничении использования арендуемого объекта, при этом арендная плата уплачивалась.

Требование о расторжении договора аренды в связи с тем, что арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества до момента предъявления исковых требований в суд ответчику не предъявлялось, что было признано истцом в суде первой инстанции, просит в удовлетворении жалобы отказать, решение - оставить без изменения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции посредством веб-конференции, представитель истца доводы и требования жалобы поддержал, представитель ответчика против ее удовлетворения возразил.

Иные лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили, что в силу ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как усматривается из материалов дела, 01.03.2018 между Департаментом по управлению муниципальным имуществом (арендодатель) и ООО "Бонус" (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования "город Екатеринбург" N 69000819, по условиям которого арендатору передано в аренду нежилое помещение, площадью 119,1 кв.м, этаж: подвал N б/н, КТР - 1.8, кадастровый (или условный) номер: 66:41:0110003:3476, материал стен - железобетонные блоки, отдельный вход есть, полное благоустройство (ГВС, ХВС, отопление, канализация, освещение), находящееся по адресу: г. Екатеринбург, ул. Старых Большевиков, д. 75 в качестве торгового помещения.

Срок договора установлен с 01.03.2018 по 28.02.2023 (п. 1.2).

Пунктом 3.2.2 договора предусмотрено, что Арендатор обязан использовать Объект в соответствии с назначением, определенным пунктом 1.1 договора, а также в соответствии с требованиями, установленными законодательством Российской Федерации, нормами и правилами использования зданий, помещений, сооружений, строений, в том числе, санитарными нормами и правилами, правилами пожарной безопасности, нормами законодательства Российской Федерации об объектах культурного наследия.

В пункте 3.2.13 договора установлена обязанность арендатора напрямую заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями (договоры водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, электроснабжения) в течение тридцати рабочих дней с даты начала действия договора, своевременно и в полном объеме оплачивать предоставленные услуги; в течение десяти рабочих дней предоставить арендодателю копии договоров с ресурсоснабжающими организациями.

Как указал истец, в результате проверок, проведенных Департаментом 17.07.2020 и 21.04.2021, было установлено, что вышеуказанный объект ООО "Бонус" не используется.

Кроме того, истец указал, что согласно информации, предоставленной АО "ЭнергосбыТ Плюс 08.06.2021, являющимся теплоснабжающей организацией объекта по адресу: г. Екатеринбург, ул. Старых Большевиков, д. 75, договор между АО "ЭнергосбыТ Плюс" (ПАО "Т Плюс") и ответчиком отсутствует, оплата потребленных энергетических ресурсов ООО "Бонус" не производится.

Согласно пункту 7.3 договора, по требованию арендодателя по решению суда договор может быть досрочно прекращен в случаях, когда арендатор:

пользуется имуществом с существенным нарушением условий Договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

существенно ухудшает имущество;

более двух раз подряд: по истечении установленного Договором срока платежа не вносит арендную плату;

не выполнил требования, предусмотренные пунктом 3.2.9, 3.2.13, 3.2.14, 3.2.15 Договора;

не использует Объект по назначению, либо передает Объект (его часть) в субаренду, поднаем, предоставляет в безвозмездное пользование, передает арендные права по любым видам сделок, что подтверждено актом созданной Арендодателем комиссии;

переуступил право пользования Объектом, передал права пользования им в залог или внес право пользования Объектом в уставный капитал любых других хозяйствующих субъектов.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия от 16.06.2021 N 02.15-14/002/3126 с предложением в срок до 07.07.2021 расторгнуть договор аренды и освободить арендуемое помещение, сдав его по акту приема-передачи.

Неисполнение ответчиком претензионных требований послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Суд первой инстанции при разрешении настоящего спора, придя к выводу, что в настоящее время удовлетворение исковых требований не будет направлено на защиту нарушенных прав истца, в иске отказал, указав, что в настоящее время договор не расторгнут, а ответчик реализовал своё право на приобретение недвижимого имущества.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, письменного отзыва, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает основания для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

На основании части 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Частью 1 статьи 65 АПК РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.

В силу статей 67, 68, 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, исходя из их относимости и допустимости.

Как указывалось ранее, 01.03.2018 между Департаментом и ответчиком заключен договор аренды N 69000819 на использование нежилого помещения, находящегося по адресу: г. Екатеринбург, ул. Старых большевиков, д. 75. Срок договора установлен с 01.03.2018 по 28.02.2023.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия от 16.06.2021 N 02.15-14/002/3126 с требованием о расторжении договора аренды и освобождении арендуемого помещения.

В качестве основания досрочного расторжения договора аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования "город Екатеринбург", Департамент в претензии от 16.06.2021 N 02.15-14/002/3126 указывает на то, что в нарушение п. 3.2.2 договора объект ООО "Бонус" не используется, в нарушение п. 3.2.13 договора у ответчика отсутствует договор, заключенный с АО "ЭнергосбыТ Плюс" (ПАО "Т Плюс"), оплата потребленных энергетических ресурсов ООО "Бонус" не производится.

Возражая по иску, ответчик указал, что между ООО "Бонус" и ПАО "Т Плюс" 01.01.2018 заключен договор теплоснабжения и поставки горячей воды N 64863/МКД (снабжения тепловой энергией и теплоносителем, в том числе как горячей водой на нужды горячего водоснабжения). Согласно приложению N 3 к указанному договору, в перечень объектов потребителя включены помещения, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Старых Большевиков, 75. При этом временное неиспользование объекта в период проведения проверок 17.07.2020 и 21.04.2021 было связано с распространением коронавирусной инфекции.

Кроме того, как установлено судом и следует из материалов дела, 01.04.2022 ООО "Бонус" обратилось в Департамент по управлению муниципальным имуществом с запросом о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального недвижимого имущества и заключения договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования "город Екатеринбург": объект муниципального нежилого фонда (нежилое помещение: встроенное, к нежилому зданию), расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Старых Большевиков, д. 75, площадью 119,1 кв.м, арендуемого по договору аренды объекта муниципального нежилого фонда от 01.03.2018 N 69000819. Указанному запросу присвоен номер 172/003/02/021.

Согласно ответу (письмо от 21.07.2022 N 02.12-15/1/003/863) во исполнение Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в ходе предоставления муниципальной услуги по реализации преимущественного права ООО "Бонус" на приобретение вышеуказанного объекта (Запрос от 01.04.2022 N 172/003/02/021), Департаментом подтверждено преимущественное право ООО "Бонус" на приобретение арендуемого объекта. Департамент указал, что в течение 10 дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества, арендатору будет направлен проект договора купли-продажи данного имущества (л.д.255).

Повторно оценив представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд полагает, что позиция истца является противоречивой, поскольку, с одной стороны, истец направляет претензию с требованием о расторжении договора аренды и освобождении арендуемого помещения (письмо от 16.06.2021 N 02.15-14/002/3126), ссылаясь на неиспользование помещения и отсутствие договора ресурсоснабжения, с другой стороны, подтверждает преимущественное право ООО "Бонус" на приобретение арендуемого объекта (письмо от 21.07.2022 N 02.12-15/1/003/863).

При этом суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для расторжения договора аренды N 69000819 с учетом следующего.

В качестве основания досрочного расторжения договора аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования "город Екатеринбург", Департамент в претензии от 16.06.2021 N 02.15-14/002/3126 указывает на то, что в нарушение п. 3.2.2 договора объект ООО "Бонус" не используется, а также на нарушение п. 3.2.13 договора у ответчика отсутствовал договор, заключенный с АО "ЭнергосбыТ Плюс" (ПАО "Т Плюс"), оплата потребленных энергетических ресурсов ООО "Бонус" не производится.

Вопреки доводам истца, между ООО "Бонус" и ПАО "Т Плюс" 01.01.2018 заключен договор теплоснабжения и поставки горячей воды N 64863/МКД (снабжения тепловой энергией и теплоносителем, в том числе как горячей водой на нужды горячего водоснабжения). Согласно приложению N 3 к указанному договору, в перечень объектов потребителя включены помещения, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Старых Большевиков, 75. Как пояснил ответчик, указанные обстоятельства подтверждены теплоснабжающей организацией в отзыве по делу N А60-61540/2020 (л.д. 13). Факт существования договора на теплоснабжение отражен и в акте от 17.07.2020 - стр. 2, строки "ГВС" и "Отопление" (приложен к иску).

Также, судом апелляционной инстанции признаны обоснованными доводы ответчика о том, что на основании Указа Губернатора Свердловской области от 25.03.2020 N 176-УГ "О введении на территории Свердловской области режима повышенной готовности и принятии дополнительных мер по защите населения от новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV)", в связи с угрозой распространения на территории Свердловской области новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) с 18.03.2020 на территории Свердловской области введён режим повышенной готовности, в том числе введены ограничения работы всех торговых объектов.

Следовательно, в период введения ограничительных мер объект арендатором не использовался в полной мере, допуск физических лиц, кроме работников арендатора, был ограничен. При этом, как поясняет ответчик и не опровергнуто истцом, арендная плата вносилась. Обратного из материалов дела не следует.

Иных оснований расторжения договора в претензии, направленной в адрес ответчика до предъявления иска о расторжении договора аренды не указано.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции полагает, что существенного нарушения договора аренды не допущено, порядок расторжения договора по указанным истцом в ходе рассмотрения спора основаниям не соблюден, при этом расторжение договора аренды не направлено на восстановление какого-либо нарушенного права истца, в удовлетворении иска отказано судом обоснованно.

С учетом изложенного, оценив всю совокупность представленных в материалы дела доказательств, суд апелляционной инстанции полагает, что основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 02 ноября 2022 года по делу N А60-37560/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Д. И. Крымджанова

Судьи

Е. И. Гуляева М. А. Полякова