Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 января 2023 г. N 15АП-21288/22 по делу N А53-45428/2021

город Ростов-на-Дону

24 января 2023 г.

дело N А53-45428/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 января 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Величко М.Г.

судей Барановой Ю.И., Сороки Я.Л.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Семичасновым И.В.

при участии:

от истца: представитель Шило Е.И. по доверенности от 01.03.2022, паспорт; генеральный директор Асеева И.С. на основании выписки из ЕГРЮЛ N ЮЭ9965- 22- 223217930, паспорт;

от ответчика: представитель Усачев В.Л. по доверенности от 27.07.2020, паспорт,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инвестрадиострой"

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 26.10.2022 по делу N А53-45428/2021

по иску акционерного общества "Меридиан-Юг" (ИНН 6165141558,

ОГРН 1076165008941)

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Инвестрадиострой" (ИНН 7701361819, ОГРН 1137746505489)

о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество "Меридиан-Юг" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Инвестрадиострой" (далее - ответчик) о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости в виде квартир.

Решением от 26.10.2022 исковые требования удовлетворены. Признано право собственности акционерного общества "Меридиан-Юг" (ИНН 6165141558 ОГРН 1076165008941) на долю в праве на 20-этажный 207-квартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями дом, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. М. Нагибина, 38 в виде следующих квартир: квартира N 127 площадью 67,3 кв. м, квартира N 128 площадью 66,9 кв. м, квартира N 121 площадью 66,9 кв. м, квартира N 120 площадью 67,3 кв. м, квартира N 148 площадью 67,8 кв. м, квартира N 149 площадью 67,1 кв. м, квартира N 42 площадью 135,3 кв. м, квартира N 54 площадью 135,3 кв. м, квартира N 46 площадью 139,35 кв. м, квартира N 29 площадью 100,75 кв. м, квартира N 196 площадью 101,95 кв. м, квартира N 168 площадью 101,95 кв. м, квартира N 68 площадью 128,1 кв. м. С общества с ограниченной ответственностью "Инвестрадиострой" в пользу акционерного общества "Меридиан-Юг" взыскано судебных расходов 226 000 рублей.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 26.10.2022 отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы заявитель указывает, что предметом иска является признание за истцом права на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте - 20 этажном 207 квартирном жилом доме со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по пр. М. Нагибина в г. Ростове-на-Дону в виде квартир N N 127, 128, 121, 120, 148, 149, 42, 54, 46, 89, 196, 168, 91. Однако, все обстоятельства дела по спору между теми же лицами, уже были установлены вступившими в законную силу судебными актами по делу N А53-40696/2020, производство по настоящему делу надлежало прекратить. Принимая в качестве доказательств выводы заключения эксперта N 02-07-22 от 23.09.2022, суд применил неотносимые к делу доказательства. Кроме того, имеется факт нарушения баланса интересов двух коммерческих организаций в пользу истца.

В отзыве на жалобу истец просит оставить решение от 26.10.2022 без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

От ответчика поступило ходатайство о приобщении к материалам дела решения Ворошиловского районного суда от 24.02.2022 по делу N 2-59/2022, в качестве исполнения определения Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2022, в котором суд указал ответчику представить акт суда общей юрисдикции, на который ответчик ссылался в судебном заседании 26.12.2022. Ходатайство рассмотрено и удовлетворено судом.

Представители сторон в судебном заседании поддержали занимаемые правовые позиции по спору.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, апелляционная коллегия не усматривает оснований к отмене судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом, иск основан на следующих обстоятельствах, преюдициально установленных в рамках дела N А53-40696/2020.

Акционерное общество "Меридиан-Юг" является организацией со 100% участием муниципального образования город Ростова-на-Дону в лице Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону.

09 июля 2009 года на заседании Совета директоров АО "Меридиан-Юг" было рассмотрено и принято решение об участии АО "Меридиан-Юг" в мероприятиях по реализации "Плана действий по обеспечению устойчивого социально-экономического развития города Ростова-на-Дону". Социально важной частью плана является строительство жилья, связанного с проблемой обеспечения жильем "обманутых" дольщиков - по строительству на пр. Нагибина, 38.

Решением Совета директоров АО "Меридиан-Юг" N 13 от 16 октября 2009 года была одобрена крупная сделка на сумму - 14 158 500 рублей на приобретение квартир по цене 25 000 рублей за 1 кв. м в количестве 10 (десяти) штук, общей площадью - 566,34 кв. м в строящемся доме по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Нагибина, 38.

Вследствие данного решения АО "Меридиан-Юг" была приобретена по договорам уступки прав требования с ООО "СК "Гарант-строй" часть прав по договорам участия в долевом строительстве в виде права требования от застройщика - ГУВД Ростовской области передачи в собственность 10 квартир:

Дата, номер договора, номер регистрационной записи в Росреестре	Номер квартиры	Площадь квартиры
23.11.2009, Договор уступки права требования N 5, N 61-61-01/849/2009-179 от 07.04.2010	56	55,82 кв. м
23.11.2009, Договор уступки права требования N 6, N 61-61-01/849/2009-155 от 07.04.2010	72	55,82 кв. м
23.11.2009, Договор уступки права требования N 7, N 61-61-01/849/2009-158 от 07.04.2010	88	55,82 кв. м.
23.11.2009, Договор уступки права требования N 8, N 61-61-01 /849/2009-174 от 23.12.2009	32	55,82 кв. м
23.11.2009, Договор уступки права требования N 9, N 61-61-01 /849/2009-159 от 23.12.2009	120	55,82 кв. м
23.11.2009, Договор уступки права требования N 10, N 61-61-01/849/2009-157 от 23.12.2009	156	59,89 кв. м
23.11.2009, Договор уступки права требования N 11, N 61-61-01 /849/2009-178 от 23.12.2009	29	59,89 кв. м
23.11.2009, Договор уступки права требования N 12, N 61-61-01/849/2009-176 от 23.12.2009	233	55,82 кв. м
23.11.2009, Договор уступки права требования N 13, N 61-61-01/902/2009-361 от 10.06.2010	209	55,82 кв. м
23.11.2009, Договор уступки права требования N 14, N 61-61-01/902/2009-357 от 10.06.2010	96	55,82 кв. м

Обязательства по оплате по договорам были исполнены истцом в полном объеме на сумму 14 158 500 (четырнадцать миллионов сто пятьдесят восемь тысяч пятьсот рублей) рублей.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 08.08.2012 по делу N А53-11325/2011 в отношении ООО "СК "Гарант-строй" введена процедура наблюдения. Требование АО "Меридиан-Юг" включено в реестр требований кредиторов ООО "СК "Гарант-строй".

Акционерное общество "Контур" создано путем реорганизации в форме преобразования муниципального унитарного предприятия города Ростова-на-Дону "Контур" в открытое акционерное общество в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", Федеральным законом от 26.12.1995 N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" (с изменениями и дополнениями), решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 19.08.2003 N 234 "Об утверждении прогнозного плана (программы) приватизации муниципального имущества города Ростова-на-Дону на 2003 год", распоряжением Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону от 25.04.2007 N 1462 "Об условиях приватизации муниципального унитарного предприятия г. Ростова-на-Дону "Контур". На сегодняшний день Акционерное общество "Контур" является организацией со 100% участием муниципального образования город Ростова-на-Дону в лице департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону.

Согласно пункту 3 мероприятий по реализации "Плана действий по обеспечению устойчивого социально-экономического развития города Ростова-на-Дону", утвержденному Главой администрации г. Ростова-на-Дону, инвестирование завершения строительства объекта (на пр. Нагибина, 38 г. Ростов-на-Дону) возложено, в том числе на АО "Контур", ожидаемый эффект - получение средств на завершение строительства ООО СК "Гарант-строй", более доходное и надежное, а также социально значимое, чем депозитное, размещения свободных денежных средств. Социально важной частью плана является строительство жилья, связанного с проблемой обеспечения жильем "обманутых" дольщиков - по строительству на пр. Нагибина, 38.

Генеральным директором АО "Контур" был утвержден бизнес-план долевого участия в строительстве.

Вследствие данных мероприятий АО "Контур" было приобретено по договорам уступки прав требования с ООО "СК "Гарант-строй" часть прав по договорам участия в долевом строительстве в виде права требования от застройщика - ГУВД Ростовской области передачи в собственность 11 квартир общей площадью - 639,88 кв. м на сумму -15997 тыс. руб.

Дата договора и номер договора	Номер квартиры	площадь
21.09.2009, N 2/4	63	59,21
21.09.2009, N 2/6	181	59,89
21.09.2009, N 2/3	61	59,89
21.09.2009, N 2/5	180	59,89
21.09.2009, N 2/7	177	55,82
24.12.2009, N 57-157	157	59,89
24.12.2009, N 47-148	148	59,89
24.12.2009, N 48-149	149	59,89
24.12.2009, N 68-113	113	53,15
24.12.2009, N 51-33	33	53,15
25.12.2009,N 46-146	146	59,21

Приобретение квартир было осуществлено за счет собственных свободных средств АО "Контур".

Обязательства по оплате по договорам были исполнены в полном объеме на сумму 15 997 тыс. руб. (пятнадцать миллионов девятьсот девяносто семь тысяч) рублей.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 08.08.2012 по делу N А53-11325/2011 в отношении ООО "СК "Гарант-строй" введена процедура наблюдения. Требование АО "Контур" было включено в реестр требований кредиторов ООО "СК "Гарант-строй".

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 24.08.2015 ООО "СК "Гарант-строй" признано несостоятельным (банкротом). Определением Арбитражного суда Ростовской области от 06.12.2018 года конкурсное производство завершено.

В рамках процедуры банкротства на основании договора купли-продажи прав и обязанностей ООО "СК "Гарант-строй" от 06.05.2016 N 28-ГС права и обязанности ООО "СК "Гарант-строй" как застройщика были переданы новому застройщику - ООО "Инвестрадиострой".

Таким образом, ответчик является правопреемником прежнего застройщика и в соответствии с пунктом 2.1.1. договора N 28-ГС обязался завершить строительство объекта в срок, не превышающий трех лет с момента заключения договора.

В соответствии с пунктом 2.1.2 договора ООО "Инвестрадиострой" приняло на себя обязательства ООО СК "Гарант-строй" перед участниками строительства, и обязательства могут исполняться следующим образом:

- предоставление участникам строительства, имеющим требования о передаче жилого помещения, жилого помещения, в соответствии с реестром ООО СК "Гарант-строй" о передаче жилых помещений по делу N А53-11325/2011, по завершению строительства объекта без взимания дополнительных денежных средств;

- с согласия участника строительства, имеющего требование о передаче жилого помещения, предоставить ему аналогичное жилое помещение в ином уже завершенном строительством доме, или находящемся на стадии завершения строительства без взимания дополнительных денежных средств с участника строительства;

- с согласия участника строительства, имеющего требование о передаче жилого помещения, выплатить участнику строительства денежную компенсацию в размере не менее суммы, определенной судом при включении в реестр передачи жилых помещений.

Также между ООО "СК "Гарант-строй", ООО "Инвестрадиострой" и участником строительства АО "Меридиан-Юг" подписано соглашение о переводе долга N 2 от 11.05.2016, согласно которому ООО "Инвестрадиострой", новый должник, принимает на себя обязательства перед АО "Меридиан-Юг" о передаче вышеперечисленных жилых помещений.

Согласно пункту 4 соглашения, обязательства нового должника ООО "Инвестрадиострой" (новый должник) по передаче жилых помещений подлежат новации заключением с соответствующими кредиторами договоров участия в долевом строительстве в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2014 N 214-ФЗ после переоформления новым должником на себя прав и обязанностей Застройщика.

Таким образом, права истца на указанные выше квартиры возникли на основании договоров цессии от 2009 года, договора от 06.05.2016 N 28-ГС и соглашения о переводе долга N 2 от 11 мая 2016 года.

Также между ООО "СК "Гарант-строй", ООО "Инвестрадиострой" и участником строительства АО "Контур" подписано соглашение о переводе долга N 3 от 11.05.2016, согласно которому ООО "Инвестрадиострой", новый должник, принимает на себя обязательства перед АО "Контур" о передаче вышеперечисленных жилых помещений.

Согласно пункту 4 соглашения обязательства нового должника ООО "Инвестрадиострой" (новый должник) по передаче жилых помещений подлежат новации заключением с соответствующими кредиторами договоров участия в долевом строительстве в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2014 N 214-ФЗ после переоформления новым должником на себя прав и обязанностей застройщика.

Таким образом, права АО "Контур" на указанные выше квартиры возникли на основании договоров цессии от 2009 года, договора от 06.05.2016 N 28-ГС и соглашения о переводе долга N 3 от 11 мая 2016 года.

В 2018 году истцом было направлено письмо (исх. N 44 от 30.05.2018) с требованием исполнения обязательств по заключению договоров участия в долевом строительстве, на которое ответа не последовало, договоры не были заключены.

АО "Контур" также было направлено письмо (исх. N 8 от 31.05.2018) с требованием исполнения обязательств по заключению договоров участия в долевом строительстве, на которое ответа не последовало, договоры не были заключены.

Более того, как выяснилось позднее, в 2018 году проектная декларация строящегося дома была изменена, без соответствующих уведомлений участников строительства. Застройщиком были направлены документы для получения откорректированного разрешения на строительство. 27.06.2018 Департаментом архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону ООО "Инвестрадиострой" выдано разрешение на строительство 20-этажного 207-квартирного дома N 61-310-928501-2018.

Согласно разделу 15.2 новой проектной декларации в составе многоквартирного дома предусмотрены только 2,3,4-комнатные квартиры. При этом проектной декларацией до изменения были предусмотрены также 1-комнатные квартиры, у ООО "Инвестрадиострой" имеются обязательства по передаче истцу десяти 1-комнатных квартир. Также изменилась площадь остальных квартир.

Таким образом, в соответствии с разрешением на строительство, продленным до 27.12.2020, ответчиком планируется возведение иного объекта капитального строительства. На сегодняшний день объект имеет высокую степень готовности, и практически завершен строительством.

Такого объекта, как 19-этажный 240-квартирный дом в настоящее время не существует.

Вследствие описанных выше обстоятельств сложилась ситуация, при которой у ООО "Инвестрадиострой" имеются обязательства перед участниками долевого строительства по передаче квартир в строящемся доме, которые в актуальной проектной документации отсутствуют, в связи с чем передать именно эти индивидуально-определенные объекты (10 однокомнатных квартир) по окончанию строительства истцу и третьему лицу не представляется возможным.

Данное обстоятельство (изменение проекта) является препятствием для исполнения обязательств перед дольщиками по заключению договоров участия в долевом строительстве и передаче квартир.

Решением Ворошиловского суда города Ростова-на-Дону по делу N 2-2749/2020 от 14.10.2020 отказано в удовлетворении исковых требований участников строительства физических лиц об обязании внести изменения в проектную документацию и заключить договоры участия в долевом строительстве с последующей их регистрацией.

Поскольку объект строительства находится в высокой степени готовности, внесение изменений в его проект несет в себе риск угрозы для жизни и здоровья участников долевого строительства, как установил Ворошиловский районный суд города Ростова-на-Дону в решении по делу N 2-2749/2020 от 14.10.2020.

В настоящее время истец является полным правопреемником АО "Контур" в результате произошедшей реорганизации в форме присоединения, что подтверждено выписками из ЕГРЮЛ в отношении названных юридических лиц, а потому заявляет требования, основанные на описанных выше совокупных правах этих лиц.

Ссылаясь на разъяснения, изложенные в пункте 3 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 3 (2017) утв. Президиумом Верховного суда РФ 12.07.2017, о том, что при неисполнении обязательства другой стороной застройщиком они вправе требовать защиты своих прав путем признания права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определения размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, истец просит признать право истца на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Нагибина, 38 в виде квартир.

Определением от 30.06.2022 суд первой инстанции назначил по делу судебную строительно-техническую экспертизу.

На разрешение эксперта поставлены были следующие вопросы:

1) Является ли незавершенный строительством многоквартирный 20-этажный 207- квартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по пр. Михаила Нагибина, 38 находящийся на стадии строительства по проекту ООО "Севкавнипиагропром", шифр проекта 766-1, 2017 г. аналогичным 240-квартирному 19-ти этажному жилому дому по пр. Михаила Нагибина, 38 в г. Ростове-на-Дену строительство которого было предусмотрено проектом ОАО ПСП "Севкавнипиагропром", шифр проекта 17/2-09-С, 2005;

2) Являются ли указанные ниже жилые помещения - квартиры в многоквартирном 20-этажном 207-квартирном жилом доме со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по пр. Михаила Нагибина, 38 аналогичными жилым помещениям, предусмотренным действующими договорами долевого участия, строительство которых было предусмотрено проектом многоквартирного 240-квартирного, 19-ти этажного жилого дома по пр. Михаила Нагибина, 38 в г. Ростове-на-Дону, выполненного ОАО ПСП "Севкавнипиагропром", шифр проекта 17/2-09-С, 2005 г.:

1. Жилое помещение - квартира N 127, ориентировочной плои 67,66 кв. м, расположенная на 7 этаже объекта аналогична квартире N 156 ориентировочной площадью 59,89 кв. м передача которой истцу предусмотрена ДДУ N 56 от 20.07.2009 Рег. N 61-61-01/752/2009 - 417 от 12.11.2009?

2. Жилое помещение - квартира N 128, ориентировочной площадью 67,48 кв. м, расположенная на 7 этаже объекта аналогична квартире N 157 ориентировочной площадью 59,89 кв. м передача которой истцу предусмотрена ДДУ N 57 от 20.07.2009 Peг. N 61-61-01/880/2009-181 от 18.12.2009?

3. Жилое помещение квартира N 121, ориентировочной площадью 67,25 кв. м, расположенная на 6 этаже объекта аналогична квартире N 149 ориентировочной площадью 59,89 кв. м передача которой истцу предусмотрена ДДУ N 48 от 20.07.2009 Peг. N 61-61-01/814/2009-389 от 27.11.2009?

4. Жилое помещение - квартира N 120, ориентировочной площадью 67,4 кв. м, расположенная на 6 этаже объекта аналогична квартире N 148 ориентировочной площадью 59,89 кв. м, передача которой истцу предусмотрена ДДУ N 47 от 20.07.2009 Peг. N 61-61-01/814/2009-390 от 27.11.2009?

5. Жилое помещение - квартира N 148, ориентировочной площадью 67,4 кв. м, расположенная на 10 этаже объекта аналогична квартире N 180 ориентировочной площадью 59,89 кв. м, передача которой истцу предусмотрена ДДУ N 2 от 03.03.2009 Peг. N 61-61-01/188/2009-364 от 07.04.2009?

6. Жилое помещение - квартира N 149, ориентировочной площадью 67,4 кв. м, расположенная на 10 этаже объекта аналогична квартире N 181 ориентировочной площадью 59,89 кв. м, передача которой истцу предусмотрена ДДУ N 2 от 03.03.2009 Peг. N 61-61-01/188/2009-364 от 07.04.2009?

7. Жилое помещение - квартира N 42, ориентировочной шалью 136,31 кв. м, расположенная на 9 этаже объекта аналогична двум однокомнатным квартирам:

- N 56 ориентировочной площадью 55,82 кв. м, передача которой истцу предусмотрена ДДУ N 69 от 05.09.2009 г. Peг. N 61-61-01/752/2009 - 261 от 09.11.2009;

- N 146 ориентировочной площадью 59,21 кв. м, передача которой истцу предусмотрена ДДУ N 46 от 20.07.2009 г. Peг. N 61-61-01/880/2009-397 от 23.12.2009?

8. Жилое помещение - квартира N 54, ориентировочной шалью 136,31 кв. м, расположенная на 11 этаже объекта аналогична двум однокомнатным квартирам:

- N 72 ориентировочной площадью 55,82 кв. м, передача которой истцу предусмотрена ДДУ N 71 от 05.10.2009 г. Рег. N 61-61-01/752/2009 - 411 от 02.11.2009;

- N 63 ориентировочной площадью 59,21 кв. м, передача которой истцу предусмотрена ДДУ N 2 от 03.03.2009 г. Peг. N 61-61-01/188/2009-364 от 07.04.2009 г.?

9. Жилое помещение - квартира N 46, ориентировочной площадью 139,82 кв. м, расположенная на 10 этаже объекта аналогична двум однокомнатным квартирам:

- N 61 ориентировочной площадью 59,89 кв. м передача которой истцу предусмотрена ДДУ N 2 от 03.03.2009 г. Peг. N 61-61-01/188/2009-364 от 07.04.2009

- N 29 ориентировочной площадью 53,15 кв. м, передача которой истцу предусмотрена ДДУ N 44 от 20.07.2009 Peг. N 61-61-01/814/2009 - 391 от 12.11.2009?

10. Жилое помещение - квартира N 89, ориентировочной площадью 103,2 кв. м, расположенная на 17 этаже объекта аналогична двум однокомнатным квартирам:

- N 33 ориентировочной площадью 53,15 кв. м, передача которой истцу предусмотрена ДДУ N 51 от 20.07.2009 Peг. N 61-61-01/880/2009-184 от 18.12.2009;

- N 113 ориентировочной площадью 53,15 кв. м передача которой истцу предусмотрена ДДУ N 68 от 05.10.2009 Peг. N 61-61-01/752/2009-416 от 12.11.2009;

11. Жилое помещение - квартира N 196, ориентировочной площадью 103,24 кв. м, расположенная на 17 этаже объекта аналогична двум однокомнатным квартирам:

- N 120 ориентировочной площадью 55,82 кв. м, передача которой истцу предусмотрена ДДУ N 65 от 05.10.2009 г. Рег. N 61-61-01/752/2009-414 от 12.11.2009;

- N 233 ориентировочной площадью 55,82 кв. м, передача которой истцу предусмотрена ДДУ N 62 от 05.10.2009 Peг. N 61-61-01/752/2009 - 399 от 12.11.2009?

12. Жилое помещение - квартира N 168, ориентировочной площадью 103,24 кв. м, расположенная на 10 этаже объекта аналогична двум однокомнатным квартирам:

- N 88 ориентировочной площадью 55,82 кв. м, передача которой истцу предусмотрена ДДУ N 70 от 05.10.2009 г. Рег. N 61-61-01/752/2009 - 393 от 09.11.2009;

- N 177 ориентировочной площадью 55,82 кв. м передача которой истцу предусмотрена ДДУ N 2 от 03.03.2009 г. Рег. N 61-61-01/188/2009-364 от 07.04.2009?

13. Жилое помещение - квартира N 91, ориентировочной площадью 168,73 кв. м, расположенную на 18 этаже объекта аналогична трем однокомнатным квартирам:

- N 209 ориентировочной площадью 59,82 кв. м, передача которой истцу предусмотрена ДДУ N 63 от 05.10.2009 г. Рег. N 61-61-01/752/2009 - 401 от 12.11.2009;

- N 32 ориентировочной площадью 55,82 кв. м, передача которой истцу предусмотрена ДДУ N 45 от 20.07.2009 г. Рег. N 61-61-01/814/2009 - 386 от 27.11.2009 г.

- N 96 ориентировочной площадью 59,82 кв. м передача которой истцу предусмотрена ДДУ N 64 от 05.10.2009 г. Рег. N 61-61-01/752/2009 - 409 от 12.11.2009?

Проведение экспертизы поручено АНО "Консалтинговый Центр "Судебных Экспертов" эксперту Пикалову Вячеславу Павловичу.

Предоставлены в распоряжение эксперта: заявление об уточнении исковых требований от 19.04.2022, положительное сводное заключение N 1850-2006/1150-04 от 24.07.2006, извлечение из проектной документации, флешкарта с договорной и проектной документацией, документы в отношении жилых помещений - квартир NN 127, 121, 120, 148, 149, 46, 196, 168, 91, договоры участия в долевом строительстве.

Определением от 10.08.2022 суд приобщил к материалам дела и направил эксперту для проведения исследования проектную документацию: раздел N 3. Архитектурные решения в отношении объекта многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по пр. Нагибина, 38 в г. Ростове-на-Дону и чертежи спорных квартир в соотношении с чертежами квартир, указанных в договоре, на котором основан иск, на 36 листах.

Согласно выводам, изложенным в заключении экспертизы, квартиры, фактически созданные как отдельные жилые помещения в составе в незавершенном строительством объекте - 20-этажном 207-квартирном жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по пр. Михаила Нагибина, 38, аналогичны ранее запроектированным квартирам, права на которые получил истец и его правопредшественник по описанным выше основаниям.

Квартира N 127, ориентировочной площадью 67,30 кв. м, расположенная на 7 этаже, аналогична квартире N 156 ориентировочной площадью 59,89 кв. м, передача которой истцу предусмотрена ДДУ N 56 от 20.07.2009 Peг. N 61-61-01/752/2009 - 417 от 12.11.2009.

Квартира N 128, ориентировочной площадью 66,90 кв. м, расположенная на 7 этаже, аналогична квартире N 157 ориентировочной площадью 59,89 кв. м, передача которой истцу предусмотрена ДДУ N 57 от 20.07.2009 Peг. N 61-61-01/880/2009-181 от 18.12.2009.

Квартира N 121, ориентировочной площадью 66,90 кв. м, расположенная на 6 этаже, аналогична квартире N 149 ориентировочной площадью 59,89 кв. м, передача которой истцу предусмотрена ДДУ N 48 от 20.07.2009 Peг. N 61-61-01/814/2009-389 от 27.11.2009.

Квартира N 120, ориентировочной площадью 67,30 кв. м, расположенная на 6 этаже, аналогична квартире N 148 ориентировочной площадью 59,89 кв. м, передача которой истцу предусмотрена ДДУ N 47 от 20.07.2009 Peг. N 61-61-01/814/2009-390 от 27.11.2009.

Квартира N 148, ориентировочной площадью 67,80 кв. м, расположенная на 10 этаже, аналогична квартире N 180 ориентировочной площадью 59,89 кв. м, передача которой истцу предусмотрена ДДУ N 2 от 03.03.2009 Peг. N 61-61-01/188/2009-364 от 07.04.2009.

Квартира N 149, ориентировочной площадью 67,10 кв. м, расположенная на 10 этаже, аналогична квартире N 181 ориентировочной площадью 59,89 кв. м, передача которой истцу предусмотрена ДДУ N 2 от 03.03.2009 Peг. N 61-61-01/188/2009-364 от 07.04.2009.

Квартира N 42, ориентировочной площадью 135,30 кв. м, расположенная на 9 этаже, аналогична двум однокомнатным квартирам:

N 56 ориентировочной площадью 55,82 кв. м, передача которой истцу предусмотрена ДДУ N 69 от 05.09.2009 Peг. N 61-61-01/752/2009 - 261 от 09.11.2009.

N 146 ориентировочной площадью 59,21 кв. м, передача которой истцу предусмотрена ДДУ N 46 от 20.07.2009 Peг. N 61-61-01/880/2009-397 от 23.12.2009.

Квартира N 54, ориентировочной площадью 135,30 кв. м, расположенная на 11 этаже, аналогична двум однокомнатным квартирам:

N 72 ориентировочной площадью 55,82 кв. м, передача которой истцу предусмотрена ДДУ N 71 от 05.10.2009 Peг. N 61-61-01/752/2009 - 411 от 02.11.2009.

N 63 ориентировочной площадью 59,21 кв. м, передача которой истцу предусмотрена ДДУ N 2 от 03.03.2009 Peг. N 61-61-01/188/2009-364 от 07.04.2009.

Квартира N 46, ориентировочной площадью 139,35 кв. м, расположенная на 10 этаже, аналогична двум однокомнатным квартирам:

- N 61 ориентировочной площадью 59,89 кв. м, передача которой истцу предусмотрена ДДУ N 2 от 03.03.2009 Peг. N 61-61-01/188/2009-364 от 07.04.2009.

- N 29 ориентировочной площадью 59,89 кв. м, передача которой истцу предусмотрена ДДУ N 44 от 20.07.2009 Peг. N 61-61-01/814/2009 - 391 от 12.11.2009.

Квартира N 29 ориентировочной площадью 100,75 кв. м, расположенная на 7 этаже, аналогична двум однокомнатным квартирам:

N 33 ориентировочной площадью 53,15 кв. м, передача которой истцу предусмотрена ДДУ N 51 от 20.07.2009 Peг. N 61-61-01/880/2009-184 от 18.12.2009.

N 113 ориентировочной площадью 53,15 кв. м, передача которой истцу предусмотрена ДДУ N 68 от 05.10.2009 Peг. N 61-61-01/752/2009-416 от 12.11.2009.

Квартира N 196, ориентировочной площадью 101,95 кв. м, расположенная на 17 этаже, аналогичная двум однокомнатным квартирам:

N 120 ориентировочной площадью 55,82 кв. м, передача которой истцу предусмотрена ДДУ N 65 от 05.10.2009 Peг. N 61-61-01/752/2009 - 414 от 12.11.2009.

N 233 ориентировочной площадью 55,82 кв. м, передача которой истцу предусмотрена ДДУ N 62 от 05.10.2009 Peг. N 61-61-01/752/2009 - 399 от 12.11.2009.

Квартира N 168, ориентировочной площадью 101,95 кв. м, расположенная на 13 этаже, аналогична двум однокомнатным квартирам:

N 88 ориентировочной площадью 55,82 кв. м, передача которой истцу предусмотрена ДДУ N 70 от 05.10.2009 Peг. N 61-61-01/752/2009 - 393 от 09.11.2009.

N 177 ориентировочной площадью 55,82 кв. м, передача которой истцу предусмотрена ДДУ N 2 от 03.03.2009 Peг. N 61-61-01/188/2009-364 от 07.04.2009.

Квартира N 68, ориентировочной площадью 128,10 кв. м, расположенная на 14 этаже, аналогична трем однокомнатным квартирам:

N 209 ориентировочной площадью 55,82 кв. м, передача которой истцу предусмотрена ДДУ N 63 от 05.10.2009 Peг. N 61-61-01/752/2009 - 401 от 12.11.2009.

N 32 ориентировочной площадью 55,82 кв. м, передача которой истцу предусмотрена ДДУ N 45 от 20.07.2009 Peг. N 61-61-01/814/2009 - 386 от 27.11.2009.

N 96 ориентировочной площадью 55,82 кв. м, передача которой истцу предусмотрена ДДУ N 64 от 05.10.2009 Peг. N 61-61-01/752/2009 - 409 от 12.11.2009.

Суд пришел к выводу, что изменение ответчиком проектных решений не может и не должно влечь ущемления прав истца на получение законной доли в объекте в виде квартир. Изменение их числа путем передачи одной квартиры взамен двух или трех не нарушит баланса интересов сторон, поскольку физическое занятие этими объектами аналогичной части в строящемся доме свидетельствует, по существу, о тождестве обязательства по передаче имущества.

Таким образом, истцом избран надлежащий способ защиты права.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

В данном случае заявлены требования о признании права собственности. Содержание этого права определено статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Статьей 128 Гражданского кодекса Российской Федерации определен круг объектов гражданских прав. К ним относятся вещи (включая наличные деньги и документарные ценные бумаги), иное имущество, в том числе имущественные права (включая безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, цифровые права); результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации вещи как объекты гражданских прав определены как движимые и недвижимые. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу императивного указания статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости регулирует Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (статья 1).

Согласно пунктам 2, 4, 6 и 7 статьи 1 названного Федерального закона Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет).

Из приведенных законоположений следует, что недвижимая вещь, как объект гражданских прав должна быть подвергнута кадастровому учету и государственной регистрации подлежат именно права на нее.

Так, согласно статье 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Незавершенный строительством объект изначально (в проекте) представляет собой совокупность отдельных помещений (жилых и нежилых), обладающих самостоятельной оборотоспособностью.

Разъяснения, изложенные в пункте 3 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 3 (2017) утв. Президиумом Верховного суда РФ 12.07.2017, на которые ссылается истец, говорят о том, что при неисполнении обязательства застройщиком он вправе требовать защиты своих прав путем признания права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определения размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Именно доля в общем праве долевой собственности в виде квартиры может быть объектом притязания и сопутствующая ей доля в праве на общее имущество.

Это подтверждается разъяснениями, изложенными в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем.

В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик (продавец по договору), право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

На основании изложенного, суд пришел к выводу о необходимости удовлетворения заявленных исковых требований.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд должен был прекратить производство по настоящему делу ввиду того, что ранее уже был рассмотрен между этими же сторонами спор в рамках дела N А53-40696/2020 надлежит отклонить, так как предмет того и настоящего спора не являются идентичным.

Остальные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу, дублируют доводы, приведенные банком в суде первой инстанции и фактически направлены на переоценку установленных судом обстоятельств, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого судебного акта.

Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 26.10.2022 по делу N А53-45428/2021 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.Г. Величко

Судьи

Ю.И. Баранова Я.Л. Сорока