Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 24 января 2023 г. N 21АП-4893/22 по делу N А83-16767/2021

24 января 2023 г.

Дело N А83-16767/2021 Дело N А83-677/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 17.01.2023.

В полном объёме постановление изготовлено 24.01.2023.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Остаповой Е.А.,

судей Евдокимова И.В.,

Сикорской Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Мкртчяном Д.А.,

при участии:

представителя ответчика - Гармаша В.С., доверенность от 19.12.2022 N 5;

иные лица, участвующие в деле, - не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Жилищно-строительного кооператива "Солнечный остров" на решение Арбитражного суда Республики Крым от 30.09.2022 по делу N А83-16767/2021 (судья Ковлакова И.Н.)

по исковому заявлению Администрации города Алушты Республики Крым

к Жилищно-строительному кооперативу "Солнечный остров" и Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым

о расторжении договора,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Алушты Республики Крым (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к Жилищно-строительному кооперативу "Солнечный остров" (далее - ЖСК "Солнечный остров", ответчик), Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, в котором просила суд расторгнуть договор аренды земельного участка, заключённый 28.10.2004 между Администрацией и ЖСК "Солнечный остров" в отношении земельного участка площадью 2138 кв.м, из земель, находящихся в собственности муниципального образования городской округ Алушта, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования земельного участка - магазины, кадастровый номер 90:15:040301; 1558, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Алушта, с. Семидворье Микрорайон Лесной; снять с государственного кадастрового учёта (анкетировать) земельный участок 2138 кв.м, из земель, находящихся в собственности муниципального образования городской округ Алушта, категория земель - земли населенных пункт вид разрешенного использования земельного участка - магазины, кадастровый номер 90:15:040301:1558, расположенный но адресу: Республика Крым, г. Алушта, Семидворье Микрорайон Лесной.

Исковые требования обоснованы неисполнением ответчиком обязательств по освоению земельного участка.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции Администрация обратилась в суд с заявлением об уточнении исковых требований, обоснованным привидением договора аренды в соответствие с действующим законодательством, и просила суд расторгнуть договор аренды земельного участка, заключённый 01.10.2021 между Администрацией и ЖСК "Солнечный остров" в отношении земельного участка площадью 2138 кв.м, из земель, находящихся в собственности муниципального образования городской округ Алушта, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования земельного участка - магазины, кадастровый номер 90:15:040301; 1558, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Алушта, с. Семидворье Микрорайон Лесной. Судом заявление принято к рассмотрению

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 30.09.2022 исковые требования удовлетворены в полном объеме, расторгнут договор аренды земельного участка, заключённый 01.10.2021 между Администрацией города Алушты Республики Крым и ЖСК "Солнечный остров" в отношении земельного участка площадью 2138 кв.м, из земель, находящихся в собственности муниципального образования городской округ Алушта, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования земельного участка - магазины, кадастровый номер 90:15:040301; 1558, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Алушта, с. Семидворье Микрорайон Лесной.

Принимая решение о расторжении договора аренды от 01.10.2021 суд первой инстанции пришел к выводу, что ответчиком не представлено доказательств использования арендуемого участка в соответствии с его целевым назначением, доказательства в обоснование обстоятельств, свидетельствующих о невозможности использования земельного участка в соответствии с условиями договора аренды земли от 28.10.2004, а также доказательства принятия им исчерпывающих мер, необходимых для освоения либо использования земельного участка.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ЖСК "Солнечный остров" обратилось в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новое решение, которым в удовлетворении заявленных требований отказать.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2022 апелляционная жалоба ответчика после устранения недостатков, послуживших основанием для оставления ее без движения, принята к производству, назначено судебное разбирательство на 20.12.2022.

Определением от 20.12.2022, занесенным в протокол судебного заседания, рассмотрение апелляционной жалобы было отложено на 17.01.2023.

В судебное заседание 17.01.2023 явился представитель ответчика. Истец явку уполномоченного представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы был извещен надлежащим образом, о причинах неявки суд не известил.

В судебном заседании представитель ответчика в полном объеме поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Поскольку лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, суд апелляционной инстанции, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу при имеющейся явке.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что 28.10.2004 между Лучистовским сельским советом и Рекреационным кооперативом малоэтажной застройки "Солнечный остров" был заключен договор аренды от 28.10.2004, согласно которому арендодатель передал Арендатору в аренду сроком на 49 лет земельный участок, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Алушта, с. Семидворье Микрорайон Лесной, общей площадью 2138 кв.м из земель, находящихся в собственности муниципального образования городской округ Алушта, категория земель - земли населённых пунктов, вид разрешенного использования земельного участка - магазины, кадастровый номер 90:15:040301:15.

Договор аренды от 28.10.2004 зарегистрирован в книге записей государственной регистрации договоров аренды земли Лучистовского сельского совета, о чем сделана запись 29.10.2004.

Согласно пункту 12 Договора земельный участок предоставлялся для строительства объектов торгового - бытового комплекса. Целевое использование земельного участка: в коммерческих целях.

07.07.2021 Управлением муниципального земельного контроля Администрации города Алушты был проведен осмотр, обследование земельного участка, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Алушта, с. Семидворье Микрорайон Лесной, общей площадью 2138 кв.м, в ходе которого установлено, что на данном земельном участке отсутствуют какие либо объекты капитального, некапитального строительства, признаки освоения отсутствуют.

Администрация города Алушты Республики Крым направила в адрес ответчика уведомление о досрочном расторжении договора аренды земельного участка в связи с его неиспользованием.

Согласно выписке из ЕГРН право собственности Муниципального образования городской округ Алушта Республики Крым на земельный участок КН 90:15:040301:1558 зарегистрировано 30.06.2017.

01.10.2021 между сторонами заключён договор аренды земельного участка общей площадью 2138 кв.м из земель, находящихся в собственности муниципального образования городской округ Алушта, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешённого использования земельного участка - магазины, кадастровый номер земельного участка 90:15:040301:1558, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Алушта, п. Семидворье, мкр. Лесной, цель использования - для строительства объектов торгово-бытового комплекса, руководствуясь частью 4 статьи 3 Закона Республики Крым от 31.07.2014 38-3PK "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории республики Крым", постановлением совета Министров Республики Крым от 02.09.2014 N 313 "Об утверждений Порядка переоформления прав или завершения оформления прав на земельные участки на территории Республики Крым, договора аренды земельного участка от 28 октября 2004 года, зарегистрированного в книге записей государственной регистрации договоров аренды земли N3 Лучистовского сельского совета, о чём сделана запись 29.10.2004 N 7.

Согласно пункту 4.1 договора от 01.10.2021 данный договор заключен сроком на 3 года.

Пунктом 6.4 договора от 01.10.2021 предусмотрена обязанность арендатора приступить к освоению (использованию) земельного участка в течение трех лет с даты государственной регистрации данного договора. Договор зарегистрирован 07.12.2021.

Актом приема-передачи от 01.10.2021 подтверждается передача земельного участка в аренду.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции истец в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил исковые требования и просил расторгнуть договор от 01.10.2021 в связи с неисполнением Арендатором обязанности по своевременному завершению застройки на арендуемом земельном участке.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда обстоятельствам дела, коллегия судей Двадцать первого арбитражного апелляционного суда полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене, по следующим основаниям.

Расторгая договор аренды земельного участка от 01.10.2021, суд первой инстанции руководствовался тем, что участок длительное время не осваивается, что является нарушением требований статей 7, 42 Земельного кодекса Российской Федерации. Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ответчик допустил нарушение условий договора, данное нарушение является существенным, объективных причин для такого нарушения не установлено.

Судебная коллегия суда апелляционной инстанции не может согласиться с указанными выше выводами суда первой инстанции, ввиду следующего.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Предметом спора по указанному делу являются материально-правовые требования истца о расторжении договора аренды земельного участка по основаниям, предусмотренными статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а именно в связи с существенным нарушением ответчиком условий договора.

Как следует из статьи 12 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя", на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя действуют документы, в том числе подтверждающие гражданское состояние, образование, право собственности, право пользования, право на получение пенсий, пособий, компенсаций и иных видов социальных выплат, право на получение медицинской помощи, а также таможенные и разрешительные документы (лицензии, кроме лицензий на осуществление банковских операций и лицензий (разрешений) на осуществление деятельности некредитных финансовых организаций), выданные государственными и иными официальными органами Украины, государственными и иными официальными органами Автономной Республики Крым, государственными и иными официальными органами города Севастополя, без ограничения срока их действия и какого-либо подтверждения со стороны государственных органов Российской Федерации, государственных органов Республики Крым или государственных органов города федерального значения Севастополя, если иное не предусмотрено статьей 12.2 настоящего Федерального конституционного закона, а также если иное не вытекает из самих документов или существа отношения.

Положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.

Исходя из пункта 1 статьи 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В силу части 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В статьях 45, 46 ЗК РФ закреплено право арендодателя ставить вопрос о прекращении арендных отношений в связи с неиспользованием земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет (в этот период не включается время, необходимое для освоения земельного участка).

Приведенные выше нормы российского законодательства указывают на то, что из названного трехлетнего срока следует исключать период времени, который необходимо затратить на освоение земельного участка (проектно-изыскательские работы, подготовка проекта и его государственная экспертиза и т.д.).

Таким образом, исходя из смысла изложенных норм, действовавших на момент рассмотрения спора в арбитражном суде, арендодатель, установивший факт неисполнения арендатором обязанности в части своевременного использования земельного участка для строительства объекта, вправе требовать в судебном порядке расторжения договора аренды земельного участка. При этом существенность подобного нарушения со стороны арендатора оценивается судом по правилам процессуального законодательства в каждом конкретном случае.

По своей правовой природе расторжение договора аренды земельного участка представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка, поскольку государственные органы, органы местного самоуправления, распоряжаясь публичной (коммунальной) собственностью, в том числе передавая в аренду земельные участки, преследуют не только цель пополнения бюджета, но и преследуют публичные интересы в долгосрочной перспективе.

В предмет доказывания по данному спору входит наличие или отсутствие оснований для досрочного расторжения договора аренды.

Обращаясь в суд с иском, Администрация указала на существенное нарушение ответчиком договорных обязательств по договору аренды, которое выразилось в неиспользовании земельного участка с целью, для которой он был предоставлен.

В ходе судебного разбирательства, как в суде первой инстанции, так и в суде апелляционной инстанции, представитель ответчика не оспаривал тот факт, что строительство заявленного в договоре объекта не осуществлено, однако, указал на наличие объективных препятствий к реализации договора.

Так, ответчик указывал, что в связи с принятием Федерального закона N 6-ФКЗ ЖСК "Солнечный остров" 30.03.2017 обратилось с заявлением к главе Администрации г. Алушты о переоформлении прав на земельный участок.

Как следует из ответа от 25.05.2017, Администрация сообщила о приостановлении подписаний и согласований проекта договора аренды спорного земельного участка в связи с необходимостью проведения мониторинга объектов недвижимого имущества, расположенных в 100-метровой прибрежной полосе Черного моря в соответствии с постановлением Совета министров Республики Крым от 06.06.2016 N 245 "О создании Республиканской комиссии по мониторингу застройки в стометровой зоне Черного моря на территории муниципальных образований городской округ Ялта и Алушта Республики Крым".

Письмом от 29.0.2019 N 01.10/313 Алуштинский горсовет Республики Крым на обращение ЖСК "Солнечный остров" дал ответ, что на сегодняшний день приостановка процедуры согласования проектов договоров аренды земельных участков, расположенных в 100-метровой охранной зоне Черного моря, которая относится к землям особо охраняемых территорий - остается актуальной.

Таким образом, для продолжения строительства в правовом поле Российской Федерации ответчик неоднократно обращался к истцу до обращения с настоящим иском в суд с заявлениями о перезаключении договора аренды земельного участка, однако последний вместо указанных действий в 2017 году сообщал о приостановлении подписания соответствующих договоров, а в последующем обратился с требованием о расторжении договора аренды в связи с отсутствием строительства на спорном земельном участке.

То есть ответчик, действуя разумно, предпринял все возможные действия для оформления документов в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ, однако указанные обращения ответчика были оставлены без удовлетворения.

Учитывая представленные в материалы дела доказательства, судебная коллегия приходит к выводу, что ответчик не мог реализовать свое право на перезаключение договора аренды земельного участка по объективным причинам, а именно ввиду отсутствия содействия со стороны государственного органа. При этом данные действия Департамента не могут свидетельствовать о добросовестности сильной стороны заключенного договора, что в последующем лишило ответчика реальной возможности осуществления прав и обязанностей по договору, в том числе, в части освоения земельного участка.

Таким образом, в материалы дела представлены доказательства, которые указывают на наличие в вышеуказанный период объективных причин, препятствовавших совершению действий по строительству заявленного объекта на спорном земельном участке.

Закон Республики Крым от 31.07.2014 N 38-ЗРК "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым" (принят Государственным Советом Республики Крым 30.07.2014) предусматривает, что в случае если земельный участок, в отношении которого до вступления в силу Федерального конституционного закона заключен и зарегистрирован в действовавшем на момент его заключения порядке договор аренды, договор об установлении сервитута, находится в собственности Республики Крым или муниципальной собственности, исполнительный орган Республики Крым или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение таким земельным участком, обязаны по заявлению лица, с которым заключен соответствующий договор, заключить с таким лицом соответственно договор аренды, договор об установлении сервитута в отношении соответствующего земельного участка (ч. 14 ст. 3). При этом с даты государственной регистрации права аренды, залога или сервитута земельного участка заключенные до вступления в силу Федерального конституционного закона договор аренды или договор об установлении сервитута считаются расторгнутыми (ч. 16 ст. 3).

Как следует из материалов дела, договор аренды от 28.10.2004 не устанавливал срока строительства объекта, доказательств установления какого либо срока проектной документацией также не представлено.

Договор в порядке переоформления прав на землю заключен только 01.10.2021, то есть спустя 4 года после обращения арендатора с соответствующим заявлением, и предусматривал обязанность арендатора приступить к освоению (использованию) земельного участка в течение трех лет с даты государственной регистрации данного Договора. Иными словами, по существу арендодатель согласился с необходимостью предоставления арендатору времени для исполнения своей обязанности по освоению земельного участка.

Однако истец, перезаключив договор аренды и предусмотрев в нем возможность приступить к освоению земельного участка в течение трех лет, в период рассмотрения настоящего спора изменил свои требования и настаивал на расторжении договора аренды по основаниям длительного не освоения земельного участка, начиная с момента передачи земельного участка арендатору по первоначальному договору.

Такие действия арендатора, уклонявшегося от перезаключения договора аренды в соответствии с законодательством Российской Федерации, однако заключившего его в период рассмотрения спора с включением в него условий о сроке для исполнения обязанности приступить к освоению земельного участка, который на момент рассмотрения спора не истек, нельзя признать добросовестными.

По мнению судебной, коллегии, не смотря на то, что правоотношения сторон по аренде возникли еще в 2004 году, считает, что основания для расторжения договора в связи с существенным нарушением его условий отсутствуют, поскольку стороны при перезаключении договора аренды пришли к соглашению об установлении срока исполнения обязательства по освоению земельного участка и данный срок на момент принятия решения судом не истек.

В связи с изложенным, судебная коллегия не находит оснований для расторжения договора аренды от 01.10.2021, в связи с чем решение об удовлетворении исковых требований подлежит отмене.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

1. Решение Арбитражного суда Республики Крым от 30.09.2022 по делу N А83-16767/2021, - отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

2. В удовлетворении исковых требований Администрации города Алушты Республики Крым, - отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Е.А. Остапова

Судьи

И.В. Евдокимов Н.И. Сикорская