Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 26 января 2023 г. N 10АП-25661/22 по делу N А41-45243/2022

г. Москва

26 января 2023 г.

Дело N А41-45243/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 января 2023 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Марченковой Н.В., Погонцева М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кононихиной Е.О.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Римэка" на решение Арбитражного суда Московской области от 03.11.2022 по делу N А41-45243/2022.

В судебном заседании принял участие представитель:

Администрации городского округа Балашиха - Макарова О.А. по доверенности от 09.01.2023.

Общество с ограниченной ответственностью "Римэка" (далее - заявитель, ООО "Римэка", общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Администрации городского округа Балашиха (далее - заинтересованное лицо, администрация), Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха (далее - заинтересованное лицо, комитет) со следующими требованиями:

1) признать незаконным и отменить решение N Р001-1232231838-59494407 от 15.06.2022 об отказе в предоставлении государственной услуги "Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов" в отношении участка с кадастровым номером 50:15:0040701:316,

2) обязать администрацию заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 50:15:0040701:316 с ООО "Римэка" сроком на три года в соответствии со ст. 39.6 ЗК РФ.

Решением суда первой инстанции заявление оставлено без удовлетворения.

С вынесенным решением не согласился заявитель и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе заявитель (далее также - податель жалобы) просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель указывает на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неверное применение судом норм материального и процессуального права. Настаивает на наличии оснований для предоставления в аренду спорного земельного участка.

В судебном заседании представитель администрации возражал против доводов апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 17.03.2004 между Министерством имущественных отношений Московской области и ООО "Римэка" был заключен договор аренды земельного участка N 01023-Z под многоэтажное строительство площадью 297 718 кв. м, с кадастровым номером 50:15:040701:0003. Договор был зарегистрирован Московской областной регистрационной палатой 24.03.2004 за номером 50-01/00-3/2004-133.

Дополнительным соглашением N 1 от 21.04.2004, зарегистрированным Московской областной регистрационной палатой 12.05.2004 за номером 50-01/15-12/2004-165, были внесены изменения в п. 1 договора аренды N 01023-Z от 17.03.2004, а именно: адрес арендуемого земельного участка определен как: микрорайон N 22А (в районе п. Горбово) Балашихинского района Московской области.

Дополнительным соглашением N 2 от 25.04.2005, зарегистрированным ГУ ФРС по МО 02.09.2005 за номером 50-50-15/024/2005-443, договор аренды был изложен в новой редакции, в том числе изменен адрес арендуемого земельного участка: Московская область, Балашихинский район, микрорайон N 22А (вблизи п. Горбово).

Дополнительным соглашением N 3 от 23.12.2011 к договору аренды Министерство имущественных отношений Московской области передало права арендодателя Администрация городского округа Балашиха.

10 марта 2015 года между Администрацией городского округа Балашиха и ООО "Римэка" было подписано дополнительное соглашение, согласно которому был изменен п. 1.1 договора и земельный участок разделен на 27 участков.

27 марта 2015 года и 20 октября 2015 года были подписаны дополнительные соглашения, согласно которых земельные участки под введенными в эксплуатацию домами были исключены из договорных отношений, в результате образовалось 24 земельных участка, в том числе спорный в настоящем деле.

21 октября 2021 года Арбитражным судом Московской области было вынесено решение по делу N А41-81403/2020 по иску Администрации городского округа Балашиха к ООО "Римэка" о расторжении договора аренды земельного участка от 17.03.2004 N 01023-Z. Требования администрации удовлетворены, расторгнут договор аренды земельного участка от 17.03.2004 N 01023-Z.

ООО "Римэка" поданы документы на получение разрешения на строительство 6 корпуса (кадастровый номер земельного участка 50:15:0040701:316) в связи с тем, что вся проектная документация согласована, согласован архитектурный облик и все готово для строительных работ.

24 мая 2022 года ООО "Римэка" обратилось в Администрацию городского округа Балашиха с заявлением на получение услуги "Предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов" в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:15:0040701:316 сроком на 3 года для завершения строительства объекта. К заявлению были приложены: градостроительный план земельного участка, инвестиционный контракт.

15 июня 2022 года ООО "Римэка" было получено решение N Р001-1232231838-59494407 об отказе в предоставлении государственной услуги. Основанием для отказа указано, что с запросом о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без торгов.

Считая отказ администрации незаконным, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из их незаконности и необоснованности.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суда.

Из анализа норм статей 198, 200 названного Кодекса следует, что для удовлетворения требований заявителя необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: незаконность решения заинтересованного лица и нарушение данным решением прав и законных интересов заявителя.

В силу части 5 статьи 200 названного Кодекса обязанность доказывания законности оспариваемого решения лежит на соответствующем органе. Вместе с тем, в соответствии со статьей 65 Кодекса, поскольку каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, бремя доказывания наличия факта нарушения оспариваемым решением прав и законных интересов заявителя лежит на последнем.

Арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае отсутствует совокупность обстоятельств, необходимая для удовлетворения требований заявителя.

Так, статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.

В обоснование заявления по делу общество сослалось на то, что имеет право на предоставление спорного земельного участка без торгов на основании подп. 3.1 п. 2 указанного статьи, согласно которому договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка юридическим лицам, принявшим на себя обязательство по завершению строительства объектов незавершенного строительства и исполнению обязательств застройщика перед гражданами, денежные средства которых привлечены для строительства многоквартирных домов и права которых нарушены, которые включены в реестр пострадавших граждан в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по завершению строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, сведения о которых включены в единый реестр проблемных объектов в соответствии с указанным Федеральным законом, для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) домов блокированной застройки (в случае, если количество таких домов составляет три и более в одном ряду) в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации.

Между тем, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что на момент обращения с заявлением общество не обладало статусом лица, принявшего на себя обязательство по завершению строительства объектов незавершенного строительства и исполнению обязательств застройщика перед гражданами, в соответствии с указанной нормой.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что заявитель не доказал наличие на испрашиваемом земельном участке объектов незавершенного строительства, включенных в единый реестр проблемных объектов, утвержденный распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации.

При этом под проблемными объектами понимаются многоквартирные дома и (или) иные объекты недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на шесть месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве либо застройщик признан банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство в соответствии с ФЗ от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", если при банкротстве застройщика применяются правила параграфа 7 главы IX указанного ФЗ.

Единый реестр застройщиков, единый реестр проблемных объектов формируются в электронной форме в единой информационной системе жилищного строительства средствами, предусмотренными программно-аппаратным комплексом этой системы, на основании сведений, размещаемых субъектами информации.

Таким образом, имеется специальная норма, определяющая субъект и основания предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для завершения строительства многоквартирных домов, являющихся объектами долевого строительства и строительство которых не завершено на день прекращения действия договора аренды земельного участка.

В апелляционной жалобе податель дополнительно указывает, что имеет право на предоставление земельного участка без торгов на основании подп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Между тем, суд апелляционной инстанции отмечает, что фактически заявитель в апелляционной жалобе меняет основание заявленных требований, что недопустимо.

Кроме того, согласно подп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

- собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

- собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

При этом согласно пункту 4 указанной статьи гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

- заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

- исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

- ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

- на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ (далее - Закон N 171-ФЗ), действующей с 01.03.2015, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду для строительства такого объекта, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Приведенный вывод содержится в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020.

Положения пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, равно как и иные вышеприведенные положения Земельного кодекса Российской Федерации, направлены на предоставление возможности добросовестному застройщику, являющемуся собственником объекта незавершенного строительства, приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года для завершения его строительства, повторного предоставления земельного участка для завершения строительства без торгов, названным законодательством не предусмотрено.

Между тем, заявитель не представил в материалы дела доказательства того, что именно на испрашиваемом земельном участке находятся возведенные заявителем незавершенные строительством объекты.

Кроме того, как указано ранее, 21.10.2021 Арбитражным судом Московской области было вынесено решение по делу N А41-81403/2020 по иску Администрации городского округа Балашиха к ООО "Римэка" о расторжении договора аренды земельного участка от 17.03.2004 N 01023-Z. Требования администрации удовлетворены, расторгнут договор аренды земельного участка от 17.03.2004 N 01023-Z.

Основанием для расторжения договора послужила просрочка оплаты арендных платежей и нецелевое использование земельных участков.

Ввиду изложенного, вопреки доводам апелляционной жалобы, заявитель не доказал наличие оснований для предоставления в аренду без торгов спорного земельного участка.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правомерные выводы суда первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 03.11.2022 по делу N А41-45243/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Римэка" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

Н.В. Марченкова М.И. Погонцев