Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 января 2023 г. N 15АП-22322/22 по делу N А32-9523/2022

город Ростов-на-Дону

26 января 2023 г.

дело N А32-9523/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 января 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Попова А.А.,

судей Абраменко Р.А., Яицкой С.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Романовым А.А.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 03 ноября 2022 года по делу N А32-9523/2022

по иску администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края

к кооперативу "Рыболов-любитель N 3"

о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город-курорт Сочи (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском кооперативу "Рыболов-любитель N 3" (далее - кооператив, ответчик) о расторжении договора аренды от 14.10.2010 N 4900006068 о предоставлении в пользование земельного участка площадью 1 262 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0112001:107, расположенного по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, п. Волконка, указав в решении, что оно является основанием для погашения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - Управление Росреестра по КК) регистрационной записи об обременении в виде договора аренды от 14.10.2010 N 4900006068 в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН).

Исковые требования мотивированы нахождением в границах земельного участка объектов недвижимости переменной этажности, информация о выдаче разрешения на строительство которых отсутствует и которые отвечают признакам самовольной постройки, установленным статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Правообладателем земельного участка является муниципальное образование город-курорт Сочи. Кооперативом нарушены положения пунктов 5.2.2, 5.2.8, 5.2.11, 5.2.16 договора аренды земельного участка.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.11.2022 ходатайство ответчика о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, собственников лодочных гаражей (эллингов), являющихся членами кооператива, отклонено, в удовлетворении исковых требований отказано.

Решение мотивировано тем, что правомерность строительства расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0112001:107 лодочных гаражей (эллингов) подтверждается апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 04.10.2012 по делу N 33-19994/2012, которым было отказано в удовлетворении иска администрации к членам кооператива об обязании снести капитальные объекты недвижимости - самовольно возведенного комплекса гаражей (эллингов). Суд первой инстанции, приняв во внимание правомерность возведения на спорном земельном участке лодочных гаражей (эллингов), пришел к выводу об отсутствии основания для вывода о нарушении кооперативом вида разрешенного использования земельного участка и соответственно, нарушения положений договора аренды земельного участка.

Администрация обжаловала решение первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что земельный участок расположен в двух территориальных зонах: "Р1" - пляжная зона общего пользования, "ИТ" - зона инженерной и транспортной инфраструктур. По сведениям ГИСОГД земельный участок расположен в зоне округа горно-санитарной охраны курорта и в зоне с особыми условиями использования территорий (часть водоохраной зоны Черного моря). По результатам осмотра земельного участка установлено, что возведенные объекты достигают четырех этажей, оснащены балконами, витражными окнами, системами кондиционирования, в связи с чем объекты используются в нарушение с видом разрешенного использования земельного участка - лодочные гаражи (эллинги), гидротехнические сооружения. Поскольку кооперативом не были устранены выявленные нарушения, имеются основания для расторжения договора аренды земельного участка.

В отзыве на апелляционную жалобу кооператив просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, отказать администрации в удовлетворении апелляционной жалобы.

В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились, о времени и месте проведения судебного разбирательства извещены надлежащим образом. Суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признал возможным рассмотреть апелляционную жалобу без участия не явившихся представителей лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0112001:107, площадью 1 262 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Лазаревский район, п. Волконка, предоставлен муниципальным образования город-курорт Сочи в аренду кооперативу по договору аренды от 14.10.2010 N 4900006068, с видом разрешенного использования "лодочные гаражи (эллинги), гидротехнические сооружения", сроком до 01.08.2035.

07.06.2021 Управлением муниципального земельного контроля администрации проведен осмотр указанного земельного участка, на основании которого установлено, что земельный участок расположен в зоне округа горно-санитарной охраны курорта и в зоне с особыми условиями использования территорий (часть водоохраной зоны Черного моря). В предполагаемых границах земельного участка расположены объекты недвижимости переменной этажности.

Информация о выданном разрешении на строительство в Управлении муниципального земельного контроля администрации отсутствует, в связи с чем имеются признаки размещения на земельном участке объектов самовольного строительства.

Полагая, что кооперативом нарушены положения пунктов 5.2.2, 5.2.8, 5.2.11, 5.2.16 договора аренды земельного участка, в адрес кооператив была направлена досудебная претензия от 11.08.2021 N 12375/02.01.45 с требованием устранить выявленные нарушения в течение 30-ти дней.

Ввиду того, что нарушения не были устранены ответчиком, в его адрес была направлена претензия от 24.12.2021 N 19829/02.01-45 с предложением расторгнуть договор аренды.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Спорные правоотношения возникли из договора аренды земельного участка, в силу чего подлежат регулированию положениями общих норм обязательственного права части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также специального отраслевого законодательства.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, необходимость соблюдения претензионного порядка урегулирования спора по требованию о расторжении договора как специальная предпосылка возникновения права на предъявление иска в суд предусмотрена непосредственно нормами действующего законодательства. Следовательно, данное требование подлежит обязательному соблюдению при разрешении соответствующих споров.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66). В указанных нормах не содержится указаний на то, что письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок не может быть изложено в одном письме с предложением о расторжении договора.

Из материалов следует, что истцом в адрес ответчика направлены претензии от 11.08.2021 N 12375/02.01.45 с требованием устранить выявленные нарушения в течение 30-ти дней, от 24.12.2021 N 19829/02.01-45 с предложением расторгнуть договор аренды, ввиду неустранения ответчиком нарушений.

Таким образом, администрацией соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, также более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Понятие существенного нарушения определено в пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Судом первой инстанции установлено, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0112001:107, площадью 1 262 кв.м. предоставлен муниципальным образования город-курорт Сочи в аренду кооперативу по договору аренды от 14.10.2010 N 4900006068, с видом разрешенного использования "лодочные гаражи (эллинги), гидротехнические сооружения", сроком до 01.08.2035. Изначально земельный участок был предоставлен Территориальным управлением Министерства имущественных отношений Российской Федерации по городу Сочи от 07.06.2004 N 04-1507 кооперативу в аренду для проектирования и строительства гидротехнических сооружений и лодочных гаражей (эллингов), земельному участку был присвоен кадастровый номер 23:49:0112001:1008, заключен договор аренды от 11.07.2006 N ВЛ-04-30/395.

Постановлением администрации города Сочи от 09.08.2010 N 1204, в связи с переходом земельного участка из федеральной собственности в муниципальную и поступлением заявления кооператива, путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0112001:1008 был образован, в том числе, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0112001:107 с видом разрешенного использования "для эксплуатации существующих лодочных гаражей (эллингов), проектирования и строительства гидротехнических сооружений и лодочных гаражей (эллингов)".

В границах указанного земельного участка расположены лодочные гаражи (эллинги), принадлежащие членам кооператива, что подтверждается инструментальной съемкой земельного участка, представленной кооперативом.

Наличие в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0112001:107 ряда объектов недвижимости подтверждается выпиской из ЕГРН от 09.02.2022 N КУВИ-001/2022-17986712.

Из представленных администрацией с актом осмотра земельного участка фотоматериалов видно, что администрацией под объектами переменной этажности зафиксированы принадлежащие членам кооператива указанные объекты недвижимости (эллинги).

Правомерность строительства расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0112001:107 подтверждается апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 04.10.2012 по делу N 33-19994/2012, которым администрации было отказано в удовлетворении иска к членам кооператива об обязании снести капитальные объекты недвижимости - самовольно возведенного комплекса гаражей (эллингов)

Принимая во внимание принадлежность членам кооператива на праве собственности расположенных на спорном земельном участке с кадастровым номером 23:49:0112001:107 лодочных гаражей (эллингов), а также наличие апелляционного определения Краснодарского краевого суда от 04.10.2012 по делу N 33-19994/2022, кооператив не является лицом, осуществившим самовольное строительство на арендуемом им земельном участке с кадастровым номером 23:49:0112001:107.

В отсутствие вступившего в законную силу судебного постановления о признании расположенных на данном земельном участке строений самовольными постройками, подлежащими сносу, - суд не может считать кооператив допустившим самовольное строительство на земельном участке и использующим земельный участок в нарушение его вида разрешенного использования.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 04.10.2012 по делу N 33-19994/2012 установлено строительство на земельном участке лодочных гаражей, выдача разрешений на строительство которых не требовалась. Названные гаражи (эллинги) представляют собой нежилые помещения для хранения лодок, катеров с бытовыми и вспомогательными помещениями, комнатами отдыха, что подтверждается техническими паспортами, изготовленными филиалом ГУП КК "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" по г. Сочи. Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы от 05.04.2012, проведенной ООО "Геосервис" по гражданскому делу N 33-19994/2012, лодочные гаражи (эллинги) с N 71 и N 89 соответствуют требованиям СНиП 31-06-2009 "Общественные здания и сооружения", СНиП 2.07.01-89* "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений", СНиП 11-7-81 "Строительство в сейсмических районах", СНиП 21-01-97 "Пожарная безопасность зданий и сооружений", не нарушают санитарно-эпидемиологических норм. Спорные объекты строительства являются лодочными гаражами, в связи с чем, в соответствии с пунктом 1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на их строительство не требуется.

Поскольку администрацией не доказано самовольное строительство кооперативом лодочных гаражей (эллингов), правомерность возведения которых и их принадлежность членам кооператива была ранее подтверждена апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 04.10.2012 по делу N 33-19994/2012, основания для расторжения договора аренды земельного участка отсутствуют.

Таким образом, судом первой инстанции правомерно отказано администрации в удовлетворении исковых требований.

Судом первой инстанции правильно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

При указанных обстоятельствах отсутствуют предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03 ноября 2022 года по делу N А32-9523/2022 оставить без изменения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

А.А. Попов

Судьи

Р.А. Абраменко С.И. Яицкая