Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 27 января 2023 г. N 05АП-7691/22 по делу N А51-10487/2021

г. Владивосток

27 января 2023 г.

Дело N А51-10487/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 января 2023 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Д.А. Глебова,

судей Е.А. Грызыхиной, С.Б. Култышева,

при ведении протокола помощником судьи М.С. Шеиной,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Приморской краевой общественной организации "Общество дружбы с Кореей",

апелляционное производство N 05АП-7691/2022

на решение от 19.10.2022 судьи Е.А. Левченко

по делу N А51-10487/2021 Арбитражного суда Приморского края

по иску Управления муниципальной собственности г.Владивостока

(ИНН 2536097608, ОГРН 1032501280602)

к Приморской краевой общественной организации "Общество дружбы с Кореей"

(ИНН 2540048850, ОГРН 1112500003065)

третье лицо: Сапрыкин Дмитрий Александрович

о расторжении договора аренды земельного участка от 19.11.2014 N 05-050026-Ю-Д-МС-00239, обязании передать земельный участок по акту приема-передачи,

при участии:

от истца: Е.А. Багаева, по доверенности от 13.12.2022, сроком действия по 31.12.2023, служебное удостоверение, диплом (регистрационный номер 06-958);

от ответчика: Д.А. Макаров по доверенности от 17.11.2022, паспорт, диплом (регистрационный номер 2296),

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальной собственности г.Владивостока (далее - УМС, Управление, истец) обратилось в суд с иском к Приморской краевой общественной организацией "Общество дружбы с Кореей" (далее - ПКОО "Общество дружбы с Кореей", ответчик) о расторжении договора от 19.11.2014 N 05-050026-Ю-Д-МС-00239 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:050026:2147, площадью 6817 кв.м, находящегося по адресу: г.Владивосток, ул.Земляничная, 4, для использования в целях строительства объекта "Парк", обязании ПКОО "Общество дружбы с Кореей" передать земельный участок с кадастровым номером 25:28:050026:2147 УМС г.Владивостока по акту приема-передачи в пригодном для его дальнейшего использования состоянии в 5-дневный срок с момента вступления в законную силу решения суда.

Определением суда от 02.03.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Сапрыкин Дмитрий Александрович.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 19.10.2022 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов жалобы апеллянт указывает, что согласно договору аренды, земельный участок с кадастровым N 25:28:050026:2147 был предоставлен ответчику для строительства объекта "Парк", что соответствует разрешенному виду использования данного земельного участка согласно кадастровой выписке N 25/00-14-333422 от 08.09.2014. При этом данный договор аренды не устанавливает обязанность по производству строительных работ в ту или иную конкретную дату и/или срок окончания строительства объекта "Парк" в пределах периода действия данного договора с 17.11.2014 по 16.11.2063, в связи с чем ответчик полагает, что не проведение строительных работ по обустройству парка на момент составления УМС г.Владивостока актов проверки N 118 от 24.11.2020 и N 1 от 22.01.2021 не свидетельствуют об использовании арендатором земельного участка не в соответствии с его целевым назначением либо с иным нарушением условий заключенного договора аренды. Ссылается на то, что ответчиком был получен градостроительный план, экологическое заключение, заключен договор N 1/09 от 07.09.2021 на разработку эскизного проекта, а также плана застройки.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2022 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 24.01.2023.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, решение суда первой инстанции просил отменить по основаниям, изложенным в жалобе. Представитель истца на доводы апелляционной жалобы возражал, обжалуемое решение просил оставить без изменения, представил отзыва на апелляционную жалобу, который приобщен коллегией к материалам дела в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Из материалов дела коллегией установлены следующие обстоятельства.

19.11.2014 между УМС г.Владивостока (Арендодатель) и ПКОО "Общество дружбы с Кореей" (Арендатор) заключен договор N 05-050026-Ю-Д-МС аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, согласно условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное пользование земельный участок, находящийся в муниципальной собственности с кадастровым N 25:28:050026:2147 площадью 6817 кв.м из земель населенных пунктов, имеющий местоположение: установлено относительно ориентира, распложенного за пределами участка. Ориентир нежилое здание. Участок находится примерно в 57 м от ориентира по направлению на запад. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г.Владивосток, ул.Земляничная, 4, в Сидом разрешенного использования: сады, скверы, парки, бульвары, для использования в целях строительства объекта "Парк".

В силу пункта 2.1 договора срок аренды участка устанавливается с 17.11.2014 по 16.11.2063. Договор может быть изменен или расторгнут в период его действия по соглашению сторон (пункт 6.2).

Согласно пункту 6.3 договор может быть расторгнут: по требованию Арендодателя ли Арендатора в судебном порядке на основании и в порядке, установленным гражданским законодательством; в соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ в одностороннем порядке в связи с отказом Арендодателя от исполнения договора в случаях, указанных в пункте 3.1.5 настоящего договора; по соглашению сторон в порядке, предусмотренном законодательством.

В силу пункта 6.5 при прекращении договора в связи с его расторжением по основаниям, указанным в пункте 3.1.5, участок подлежит возврату Арендодателю в течение 10 дней с момента прекращения договора.

Письмом N 28/9-9962 от 26.11.2020 истец уведомил ответчика о том, что фактически земельный участок с кадастровым N 25:28:050026:2147 покрыт высокой травой, деревьями, кустарниками. На момент проведения проверки в границах земельного участка признаки какой либо деятельности отсутствовали, при этом с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта "Парк" в управление градостроительства ПКОО "Общество дружбы с Кореей" не обращалось. Таким образом, в данном случае имеет место нарушения условий договора ПКОО "Общество дружбы с Кореей", в связи с чем просил сообщить о необходимости ПКОО "Общество дружбы с Кореей" с 30-дневный срок с момента получения настоящей претензии устранить допущенные нарушения, а именно, использовать земельный участок с кадастровым N 25:28:050026:2147 по целевому назначению.

Указанное письмо было направлено в адрес ответчика 21.11.2020, что подтверждается представленным в материалы дела заказным письмом с простым уведомлением от 27.11.2020.

Письмом N 28/9-1102 от 03.02.2021 истец предложил ответчику расторгнуть договор аренды земельного участка N 05-050026-Ю-Д-МС-00239 от 19.11.2014 в связи с нарушением ответчиком условий договора в части целевого использования земельного участка путем подписания соглашения о расторжении договора аренды земельного участка и акта приема-передачи земельного участка, в связи с чем, просил не позднее чем в течение тридцати дней подписать указанные документы и возвратить их истцу.

Указанное письмо было направлено в адрес ответчика 04.02.2021, что подтверждается представленным в материалы дела заказным письмом с уведомлением от 04.02.2021, списком внутренних почтовых отправлений N 1 от 05.02.2021.

Поскольку ответчик не исполнил требования, изложенные в письме N 28/9-1102 от 03.02.2021, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из смысла вышеуказанных положений следует, что при предъявлении требований о досрочном расторжении договора истцу необходимо доказать следующие обстоятельства:

- нарушение стороной условий договора, которые являются существенными по смыслу пункта 2 статьи 450 ГК РФ;

- соблюдение истцом досудебного порядка досрочного расторжения договора в соответствии со статьей 452 ГК РФ.

В настоящем случае предметом спора является расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности.

Статьей 619 ГК РФ установлен ряд специальных оснований для досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя, в том числе, по тому основанию, что арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Также в названной статьей определено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ установлено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Таким образом, в связи с особым объектом регулирования, нормы земельного законодательства являются специальными по отношению к нормам гражданского законодательства.

Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В порядке пункта 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ, в частности, при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства, а именно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

В этой связи подлежат отклонению доводы апелляционной жалобы о том, что договор аренды не устанавливает обязанность по производству строительных работ в ту или иную конкретную дату и/или срок окончания строительства объекта "Парк" в пределах периода действия данного договора с 17.11.2014 по 16.11.2063.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда РФ от 27.01.2022 N 90-О, стороны договора аренды земельного участка, которые при его заключении исходят из принципа добросовестности участников гражданского оборота при выполнении взятых на себя по договору обязательств, несут связанные с недостижением ожидаемого экономического эффекта риски. При этом предусмотренный абзацем 6 подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ трехлетний срок для начала использования земельного участка в указанных целях не может рассматриваться как необоснованный, что предопределяет возможность введения данного законодательного требования в отношении заключенных до его вступления в силу долгосрочных договоров аренды, призванных изначально обеспечить взаимные интересы арендаторов и арендодателей в наиболее эффективном использовании земельных участков, предоставленных для строительства, в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием.

Относя неиспользование находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет к основаниям расторжения договора аренды, федеральный законодатель исходил из необходимости конкретизации применительно к особенностям данного вида договоров положения пункта 2 статьи 450 ГК РФ, согласно которому существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (Определение Конституционного Суда РФ от 30.09.2019 N 2485-О).

В силу пункта 3.4.8 Арендатор обязан не допускать действий, приводящих к захламлению участка бытовым и строительным мусором, ухудшению экологической обстановки, и своевременно принимать все возможные меры по предотвращению угрозы таких действий на арендуемом земельном участке и прилегающих к нему территориях, а также выполнять работы по благоустройству и поддержанию надлежащего санитарного состояния территории.

Письмом N 28/9-9962 от 26.11.2020 истец просил ответчика использовать земельный участок с кадастровым N 25:28:050026:2147 по целевому назначению.

Однако, представленными в материалы дела актами N 118 от 24.11.2020, N 1 от 22.01.2021 проверки использования муниципального земельного участка с кадастровым N 25:28:050026:2147, составленными представителями УМС г.Владивостока, установлены факт нарушения условий договора ПКОО "Общество дружбы с Кореей" в части не использования земельного участка по целевому назначению; факт использования без правоустанавливающих документов части площади 83 кв.м земельного участка с кадастровым N 25:28:05002:2147, путем установления ограждения собственником смежного земельного участка с кадастровым N 25:28:050026:200. Земельный участок с кадастровым N 25:28:050026:2147 покрыт снегом, деревьями, кустарниками. На момент проведения проверки в границах земельного участка признаки проведения какой-либо деятельности отсутствовали, с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта "Парк" с управление градостроительства ПКОО "Общество дружбы с Кореей" не обращалось.

Доказательств, свидетельствующих о существовании объективных препятствий к началу строительства, ответчиком не приведено.

Доводы апелляционной жалобы о заключении ответчиком с ООО "АСН" договора N 1/09 от 07.09.2021, на основании которого проводится разработка эскизного проекта, плана застройки земельного участка с кадастровым N 25:28:050026:2147, подлежит отклонению, поскольку указанный договор заключен после обращения УМС в арбитражный суд с рассматриваемым иском, в то время как договор аренды земельного участка N 05-050026-Ю-Д-МС-00239 был заключен 19.11.2014.

С учетом изложенного, коллегия признает заявленные требования о расторжении договора от 19.11.2014 N 05-050026-Ю-Д-МС-00239 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:05 0026:2147, заключенного между УМС г Владивостока и ПКОО "Общество дружбы с Кореей" для использования в целях строительства объекта "Парк", обоснованными.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Учитывая удовлетворение требований истца о расторжении спорного договора аренды, у ответчика отсутствуют правовые основания для дальнейшего занятия спорного участка, в связи с чем требования Управления передать по акту приема-передачи спорный земельный в пригодном для его дальнейшего использования состоянии в 5-дневный срок с момента вступления в законную силу решения суда также являются правомерными и подлежат удовлетворению.

В целом доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо обстоятельств, не принятых во внимание судом первой инстанции при вынесении решения. Заявляя в апелляционной жалобе о незаконности выводов суда первой инстанции, апеллянт в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не приводит доводов в обоснование своей позиции, ограничиваясь ссылками на обстоятельства дела, которые были учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального и процессуального права. При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в силу положений статьи 110 АПК РФ относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 19.10.2022 по делу N А51-10487/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Д.А. Глебов

Судьи

Е.А. Грызыхина С.Б. Култышев