Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 января 2023 г. N 15АП-20472/22 по делу N А32-51453/2020

город Ростов-на-Дону

27 января 2023 г.

дело N А32-51453/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 25 января 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 января 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Сулименко О.А., судей Абраменко Р.А., Яицкой С.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Петросьян Н.В.,

в отсутствие участвующих в деле лиц,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Патриот"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.09.2022 по делу N А32-51453/2020

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Патриот"

к заинтересованным лицам: Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа;

Администрации муниципального образования город-курорт Анапа,

при участии третьих лиц: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю; Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии"

о признании,

по встречному иску Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа,

при участии в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, Управления Росреестра по Краснодарскому краю

об изъятии объектов незавершённого строительства,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью Фирма "Патриот" (далее - заявитель; общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа; Администрации муниципального образования город-курорт Анапа о признании незаконными действия управления, выраженные в отказе произвести раздел земельного участка площадью 20 021 кв. м, категория земель - земли поселений, расположенного по адресу: г. Анапа, с. Супсех, район ул. Береговая, ул. Надежды, кадастровый номер 23:37:1001001:0964, содержащемся в ответе от 03.08.2020 и предоставить обществу земельный участок в аренду (ответ от 28.08.2020);

об обязании управление произвести раздел земельного участка, площадью 20 021 кв. м, категория земель - земли поселений, расположенного по адресу: г. Анапа, с. Супсех, район ул. Береговая, ул. Надежды, кадастровый номер 23:37:1001001:0964, и предоставить в аренду обществу вновь образованный земельный участок путем заключения договора аренды без проведения торгов.

Управление обратилось со встречным иском, в котором просило изъять следующие объекты незавершенного строительства: капитальное двухэтажное здание, незавершенное строительством, неправильное в плане формы, размером (ориентировочно) 13,0 х 12,0-м, право собственности на которое зарегистрировано 18.02.2013 за ответчиком, как на объект незавершенного строительства, степенью готовности - 13%, площадью застройки- 165,4 кв.м, с кадастровым номером 23:37:1001001:9110; капитальное двухэтажное здание, неправильное в плане формы, размером (ориентировочно) 27,0 х 15,0 м, право собственности на которое зарегистрировано 18.02.2013, 19.02.2013 за ответчиком, как на объекты незавершенного строительства, степенью готовности - 13%, площадью застройки - 83,2 кв.м, 167,7 кв.м, с кадастровыми номерами 23:37:1001001:9111, 23:37:1001001:9117; капитальное двухэтажное здание, неправильное в плане формы, размером (ориентировочно) 12,30 х 10,0 м, право собственности на которое зарегистрировано 19.02.2013 за ответчиком, как на объект незавершенного строительства, степенью готовности - 13%, площадью - 118,8 кв.м, с кадастровым номером 23:37:1001001:9116; капитальное двухэтажное здание незавершенное строительством, размером (ориентировочно) 13,0 х 7,0 м, право собственности на которое зарегистрировано 17.09.2015 за ответчиком, как на объект незавершенного строительства, степенью готовности - 35%, площадью - 580 кв.м, с кадастровым номером 23:37:1001001:14794; капитальное двухэтажное здание незавершенное строительством, размером (ориентировочно) 13,0 х 7,0-м, право собственности на которое зарегистрировано 17.09.2015 за ответчиком, как на объект незавершенного строительства, степенью готовности - 35%, площадью - 580 кв.м, с кадастровым номером 23:37:1001001:14793; капитальное двухэтажное здание незавершенное строительством, размером (ориентировочно) 13,0 х 7,0-м, право собственности на которое зарегистрировано 17.09.2015 за ответчиком, как на объект незавершенного строительства, степенью готовности 35%, площадью - 580 кв.м, с кадастровым номером 23:37:1001001:14791; капитальное двухэтажное здание незавершенное строительством, размером (ориентировочно) 12,0 х 7,0-м, право собственности на которое зарегистрировано 17.09.2015 за ответчиком, как на объект незавершенного строительства, степенью готовности - 35%, площадью - 84,3 кв.м, с кадастровым номером 23:37:1001001:14760; капитальное двухэтажное здание незавершенное строительством, размером (ориентировочно) 12,0x7,0-м, право собственности на которое зарегистрировано 23.10.2015 за ответчиком, как на объект незавершенного строительства, степенью готовности - 35%, площадью - 84,3 кв.м, с кадастровым номером 23:37:1001001:14761; капитальное двухэтажное здание незавершенное строительством, размером (ориентировочно) 13,0 х 7,0-м, право собственности на которое зарегистрировано 17.09.2015 за ответчиком, как на объект незавершенного строительства, степенью готовности - 35%, площадью - 580 кв.м, с кадастровым номером 23:37:1001001:14786; капитальное одноэтажное здание незавершенное строительством, размером (ориентировочно) 12,0 х 7,0-м, право собственности на которое зарегистрировано 17.09.2015 за ответчиком, как на объект незавершенного строительства, степенью готовности - 35%, площадью - 580 кв.м, с кадастровым номером 23:37:1001001:14792, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:3761001001:964, по адресу: Краснодарский край Анапский район, с. Супсех, ул. Береговая/ул. Надежды, путем продажи указанных объектов с публичных торгов.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю; Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии".

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.09.2022 в удовлетворении заявления общества, а также встречных требований отказано.

Общество с ограниченной ответственностью Фирма "Патриот" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.09.2022 отменить в части отказа в удовлетворении первоначальных требований.

В обоснование апелляционной жалобы общество приводит доводы о наличии оснований для применения положений ст. 39.10 ЗК РФ, указывает, что отказ в разделе земельного участка для эксплуатации строений исключает возможность в установленном законом порядке окончить строительство спорных объектов незавершенного строительства, как и сдать их в эксплуатацию и зарегистрировать право собственности ввиду отсутствия прав на земельный участок под данными строениями.

Заявлено ходатайство о проведении судебной экспертизы.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела по апелляционной жалобе, в судебное заседание не явились, представителей не направили.

В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение апелляционной жалобы проводилось в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, за обществом зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости право собственности на объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 23:37:1001001:9110, 23:37:1001001:9111, 23:37:1001001:9116, 23:37:1001001:9117, 23:37:1001001:14794, 23:37:1001001:14793, 23:37:1001001:14791, 23:37:1001001:14760, 23:37:1001001:14761, 23:37:1001001:14786, 23:37:1001001:14792, право собственности общества на данные объекты зарегистрировано в 2013 и 2015 годах, степень готовности объектов по сведениям Единого государственного реестра недвижимости - 13% и 35% (выписки из ЕГРН от 31.07.2020 - том 3, л.д. 27 - 48; выписки из ЕГРН от 02.03.2022 - том 9, л.д. 77 - 120).

Разрешения на ввод указанных объектов в эксплуатацию не представлены.

Все указанные объекты расположены на земельном участке с кадастровым номером 23:37:1001001:964 площадью 20 021 кв. м, который был предоставлен в аренду комитетом по управлению муниципальным имуществом города-курорта Анапа по договору аренды от 11.07.2005 N 3700002278 для строительства комплекса жилой застройки, сроком до 24.06.2015, с последующим продлением по соглашению от 06.08.2015 до 09.07.2018.

16.07.2020 общество обратилось с заявлением в управление о предоставлении согласия на раздел указанного земельного участка, в соответствии со схемой, подготовленной управлением архитектуры, в связи с нахождением на данном участке одиннадцати объектов недвижимости, принадлежащих обществу.

В письме от 03.08.2020 N 27-05-4774/20 управление отказало в разделе земельного участка, в связи с тем, что 04.02.2019 в адрес общества было направлено уведомление N 27.05-683 о прекращении договора, после чего договор аренды был расторгнут в одностороннем порядке в связи с окончанием срока действия, запись в ЕГРН погашена, в связи с чем, обществу необходимо освободить земельный участок и привести его в состояние, пригодное для дальнейшего использования (том 1, л.д. 50).

Общество обратилось с заявлением от 26.08.2020 о разделе земельного участка с кадастровым номером 23:37:1001001:964 площадью 20 021 кв. м, с целью формирования вновь образованного участка, необходимого и достаточного для использования объектов недвижимого имущества, принадлежащих обществу, и предоставлении вновь образованного земельного участка обществу в аренду (том 1, л.д. 51 - 53).

Как следует из данного заявления, в связи с истечением срока аренды 06.06.2019, общество не может ввести объекты незавершенного строительства в эксплуатацию с дальнейшей регистрацией права собственности на них. Общество полагает, что обладает правом на предоставление в аренду части земельного участка, необходимого для использования объектов недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано за обществом.

В письме от 28.08.2020 N 27-05-5768/20 управление, сославшись на истечение срока договора аренды и реализацию обществом права на однократное без торгов продление договора на три года для завершения строительства расположенных на участке объектов, отказало в удовлетворении заявления общества (том 1, л.д. 11 - 12).

Общество в заявлении по настоящему делу утверждает, что имеет право на предоставление части исходного земельного участка в аренду для эксплуатации объектов недвижимости. Требования общества направлены не на продление договора аренды для завершения строительства, а на заключение без торгов нового договора аренды в отношении вновь образованного в результате раздела земельного участка, сформированного для эксплуатации принадлежащих обществу объектов.

Отказывая в иске, суд первой инстанции квалифицировал договор аренды от 11.07.2005 N 3700002278 как ничтожную сделку, в связи с чем возведённые на земельном участке объекты являются самовольными постройками, а также указал, что общество не обладает исключительным правом на приобретение земельных участков в аренду.

Оснований для иной оценки обстоятельств и применения норм материального права апелляционная коллегия не усматривает.

В соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Общество является собственником объектов незавершенного строительства, право собственности общества на расположенные на земельном участке объекты зарегистрировано как на объекты незавершенного строительства. В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлениях Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 N 8985/08 по делу N А55-16774/2007 и от 09.11.2010 N 7454/10 по делу N А41-31964/09 применительно к аналогичным положениям действовавшим на тот момент статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, исключительное право на предоставление земельного участка собственнику расположенных на нём объектов не распространяется на собственников объектов незавершённого строительства.

Аналогичная правовая позиция содержится в Определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2019 N 18-КА19-18. Согласно указанному определению объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, не указаны в ст. ст. 39.3 и 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации наряду со зданиями, сооружениями как объекты, для эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок в собственность без проведения торгов. Собственник объекта незавершенного строительства может приобрести участок в собственность только после окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию.

Суд установил, что из представленных в материалы дела фотоматериалов к акту обследования земельного участка от 23.09.2020 видно, что принадлежащие обществу объекты представляют собой фактически недостроенные двухэтажные строения, лишь из три из которых обладают высокой степенью готовности (том 3, л.д. 14 - 23), однако разрешения на ввод их в эксплуатацию отсутствует.

С учётом изложенного суд правомерно указал, что общество не обладает исключительным правом на предоставление ему в аренду в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации земельного участка, подлежащего формированию в порядке раздела ранее арендуемого обществом земельного участка КН 23:37:1001001:964, для целей эксплуатации принадлежащих обществу на праве собственности объектов, поскольку данные объекты являются объектами незавершённого строительства.

Доводы апелляционной жалобы о том, что объект незавершённого строительства также является объектом недвижимости, не опровергает выводов суда первой инстанции относительно наличия преимущественного права на приобретение земельного участка для его эксплуатации в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах судебная коллегия не усматривает оснований к проведению экспертизы на предмет установления площади соразмерных возведённым строениям земельных участков.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

В удовлетворении ходатайства о назначении судебной экспертизы отказать.

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.09.2022 по делу N А32-51453/2020 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Краснодарского края в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

О.А. Сулименко

Судьи

Р.А. Абраменко С.И. Яицкая