Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 января 2023 г. N 15АП-23274/22 по делу N А32-10979/2022

город Ростов-на-Дону

27 января 2023 г.

дело N А32-10979/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 января 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Маштаковой Е.А.,

судей Новик В.Л., Чотчаева Б.Т.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Семичасновым И.В.,

в отсутствие представителей участвующих в деле лиц,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления имущественных отношений Администрации муниципального образования Динской район (ИНН 2330016676, ОГРН 1022303616279)

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.11.2022 по делу N А32-10979/2022

по иску общества с ограниченной ответственностью "Динск-Сахар" (ИНН 2373006200, ОГРН 1142373001088)

к Управлению имущественных отношений Администрации муниципального образования Динской район (ИНН 2330016676, ОГРН 1022303616279),

при участии третьего лица: общества с ограниченной ответственностью "Антанта" (ИНН 2311147680, ОГРН 1122311009435),

о признании недостоверной рыночную стоимость земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Динск-Сахар" (далее - истец, общество, ООО "Динск-Сахар") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Управлению имущественных отношений Администрации муниципального образования Динской район (далее - ответчик, управление) о признании недействительной рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:07:1402000:34, указанную в отчёте от 18.11.2021 N 2110-132, об установлении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:07:1402000:34 по состоянию на 01.01.2022 в размере 300682000 руб. (с учетом принятых судом первой инстанции уточнений первоначально заявленных исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) (т. 1, л.д. 131-132).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Антанта"

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.11.2022 признана недействительной рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:07:1402000:34, применяемая ответчиком с 01.01.2022, согласно отчету ООО "АНТАНТА" N 2110-132 "Об оценке земельного участка". Установлена по состоянию на 01.01.2022 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:07:1402000:34 площадью 1015818 кв.м, расположенного по адресу (имеющиеся адресные ориентиры): Краснодарский край, Динской район, Динское поселение, автомагистраль М-4 "Дон", км 1308+450 слева 250-м к северо-востоку, в размере 300682000 руб. В остальной части требований отказано. Распределены судебные расходы.

Не согласившись с принятым судебным актом, управление обжаловало его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе ответчик просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что управление определило размер арендной платы за земельный участок в расчете на год на основании отчета ООО "АТЛАНТА" о рыночной стоимости спорного земельного участка, которая по состоянию на 01.01.2022 составила 8836947,60 руб. Управление утвердило новый размер годовой арендной платы с 01.01.2022 (за 365 дней). Это не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой его исполнение на условиях, которые стороны согласовали изначально. Арендодатель не обязан уведомлять арендатора о пересмотре регулируемой арендной платы. ООО "Динск-Сахар" обязано вносить ее в размере, установленном уполномоченным органом, без дополнительного изменения условий договора аренды (определение Верховного суда от 20.06.2019 N 305-ЭС19-143).

В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Динск-Сахар" просило в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, указало, что согласно заключения эксперта судебной экспертизы ООО "Агентство недвижимости" от 30.06.2022, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:07:1402000:34, расположенного по адресу: (имеющиеся адресные ориентиры): Краснодарский край, Дннской район, Динское поселение, автомагистраль М-4 "Дон", км 1308+450 слева 250 м к северо-востоку, по состоянию на 01.01.2022 составляет 300682000 руб.

В судебное заседание стороны, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей не обеспечили.

От ООО "Динск-Сахар" поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 18.08.2015 между администрацией Динского сельского поселения Динского района (далее - арендодатель) и ОАО "Динсксахар" (далее - арендатор) заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности N 0700004094 (далее - договор) (т. 1, л.д. 8-14), согласно которому арендодатель сдает во временное владение арендатору земельный участок с кадастровым номером 23:07:1402000:34 площадью 1015818 кв. м (далее - земельный участок), расположенный по адресу (имеющиеся адресные ориентиры): Краснодарский край, Динской район, Динское поселение, автомагистраль М-4 "Дон", км 1308+450 слева 250 м к северо-востоку, предназначенный для поля фильтрации (п. 1.1 договора).

Срок аренды установлен на 49 лет (п. 1.1 годоговора), то есть до 18.08.2064.

02.10.2019 на основании договора купли-продажи от 06.08.2019 право аренды на спорный земельный участок зарегистрировано за истцом (запись N 23/031/001/802/2019-1281) (уведомление, т. 1, л.д. 21).

Пунктом 1.1 договора предусмотрено, что земельный участок относится к категории земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.

Размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора, в дальнейшем может пересматриваться по требованию арендодателя в связи с изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и муниципального образования Динской район (п. 2.2 договора).

Согласно п. 2.3 договора арендная плата, подлежащая уплате, исчисляется от установленного приложением к настоящему договору (т. 1, л.д. 17-20) размера ежегодной арендной платы за участок со дня передачи участка, за каждый день использования и вносится арендатором ежеквартально в виде авансового платежа до 10 числа первого месяца каждого квартала.

Арендная плата вносится обществом своевременно и в полном объеме.

В соответствии с постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 N 121 "О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов" и Федеральными законами о федеральном бюджете, устанавливающими уровень инфляции на очередной финансовый год, отчетом ООО "АНТАНТА" от 18.11.2021 N 2110-132 "Об оценке земельного участка" (т. 1, л.д. 31-66) управлением произведен расчет арендной платы с 01.01.2022, в котором значительно возросла рыночная стоимость арендуемого земельного участка и составила 566471000 руб. (раздел 10 отчета ООО "АНТАНТА" от 18.11.2021 N 2110-132, т. 1, л.д. 55).

Не согласившись с рыночной стоимостью спорного земельного участка, указанной в отчете от 18.11.2021 N 2110-132, истец обратился к ООО "Институт независимой специализированной экспертизы" (ООО "ИНСЭ") для определения оценки рыночной стоимости объекта.

В результате ООО "ИНСЭ" подготовило отчет об оценке N СЭ-22/08 от 03.02.2022 (т. 1, л.д. 116-230) вышеуказанного земельного участка, в котором указано, что его рыночная стоимость на 01.01.2022 равна 283413000 руб.

Следователь, арендная плата за земельный участок в расчете на 2022 год должна составлять 4421242,80 руб.

Вышеуказанные обстоятельства явились истцу основанием для обращения в арбитражный суд.

В соответствии со статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно пункту 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 приведенной статьи, если иное не установлено Земельным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, а в предусмотренных законом случаях - по ценам, устанавливаемым или регулируемым уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Таким образом, установление рыночной стоимости земельного участка является важным элементом для определения размера арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:07:1402000:34.

Размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора, в дальнейшем может пересматриваться по требованию арендодателя в связи с изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и муниципального образования Динской район (п. 2.2 договора).

В соответствии с пунктом 2.3 расчет размера арендной платы изложен в приложении к договору.

Согласно приложению к вышеуказанному договору арендная плата рассчитана на основании отчета от 18.11.2021 N 2110-132, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 566471000 руб.

Суд первой инстанции пришёл к выводу, что между сторонами возник спор относительно подлежащей применению в расчете арендной платы рыночной стоимости земельного участка.

В соответствии с абзацем 3 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - информационное письмо N 92) в силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Как следует из разъяснения, изложенного в пункте 2 информационного письма N 92, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки, судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

По смыслу названных норм Закона N 135-ФЗ и содержащихся в пункте 2 информационного письма N 92 рекомендаций, оценка отчета независимого оценщика как доказательства по делу судом не только не исключает, но предполагает назначение для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц экспертизы, в том числе в виде иной независимой оценки.

Ввиду разногласий сторон относительно определенной рыночной стоимости земельного участка, суд первой инстанции назначил судебную экспертизу, производство которой поручил ООО "Агентство недвижимости" Стайстарю В.В.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос:

- определить по состоянию на 01.01.2022 рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:07:1402000:34, общей площадью 1015818 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, Динской район, Динское поселение, автомагистраль М-4 "Дон", км 1308+450 слева 250 м. к северо-востоку с категорией земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с разрешённым использованием: поля фильтрации?

В экспертном заключении эксперт указал, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:07:1402000:34 по состоянию на 01.01.2022 составляет 300682000 руб. (т. 2, л.д. 26).

Судом отмечено, что составленное экспертом заключение является ясным и полным, содержит понятный и обоснованный ответ на поставленные судом вопросы. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Основания для вывода о нарушении экспертом при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, наличии в заключении противоречивых или неясных выводов, отсутствуют. Заключение содержит все необходимые ссылки на источники информации, копии материалов и распечаток, используемых при проведении экспертизы, позволяющие сделать вывод об источнике информации.

На основании судебной экспертизы истец уточнил требования.

Принимая во внимание результаты судебной оценочной экспертизы, суд пришел к выводу, что отчет об оценке земельного участка N 2110-132, выполненный ООО "АНТАНТА", не отражает реальной рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:07:1402000:34, общей площадью 1015818 кв.м.

Учитывая изложенные обстоятельства, требования истца о признании недостоверной рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:07:1402000:34, общей площадью 1015818 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, Динской район, Динское поселение, автомагистраль М-4 "Дон", км 1308+450 слева 250 м. к северо-востоку с категорией земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с разрешённым использованием: поля фильтрации, подлежат удовлетворению.

Вопреки доводам ответчика, правовая позиция, изложенная определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.06.2019 N 305-ЭС19-143, относится именно к изменению размера арендной платы, а не к оспариванию отчета об установлении рыночной стоимости земельного участка.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда первой инстанции оценке тех же обстоятельств дела и норм права, не опровергают правомерность и обоснованность выводов суда первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании выше изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.11.2022 по делу N А32-10979/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.А. Маштакова

Судьи

В.Л. Новик Б.Т. Чотчаев