Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 января 2023 г. N 20АП-8212/22 по делу N А62-4089/2022

г. Тула

23 января 2023 г.

Дело N А62-4089/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 16.01.2023.

Постановление изготовлено в полном объеме 23.01.2023.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Егураевой Н.В., судей Сентюриной И.Г. и Бычковой Т.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Жихаревой В.О., при участии в судебном заседании от общества с ограниченной ответственностью "Горэлектро" (далее - ООО "Горэлектро", г. Смоленск, ИНН 6732066794, ОГРН 1136733020258) - представителя Гончаренко Е.А. (доверенность от 01.09.2022), от индивидуального предпринимателя Ушака Андрея Владимировича (Смоленская область, Смоленский район, д. Дроветчино, ИНН673100926120,ОГРНИП 316673300056230) - представителей Боровых В.А. (доверенность от 10.01.2023) и Гнездилова Р.Ю. (доверенность от 12.11.2021), от общества с ограниченной ответственностью "Нахимовский" (далее - ООО "Нахимовский", г. Смоленск, ИНН 6732032410, ОГРН 1116732019359) - представителя Михнова А.А. (доверенность от 30.12.2022), рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Смоленской области апелляционную жалобу ООО "Горэлектро" на решение Арбитражного суда Смоленской области от 12.10.2022 по делу N А62-4089/2022 (судья Еремеева В.И.),

УСТАНОВИЛ:

ООО "Горэлектро" обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением к ИП Ушаку А.В. о расторжении договора аренды имущества от 20.04.2018 N 1/ФЛ/2018.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ, Кодекс) привлечено ООО "Нахимовский".

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 12.10.2022 в удовлетворении исковых требований отказано, на истца отнесены расходы по уплате государственной пошлины.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит отменить решение Арбитражного суда Смоленской области, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды с даты вынесения судебного акта. Мотивирует свою позицию тем, что ответчиком не доказан факт надлежащего информирования о препятствиях использования предмета договора аренды на дату заключения договора. Полагает, что судом первой инстанции дана ненадлежащая оценка доводам истца. Апеллянт не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что заявленное требование обусловлено несогласием с размером арендной платы, поскольку указанный довод является дополнительным. Подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.

В суд от ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Отзыв приобщен к материалам дела.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представители ответчика и третьего лица возражали против удовлетворения апелляционной жалобы.

Обжалуемый судебный акт проверен судом апелляционной инстанции в порядке ст.ст. 266 и 268 АПК РПФ в пределах доводов апелляционной жалобы.

Оценив представленные доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, Двадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 20.04.2018 между ИП Ушаком А.В. и ООО "Горэлектро" заключен договор аренды имущества N 1/ФЛ/2018, в соответствии с которым индивидуальным предпринимателем переданы ООО "Горэлектро" в аренду трансформаторная подстанция N 687; кабельные линии 0,4 кВ от РУ-04 кВ ТП-687 до ВРУ-04 кВ.; земельный участок с кадастровым номером 67:27:0020628:6.

К арендованной ТП-687 подключены два жилых многоквартирных дома, расположенных по адресу: г. Смоленск, пер. Ульянова д.7 и д.9.

Истец, принимая по акту приема-передачи от 23.04.2018 земельный участок, ТП N 687, кабельные линии, надлежащим образом был проинформирован о существовании ограждения вокруг жилых домов, в том числе путем первичного осмотра расположения арендуемого имущества на местности. Претензий о наличии каких-либо препятствий в пользовании имуществом истец не выражал.

Согласно акту приема-передачи от 23.04.2018 земельный участок передан истцу в пользование в границах, достаточных для эксплуатации арендуемых объектов (п. 1.3 акта), все переданное имущество осмотрено арендатором на момент приемки (п. 2 акта).

В соответствии с п. 1.5 договора имущество передается арендатору для осуществления деятельности по передаче и распределению электрической энергии смежным сетевым организациям и потребителям электрической энергии, энергопринимающие устройства которых присоединены к указанным электрическим сетям.

На основании п.п. 5.1.4, 5.1.5, 5.4.2 договора арендатор вправе:

устанавливать самостоятельный режим работы арендуемого имущества;

расторгнуть договор по основаниям, предусмотренным договором и действующим законодательством.

Арендодатель обязан не препятствовать арендатору в использовании арендуемого имущества в соответствии с условиями договора и действующим законодательством РФ.

Согласно дополнительному соглашению к договору от 23.01.2019 срок аренды установлен с 20.04.2018 по 19.04.2028.

ТП N 687 расположена на специально сформированном земельном участке, расположенном внутри территории жилых многоквартирных домов N 7 и N 9 по адресу: г. Смоленск, пер. Ульянова, огороженной металлическим забором.

Металлический забор оборудован тремя автоматическими воротами, двое из которых открываются с использованием дистанционных пультов управления, третьи закрыты на амбарный замок, что подтверждается актом совместного осмотра от 07.09.2022. Ограждение с автоматическими воротами было установлено до заключения сторонами договора аренды.

Земельный участок с кадастровым номером 67:27:0020628:6 и расположенная на нем ТП N 687 на праве собственности принадлежат арендодателю, о чем в ЕГРН имеются соответствующие записи. Земельный участок поставлен на кадастровый учет, его границы отмежеваны.

С письмом от 12.04.2022 N 162 истец уведомил ответчика о наличии препятствий в подъезде к ТП N 687 в связи с отсутствием доступа на огражденную территорию жилых домов N 7 и N 9.

В обоснование заявленных исковых требований, истец ссылается на следующие обстоятельства: отсутствие решения собственников жилых домов о предоставлении доступа к ТП N 687 через придомовую территорию их жилых домов; ТП N 687 размещена за пределами сформированного под нее земельного участка (величина наложения на смежный земельный участок равна 10 см); на арендованном земельном участке кроме ТП расположены еще два объекта недвижимости с кадастровыми номерами 67:27:0000000:3381 и 67:27:0020628:131, не принадлежащие арендодателю; ранее установленное разрешенное использование арендованным земельным участком - "под трансформаторной подстанцией N 687" не приведено в соответствие с действующим перечнем видов разрешенного использования, определенным Правилами землепользования и застройки; арендованный земельный участок расположен в зоне с особым условиями использования территории - территория объекта культурного наследия.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском о расторжении спорного договора аренды.

Суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска, с чем суд апелляционной инстанции соглашается в силу следующего.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ).

Факт передачи арендатору имущества в аренду подтверждается актом приема-передачи от 23.04.2018.

Статья 620 ГК РФ предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

На основании п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Пунктом 2 ст. 451 ГК РФ предусмотрено, что, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 ст. 451 ГК РФ, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Как указал истец, в процессе использования переданного по договору имущества были выявлены причины, препятствующие его использованию.

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений. При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности, по представлению доказательств (ч. 2 ст. 9, ч. 1 ст. 41 АПК РФ).

Судом первой инстанции установлено, что стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора, соблюли его письменную форму, в связи с чем договор аренды имущества от 20.04.2018 N 1/ФЛ/2018 считается заключенным. Доказательств пересмотра условий договора в материалы дела не представлено.

При передаче объекта аренды арендатор принял имущество по акту приема-передачи от 23.04.2018 без замечаний и возражений. В пункте 2 указанного акта приема-передачи отражено, что передаваемое имущество осмотрено арендатором, имущество не имеет недостатков, о которых ему не сообщил бы арендодатель, и прият арендатором в техническом состоянии, имеющемся на момент осмотра.

Более того, с момента передачи имущества в аренду арендатор использовал спорное имущество по назначению в соответствии с условиями договора.

То есть на протяжении четырех лет у истца отсутствовали замечания и возражения в отношении состояния имущества, которое им использовалось.

Из поведения ООО "Горэлектро" после заключения договора явствовало, что у арендатора отсутствуют претензии к переданному по договору имуществу.

На момент заключения договора территория жилых домов уже была полностью огорожена металлическим забором с калитками и автоматическими воротами, что подтверждается, в том числе письмом управляющей компании ООО "Нахимовский" от 30.03.2022 N 107.

Забор с автоматическими воротами и калитками составляет часть общего имущества собственников помещений многоквартирных домов, расположенных по адресу: г. Смоленск, пер. Ульянова д.7 и д.9.

Согласно пояснениям управляющей компании в период управления указанными домами с 06.04.2015 каких-либо изменений в конструкцию забора с автоматическими воротами и калитками не вносилось. ООО "Нахимовский" выполняло ремонтные работы и работы по техническому обслуживанию данного имущества.

В ответ на обращение о наличии препятствий в подъезде к ТП N 687 Ушак А.В. предложил истцу комплект ключей от огороженной территории, которые арендатор получать не стал.

Иных обращений от истца в адрес арендодателя о наличии препятствий в пользовании арендованным имуществом не поступало.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда области о том, что отсутствие решения собственников жилых домов о предоставлении доступа к ТП N 687 через придомовую территорию их жилых домов само по себе не свидетельствует о наличии фактических препятствий пользования арендатором имуществом с учетом цели использования ТП N 687, указанной в договоре аренды.

Споры по границам земельных участков, в том числе споры о расположении подстанции на чужом земельном участке между смежными землепользователями отсутствуют. Арендованное имущество не обременено правами третьих лиц, в залоге под арестом не находится.

Объекты недвижимости с кадастровыми номерами 67:27:0000000:3381, 67:27:0020628:131 по договору аренды от 20.04.2018 N 1/ФЛ/2018 не передавались.

Кабельная линия с кадастровым номером 67:27:0000000:3381 арендодателю не принадлежит. Наличие данной кабельной линии (кабельная линия подземная) не создает каких-либо обременений, препятствующих пользованию арендатором ТП и земельным участком по целевому назначению.

Жилой дом с мансардой кадастровый номер 67:27:0020628:131, сведения о котором содержатся в ЕГРН, числится на земельном участке кадастровый номер 67:27:0020628:3, данный земельный участок не имеет общих границ с земельным участком кадастровый номер 67:27:0020628:6, на котором расположено здание ТП N 687. Кроме того, фактически на момент заключения договора аренды указанный жилой дом снесен, на его месте построен многоквартирный жилой дом N 7, что подтверждается постановлением главы администрации города Смоленска от 17.05.2001 N 1154.

Как верно указано судом первой инстанции, расположение арендованного земельного участка в зоне с особым условиями использования территории - территория объекта культурного наследия не препятствует его целевому использованию, определенному условиями договора.

Принадлежность истцу на праве собственности объекта недвижимости с кадастровым номером 67:27:0000000:3381 (линия электропередач), который находится в границах земельного участка 67:27:0020628:2 и передан в аренду ООО "Горэлектро" (право зарегистрировано 17.01.2018, то есть до заключения спорного договора аренды), не препятствует его целевому использованию, определенному условиями договора аренды с учетом предмета спора.

Как выше указано судом, на протяжении 4 лет истец использовал арендуемое имущество в соответствии с определенными в договоре аренды целями, своими действиями, в том числе внесением арендной платы, включением затрат по аренде в тариф на передачу электрической энергии, заключением дополнительного соглашения от 23.01.2019 к договору о продлении его срока, демонстрировал волеизъявление на исполнение договора и возможность надлежащего использования арендуемого имущества.

Деятельность по передаче и распределению электрической энергии через ТП N 687 подключенным жилым многоквартирным домам, расположенным по адресу: г. Смоленск, пер. Ульянова д.7 и д.9, ООО "Горэлектро" осуществляет в составе установленного тарифа на 2018 - 2021 гг., затраты на содержание ТП N 687 и кабельных линий были учтены.

При принятии имущества претензии со стороны истца отсутствовали, в том числе по возможности подъезда к ТП. Доказательств того, что имеются неустранимые препятствия в пользовании арендованным имуществом, материалы дела не содержат.

По смыслу ст. 153 ГК РФ при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

Доказательства, свидетельствующие об осуществлении гражданских прав арендодателем исключительно с намерением причинить вред истцу, о совершении ответчиком действий при заключении договора аренды в обход закона с противоправной целью, о заведомо недобросовестном осуществлении истцом гражданских прав в рамках договора аренды, отсутствуют.

Договор подписан обеими сторонами, согласованы условия аренды.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что доводы истца в обоснование заявленного требования не подтверждают создание ответчиком препятствий в пользовании арендованным имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; доказательства того, что переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора, не представлены.

Неустранимые обстоятельства, препятствующие пользованию ТП, существенное нарушение арендодателем договора, существенное изменение обстоятельств с даты заключения договора не установлены.

Самовольная парковка иными лицами транспортных средств, препятствующая пользованию ТП, не является следствием действий со стороны арендодателя. Сведения о принятии мер арендатором, направленных на устранение указанного препятствия, в том числе путем размещения предупреждающих объявлений с указанием информации об обслуживании ТП и т.п., отсутствуют.

Существенное нарушение договора арендодателем, которое влечет для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, не установлено.

Таким образом, фактических и юридических препятствий в пользовании арендуемым имуществом не имеется.

Судом области обоснованно указано, что требования истца возникло вследствие несогласия с размером арендной платы, что не может являться основанием для расторжения договора.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии убедительных доказательств нарушения арендодателем обязательств по договору и невозможности использования арендованного имущества, в связи с чем отсутствуют правовые основания для расторжения спорного договора аренды по приведенным истцом доводам.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают обоснованность и правомерность выводов суда первой инстанции, которым дана правильная правовая оценка спорным правоотношениям сторон, в связи с чем оснований для удовлетворения апелляционной жалобы у судебной коллегии не имеется. Доводов, основанных на доказательственной базе, которые бы опровергали выводы суда первой инстанции, влияли бы на законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит.

Нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих по правилам ч. 4 ст. 270 Кодекса безусловную отмену обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не выявлено.

На основании ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины следует отнести на апеллянта.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 12.10.2022 по делу N А62-4089/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Н.В. Егураева

Судьи

И.Г. Сентюрина Т.В. Бычкова