Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 30 января 2023 г. N 10АП-25663/22 по делу N А41-483/2022

г. Москва

30 января 2023 г.

Дело N А41-483/22

Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 января 2023 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Марченковой Н.В.,

судей: Коновалова С.А., Погонцева М.И.,

при ведении протокола судебного заседания Темниковой А.В.,

при участии в заседании:

от ООО "Результат" (истец) - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от Администрации муниципального образования городской округ Люберцы Московской области (ответчик) - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от Министерства имущественных отношений Московской области - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от ООО "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "РД ЛЮБЕРЦЫ" - представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Результат" на решение Арбитражного суда Московской области от 03.11.2022 по делу N А41-483/22, по иску ООО "Результат" к Администрации муниципального образования городской округ Люберцы Московской области о признании,

3-и лица: Министерство имущественных отношений Московской области, ООО "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "РД ЛЮБЕРЦЫ",

УСТАНОВИЛ:

ООО "Результат" обратилось с заявлением к Администрации муниципального образования городской округ Люберцы Московской области с требованием о признании одностороннюю сделку, выраженную в уведомлении от 18.02.2021 о расторжении договора аренды земельного участка N 227/14 от 26.12.2014 недействительной (ничтожной).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области, ООО "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "РД ЛЮБЕРЦЫ".

Решением Арбитражного суда Московской области от 03 ноября 2022 года по делу N А41-483/22 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, ООО "Результат" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, а также нарушены нормы материального и процессуального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд считает, что имеются основания для отмены решения суда первой инстанции.

Между Администрацией муниципального образования Люберецкий муниципальный район Московской области и ООО "Результат" заключен договор N 227/14 от 26.12.2014 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:22:0010210:2476, расположенного по адресу: Московская область, г. Люберцы, ул. Калараш, между д.9А по ул. Калараш и д. 13 по ул. Красноармейская, под временную плоскостную автостоянку без права капитального строительства.

Договор заключен сроком на 20 лет (п.2.1 договора) до 26.12.2024 года, зарегистрирован в ЕГРН в установленном законодательстве порядке.

Как указывает истец, 25.11.2020 Администрация направила в адрес ООО "Результат" уведомление (исх. N 933/1-1-22) о расторжении договора аренды от 26.12.2014 N 227/14 указав на начало реализации программы по строительству муниципального объекта.

18.02.2021 Администрация направила ООО "Результат" уведомление о расторжении спорного Договора аренды земельного участка в одностороннем порядке в связи с использованием ООО "Родник" участка не по назначению.

Считая односторонний отказ от договора аренды от 26.12.2014 N 227/14 незаконным, ООО "Результат" обратилось в суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, с учетом положений ст. ст. 450, 606, 615 ГК РФ исходил из следующего.

Согласно пункту 4.1.6 договора аренды, арендодатель имеет право в соответствии с п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации досрочно в одностороннем порядке полностью или частично отказаться от исполнения Договора в случаях:

а) однократного невнесения Арендатором в полном объеме арендной платы в порядке, установленном пунктом 3.2. настоящего Договора, по истечении установленного Договором срока платежа. При этом Арендодатель в течении 10 дней уведомляет арендатора о необходимости погашения задолженности и вправе отказаться от исполнения Договора по истечение 30 дней с момента направления такого уведомления в случае его неисполнения Арендатором.;

б) неисполнения и (или) ненадлежащего исполнения Арендатором обязанности по внесению арендной платы, указанной в п.3.3. Договора;

в) использования Арендатором Участка не в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, в том числе изменение вида разрешенного использования Участка без согласования с Арендодателем;

г) использования Арендатором Участка способами, которые приводят к значительному ухудшению экологической обстановки и качественных характеристик Участка;

д) неиспользования (неосвоения) Участка;

е) отказа Арендатора от подписания соглашения о внесении изменений в Договор при пересчете Арендодателем арендной платы, указанной в п. 3.1. Договора;

ж) неисполнения и (или) ненадлежащего исполнения Арендатором любого из обязательств, предусмотренных п.п.4.4.1.-4.4.29 настоящего Договора;

з) по иным основаниям, предусмотренным законодательством.

При отказе Арендодателя от исполнения Договора по одному из оснований, указанному в п.4.1.6. настоящего Договора, Договор считается полностью расторгнутым и прекращенным с момента принятия Арендодателем решения о расторжении Договора. В этом случае условия возврата Участка определяются в порядке, предусмотренном гл.6 настоящего Договора.

Как следует из уведомления от 18.02.2021 N 933/1-1-22, Администрация муниципального образования городской округ Люберцы Московской области указала, что истцом не было получено письменное согласие арендодателя для осуществления строительства на участке, а также земельный участок используется не по целевому назначению и виду разрешенного использования.

Суд первой инстанции указал, что в материалах дела отсутствуют доказательства использования земельного участка в соответствии с его видом разрешенного использования и целевым назначением.

Исходя из предмета и оснований заявленных требований, установленных фактических обстоятельств спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд первой инстанции пришел к выводу, что односторонний отказ Администрации муниципального образования городской округ Люберцы Московской области от договора аренды от 26.12.2014 N 227/14, выраженный уведомлением от 18.02.2021, соответствует действующему законодательству, в связи с чем отказал в удовлетворении исковых требований.

Апелляционный суд не может согласиться с данными выводами суда первой инстанции в связи со следующим.

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Пунктом 1 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

Из пункта 2 статьи 450 ГК РФ следует, то по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Положениями статьи 619 ГК ФР установлен ряд специальных оснований для досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя (в том числе в случае, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату), а также определено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Из разъяснений, изложенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11), следует, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка.

Учитывая вышеизложенное, в отношении договоров аренды публичных земельных участков, заключенных на срок более пяти лет, законодательством прямо предусмотрен специальный порядок их досрочного расторжения только в судебном порядке и при наличии существенности допущенных арендатором нарушений, в связи с чем, односторонний отказ арендодателя от исполнения таких договоров во внесудебном порядке невозможен.

Таким образом, принимая во внимание, что спорный договор аренды от 26.12.2014 N 227/14 заключен в отношении земельного участка, сроком более чем на 5 лет (пункт 2.1), к спорным правоотношениям применяются положения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, имеющие приоритет над общими положениями гражданского законодательства.

В силу разъяснений, изложенных в абзаце 2 пункта 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Из пункта 75 указанного Постановления следует, что сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Статьей 180 ГК РФ предусмотрено, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

С учетом вышеизложенного, положения пункта 4.1.6, противоречат положению пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, в связи с чем, данный пункт договора являются ничтожными как посягающими на публичные интересы.

Установив, что спорный договор аренды заключен на срок более пяти лет, апелляционный суд приходит к выводу о том, что у Администрации отсутствовали правовые основания для одностороннего отказа от договора аренды, заключенного 26.12.2014, поскольку оспариваемый отказ не соответствовал пункту 9 статьи 22 ЗК РФ.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции подлежит отмене в связи с неправильным применением судом норм материального права.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, решение Арбитражного суда Московской области от 03 ноября 2022 года подлежит отмене, а исковые требования удовлетворению.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 03.11.2022 по делу N А41-483/22 отменить.

Признать отказ в расторжении договора, выраженный в уведомлении от 18.10.2021 г. о расторжении договора аренды земельного участка N 227/14 от 26.12.2014 г., недействительным.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий

Н.В. Марченкова

Судьи

С.А. Коновалов М.И. Погонцев