Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 января 2023 г. N 09АП-84940/22 по делу N А40-48013/2022

город Москва

24 января 2023 г.

Дело N А40-48013/22

Резолютивная часть постановления объявлена 17 января 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 января 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бондарева А.В., судей Александровой Г.С., Панкратовой Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Сологуб А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы

МУП "Водоканал" г.Троицка", Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 13 октября 2022 года

по делу N А40-48013/22,

по иску Департамента городского имущества города Москвы

к МУП "Водоканал" г.Троицка

об обязании, расторжении

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Поволяев Е.С. по доверенности от 28.12.2022 г.,

диплом 107724 5178140 от 22.06.2021 г.;

от ответчика: Петровичев М.Б. директор,

распоряжение от 21.09.2021 г., паспорт РФ;

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к МУП "Водоканал" г.Троицка (далее - ответчик) об обязании заключить дополнительное соглашение, о расторжении договора аренды с 31.07.2018.

Решением суда от 13.10.2022 г. иск был удовлетворен частично: суд обязал МУП "Водоканал" г.Троицка заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 27.06.202 N 170 с кадастровым номером 50:54:0020402:35; в удовлетворении остальной части иска суд отказал.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец и ответчик обратились с апелляционными жалобами.

Истец не согласен с изложением судом п.7 дополнительного соглашения, просит решение суда в указанной части изменить.

Ответчик просит обжалуемое решение суда отменить, оставить иск без рассмотрения.

В судебном заседании апелляционного суда представители истца и ответчика доводы своих апелляционных жалоб поддержали по изложенным в них основаниям.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционным судом по правилам, предусмотренным главой 34 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст.ст.268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения представителя истца и ответчика, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

При этом суд исходит из следующего.

В силу положений ст.173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Договор аренды земельного участка, о понуждении заключения дополнительного соглашения к которому просили Департамент и арендатор, согласно положениям статьи 426 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) признается публичным договором.

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

По смыслу ст.446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении публичного договора, на рассмотрение суда на основании ст.445 названного Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из приведенных норм следует, что требование о понуждении заключить договор, обязательный для одной или обеих сторон, перешедшее в спор об условиях этого договора, должно быть рассмотрено и разрешено судом путем урегулирования разногласий по спорным условиям.

При рассмотрении преддоговорных споров обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора. Разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Установление судом или изменение при рассмотрении спора о понуждении к заключению договора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора о заключении договора и не должны приводить к отказу в понуждении к его заключению (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 N 11657/11).

Суд не может отказать истцу в иске и в том случае, когда предложенные им редакции условий договора не соответствуют требованиям действующего законодательства. В этом случае при урегулировании спорного условия суд исходит из императивной либо диспозитивной нормы законодательства, регулирующего правоотношения сторон (статьи 421 и 422 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, 27.06.2002 г. между Комитетом по управлению имуществом города Троицка и МУП "Водоканал" г. Троицка был заключен договор N 170 для коммунального обслуживания, в соответствии с которым арендатору (ответчику) был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 50:54:0020402:35 площадью 9561 кв. м., расположенный по адресу: г. Москва, г. Троицк, на пересечении улиц Центральная и Пушковых, ВЗС "ИЗМИРАН".

Договор заключен на срок до 31.12.2025 г. и зарегистрирован в установленном порядке.

В обоснование иска истец указывает на обстоятельство того, что в соответствии с постановлением Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации от 27.12.2011 N 560-СФ с 01.07.2012 территория городского округа Троицк включена в границы города Москвы. В связи с чем, полномочия по управлению и распоряжению земельными участками, расположенными на присоединенной к городу Москве территории, государственная собственность на которые не разграничена, перешли к Правительству Москвы (в лице Департамента городского имущества города Москвы, далее - Департамент).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 14.12.2018 N А40-76342/18, постановлением Девятого Арбитражного апелляционного суда города Москвы N 09АП-13/2019-ГК, постановлением Арбитражного суда Московского округа от 10.06.2019, определением Верховного суда Российской Федерации от 12.09.2019 N 305-ЭС19-14877 ранее зарегистрированное право собственности Российской Федерации на земельные участки признано отсутствующим. Соответствующие регистрационные записи в ЕГРН погашены.

Постановлением Совета Федерации Федерального Собрания от 27.12.2011 N 560-СФ с 01.07.2012 изменены границы между субъектами Российской Федерации - городом федерального значения Москвой и Московской областью в соответствии с согласованными между ними картографическим изображением и картографическим описанием линии границы.

Законом города Москвы от 11.04.2012 N 10, вступившим в силу с 01.07.2012, внесены изменения в Закон города Москвы от 05.07.1995 N 13-47 "О территориальном делении города Москвы", согласно которым город Троицк вошел в территориальные границы города Москвы.

Полномочия по управлению и распоряжению земельными участками, расположенными на присоединенной к городу Москве территории, государственная собственность на которые не разграничена, перешли к Правительству Москвы в лице Департамента городского имущества города Москвы.

В целях урегулирования земельно-правовых отношений по договору аренды Департамент городского имущества города Москвы письмом от 21.11.2019 N ДГИ-И-82763/19, от 07.04.2020 N ДГИ-1-317/20-2, от 25.01.2021 N ДГИ-1-150865/20-1 в адрес МУП "Водоканал" для подписания были направлены трехсторонние проекты дополнительных соглашений, предусматривающих перевод прав и обязанностей арендодателя по договорам аренды на город Москвы и одновременное их расторжение.

Удовлетворяя исковое требование в части, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что полномочия по управлению и распоряжению земельным участком по адресу: г. Москва, г. Троицк, на пересечении улиц Центральная и Пушковых с кадастровым номером 50:54:0020402:35 перешли к Правительству Москвы в лице Департамента.

В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно п. 24 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (Приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66) отмечено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе). Новый арендодатель вправе потребовать смены наименования арендодателя в заключенном ранее договоре аренды.

Учитывая изложенное, в связи со сменой собственника арендованного ответчиком земельного участка прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды с ответчиком, в связи с чем суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование истца в части обязания ответчика заключить дополнительное соглашение.

Довод ответчика о том, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, как основание для отмены обжалуемого судебного акта, признается судебной коллегией несостоятельным.

Согласно ч. 5 ст. 4 АПК РФ гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

В силу ч. 2 ст. 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.

Оставляя иск без рассмотрения ввиду несоблюдения претензионного порядка урегулирования спора, суд должен исходить из реальной возможности разрешения конфликта между сторонами при наличии воли сторон к совершению соответствующих действий, направленных на самостоятельное урегулирование спора.

Претензионный порядок урегулирования спора по смыслу пункта 8 части 2 статьи 125, части 7 части 1 статьи 126, пункт 2 части 1 статьи 148 АПК РФ в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату госпошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 23.07.2015 N 306-ЭС15-1364).

Формальные препятствия для признания соблюденным претензионного порядка урегулирования спора не должны автоматически влечь оставление заявления без рассмотрения, суд должен исходить из реальной возможности урегулирования конфликта между сторонами в таком порядке.

В целях соблюдения досудебного порядка урегулирования возникшего спора истцом направлена претензия на юридический адрес ответчика, что подтверждается материалами дела.

При этом под претензией следует понимать требование заинтересованного лица, направленное непосредственно контрагенту, об урегулировании спора между ними путем добровольного применения способа защиты нарушенного права, предусмотренного законодательством. Указанное требование (претензия) облекается в форму письменного документа, содержащего четко сформулированные требования (например, изменить или расторгнуть договор, исполнить обязанность, уплатить задолженность или выплатить проценты и т.д.), обстоятельства, на которых основываются требования, доказательства, подтверждающие их (со ссылкой на соответствующее законодательство), сумму претензии и ее расчет (если она подлежит денежной оценке) и иные сведения, необходимые для урегулирования спора.

Вопреки доводам ответчика, истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Кроме того, из поведения ответчика не следует возможности урегулирования спора мирным путем. В нарушение ст. 65 АПК РФ ответчиком не представлены доказательства обращения в адрес Департамента с заявлением о разъяснении сомнений относительно использования площади спорного земельного участка, размера арендной платы за его пользование.

Таким образом, оставление иска без рассмотрения в данном конкретном случае приведет только к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора, в связи с чем суд приходит к выводу, что истцом соблюден обязательный досудебный порядок разрешения спора путем направления претензии ответчику.

Кроме того, судом принято во внимание, что ответчик обращался в суд со встречным иском, в просительной части которого МУП "Водоканал" также просил заключить дополнительное соглашение о замене арендодателя.

Довод апелляционной жалобы Департамента городского имущества г.Москвы о несогласии с изложением п.7 Дополнительного соглашения в редакции: "На основании ст.450 ГК РФ Стороны расторгают договор аренды земельного участка от 27.06.2002 N 170 (новый учетный номер_______________). Договор признается прекратившим действие с момента вступления в законную силу решения Арбитражного суда города Москвы по делу NА40-48013/2022-125-268.", как основание для отмены обжалуемого судебного акта, признается несостоятельным.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При исследовании обстоятельств дела судом достоверно установлено, что в границах земельного участка с кадастровым номером 50:54:0020402:35 расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами: 77:19:0020402:43, 77:19:0020402:44, 77:19:0020402:45, 77:19:0020402:50, которые переданы в аренду АО "Мосводоканал" на основании договора аренды от 20.12.2018 N К-11-100095.

Согласно ст. 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

Таким образом, право пользования спорным земельным участком возникло АО "Мосводоканал" на основании договора аренды недвижимого имущества в силу положений ч. 2 ст. 652 ГК РФ.

По смыслу ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Поскольку на нежилые здания, расположенные в границах земельного участка, зарегистрировано право аренды АО "Мосводоканал", произошло существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды земельного участка.

Наличие в ЕГРН сведений об оформленном с МУП "Водоканал" г. Троицка договора аренды в отношении спорного земельного участка препятствует оформлению земельно-правовых отношений в соответствии с действующим законодательством.

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как следует из п. 2 ст. 450 и ст. 451 Гражданского кодекса РФ, договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон в судебном порядке, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной, в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором, а также в связи с существенным изменением обстоятельств из которых стороны исходили в момент заключения договора.

В соответствии с пунктом 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Учитывая изложенное, доводы Департамента признаются несостоятельными.

Согласно ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Принимая во внимание требования вышеназванных норм материального и процессуального права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что заявители не доказали обоснованность доводов апелляционных жалоб.

Разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законный и обоснованный судебный акт. Выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции допущено не было.

Анализируя вышеизложенное в совокупности, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта суда первой инстанции.

По правилам ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 13 октября 2022 года по делу N А40-48013/22 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Бондарев А.В.

Судьи

Александрова Г.С. Панкратова Н.И.