Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 31 января 2023 г. N 06АП-7536/22 по делу N А73-8089/2022

г. Хабаровск

31 января 2023 г.

А73-8089/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 января 2023 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Иноземцева И.В.

судей Волковой М.О., Воронцова А.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Добробабиной Д.Д.

при участии в заседании:

от Департамента муниципальной собственности Администрации города Хабаровска: Арабаджи Мария Степановна, представитель по доверенности от 23.12.2022 N 09-14/16388;

от индивидуального предпринимателя Димовой Оксаны Геннадьевны: Ванбаочан Миледия Федоровна, представитель по доверенности от 30.09.2021 N 1

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Потребительского гаражно-строительного кооператива N 65 А

на решение от 22.11.2022

по делу N А73-8089/2022

Арбитражного суда Хабаровского края

по иску Департамента муниципальной собственности Администрации города Хабаровска (ОГРН 1032700332587, ИНН 2700001290)

к Потребительскому гаражно-строительному кооперативу N 65А (ОГРН 1062721099275, ИНН 2721069161)

о взыскании 2 638 931,58 руб.

третьи лица Индивидуальный предприниматель Димова Оксана Геннадьевна (ОГРНИП 317272400038426, ИНН 272405485580)

УСТАНОВИЛ:

Департамент муниципальной собственности Администрации города Хабаровска (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края к Потребительскому гаражно-строительному кооперативу N 65А (далее - ПГСК N 65А, кооператив, ответчик) с исковыми требованиями уточненными в суде в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды N 1706 от 18.09.2002 за период 01.09.2018 - 31.03.2021 в сумму 2 277 921,79 руб., неустойки за период 10.09.2018 - 31.03.2022 в сумме 361 009,79 руб.

Определением суда от 10.10.2-022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена индивидуальный предприниматель Димова Оксана Геннадьевна (далее - ИП Димова О.Г., предприниматель, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 22.11.2022 с кооператива пользу Департамента взыскана задолженность в размере 1 791 863,04 руб., в остальной части иска отказано в связи с пропуском срока давности.

В порядке распределения судебных расходов с кооператива в доход федерального бюджета взыскана госпошлина в сумме 24 576 руб.

Не согласившись с решением суда, кооператив обратился в Шестой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить в удовлетворенной части и принять новый судебный акт об отказе в иске. В обоснование доводов жалобы ссылается на неправильное применение судом норм материального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Заявитель жалобы указывает на исполнение сторонами договора аренды N 1706 от 18.09.2002, отсутствие задолженности за пользованием земельным участком, поэтому взыскание задолженности в рамках договора, без внесения изменений в договор в обход процедуры договорного урегулирования, не соответствует нормам права.

Вывод суда о том, что целевое использование земельного участка не соответствует договору не обоснованно. Понятие фактическое использование, реальный вид осуществляемой пользователями хозяйственной деятельности и вид разрешенного использования и зонирования территории, с учетом оценочных зон не тождественны.

Суд не оценил доводы кооператива о том, что автомойка не предусмотрена ни в каких видах разрешенного использования по Правилам землепользования и застройки в городе Хабаровске в территориальной зоне Ц-1ОИ, поэтому администрация не вправе самостоятельно применять иные коэффициенты, нежели те, которые установлены договором и не вправе менять условия договора.

Правила землепользования и застройки в городе Хабаровске не распространяются на объекты, не являющиеся капитальными в соответствии со статьей 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Суд не учел, что задолженность возникла из-за пользования земли под некапитальную автомойку, т.е. движимый объект. Земельным кодексом Российской Федерации установлен отдельный порядок для предоставления земельного участка под существующие объекты капитального строительства (статьи 39.6, 39.20 Кодекса) и под установку движимых вещей (некапитальных объектов (статьи 39.33-39.36 Кодекса).

Установка движимого объекта - автомойки принадлежащей ИП Димовой О.Г. на наземной части автостоянки, находящейся в собственности кооператива осуществлена с соблюдением регламентом согласование Управления торговли г. Хабаровска.

Определением Шестого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2022 апелляционная жалоба принята к рассмотрению, рассмотрение жалобы назначено в заседание суда на 26.01.2023 в 10 час. 20 мин., информация об этом размещена публично на официальном сайте арбитражного суда в сети интернет.

Департаментом в материалы дела представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец возражал против ее удовлетворения. В возражениях истец сослался на фактическое использование ответчиком публичного земельного участка кадастровым номером 27:23:0030116:2 не в соответствии с договором, по причине размещения автомоечного комплекса. Размер платы для кооператива установлен исходя из установленного в договоре разрешенного использования - под полуподземные гаражи и платную автопарковку. В этих условиях ответчик не вправе ссылаться на условия договора как формальное основание для внесения платежей в первоначально установленном размере за публичный земельный участок.

От третьего лица отзыв не представлен.

Ответчик, извещенный о рассмотрении дела надлежащим образом, явку своих представителей в судебное заседание апелляционного суда не обеспечил, направил ходатайство об отложении рассмотрения дела до проведения собрания членов кооператива по выбору председателя кооператива на новый срок.

Заслушав мнение представителей участвующих в деле лиц, от третьего лица, поддержавшего ходатайство, от истца, возражающего против отложения, апелляционный суд протокольным определением отклонил ходатайство в связи с отсутствием обязательных оснований (статья 158 АПК РФ) и наличием сведений в Едином государственном реестре юридических лиц о полномочиях лица действующего без доверенности от кооператива.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ судебное заседание проводилось в отсутствии представителя ответчика.

В заседании апелляционного суда представитель третьего лица просила удовлетворить жалобу ответчика по изложенным в жалобе доводам, дав пояснения по возникшим правоотношениям в рамках договора аренды.

Представитель истца в судебном выступлении просила отказать в удовлетворении жалобы в связи с ее не обоснованностью.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом, согласно свидетельству о регистрации от 12.12.2006 серии 27АБ N 299418, выписке из ЕГРП ответчик - ПГСК N 65 А является собственником сооружения - автостоянка платная (кадастровый номер 27:23:0030116:170), инв. N647 литер А, этажность 1, площадью 1 101,30 кв.м. расположенный по адресу: г. Хабаровск, ул. Ким-Ю-Чена, 2А.

Данное сооружение размещено на кровле капитальных гаражей, принадлежащих членам кооператива на праве собственности.

18.09.2002 между Департаментом (арендодатель) и ПГСК N 65А (арендатор) заключен договор аренды N 1706, по условиям которого аренда тору во временное пользование на срок до 17.09.2005 предоставлен земельный участок с кадастровым номером 27:23:0030116:2 площадью 1 112,35 кв. м, расположенный в г. Хабаровске по ул. Ким Ю Чена.

Пунктом 1.1 договора установлено, что участок предоставлен для использования под полуподземные гаражи и размещенной на надземной части платной автостоянки.

Земельный участок передан арендатору по акту от 18.09.2002.

В силу пункта 2.1 договора за пользование земельным участком арендатор уплачивает арендодателю арендную плату ежемесячно, в срок до 10 числа текущего месяца. Размер годовой арендной платы, определенной исходя из площади земельного участка, зоны (для определения базового размера платы - 28), а также коэффициента вида разрешенного использования, составляет 77 864,50 руб.

Согласно пункту 4.1 в случае нарушения сроков внесения арендных платежей арендодатель праве требовать выплаты неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России за каждый день просрочки.

По истечении срока действия договора арендатор, в отсутствие возражений со стороны арендодателя, продолжил пользоваться земельным участком, в связи с договор возобновил свое действие на тех же условиях на неопределенный срок.

Впоследствии Главным управлением регионального государственного контроля и лицензирования Правительства Хабаровского края 21.05.2021 в администрацию города Хабаровска направлена информация о нецелевом использовании арендуемого ПГСК N 65А земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030116:2 ввиду размещения на нем автомоечного комплекса, принадлежащего ИП Димовой О.Г

С учетом поступившей информации, Департамент направил в адрес ПГСК N 65А претензию от 02.06.2021 N 02-06/6558 с требованием в срок до 30.06.2021 освободить арендованный земельный участок путем демонтажа автомоечного комплекса.

В ходе проведенной Департаментом проверки соблюдения условий договора аренды от 18.09.2002 N 1706 составлен акт от 12.07.2021, которым подтвержден факт неисполнения указанной претензии и наличие на земельном участке автомоечного комплекса.

Спорный автомоечный комплекс размещен ИП Димовой О.Г. на основании договора аренды платной автостоянки от 20.17.2017 сроком действия до 31.12.2027 (с учетом дополнительного соглашения от 29.07.2019), заключенного ПГСК N 65 А в соответствии с решением общего собрания собственников гаражных боксов от 27.08.2017.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Департамента в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к ПГСК N 65А обязать освободить земельный участок с кадастровым номером 27:23:0030116:2 путем демонтажа автомоечного комплекса. По заявлению возбуждено дело N А73-11504/2021.

Кроме того, Департамент направил ПГСК N 65А уведомление N 02-06/3442 от 25.03.2022 о перерасчете арендной платы с доначислением платежей за 2018-2022 годы, мотивированное фактическим использованием участка под автомойку.

Претензией N 02-06/3533 от 28.03.2022 Департамент потребовал оплатить доначисленной суммы.

В досудебном порядке спор не был урегулирован, что послужило основанием для обращения Департамента в арбитражный суд с настоящим иском.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в жалобе, отзыве на нее, заслушав представителей и изучив материалы дела, апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Сложившиеся правоотношения сторон регламентируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс, ГК РФ), общими нормами Гражданского кодекса об исполнении обязательств, Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ), а также условиями договора.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии со статьей 22 Земельного кодекса, земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Обязанность своевременного внесения платы за пользование имуществом предусмотрена пунктом 1 статьи 614 ГК РФ.

Исходя из разъяснений, приведенных в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, статьи 39.7 Земельного кодекса плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

Факт использования кооперативом земельного участка под полуподземные гаражи, а также размещения на участке автомоечного комплекса ("Clean Car Care") подтвержден материалами и сторонами не оспаривается.

Указанный автомоечный комплекс размещен на основании договора аренды платной автостоянки от 20.17.2017 между ПГСК N 65А и ИП Димовой О.Г. на срок до 31.12.2027 (с учетом дополнительного соглашения от 29.07.2019).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Хабаровского края от 24.10.2022 по делу N А73-11504/2021 удовлетворены исковые требования Департамента к ПГСК N 65А обязать в течение десяти дней со дня вступления решения в законную силу решения освободить земельный участок с кадастровым номером 27:23:0030116:2, расположенный в г. Хабаровске по ул. Ким-Ю-Чена, предоставленный по договору аренды земельного участка N 1706 от 18.09.2002, путем демонтажа автомоечного комплекса.

Судебным актом по делу N А73-11504/2021 установлено, что земельный участок с кадастровым номером 27:23:0030116:2, площадью 1 112,35 кв.м, расположенный в г. Хабаровске по адресу: ул. Ким Ю Чена, 2А относится к землям поселений, государственная собственность на который не разграничена.

В границах указанного земельного участка предоставленного ПГСК N 65А по договору аренды N 1706 от 18.09.2002 расположена автостоянка, площадью 1 101,3 кв.м.

На момент установки автомойки 01.09.2018 Правилами землепользования и застройки в городе Хабаровске, утвержденными решением Хабаровской городской Думы от 21.05.2002 N 211 (ред. от 13.03.2018), для зоны Ц-1ОИ вид разрешенного использования земельных участков под автомойку не был предусмотрен ни в качестве основных видов использования, ни в качестве вспомогательных.

Суд пришел к вводу о том, что размещение автомоечных комплексов в территориальной зоне Ц-1ОИ (зона общественного ядра исторического центра), к которой относится арендуемый кооперативом участок, невозможно как на момент заключения договора аренды, так и на момент установки автомойки.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, приведенной в определении от 25.05.2022 N 305-ЭС22-980 в случае, если арендатор вносил арендную плату в размере, не соответствующем тому, который подлежал определению в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами уполномоченного органа, арендодатель вправе заявить требование о взыскании недовнесенной арендной платы.

Как установлено по материалам дела размер арендной платы за использование земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, осуществлялся арендодателем на основании постановлений правительства Хабаровского края от 30.12.2009 N 411-пр, от 19.12.2019 N 565-пр "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Хабаровского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края, предоставленных без проведения торгов, и признании утратившими силу отдельных постановлений правительства Хабаровского края", постановлений администрации г. Хабаровска от 24.11.2016 N 4280, от 26.11.2019 N 3843, от 08.12.2020 N 4010, которыми установлены значения коэффициентов к арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории городского округа "Город Хабаровск", на 2017 - 2021 годы, а также кадастровой стоимости земельного участка, установленной в 2015 - 2018 годы на основании постановления правительства Хабаровского края от 02.07.2014 N 205-пр, на 2019 года - на основании приказа МИЗИП Хабаровского края от 21.09.2018 N 42.

Кроме того, плата определялась с применением коэффициента по виду разрешенного использования (Квз) исходя из того, что участок используется под полуподземные гаражи и размещенной на надземной части автостоянки.

Согласно установленному регулированию, значения коэффициента с учетом дифференциации по градостроительным или оценочным зонам, видам деятельности и отдельным городским, сельским поселениям и территориям, находящимся вне границ поселений, устанавливаются органами местного самоуправления муниципального района, городского округа и не могут превышать максимальных значений коэффициентов (Квз) по виду разрешенного использования и зонированию территории для расчета арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края.

Для земельных участков, предназначенных для размещения гаражей, автостоянок для хранения автотранспорта (автотранспортных средств), парковочных карманов, используемых в коммерческих целях для 28 оценочной зоны в 2017, 2018 и 2019 году коэффициент определен в соответствии с постановлением администрации г. Хабаровска от 24.11.2016 N 4280 "Об установлении на 2017, 2018, 2019 годы значений коэффициентов к арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории городского округа "Город Хабаровск" в размере 0,05781 (таблица N 3 приложения N 1).

В 2020 году на основании постановления администрации г. Хабаровска от 26.11.2019 N 3843 "Об установлении на 2020 год значений коэффициентов к арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории городского округа "Город Хабаровск" коэффициент определен в размере 0,0601 (таблица N 3 приложения N 1).

В 2021 году на основании постановления администрации г. Хабаровска от 08.12.2020 N 4010 "Об установлении на 2021 год значений коэффициентов к арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории городского округа "Город Хабаровск" коэффициент определен в размере - 0,05507 (для хранения автотранспорта, таблица N 3 приложения N 1).

В 2022 году на основании постановления администрации г. Хабаровска от 20.01.2022 N 189 "Об установлении значений коэффициентов для расчета арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности городского округа "Город Хабаровск", и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена на территории городского округа "Город Хабаровск", предоставленных в аренду без проведения торгов, о признании утратившим силу и о внесении изменений в отдельные постановления администрации города Хабаровска" коэффициент определен в размере - 0,01992 (для хранения автотранспорта, приложение N 1).

Между тем, кроме хранения автомобилей арендатор использовал публичный земельный участок так же для автомойки, в связи с чем, арендодатель пересчитал арендную плату с применением соответствующего повышенного коэффициента, а именно, 0,20523 (за 2018, 2019 годы), 0,21303 (за 2020 год), 0,22155 (за 2021 год), 0,06212 (за 2022 год).

Соответственно ежемесячная арендная плата в 2018 году должна составлять 116 808,67 руб., в 2019 году - 72 476,36 руб., в 2020 году - 74 926,81 руб., в 2021 году - 77 923,46 руб. в 2022 году за период до 24.01.2022 - 47 957,79 руб., за период с 25.01.2022 - 12 929,72 руб.

С учетом произведенных арендатором оплат по договору, размер доначисленной арендной платы в спорный период (01.09.2018 - 31.03.2021) составил 2 277 921,79 руб.

Доводы жалобы о неправильном применении коэффициентов отклоняются судом, поскольку они соответствуют значениям коэффициентов, установленных применительно к категориям земель, наименованию и составу видов разрешенного использования, для земельных участков для размещения автомоек, пунктов автоуслуг, станций техобслуживания.

Оснований для применения иных групп коэффициентов, в частности предусмотренных для земельных участков для размещения установки (организации) движимых вещей - автомоек, пунктов автоуслуг, станций техобслуживания не имеется, поскольку они должны применяться на период организации (размещения и установки) комплексов. В данном случае, в спорный период автомойка непосредственно была размещена и эксплуатировалась.

Применение коэффициента для автомоек, при использовании участка также для хранения автомобилей правомерно, т.к. из перечисленных выше правовых актов следует, что при осуществлении нескольких видов деятельности при определении платы применяется наибольший коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка.

Кроме того, автомоечный комплекс размещен на кровле капитальных гаражей, т.е. земельный участок используется.

На основании приведенных норм права и фактических обстоятельств жалоба по приведенным в ней доводам отклоняется.

В суде первой инстанции ответчиком заявлено о применении срока исковой давности по правилам статьи 195 Гражданского кодекса.

Пунктами 1, 2 статьи 200 Гражданского кодекса установлено, что если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Согласно пунктам 15, 24, 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Как установлено судом, Департамент узнал о размещении автомоечного комплекса, принадлежащего ИП Димовой О.Г. в границах земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030116:2 не позднее ноября 2018 года, что подтверждается решением N 42166, утвержденное распоряжением Департамента от 14.11.2018 N 1239, о регистрации информационной конструкции ИП Димовой О.Г. об автомойке.

Учитывая данное обстоятельство, а также установленный законом период на претензионное урегулирование спора, суд пришел к выводу о пропуске срока исковой давности по взысканию арендных платежей по апрель 2019 года (включительно) в связи с чем, отказал в данной части.

Обоснованно заявленная сумма задолженности 1 791 863,04 руб. за период с мая 2019 года по март 2022 года правомерно взыскана судом.

В остальной части сторонам доводов о несогласии с принятым судебным актом не приведено.

В ходе повторной оценки имеющихся доказательств, с учетом доводов заявителя жалобы и установления всех юридически значимых обстоятельств, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, допущено не было.

Судебные расходы по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 22.11.2022 по делу N А73-8089/2022 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

И.В. Иноземцев

Судьи

М.О. Волкова А.И. Воронцов