Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 31 января 2023 г. N 09АП-92045/22 по делу N А40-22230/2021

город Москва

31 января 2023 г.

Дело N А40-22230/21

Резолютивная часть постановления объявлена 30 января 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 января 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Стешана Б.В.,

судей Валюшкиной В.В., Захаровой Т.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Лариной А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 07.12.2022

по делу N А40-22230/21

по иску ООО "Строймонтаж-Н"

(ОГРН: 1217700090585, ИНН: 9703028091)

к Департаменту городского имущества города Москвы

(ОГРН: 1037739510423, ИНН: 7705031674)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

при участии в судебном заседании:

от истца: Иванухина М.Б., по доверенности от 09.01.2023,

от ответчика: Цебеков А.А., по доверенности от 10.11.2022

УСТАНОВИЛ:

ООО "Строймонтаж-Н" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением в уточненной в порядке 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации редакции об обязании Департамента городского имущества города Москвы заключить с истцом договор купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: г. Москва, пер. Кисловский Малый, д. 9, стр. 3, с кадастровым номером 77:01:0001045:3133, общей площадью 132,1 кв. м, с учетом внесения изменений: исключив из текста договора пункты 2.1.2 - 2.1.7.5, 2.4 - 2.6, абзацы 5-7 п. 3.6, 3.7 - 3.8, 4.6 - 4.7.2, 5.1 - 5.2, 5.4 - 5.5, 5.7 - 5.10, 7.4 - 7.12; изложив отдельные пункты договора купли-продажи в редакции уточнений и дополнив раздел 7 пунктом "По вопросам изменения или расторжения договора, не урегулированных настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации".

Решением от 07.12.2022 Арбитражный суд города Москвы иск удовлетворил частично, урегулировав разногласия, возникшие между Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423) и ООО "Строймонтаж-Н" (ОГРН 1217700090585) при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости - нежилого помещения площадью 132,1 кв.м с кадастровым номером 77:01:0001045:3133, расположенного в здании по адресу: г.Москва, Малый Кисловский переулок, д.9 стр.3, путем изложения абзаца 2 п.2.2. договора в следующей редакции: "Все необходимые расходы по государственной регистрации перехода права собственности и залога несет Покупатель."; путем изложения п.2.7. договора в следующей редакции: "Продавец, а равно и последующий залогодержатель в случае передачи прав по залогу вправе проводить в установленном порядке осмотр объекта."; путем изложения абзацев 1 и 4 п.3.1. договора в следующей редакции: "Цена объекта составляет 9.294.817 рублей 16 копеек в соответствии с заключением экспертов ООО "Центр независимой экспертизы собственности" Марченковой С.В. и Капкова А.В. от 20.05.2022 N А40-22230/21-176-163, является окончательной и изменению не подлежит. НДС в соответствии с п.12 п.2 ст.146 Налогового кодекса РФ не начисляется."; путем изложения абзаца 1 п.3.3. договора в следующей редакции: "На сумму денежных средств, составляющих цену объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты, равные одной трети ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (ключевая ставка в процентном выражении)."; путем изложения абзацев 1 и 2 п.3.4. договора в следующей редакции: "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до соответствующего числа заключения договора. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 110.652 рублей 58 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены объекта."; путем изложения п.4.1. договора в следующей редакции: "В качестве обеспечения исполнения обязательств покупателя по оплате приобретаемого имущества в соответствии с ч.5 ст.5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" устанавливается залог недвижимого имущества, приобретаемого покупателем по договору, который является также соглашением о залоге недвижимого имущества в соответствии с действующим законодательством."; путем изложения п.4.2. договора в следующей редакции: "В соответствии с абзацем 2 п.2 ст.9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" право, в силу которого имущество, на которое устанавливается залог, принадлежит залогодателю, является правом собственности, переход которого от продавца к покупателю будет зарегистрирован в установленном порядке органом регистрации прав."; путем изложения п.5.3. договора в следующей редакции: "В случае уклонения покупателя от государственной регистрации перехода права собственности, залога на объект покупатель обязан уплатить продавцу штраф, рассчитанный исходя из позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении от 01.07.2014 N 4231/14 по делу N А40-41623/2013, а именно исходя из 0,1% в день от суммы ставки арендной платы на дату заключения договора, за период со дня, следующего за последним днем, установленным для осуществления (устранения причин приостановления) государственной регистрации перехода права собственности, залога на объект, по день фактического осуществления государственной регистрации перехода права собственности, залога на объект. При этом стороны признают уклонением от государственной регистрации перехода права собственности, залога на объект: неустранение в установленные органом регистрации прав сроки причин приостановления государственной регистрации права собственности, залога повлекшее отказ в государственной регистрации права собственности, залога (если такой отказ не обжалован в установленном порядке либо в удовлетворении жалобы отказано, и решение об этом вступило в законную силу)."; путем изложения п.5.6. договора в следующей редакции: "Во всех других случаях неисполнения обязательств по договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.".

Также указанным решением суд исключил из текста договора п.п.2.1.2., 2.1.4., 2.1.5., 2.1.6., 2.1.7. полностью включая 2.1.7.1.-2.1.7.5, 3.8., 5.1., 5.2, 5.4., 5.7., 5.9., 7.4.-7.9.

В удовлетворении остальной части исковых требований суд отказал и взыскал с ответчика в пользу истца судебные расходы на оплату судебной экспертизы в размере 50.000 рублей и по уплате государственной пошлины в размере 6.000 рублей.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об урегулировании разногласий по цене и в редакции, установленной Департаментом городского имущества города Москвы.

Заявитель апелляционной жалобы указал, что суд не полностью выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, и неправильно применил нормы материального и процессуального права.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте www.kad.arbitr.ru в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, жалобу удовлетворить.

Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании статей 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу о том, что судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение, и у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для его отмены.

При исследовании обстоятельств дела установлено, что между ООО "Приборстроймонтаж" (правопредшественник истца, арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения N 1-413/05 от 02.06.2005 г. общей площадью 132,1 кв. м по адресу: г. Москва, Малый Кисловский пер, д. 9, стр. 3.

Согласно дополнительному соглашению от 30.10.2015 к указанному договору аренды, срок его действия был продлен по 01.07.2020.

В соответствии с п. 5 ст. 3 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ, а также со ст. 3 и ч. 2 ст. 9 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, ООО "Строймонтаж-Н" имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения.

ООО "Строймонтаж-Н" 14.10.2020 (N 33-5-96543/20-(0)-0) обращалось в Департамент городского имущества г. Москвы с заявлением о продаже арендуемого имущества. Задолженность по арендным платежам на дату обращения отсутствует.

Письмом от 21.10.20 N 33-5-96543/20-(0)-1 оказание услуги было приостановлено на 30 рабочих дней в связи с обеспечением получения заключения о принадлежности нежилого помещения к объектам гражданской обороны.

Письмом от 25.11.20 N 33-5-96543/20-(0)-3 оказание услуги было приостановлено на 40 рабочих дней в связи с обеспечением проведения оценки рыночной стоимости выкупа объекта, подлежащего отчуждению из государственной собственности города Москвы.

Письмом от 30.12.20 N 33-5-96543/20-(0)-7 истцу было предложено подписать проект договора купли-продажи арендуемого помещения, согласно которому цена выкупаемого объекта 18.742.000 рублей 00 копеек в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 30.11.2020 N М611-20, выполненным обществом с ограниченной ответственностью "Оценка и Консалтинг", и экспертным заключением от 18.12.2020 N 483/758-20, подготовленным Ассоциацией "Межрегиональный союз оценщиков".

ООО "Приборстроймонтаж" обратилось в экспертную организацию, для определения рыночной стоимости недвижимого имущества, согласно отчету об оценке от 04.12.2020 N 201130-Он, выполненным ООО "КОНТИ", рыночная стоимость выкупаемого объекта составила 8.361.402 рубля 00 копеек.

Не согласившись с отдельными условиями проекта договора купли-продажи, представленного ответчиком, в том числе, с ценой объекта недвижимости, истец в порядке п. 2 ст. 445 ГК РФ подписал договор с протоколом разногласий от 18.01.2021 и направил документы с сопроводительным письмом от 18.01.2021 в ответ на предложение ответчика.

В протоколе разногласий общество просило заменить текст в редакции продавца текстом в редакции покупателя согласно протоколу разногласий приложенному к настоящему иску.

Письмом от 22.01.2021 N 33-5-96543/20-(0)-8 оказание услуги было приостановлено на 10 рабочих дней ввиду поступления от заявителя протокола разногласий к направленному на подписание проекту договора купли-продажи недвижимости.

Письмом от 26.01.2021 N 33-5-96543/20-(0)-9 Департамент сообщил о несогласии с предлагаемыми истцом условиями, в том числе в части цены выкупаемого имущества.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ООО "Приборстроймонтаж" обратилось с настоящим иском в суд.

В силу статьи 3 Федерального закона N 159 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно п. 5 ст. 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Истец, как участник гражданских правоотношений и спорные нежилые помещения как объект гражданских правоотношений соответствуют критериям, установленным ст. 3 Закона N 159-ФЗ, а именно истец является субъектом малого предпринимательства, доказательства наличия задолженности у истца по арендной плате отсутствуют, площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".

В силу ч. 5 ст. 10 Закона N 135-ФЗ в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу ст. 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом N 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая положения Закона N 135-ФЗ и Закона N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, установленная ООО "КОНТИ", не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке, а представленный истцом отчет от 04.12.2020 N 201130-Он является ненадлежащим и недопустимым по настоящему делу доказательством, поскольку получен с нарушением закона.

В соответствии со ст. 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст.12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В рамках рассмотрения настоящего дела, судом была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости вышеуказанного выкупаемого нежилого помещения, проведение которой было поручено экспертам ООО "Центр независимой экспертизы собственности" Марченковой Светлане Владимировне и/или Капкову Алексею Владимировичу и/или Русинову Юрию Евгеньевичу.

Согласно заключению экспертов ООО "Центр независимой экспертизы собственности" Марченковой С.В. и Капкова А.В. от 23.055.2022 N А40-22230/21-176-163 рыночная стоимость вышеуказанного выкупаемого нежилого помещения по состоянию на 14.10.2020 составляет 11.385.350 рублей 00 копеек; общая действительная стоимость затрат (неотделимых улучшений), фактически произведенных истцом составляет 2.090.532 рубля 84 копейки.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской в их совокупности, судебная коллегия апелляционного суда приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, в связи с чем, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

Ответчиком в установленном законом порядке отводов экспертам не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.

Судебный эксперт, в отличие от специалистов-оценщиков, на чье заключение ссылается ответчик при досудебном порядке урегулирования спора, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не связан обязательствами перед сторонами.

Оснований не доверять заключению эксперта, предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, у суда первой инстанции не имелось.

При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов, у суда апелляционной инстанции не имеется.

При этом, вопреки доводам апелляционной жалобы, арбитражный суд, с учетом положений статей 432, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Таким образом, в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе N 159-ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений, в связи с чем, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению с учетом определенной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости нежилого помещения на момент обращения истца с заявлением к ответчику о реализации преимущественного права выкупа и стоимости неотделимых улучшений, произведенных в нежилом помещении, в части согласования разногласий по пункту 3.1 договора купли-продажи.

В силу положений ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно п. 4 ст. 35 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ (ред. от 14.07.2022) "О приватизации государственного и муниципального имущества" на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату размещения на официальном сайте в сети "Интернет" объявления о продаже. Начисленные проценты перечисляются в порядке, установленном Бюджетным кодексом Российской Федерации. Покупатель вправе оплатить приобретаемое государственное или муниципальное имущество досрочно.

Поскольку п. 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п.3.1 договора (цена объекта), при этом в соответствии с п.3.2 договора истцу была предоставлена рассрочка оплаты выкупаемого имущества, то разногласия в части п.3.1 и 3.2 договора урегулированы в судебном порядке и п.3.4 договора также подлежит изложению в редакции истца исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в заключении экспертов ООО "Центр независимой экспертизы собственности" Марченковой С.В. и Капкова А.В. от 23.055.2022 N А40-22230/21-176-163.

Требование истца об изложении п. 2.7 договора в редакции: "Продавец, а равно и последующий залогодержатель в случае передачи прав по залогу вправе проводить в установленном порядке осмотр Объекта", подлежит удовлетворению, поскольку установление условий, без исполнения которых продавец не направит в орган регистрации заявления, является, по сути, ограничением прав покупателя, ставит его в зависимое положение от продавца, однако действующее законодательство не наделяет продавца контролирующими функциями в отношении покупателя.

Требование истца об изложении п. 4.1 договора в редакции: "В качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого имущества в соответствии с ч. 5 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ устанавливается залог недвижимого имущества, приобретаемого Покупателем по Договору, который является также соглашением о залоге недвижимого имущества в соответствии с действующим законодательством" также подлежит удовлетворению.

При этом п. 4.2. договора подлежит удовлетворению в следующей редакции: "В соответствии с абзацем 2 п.2 ст.9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" право, в силу которого имущество, на которое устанавливается залог, принадлежит залогодателю, является правом собственности, переход которого от продавца к покупателю будет зарегистрирован в установленном порядке органом регистрации прав.".

В силу п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка является одним из способов обеспечения обязательства.

Согласно ст. 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Учитывая тот факт, что стороны не достигли согласия относительно условия о размере договорной неустойки, однако передали разногласия, в данной части на рассмотрение суда, суд правомерно посчитал возможным урегулировать разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи вышеуказанных нежилых помещений, в части размера договорной неустойки, путем изложения п.5.3 договора с учетом позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 01.07.2014 N 4231/14 по делу N А40-41623/2013, согласно которой неустойка по ставке 0,1 % за каждый день просрочки не противоречит обычно применяемым в хозяйственной деятельности ставкам.

Доказательств того, что п. 5.3 проекта договора ответчика противоречит закону и нарушает права и законные интересы истца последним суду не представлено, в связи с чем суд правомерно счел возможным урегулировать разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи вышеуказанных нежилых помещений в части п.5.3 договора в редакции ответчика: "В случае уклонения покупателя от государственной регистрации перехода права собственности, залога на объект покупатель обязан уплатить продавцу штраф, рассчитанный исходя из позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении от 01.07.2014 N 4231/14 по делу N А40-41623/2013, а именно исходя из 0,1% в день от суммы ставки арендной платы на дату заключения договора, за период со дня, следующего за последним днем, установленным для осуществления (устранения причин приостановления) государственной регистрации перехода права собственности, залога на объект, по день фактического осуществления государственной регистрации перехода права собственности, залога на объект. При этом стороны признают уклонением от государственной регистрации перехода права собственности, залога на объект: неустранение в установленные органом регистрации прав сроки причин приостановления государственной регистрации права собственности, залога повлекшее отказ в государственной регистрации права собственности, залога (если такой отказ не обжалован в установленном порядке либо в удовлетворении жалобы отказано, и решение об этом вступило в законную силу)".

Пункт 5.6 договора подлежит удовлетворению в редакции ответчика, на что также обоснованно указал суд в решении: "Во всех других случаях неисполнения обязательств по договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.".

Кроме того, истцом также заявлены требования об исключении из текста договора пунктов 2.1.2 - 2.1.7.5, 2.4 - 2.6, абзацы 5-7 п. 3.6, 3.7 - 3.8, 4.6 - 4.7.2, 5.1 - 5.2, 5.4 - 5.5, 5.7 - 5.10, 7.4 - 7.12.

Пункт 2.1.2 обязывает покупателя не позднее одного рабочего дня с даты получения от продавца электронной закладной на объект, подписать электронную закладную усиленной квалифицированной электронной подписью и направить продавцу.

Между тем, согласно п. 1 ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Таким образом, ни положениями ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ ни положениями ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" выдача закладной, в том числе электронной, не является обязательным условием ипотеки в силу закона, в связи с чем, данное условие подлежит исключению.

Пункты 2.1.4, 2.1.6 и 5.7 о возложении на истца обязанности и ответственности по оборудованию объекта средствами пожарной безопасности и приборами учета энергетических ресурсов также подлежат исключению, поскольку положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ на покупателя не возложена дополнительная обязанность обеспечения соответствия выкупаемого помещения требованиям эффективности и требованиям оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов, в связи с чем, п.п. 2.1.4, 2.1.6, 5.7 договора подлежат исключению.

Пункты 2.1.7 - 2.1.7.5, 5.9 - подлежат исключению, поскольку Положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ на покупателя не возложена дополнительная обязанность застраховать выкупаемое имущество, и положениями ст. 31 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" включение условия о страховании имущества залогодателем также не является обязательным, в связи с чем, данные пункты подлежат исключению.

Исключая п. 3.8, п. 5.1, п. 5.2, п. 5.4, п.п. 7.4 - 7.9 истец исходит из того, что действующее законодательство не наделяет продавца контролирующими функциями в отношении покупателя и имущества, на которое к покупателю перешли права собственности от продавца, равно как и контролирующими функциями в отношении условий расторжения договора, поскольку договор может быть расторгнут по основаниям и в порядке, предусмотренным законом. Кроме того, действующее законодательство запрещает установление пунктов об отказе от снижения неустойки; порядок изъятия имущества для государственных нужд урегулирован законом; действующее законодательство не наделяет продавца контролирующими функциями в отношении отнесения покупателя к субъектам малого и среднего предпринимательства на весь срок рассрочки по договору.

Законодательством РФ не предусмотрено применение мер ответственности в случае потери статуса субъекта малого или среднего предпринимательства после заключения договора купли-продажи.

В соответствии с абз. 8 п. 1. Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Федеральном Законе oт 22.07.2008 N 159 исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

Истец соответствует всем условиям для реализации преимущественного права, предусмотренным ст. 3 ФЗ N 159 от 22.07.2008.

Таким образом, с учетом изложенного, суд пришел к обоснованному выводу о том, что требования истца об исключении из текста договора пунктов подлежит удовлетворению в части пунктов 2.1.2., 2.1.4., 2.1.5., 2.1.6., 2.1.7. полностью включая 2.1.7.1.-2.1.7.5, 3.8., 5.1., 5.2, 5.4., 5.7., 5.9., 7.4.-7.9.

Доводы истца об исключении из текста договора пунктов 2.1.3, 2.1.5, 3.6, 3.7, 4.6-4.7.2, 5.5, 5.8, 5.10, 7.10, 7.11, 7.12 судом рассмотрены и правомерно отклонены как недоказанные и необоснованные.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, арбитражный апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение.

Вместе с тем, заявителем апелляционной жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены судебного решения арбитражного суда первой инстанции по настоящему делу не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 07.12.2022 по делу N А40-22230/21 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Б.В. Стешан

Судьи

В.В. Валюшкина Т.В. Захарова