Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 февраля 2024 г. N 09АП-797/24 по делу N А40-135484/2023

г. Москва

29 февраля 2024 г.

Дело N А40-135484/23

Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 февраля 2024 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Головкиной О.Г.,

судей Панкратовой Н.И., Алексеевой Е.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Воргулевой А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве на решение Арбитражного суда г. Москвы от 04.12.2023 г. по делу N А40-135484/23 по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве к Обществу с ограниченной ответственностью "Надус", с участием третьего лица Акционерного общества "Росразмещение" о признании расторгнутым договора аренды, обязании возвратить нежилое здание в освобожденном виде, взыскании штрафа

при участии в судебном заседании: от истца Зелинская К.Л. (по доверенности от 25.04.2023 г.); от ответчика Зорин В.А. (по доверенности от 18.10.2023 г.); от третьего лица: Косогова О.В. (по доверенности от 03.11.2023 г.)

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Надус" о признании расторгнутым договора аренды от 04.08.2015 г. N 15-А/194, о понуждении ответчика возвратить нежилое здание общей площадью 708,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Гурьянова, д.83, стр.18 в освобожденном виде, о взыскании штрафа в соответствии с п.5.8. договора в размере 1/3 суммы годовой арендной платы в сумме 697 099 руб. 87 коп.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 04.12.2023 г. в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела.

Ответчик и третье лицо против удовлетворения жалобы возражали по доводам, изложенным в отзывах, указав на отсутствие правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав представленные в материалы дела документы в их совокупности, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив выводы суда первой инстанции, апелляционным судом не усматривается правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.

В обоснование заявленных требований истцом указано на то, что между ФГУП "Специализированное Предприятие по размещению федеральных органов государственной власти и обслуживанию объектов казны" (далее - Росразмещение") и ООО "НАДУС" был заключен договор аренды от 04.08.2015 г. N Р15-А/94, в соответствии с которым ФГУП "Росразмещение" (арендодатель) передал ООО "НАДУС" (арендатору) во временное владение и пользование нежилое здание общей площадью 708,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул.Гурьянова, д. 83, стр. 18.

На основании распоряжения ТУ Росимущества в г. Москве от 05.07.2022 г. N 77-882-р "О внесении изменений в распоряжение Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве от 30.12.2021 г. N 77-1827-р "Об условиях приватизации ФГУП "Специализированное Предприятие по размещению федеральных органов государственной власти и обслуживанию объектов казны" в Едином государственном реестре недвижимости прекращено право хозяйственного ведения предприятия на объект аренды, который передан в государственную казну Российской Федерации.

Право хозяйственного ведения ФГУП "Росразмещение" на объект в Едином государственном реестре недвижимости прекращено 30.11.2022 г. Таким образом, в силу ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодателем по договору с 30.11.2022 г. является Территориальное управление.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве направило в адрес арендатора ООО "НАДУС" уведомление от 25.01.2023 г. N 77-09/1619 с указанием реквизитов для перечисления арендной платы в федеральный бюджет за пользование объектом.

В соответствии с п. 1.1. договора здание одноэтажное общей площадью 708,3 кв.м. передан арендатору во временное владение и пользование под нежилое складское назначение. Пунктом 2.2.1 договора установлена обязанность арендатора использовать объект исключительно по прямому назначению, указанному в п. 1.1. договора.

Как указывает истец, актом осмотра от 06.03.2023 г. N А-14/667, составленным сотрудниками Территориального управления, установлено, что объект фактически используется арендатором под размещение офиса, автосервиса и склада. Таким образом, как указывает истец, арендатор в нарушение п. 2.2.1 договора использует объект не по целевому назначению.

В случае нецелевого использования арендуемого имущества в соответствии с условиями п. 5.8 договора арендатор обязан оплатить штраф в течение 10 календарных дней с даты получения уведомления в размере 1/3 суммы годовой арендной платы - 697 099 руб. 53 коп.

По факту выявленных нарушений Территориальным управлением в адрес арендатора ООО "НАДУС" было направлено уведомление от 24.03.2023 г. N 77-09/7567 о расторжении договора аренды 04.08.2015 г. N Р15-А/194.

Условиями договора предусмотрено, что исполнение арендатором обязательств по оплате вышеуказанного штрафа не лишает Территориальное управление права предпринимать меры для расторжения договора.

Территориальное управление в соответствии с п.п. 6.2 и 6.2.1 договора вправе в одностороннем порядке досрочно расторгнуть договор и выселить арендатора из занимаемого объекта без обращения в суд при использовании объекта в целом или его части не в соответствии с условиями договора и назначением объекта.

Договор считается расторгнутым с момента уведомления Общества.

На основании вышеизложенного и в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации Территориальное управление в одностороннем порядке расторгло договор с 24.04.2023 г.

При этом, расторжение договора не освобождает Общество от необходимости исполнения других обязательств по договору. В соответствии с п. 2.2.15 договора арендатор обязан освободить объект не позднее трех дней после окончания его действия, передав Территориальному управлению все произведенные перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность объекта и его помещений и неотделимые от объекта. Все неотделимые улучшения объекта являются собственностью Российской Федерации.

Вместе с тем, арендатором (пользователем) объект по расторгнутому договору аренды Территориальному управлению не возвращен, в связи с чем, истец обратился с настоящим иском в суд о признании договора расторгнутым и взыскании штрафа в соответствии с п. 5.8. договора в размере 1/3 суммы годовой арендной платы в сумме 697 099 руб. 87 коп.

Судом первой инстанции, на основании оценки представленных в материалы дела доказательств, в удовлетворении иска отказано.

Суд апелляционной инстанции соглашается с принятым судом первой инстанции решением, отклоняя доводы жалобы, исходя из следующего.

Доводы жалобы в части того, что третье лицо - АО "Росразмешение" в нарушение действующего законодательства изменило целевое назначение недвижимого имущества, не имея на то правовых оснований, а ООО "НАДУС" как арендатор использовал объект, в нарушении п. 2.2.1 договора не по прямому назначению, указанному в п. 1.1. договора подлежат отклонению, как противоречащие фактическим обстоятельствам и представленным в материалы дела доказательствам.

В случае нецелевого использования арендуемого имущества в соответствии с условиями п. 5.8 договора аренды арендатор обязан оплатить штраф в размере 1/3 суммы годовой арендной платы - 697 099 руб. 53 коп.

Как правомерно установлено судом первой инстанции, актом осмотра от 06.03.2023 г. N А-14/667, составленным сотрудниками ТУ Росимушества в г. Москве, установлено, что объект фактически используется арендатором под размещение офиса, автосервиса и склада.

Как усматривается из материалов дела, 04.08.2015 г. между Федеральным государственным унитарным предприятием "Специализированное Предприятие по размещению федеральных органов государственной власти и обслуживанию объектов казны" (ФГУП "Росразмешение") именуемом как "арендодатель" и Обществом с ограниченной ответственностью "НАДУС" (именуемом как "арендатор"), с согласия Федерального агентства по управлению государственным имуществом (Росимущество), именуемого как "Собственик" был заключен договор аренды N P15-A/194, в рамках которого были переданы во временное владение и пользование здание общей площадью 708,3 кв.м., расположенное по адрес): г. Москва, ул. Гурьянова, д. 83. стр. 18. Срок действия договора аренды по 03.08.2040 г. (включительно),

На основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве от 05.07.2022 г. N 77-882-р "О внесении изменений в распоряжение Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве от 30.12.2021 г. N 77-1827-р "Об условиях приватизации федерального государственного унитарного предприятия "Специализированное Предприятие по размещению федеральных органов государственной власти и обслуживанию объектов казны" в Едином государственном реестре недвижимости прекращено право хозяйственного ведения предприятия на объект федерального имущества. Объект передан в государственную казну Российской Федерации.

Право хозяйственного ведения ФГУП "Росразмешение" на объект в Едином государственном реестре недвижимости прекращено 30.11.2022 г.

Арендодателем по договору аренды с 30.11.2022 г. является Территориальное управление Росимушества в городе Москве.

Договор аренды N Р15-А/194 от 04.08.2015 г. при этом не изменялся, какие-либо дополнительные соглашения также не заключались и в силу ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права хозяйственного ведения и оперативного управления на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения пли расторжения договора аренды.

Таким образом, существенные условия договора аренды остались прежними, собственником имущества также является Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество) в лице ТУ Росимущества в городе Москве. Изменились лишь банковские реквизиты для перечисления арендной платы. Условия по оплате арендной платы полностью соблюдаются, как и другие условия договора аренды.

Согласно п. 1.1. договора аренды ответчик (арендатор) принимает во временное владение и пользование здание (имущество) с назначением: нежилое, складское.

При толковании условий договора в силу абзаца первого ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п. 5 ст. 10, п. 3 ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

В предмете договора указано на то, что назначение здания: нежилое, складское. Данные слова перечислены через запятую, одно другого не исключает. Таким образом, указание истца на то, что третьим лицом по настоящему делу изменено целевое назначение недвижимого имущества, не подтверждено.

Так, из материалов дела усматривается, что ООО "НАДУС" в 2016 г. обратилось в адрес Федерального государственного унитарного предприятия "Специализированное Предприятие по размещению федеральных органов государственной власти и обслуживанию объектов казны" с просьбой разъяснить порядок использования и назначения переданных помещений.

Как установлено судом первой инстанции, письмом N 544 от 02.06.2016 г. надлежащий арендодатель (ФГУП "Росразмещение") уведомил арендатора о том, что не возражает против использования нежилых помещений, в том числе, под размещение станций техобслуживания автомобильного транспорта.

Участок с кадастровым номером 77:04:0003008:45, на котором расположены строения 18, 19 по адресу: г. Москва, ул. Гурьянова, вл. 83 имеет разрешенное использование как "Для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов", далее по документу: "Для эксплуатации зданий гаража и склада". Дата постановки на учет: 01.01.2007 г. Данная информация находится в свободном доступе на официальном сайте Росреестра в разделе "Публичная кадастровая карта".

Актом приема-передачи здания в аренду от 04.08.2015 г. подтверждается, что ответчику передано в аренду одноэтажное здание площадью 708,3 кв.м., в состав которого входили помещения раздевалок, душевых, кабинетов, ремонтные мастерские, подсобные помещения и комнаты отдыха. Из указанного следует, что в аренду передавались помещения, приспособленные для размещения ремонтных мастерских, а также имеющие офисное назначение.

Ответчиком в материалы дела представлена переписка с ФГУП "Росразмещение" за 2016-2017 г.г., где в документах отражается также коммерческая деятельность субарендаторов в сфере автосервиса. При предоставлении неоднократных согласий на субаренду, арендодатель указывал на то, что не возражает против передачи и субаренду помещений с соблюдением существенных условии договора аренды, для использования под нежилые цели.

Более того, на арендуемом объекте проводились проверки арендуемого помещения, в ходе которых нарушений использования помещения на предмет того, что помещения используются не по целевому назначению на протяжении почти восьми лет выявлено не было. Данный довод подтверждается, в том числе, актом визуального осмотра технического состояния здания/сооружения от 08.07.2022 г., проведенным ФГУП "Росразмещение", в котором указано, что на объекте расположена и функционирует станция технического обслуживания автомобильного транспорта.

Деятельность по техническому обслуживанию автомобильного транспорта осуществляется ответчиком с 2016 г. с согласия арендодателя.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу относительно того, что арендатор использует помещения в рамках заключенного договора аренды, что подтверждено и третьим лицом - АО "Росразмещение".

Акт осмотра N А-14/667 недвижимого имущества Территориального управления Росимущества в городе Москве от 06.03.2023 г., на который ссылается апеллянт, не противоречит назначению помещений, указанных в п. 1.1. договора аренды: нежилое (то есть указанные в акте как офис, автосервис) и складское (указанные в акте как склад).

Таким образом, апелляционный суд полагает, что разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение об отказе истцу в иске. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

На основании изложенного, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания, предусмотренные ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда первой инстанции.

Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 04.12.2023 г. по делу N А40-135484/23 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.Г. Головкина

Судьи

Е.Б. Алексеева Н.И. Панкратова