Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 февраля 2023 г. N 17АП-17199/22 по делу N А60-37236/2022

г. Пермь

01 февраля 2023 г.

Дело N А60-37236/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 01 февраля 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 01 февраля 2023 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Поляковой М.А.,

судей Дружининой О.Г., Крымджановой Д.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Марковой И.А.,

при участии:

от истца - Калистратов А.А., паспорт, доверенность от 05.07.2022, диплом;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, общества с ограниченной ответственностью "Мезонин",

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 14 ноября 2022 года

по делу N N А60-37236/2022

по иску общества с ограниченной ответственностью "Мезонин" (ИНН 6671440699, ОГРН 1136671039570)

к Федеральному Государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования "Уральская государственная консерватория имени М.П. Мусоргского" (ИНН 6661002537, ОГРН 1026605251375)

о снижении размера арендной платы,

по иску Федерального Государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования "Уальская государственная консерватория имени М.П. Мусоргского" (ИНН 6661002537, ОГРН 1026605251375)

к обществу с ограниченной ответственностью "Мезонин" (ИНН 6671440699, ОГРН 1136671039570)

о взыскании задолженности по договору аренды,установил:

общество с ограниченной ответственностью "Мезонин" (далее истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования "Уральская государственная консерватория имени М.П. Мусоргского" (далее ответчик, Учреждение) о снижении размера арендной платы по договору аренды нежилых помещений от 01.07.2017, в том числе за октябрь - декабрь 2020 г. включительно - до 216 648,51 руб.; за январь - декабрь 2021 г. включительно - до 815 617,92 руб.; за январь - февраль 2022 г. включительно - до 262 771 руб. 60 коп.

Федеральным государственным бюджетным образовательным учреждением высшего образования "Уральская государственная консерватория имени М.П. Мусоргского" подан иск о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Мезонин" задолженности в размере 1319461 руб. 12 коп.

Судом дела объединены в одно производство для совместного рассмотрения на основании ст. 130 АПК РФ.

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 14 ноября 2022 года первоначальный иск удовлетворен частично, суд снизил размер арендной платы по договору аренды от 01.07.2017 за октябрь-декабрь 2020 года - до 216648 руб. 51 коп. В удовлетворении остальных исковых требований отказано. Встречный иск удовлетворен частично, с Общества в пользу Учреждения взыскан долг в размере 1153788 руб. 73 коп. В удовлетворении остальных требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы указывает, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела и норме п. 4 ст. 614 ГК РФ, существенное ухудшение условий пользования является доказанным. Обосновывая исковые требования, истец ссылался на п. 4 ст. 614 ГК РФ, исходя из которого, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Данная норма носит универсальный характер, поскольку возможность снижения арендной платы не зависит от того, какими именно обстоятельствами вызвано ухудшение условий использования. Частным случаем применения указанного основания снижения размера арендной платы является принятие ограничительных мер из-за пандемии коронавирусной инфекции (Обзор ВС РФ от 30.04.2020, абз. 1 ответа на вопрос 5). Отмечает, что судом не указаны причины неприменения более общей нормы п. 4 ст. 614 ГК РФ к спорным правоотношениям. Указывает, что материалами дела подтверждается, что столовая в октябре, декабре 2020 г., март-май 2021 г., сентябре-декабре 2021 г., январе-февраль 2022 г. работала в ограниченном режиме (не каждый день); в ноябре 2020 г., январе-февраль 2021 г., июне-август 2021 г. была полностью закрыта. Истец действительно не обращался с заявлением о расторжении договора до января 2022 г., однако связано это было с тем, что ремонт в Консерватории начался в июле 2019 г. и должен был завершиться в концу 2020 г., однако фактически они продолжались до конца 2022 г., затянувшийся ремонт мешает нормальному функционированию столовой, арендатор извещал УГК (например, в письме от 14.10.2021), но ответа от арендодателя не получил. Ответчик не спорил с указанными обстоятельствами в ходе судебного разбирательства.

Письменный отзыв на апелляционную жалобу Учреждением не представлен.

В судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал, просил судебный акт отменить, принять по делу новый судебный акт.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, представителей в заседание суда апелляционной инстанции не направил, что в силу ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие его представителей.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 01.06.2017 между Федеральным государственным бюджетным образовательным учреждением высшего образования "Уральская государственная консерватория имени М.П. Мусоргского" (арендодатель) и ООО "Мезонин" (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений, находящихся в собственности Российской Федерации и закрепленных на праве оперативного управления за федеральным государственным бюджетным учреждением, согласно которому арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование нежилые помещения, а арендатор обязуется принять помещения и уплачивать арендодателю арендную плату.

Согласно п. 1.2 договора объектом по договору являются нежилые помещения общей площадью 239,1 кв.м, расположенные в здании по адресу: г. Екатеринбург, проспект Ленина, д.26, 1-й этаж и цокольный этаж, номера Помещений на поэтажном плане 36-39, 45-58 и72-75. Кадастровый номер здания: 66:41:0704007:270. Границы и площадь помещений указаны на копии технического паспорта здания, включающей в себя план расположения Помещений на этаже, являющейся неотъемлемой частью договора (Приложение N 1).

В соответствии с п. 1.3 договора цель использования Помещения: осуществление питания обучающихся и сотрудников Арендодателя и посетителей Консерватории.

Как указал истец, весной 2020 г. условия пользования столовой существенно ухудшились, в связи с введением ограничительных мер из-за пандемии, существенно затронувших работу столовой и даже возможность доступа к ней, а также из-за длительного ремонта здания (внутри и снаружи). Первоначально ответчик пошел на некоторые уступки истцу и заключил соглашение об отсрочке части платежей в связи со сложившейся ситуацией и освобождении истца об уплате части платежей. Исходя из дополнительного соглашения от 10.08.2020 к договору аренды, арендатор освобожден от уплаты арендных платежей с 01.04.2020 до 01.07.2020, а уплата платежей с 01.07.2020 до 01.10.2020 отсрочена на период с 01.01.2021 по 31.12.2022.

В письме от 26.03.2020 истец предлагает ответчику приостановить начисление арендной платы до момента прекращения режима ограничений в консерватории; в письме от 13.04.2020 истец предлагает ответчику подписать дополнительное соглашение (с приложением подписанного истцом проекта) с условием о неначислении арендной платы в периоды невозможности использования предоставляемых по договору аренды помещений; в письме от 10.11.2020 истец просил ответчика заключить дополнительное соглашение, в котором бы пересматривалась арендная плата за октябрь 2020 г. и последующую приостановку действия договора аренды до момента прекращения режима ограничений в консерватории. В письмах от 18.12.2020,17.03.2021, 23.03.2021, 05.04.2021 истец указывает ответчику на то, что в связи с введенными в Консерватории ограничениями и проводимым ремонтом посещаемость столовой в разы снизилась и она работает в убыток; в письме от 29.07.2021 истец обращается к ответчику с предложением сократить площадь арендуемых площадей для обеспечения функционирования столовой в условиях режима ограничений; в письме от 13.10.2021 истец обращался к ответчику с просьбой освободить арендатора от арендных платежей в июле-августе 2021 г., ноябре 2020 г.-феврале 2021 г., июле-августе 2021 г., поскольку в эти периоды столовая была закрыта по просьбе ответчика. А в периоды сентябрь-октябрь 2020 г. и март-июнь 2021 г., когда столовая функционировала частично, начислить арендную плату исходя из расчета по фактически отработанному столовой количеству дней; в письме от 24.11.2021 истец просит не взыскивать арендную плату за период с 30.10.2021 до 07.11.2021 (нерабочие дни согласно указу губернатора Свердловской области N 616-УГ) и с 08.11.2021 до 24.11.2021 (режим дистанционной работы столовой), а также уменьшить арендуемую площадь по договору. В письме от 04.12.2021 истец просит ответчика не начислять арендную плату на период дистанционного обучения.

Таким образом, арендатор неоднократно требовал от арендодателя соответственного уменьшения арендной платы.

В связи с тем, что ответчик не отвечал на предложения о снижении платы и, напротив, настаивал на полном погашении задолженности, арендатор был вынужден 20.01.2022 заявить об отказе от договора в одностороннем порядке согласно п. 10.3 договора.

Ссылаясь на то, что после 01.10.2020 сохранялись указанные выше факторы, существенно влияющие на возможность использования помещения под столовую для сотрудников и обучающихся консерватории, истец обратился в суд с иском о снижении размера арендной платы.

Арендодателем заявленный встречный иск о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1319461 руб. 12 коп.

Удовлетворяя первоначальный и встречный иск частично, суд первой инстанции исходил из обоснованности требования истца об изменении арендной платы за 2020 год в связи с действующими в этот период ограничениями. Оснований для изменения размера арендной платы за 2021-2022 годы судом не установлено.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционных жалоб, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Статья 424 ГК РФ предусматривает исполнение договора по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (ст. 451 ГК РФ).

В соответствии с ч. 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ (ред. от 30.12.2021) "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Применение закона разъяснено в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020). В частности указано, что в соответствии с частью 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 г. в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Закона N 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. Таким образом, арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы. Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Установив обстоятельства предоставления Обществу во временное владение и пользование на условиях договора аренды от 01.07.2017 нежилых помещений для организации питания обучающихся и сотрудников Арендодателя и посетителей Консерватории, достижение сторонами соглашения (дополнительное соглашение от 10.08.2020) об освобождении арендатора от уплаты арендных платежей за период с 01.04.2020 до 01.07.2020, отсрочке платежей с 01.07.2020 до 01.10.2020 на период с 01.01.2021 по 31.12.2022, наличие у истца права требовать уменьшения арендной платы на период действия ограничительных мер, обусловленных противодействием распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца об уменьшении арендной платы за октябрь - декабрь 2020 г. включительно до 216 648,51 руб.

Вопреки позиции апеллянта, выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требования Общества о снижении размера арендной платы за 2021-2022 годы являются правильными.

В п. 4 ст. 614 ГК РФ указано, что если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Так в силу п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Поскольку Обществом не приведено доказательств наличия недостатков сданного в аренду имущества, препятствующих пользованию им, либо существенного ухудшения условий пользования имуществом в 2021-2022 годах, деятельность Общества в арендуемых помещениях в этот период не прерывалась, доступ в помещения не был прекращен, иного из материалов дела не следует, судом первой инстанции обоснованно указано на отсутствие оснований для удовлетворения требований в этой части.

Таким образом, доводы апеллянта о наличии оснований для изменения размера арендной платы за 2021-2022 годы не нашли подтверждения в материалах дела. Снижение выручки нельзя рассматривать в качестве единственного и объективного доказательства невозможности пользования помещениями. Справка о работе столовой не соотносится с представленными приказами Учреждения от 01.02.2021 N 07, 10.02.2021 N 15, 22.03.2021 N 09, 29.03.2021 N 11, 08.11.2021 N 146, 24.01.2022 N 10, 07.02.2022 N 20, 04.05.2022 N 4, которые не подтверждают полное прекращение доступа в помещения столовой.

Также необходимо учитывать то обстоятельство, что ранее Общество об изменении размера арендной платы не обращалось и норму п. 3 ст. 453 ГК РФ, согласно которой в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

По расчету Учреждения задолженность Общества по арендной плате составляет 1319461 руб. 12 коп.

Доказательств внесения ответчиками платы за пользование помещением в заявленный истцом период материалы дела не содержат (ст. 65 АПК РФ).

Установив обстоятельства ненадлежащего исполнения Обществом обязательств по договору аренды, право арендатора на изменение арендной платы за 2020 год, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил встречный иск частично, взыскав с Общества задолженность в размере 1153788 руб. 73 коп.

Изложенные в обоснование апелляционной жалобы доводы о несогласии с оценкой судом обстоятельств дела и представленных доказательств, признаваемых судом первой инстанции значимыми в целях принятия обжалуемого судебного акта, отклоняются, не свидетельствуют об ошибочности выводов суда, основанием для отмены судебного акта не являются.

При названных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда отмене не подлежит.

Судебные расходы на оплату государственной пошлины в связи с подачей апелляционной жалобы относятся на заявителя (ст. 110 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 14 ноября 2022 года по делу N N А60-37236/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

М.А. Полякова

Судьи

О.Г. Дружинина Д.И. Крымджанова