Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 31 января 2023 г. N 10АП-15970/22 по делу N А41-19162/2022

г. Москва

31 января 2023 г.

Дело N А41-19162/22

Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 января 2023 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коновалова С.А.,

судей Марченковой Н.В., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания: Бикметовой Д.Д.,

при участии в заседании:

от Департамента городского имущества города Москвы: Новосельцева Ю.Д., представитель по доверенности N 33-Д-1606/22 от 28.12.2022;

от ООО "Саваж-Альянс": Земцова И.Н., представитель по доверенности б/н от 01.11.2022,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда Московской области от 28.06.2022 по делу N А41-19162/22 по иску Департамента городского имущества города Москвы к ООО "Саваж-Альянс" о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "Саваж-Альянс" (далее - ответчик) с требованиями о взыскании по договору аренды земельного участка от 27.12.1995 N М-05-003860 задолженности за период с 01.04.2021 по 30.09.2021 в размере 2 085 183,32 руб., неустойки за период с 22.06.2021 по 30.09.2021 в размере 231 455,35 руб.

Решением Арбитражного суда Московской области от 28.06.2022 по делу N А41-19162/22 в удовлетворении исковых требований отказано

Не согласившись с указанным решением, Департамент городского имущества города Москвы обжаловал его в апелляционном порядке.

Стороны направили в судебное заседание своих представителей, представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель ответчика против указанных доводов возражал.

Рассмотрев дело в порядке ст. 268 АПК РФ, исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 27.12.1995 между Департаментом городского имущества города Москвы (далее - арендодатель) и ЗАО "ОНИКС" (далее - арендатор) заключен договор N М-05-003860 аренды земельного участка по адресу: г. Москва, проезд 5-й Донской, вл. 21Б, корпус 10, площадью 15 705 кв. м, предоставляемого в пользование на условиях аренды для эксплуатации существующих здания и строений под административные цели сроком до-на 49 лет (далее - договор аренды).

На указанном земельном участке расположены объекты недвижимости - помещения с кадастровыми номерами: 77:05:0001010:1181, 77:05:0001010:1183, 77:05:0001010:3507, собственником которых является ответчик.

Согласно выписке из ЕГРН от 31.08.2021 N КУВИ-002/2021-114790938 о переходе прав на объект недвижимого имущества, правообладателем нежилого помещения по адресу г. Москва, 5-й Донской пр., д. 21Б, стр. 10 является ООО "Саваж-Альянс".

В соответствии с условиями договора предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату за объект аренды ежеквартально, не позднее 20-го дня последнего месяца квартала.

За несвоевременное внесение арендных платежей условиями договора установлено взыскание пени в размере 0,2% от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период.

Как указывает истец, ответчик нарушил обязательства по внесению арендной платы, в результате чего за ответчиком образовалась задолженность за период с 01.04.2021 по 30.09.2021 в размере 2085183,32 руб.

Направленная истцом претензия с требованием об оплате указанной задолженности оставлена ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в суд с рассматриваемыми требованиями.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным; формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата; в соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю.

Статьей 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу положений статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 307 ГК РФ установлено, что обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Согласно пункту 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 5 ЗК РФ под арендаторами земельных участков понимаются лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды.

На основании пункта 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Согласно пункту 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Предметом предъявленного иска является требование о взыскании задолженности и пени по договору аренды земельного участка от 27.12.1995 N М-05-003860, заключенного между Департаментом городского имущества города Москвы и ЗАО "ОНИКС".

Предметом договора аренды является 37/100 доли в праве аренды земельного участка с кадастровым номером 77:05:0001010:1.

Истец не доказал, что ЗАО "ОНИКС" владело объектом недвижимости, расположенном на земельном участке и продало указанный объект недвижимости ООО "Саваж-Альянс", т.к. только в таком случае в силу статьи 552 ГК РФ к ответчику могло бы перейти принадлежавшее ЗАО "ОНИКС" право аренды на земельный участок.

В нарушение статьи 65 АПК РФ истцом в материалы дела не представлено доказательств того, что ЗАО "ОНИКС" владело объектом недвижимости, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 77:05:0001010:1, и продало указанный объект недвижимости ответчику, т.к. только в таком случае к ответчику могло бы перейти принадлежавшее ЗАО "ОНИКС" право аренды на земельный участок.

Материалами дела также подтверждается, что ответчик стал собственником объекта недвижимости после заключения договора аренды от 22.05.2003.

В силу статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" юридическим актом признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества является государственная регистрация прав, которая осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН. ЕГРН является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с Законом о регистрации недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Законом о регистрации сведений.

Пунктом 7 статьи 62 Закона о регистрации сведения об ограничениях прав и обременениях объекта содержатся в выписке из ЕГРН.

Согласно представленной в материалы дела выписке из ЕГРН от 17.12.2021, земельный участок с кадастровым номером 77:05:0001010:1 обременен правами аренды по договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора от 22.05.2003 N М-05-020222, который заключен истцом с ООО "Форт", Холдингс Лимитед, акционерном банком "Капитал".

В соответствии с пунктом 3 статьи 36 ЗК РФ в редакции, действовавшей на дату заключения вышеуказанного договора аренды от 22.05.2003, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ или федеральными законами.

Таким образом, в случае, если на дату заключения договора аренды от 22.05.2003 действовал бы договор аренды от 27.12.1995, то аренда земельного участка должна была оформляться посредством присоединения арендаторов к договору аренды от 27.12.1995.

Согласно пункту 19 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 ЗК РФ.

Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (пункт 1 статьи 421 ГК РФ).

Истцом был заключен новый договор аренды от 22.05.2003, без присоединения новых арендаторов земельного участка к договору аренды от 27.12.1995, что свидетельствует о прекращении договора аренды от 27.12.1995 на дату заключения договора аренды от 22.05.2003.

В выписке из ЕГРН отсутствуют сведения об обременении земельного участка правами аренды в пользу ответчика, что также свидетельствует об отсутствии правоотношений между истцом и ответчиком по аренде земельного участка.

Учитывая изложенное, ООО "Саваж-Альянс" является ненадлежащим ответчиком по указанным в иске требованиям, поскольку не является арендатором по договору аренды земельного участка от 27.12.1995 N М-05-003860, в связи с чем, у ответчика отсутствуют обязательства арендатора по оплате аренды.

Указанная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 14.12.2022 по делу N А41-89540/21.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 28.06.2022 по делу N А41-19162/22 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.А. Коновалов

Судьи

Н.В. Марченкова Л.В. Пивоварова