Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 января 2023 г. N 09АП-92008/22 по делу N А40-114441/2021

г. Москва

30 января 2023 г.

Дело N А40-114441/21

Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 января 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Панкратовой Н.И.,

судей Бондарева А.В., Савенкова О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Воргулевой А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования городского округа города-курорта Сочи Краснодарского края на решение Арбитражного суда г. Москвы от 14 октября 2022 года по делу N А40-114441/21, принятое судьей С.С. Хорлиной (28-787),

по иску Администрации муниципального образования городского округа города-курорта Сочи Краснодарского края (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367)

к ООО "КурортИнвест" (ИНН 2320128966, ОГРН 1052311688990)

о взыскании задолженности по договору аренды,

при участии в судебном заседании представителей от истца: не явился, извещен; от ответчика: Филимоненкова Ю.А. по доверенности от 28.03.2022, диплом 107704 0130360 от 26.06.2018;

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования городского округа города-курорта Сочи Краснодарского края (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к ООО "КурортИнвест" (далее - ответчик) о взыскании задолженности за пользование земельным участком, площадью 20 420 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0302038:18. расположенным по адресу: Краснодарский край, город Сочи, проспект Курортный, 105А. участок N 2.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 14 октября 2022 года по делу N А40-114441/21 исковые требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, заявленные требования удовлетворить.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика доводы апелляционной жалобы отклонил за необоснованностью. Считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным и просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии со ст.ст. 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие истца, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.

Арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Как следует из материалов дела, между муниципальным образованием город - курорт Сочи и ЗАО "Актер" согласно постановления Главы города Сочи от 27.01.1999 N 57/2 заключен договор о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка от 16.10.2008 N 4900004842 площадью 20 420 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0302038:18, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, проспект Курортный, 105А, участок N 2, с видом разрешенного использования - "Для строительства курортного многофункционального комплекса".

Согласно договору о перемене лица в договоре аренды земельного участка от 28.10.2008 права и обязанности переданы ООО "Курортинвест".

Срок действия договора установлен с момента его государственной регистрации по 01.04.2047.

На основании договора аренды от 16.10.2008 N 4900004842 Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

В обоснование заявленных требований Истец утверждает, что Арендатор ООО "Курортинвест" допустил задолженность по арендной плате за период с 01.01.2021 по 31.03.2021 в размере 1 766 855,53 руб. и пени в размере 353 552,39 руб. за период с 24.11.2020 по 13.05.2021.

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допустим.

В соответствии с ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Суд первой инстанции, исследовав обстоятельства и не установив наличие задолженности на стороне арендатора, в иске отказал.

По мнению судебной коллегии, данные выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и являются правомерными.

В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Предметом Договора аренды в соответствии с разделом 1 является земельный участок N 2 площадью 20 420 кв.м., расположенный по адресу г.Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, 105 А, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, занятого временными постройками санатория "Актер" (далее -Земельный участок), подлежащими, сносу, для строительства курортного многофункционального комплекса. Земельный участок расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне С-1-6, с кадастровым номером 23:49:0302038:18, категория земель - земли населенных пунктов.

Срок действия данного договора устанавливается в соответствии с разделом 2 с момента его государственное регистрации т.е. с 27.10.2008 по 01.04.2047.

В свою очередь ООО "Курортинвест" (далее - Истец, Застройщик) на Земельном участке осуществлен комплекс мероприятий по строительству и вводу в эксплуатацию капитального объекта имеющего наименование "Курортный многофункциональный комплекс на территории санатория "Актер" с комплексом апартаментов с временным проживанием (далее - Здание).

13 января 2014 г. Администрацией выдано Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU23309-1014.

При этом в процессе строительства Застройщиком осуществлялось отчуждение имущественных прав на строящиеся помещения на основании договоров участия в долевом строительстве. После завершения строительных работ и ввода Здания в эксплуатацию неотчужденные в процессе строительства помещения были проданы третьим лицам по договорам купли-продажи недвижимости.

Таким образом, заявляя исковые требования о взыскании арендной платы по Договору аренды Администрацией не учтено, что по мере перехода права собственности на помещения в Здании, у Ответчика соразмерно уменьшался объем обязательств по внесению арендной платы.

Ответчиком были представлены договоры купли-продажи (563 шт.) и выписки из ЕГРН (270 шт.) в отношении квартир, проданных по договорам участия в долевом строительстве. Исходя из всей совокупности доказательств о переходе права собственности на помещения в пользу третьих лиц, усматривается, что по состоянию на 01.01.2021 Ответчиком отчуждено 894 помещения, на общую площадь 80 782,03 кв.м.

Таким образом, объем площадей, остающихся в собственности Ответчика, по состоянию на 01.01.2021, составлял 12 867,57 кв.м.

Учитывая, что стоимость арендной платы за 1 кв.м, площади Многофункционального комплекса за период с 01.01.2021 по 31.03.2021 составляет 18,87 руб., а в собственности у Ответчика на начало данного периода оставалось 12 867,57 кв.м., то арендная плата за заявленный период должна составлять не более 242 811,05 руб.

Исходя из уведомления Департамента имущественных отношений Администрации г. Сочи N 476/02-05-16 от 15.01.2019, годовая арендная плата за 2019 г., с учетом инфляции, составила 6 708 654,33 руб.

Арендная плата за 2019 г. была внесена Ответчиком в пользу Истца полностью в выставленном объеме, без учета отчужденных площадей за данный период, что усматривается из следующих документов:

платежное поручение N 34 от 06.03.2019 на сумму 1 654 188 руб. 74 коп. (1. квартал 2019 г.);

платежное поручение N 117 от 14.06.2019 на сумму 1 672 568 руб. 61 коп. (2 квартал 2019 г.);

платежное поручение N 165 от 09.09.2019 на сумму 1 690 948 руб. 49 коп. (3 квартал 2019 г.);

платежное поручение N 205 от 06.11.2019 на сумму 1 690 948 руб. 50 коп. (4 квартал 2019 г.);

Учитывая, что арендная плата за период с 01.01.2019 по 31.12.2019 составила 6 708 654,33 руб., стоимость арендной платы за 1 кв.м, за данный период составляет 71,6356966 руб.

Из совокупности представленных Ответчиком договоров купли-продажи помещений и выписок из ЕГРН в отношении помещений, проданных по договорам участия в долевом строительстве, усматривается, что по состоянию на 01 января 2019 года, ООО "Курортинвест" было отчуждено 79 328,63 кв.м.

Учитывая, что на начало 2019 года (01.01.2019) у Ответчика в собственности оставалось 14 320,97 кв.м. (93 649,60 - 79 328,63) отчуждаемых площадей, арендная плата за весь 2019 г. должна была составлять не более 1 025 892,66 руб.

Исходя из изложенного, по арендным платежам за 2019 год со стороны ООО "Курортинвест" допущена переплата в объеме 5 682 761 рублей 67 коп. (6 708 654.33 -1 026 892,66), что в полном объеме покрывает сумму арендной платы, образовавшейся за период с 01.07.2020 по 31.03.2021.

Доводы Администрации о том, что новые собственники за включением в договор аренды не обращались, правового значения не имеют, поскольку, как сказано выше, в силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ права пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, приобретены новыми собственниками с момента регистрации перехода права собственности на недвижимость в силу закона, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка, что согласуется с разъяснениями, данными в абзаце втором п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

Учитывая изложенное, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что при принятии обжалуемого решения правильно применены нормы процессуального и материального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем апелляционная жалоба Администрации муниципального образования городского округа города-курорта Сочи Краснодарского края является необоснованной и удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 14 октября 2022 года по делу N А40-114441/21 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Н.И. Панкратова

Судьи

А.В. Бондарев О.В. Савенков