Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 3 февраля 2023 г. N 09АП-90514/22 по делу N А40-148144/2022

г. Москва

03 февраля 2023 г.

Дело N А40-148144/22

Резолютивная часть постановления объявлена 30 января 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 февраля 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи: В.А. Свиридова,

судей:	И.В. Бекетовой, Т.Б.Красновой,
при ведении протокола	секретарем судебного заседания Н.С. Криворотовой

Рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 13 апелляционную жалобу Управления Росреестра по Москве на решение Арбитражного суда г.Москвы от 31.10.2022 по делу N А40-148144/22 (84-1105)

по заявлению ООО "Сигма"

к Управлению Росреестра по Москве

третьи лица: 1) Департамент городского имущества города Москвы; 2) ИП Мартынова А.А.; 3) УФАС по г. Москве

об оспаривании решения,

при участии:

от заявителя:	Купчик С.И. по дов. от 30.07.2021;
от ответчика:	не явился, извещен;
от третьего лица:	1) не явился, извещен; 2) не явился, извещен; 3) не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

ООО "Сигма" обратилась в Арбитражный суд г.Москвы с заявлением к Управлению Росреестра по Москве (далее Управление) о признании незаконным решения, выраженного в уведомлении от 15.03.2022 N MFC-0558/2022-347663, 347998.

Решением суда от 31.10.2022 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением суда, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Отзывы на апелляционную жалобу не поступали.

Представитель заявитель в судебном заседании поддержал решение суда первой инстанции, с доводами апелляционной жалобы не согласен, считает ее необоснованной, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а в удовлетворении апелляционной жалобы - отказать, изложил свои доводы.

В судебное заседание ответчик и третьи лица своих представителей не направили, суд располагает доказательствами их надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания. Дело рассмотрено в порядке ст.ст.123, 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность решения проверены в соответствии со ст.ст.266 и 268 АПК РФ. Суд апелляционной инстанции, заслушав позиции сторон, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, доводы апелляционной жалобы, считает, что решение подлежит оставлению без изменения, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 01.03.2022 г. ООО "Сигма" и ИП Мартынова А.А. подали в Отдел государственной регистрации недвижимости нежилого назначения Управления Росреестра по Москве (Управление Росреестра по Москве) через ГБУ МФЦ окружного значения САО г.Москвы документы на государственную регистрацию перехода права собственности в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами 77:01:0006032:6795 (назначение: нежилое, этаж 1, площадь 55,1 кв.м.) и 77:01:0006032:6796 (назначение: нежилое, этаж 1, площадь 59 кв.м.), находящегося по адресу: Российская Федерация, г. Москва, ул. Международная, д. 9.

В качестве правоустанавливающего документа был представлен Договор передачи договора купли-продажи от 29 ноября 2021 года N 59-7402 (с поручительством) (далее - "Договор передачи"), заключенный 18 января 2022 года между ООО "Сигма" и ИП Мартыновой А.А. в отношении помещений с кадастровыми номерами 77:01:0006032:6795 и 77:01:0006032:6796 (далее - "Нежилые помещения"), расположенных по адресу: г.Москва, ул.Международная, д. 9.

Согласно условиям Договора передачи, ООО "Сигма" передает в собственность ИП Мартыновой А.А. нежилые помещения, а ИП Мартынова А.А. обязана принять имущество и оплатить его.

Согласие третьего лица - Департамента городского имущества города Москвы, которое также является залогодержателем по договору купли-продажи на переход права собственности было получено 18.02.2022 г. и представлено в регистрирующий орган вместе с комплектом документов.

При этом согласие Департамента обусловлено тем, что ООО "Сигма" остается поручителем за нового покупателя на оставшуюся сумму основного долга (включая задолженность по основному долгу), процентов и неустойки (штрафов и пени), начисленных на момент заключения договора передачи договора купли-продажи недвижимости с поручительством на Объект (объектов недвижимости, возникших в результате раздела Объекта) недвижимости, а также процентов за предоставленную рассрочку и штрафных санкций, начисляемых до момента надлежащего исполнения обязательств по Основному Договору.

После приостановления регистрационных действий 15.03.2022 Управлением Росреестра было вынесено уведомление об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на основании Договора передачи.

Не согласившись с указанными решениями государственного регистратора, посчитав их неправомерными и подлежащими отмене, заявитель обратился с настоящим заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, процессуальный закон устанавливает наличие одновременно двух обстоятельств, а именно, не соответствие оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение оспариваемым актом прав и законных интересов организаций в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц.

Судом проверено и установлено, что срок на обжалование ненормативного акта, установленный п.4 ст.198 АПК РФ, заявителем не пропущен.

В силу п.1 ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо (ч.5 ст.200 АПК РФ).

Управление Росреестра по Москве, являясь регистрирующим органом, обязано осуществлять свою деятельность в соответствии с нормами Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).

Согласно пункту 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218- ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно статье 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В соответствии с ч.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Документом, подтверждающим право собственности субъектов права федеральной, государственной и муниципальной собственности на отдельные объекты, является соответствующий реестр федеральной, государственной и муниципальной собственности.

В силу п.3 ст.1 Федерального закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (Закон о регистрации), государственная регистрация прав на недвижимое имущество -юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно п.1 ч.4 ст. 18 Закона о регистрации, к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются документы, необходимые для осуществления государственной регистрации.

В соответствии с п.3 ст.1 Закона о регистрации "Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав)".

В силу пп. 3) п.1 ст.29 Закона о регистрации "Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с п.1 ст.14 Закона о регистрации "Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке".

В соответствии с п.1 ст.21 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии со ст.27 Закона о регистрации в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В соответствии с ч.12 ст.29 Закона о регистрации приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

Управление отмечает, особенности порядка заключения договоров в отношении государственного муниципального имущества определены статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о конкуренции), которая введена Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных отношениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации.

Статьей 17.1 Закона о конкуренции предусмотрено, что заключение любых договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного имущества, может быть возможно только по результатам проведения торгов.

Заключая Договор передачи договора купли-продажи недвижимости, новому Покупателю предоставляются такие же условия по оплате (беспроцентная рассрочка, твердая цена).

По мнению Управления, согласие Департамента городского имущества на заключение договора передачи договора купли-продажи недвижимости новому Покупателю на тех же условиях, что и первоначальному Покупателю, есть ни что иное как муниципальная преференция.

Как следует из материалов дела, между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО "Сигма" был заключен договор аренды N 00-10085/19 от 06.08.2019 аренды объекта нежилого фонда находящегося в собственности города Москвы нежилого помещения по адресу: г.Москва, ул.Международная, д. 9.

В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" между Департаментом и ООО "Сигма" заключен договор купли-продажи недвижимости от 26 ноября 2021 N 59-7402 по адресу: г.Москва, ул.Международная, д. 9.

Заключенный между Департаментом и ООО "Сигма" договор аренды прекращен с даты заключения Договора на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, ООО "Сигма" воспользовалось преимущественным правом выкупа, согласно с Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В Единый государственный реестр недвижимости 17.12.2021 внесена запись о переходе права собственности по Договору купли-продажи к ООО "Сигма" в отношении нежилого помещения с кадастровым номером: 77:01:0006032:6795 (запись N 77:01:0006032:6795-77/051/2021-9) с обременением в виде залога (запись N 77:01:0006032:6795-77/051/2021-10), в отношении нежилого помещения с кадастровым номером: 77:01:0006032:6796 (запись 77:01:0006032:6796-77/051/2021-9) с обременением в виде залога (запись N 77:01:0006032:6796-77/051/2021-10).

Таким образом, выкупаемый объект недвижимости не является собственностью города Москвы, и на него зарегистрирована частная собственность.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации (федеральное имущество), субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно п.1 ст. 38 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

В соответствии с п.2.5. Договора купли-продажи недвижимости от 26 ноября 2021 г. N 59-7402 ООО "Сигма" вправе без согласия, но с письменного уведомления Продавца продать или иным способом произвести отчуждение Объекта (объектов недвижимости, возникших в результате раздела или иного преобразования Объекта), передав приобретателю комплекс прав и обязанностей по Договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга (ст.392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации), при этом Покупатель и новый (новые покупатели), а также все последующие покупатели до полного исполнения обязательств по оплате по Договору несут солидарную ответственность перед Продавцом за надлежащее выполнение новым покупателем обязательств по договору до их полного исполнения (ст.323 Гражданского кодекса Российской Федерации), также при исполнении обязательств, предусмотренных п. 7.9 Договора в соответствии с толкованием, данных пп. 29 и 30 постановления Пленума Верховного суда РФ N 54 "О некоторых вопросах применения положений гл.24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки".

Одновременно с Объектом (объектами недвижимости, возникшими в результате раздела или иного преобразования Объекта) Покупатель передает Договор новому покупателю. При этом стороной по Договору становится новый покупатель (новые покупатели).

Согласно п.2 ст.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании ипотеки в силу закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке.

Согласно пункту 1 статьи 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Письмом от 18.02.2022 Департамент городского имущества города Москвы согласовал ООО "Сигма" переход права собственности на вышеуказанный Объект недвижимости по Договору передачи Договора от 26 ноября 2021 года N 59-7402.

Управление полагает, что государственная регистрация перехода прав на недвижимое имущество не может быть произведена в случаях, когда передача прав и обязанностей по договору купли-продажи приватизированного муниципального имущества происходит не по результатам проведенного аукциона.

По мнению Управления, аналогичная позиция высказана Президиумом ВАС РФ в постановлении от 17.04.2012 N 16679/11.

Толкуя положения ст.17.1 Закона о защите конкуренции N 135-ФЗ, Закона о приватизации государственного и муниципального имущества N 178-ФЗ, 159-ФЗ, и ст.392.3 ГК РФ Управление считает, что передача стороной всех, прав и обязанностей по договору купли-продажи недвижимого имущества, приобретенного в порядке 159-ФЗ, другому лицу, возможна только на основании аукциона на право заключения договора, предусматривающего переход прав в отношении приватизированного имущества.

Между тем, вышеуказанные подходы основаны на неверном толковании законодательства.

К настоящему спору не может применяться законодательство, регулирующее сделки с государственной и муниципальной собственностью.

В соответствии с положениями п.1, 2 ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

При этом Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

Согласно п.1 ст.559 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Право собственности ООО "Сигма" на вышеуказанный объект недвижимости возникло на основании договора купли-продажи от 26 ноября 2021 г. о чем в ЕГРН была внесена запись под номером: 77:01:0006032:6795-77/051/2021-9, 77:01:0006032:6796-77/051/2021-9.

Одновременно на данный объект имущества был зарегистрировано обременение в виде залога в пользу города Москвы.

Таким образом, ООО "Сигма" является собственником вышеуказанного помещения и вправе отчуждать его по своему усмотрению, если это не противоречит закону и не нарушает права и законные других лиц.

Как предусмотрено п.1 ст.37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (Далее 102-ФЗ) Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Положениями п.2.4. Договора купли-продажи от 26 ноября 2021 г., заключенного между ДГИ г. Москвы и ООО "Сигма", предусмотрено право последнего осуществить отчуждение приобретаемого объекта, передав новому приобретателю все права и обязанности по Договору при этом оставаясь поручителем за нового приобретателя на всю сумму задолженности или выдав продавцу независимую гарантию на ту же сумму.

ООО "Сигма", заключив с ИП Мартыновой А.А. договор передачи договора купли-продажи от 29 ноября 2021 ноября N 59-7402 (с поручительством)., представило в ДГИ города Москвы оригинал договора в связи с чем ДГИ города Москвы согласовал передачу прав и обязанностей по договору к ИП Мартыновой А.А., что подтверждается, представленным в материалы дела письмом ДГИ г. Москвы от 18.02.2022.

Таким образом, ООО "Сигма", будучи частным собственником и соблюдая требования закона и договора, вправе отчуждать свое имущество по своему усмотрению.

При этом расширительное толкование положений Закона о защите конкуренции и Закона о приватизации государственного и муниципального имущества не может применяться к настоящим отношениям, поскольку в данном случае недвижимое имущество является не муниципальной, а частной собственностью.

Поскольку Заявитель в соответствии с условиями п.2.4. Договора купли-продажи недвижимости от 26 ноября 2021 г. N 59-7402 получил согласие залогодержателя на отчуждение объекта недвижимости, он, будучи собственник, имел полное право распорядиться своим имуществом путем продажи другому лицу.

Согласно ч.5 ст.200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

По мнению суда, в настоящем случае Управление Росреестра по Москве не доказало законность оспариваемого решения.

При указанных обстоятельствах, требования заявителя подлежат удовлетворению в полном объеме.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, свидетельствуют о несогласии с выводами суда первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на их обоснованность и законность либо опровергли выводы суда.

Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, нормы материального и процессуального права не нарушены и применены правильно, судом полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем оснований для отмены или изменения решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных ч.4 ст.270 АПК РФ и влекущих безусловную отмену судебного акта, коллегией не установлено.

Руководствуясь ст.ст.266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 31.10.2022 по делу N А40-148144/22 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.А. Свиридов

Судьи

И.В. Бекетова Т.Б. Краснова