|
02 февраля 2023 г.
|
Дело N А40-170080/22
|
Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2023 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 02 февраля 2023 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Мезриной Е.А.,
судей Алексеевой Е.Б., Головкиной О.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Сологуб А.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента
городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 24.11.2022 г. по делу N А40-170080/22
по иску ООО "32 ПЛЮС" (ИНН 7743257030, ОГРН 1187746490150 )
к Департаменту городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН
1037739510423)
об урегулировании,
Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены,
УСТАНОВИЛ:
ООО "32 ПЛЮС" обратилось в Арбитражный суд г.Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий путем принятия пунктов 3.1, 3.3, 3.4 договора купли-продажи нежилого общей площадью 128,4 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Беломорская, д. 20, корп. 2, кадастровый номер 77:09:0001006:11564, в редакции истца, с учетом уточнений, принятых судом в порядке норм ст. 49 АПК РФ.
Решением суда от 24.11.2022 г. суд: урегулировал разногласия, возникшие между ООО "32 ПЛЮС" (ОГРН 1187746490150, 125195, г. Москва, ул. Беломорская, д. 20, корп. 2, пом. IX) и Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, 123112, г. Москва, 1-й Красногвардейский проезд, д. 21, стр. 1) при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 128,4 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Беломорская, д. 20, корп. 2, кадастровый номер 77:09:0001006:11564, изложив спорные пункты договора в следующей редакции:
абз. 1 п. 3.1. "Цена объекта составляет 16 576 000 (Шестнадцать миллионов пятьсот семьдесят шесть тысяч) рублей, является окончательной и изменению не подлежит.",
п. 3.3. "На сумму денежных средств, составляющих цену объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (ключевой ставки), действующей на 27.05.2022 г. - дата обращения покупателя к продавцу с заявлением о предоставлении Государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" (ставка рефинансирования в процентном выражении).
По истечении срока предоставленной рассрочки на сумму денежных средств, составляющих цену объекта, подлежат начислению проценты равные ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (ключевой ставке), действующей на 27.05.2022 г. - дата обращения покупателя к продавцу с заявлением о предоставлении Государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" (ставка рефинансирования в процентном выражении).",
абз. 3 п. 3.4. "Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 197 333 (Девятнадцать тысяч триста тридцать три) рубля 34 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.".
Взыскал с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, 123112, г. Москва, 1-й Красногвардейский проезд, д. 21, стр. 1) в пользу ООО "32 ПЛЮС" (ОГРН 1187746490150, 125195, г. Москва, ул. Беломорская, д. 20, корп. 2, пом. IX) расходы на проведение экспертизы в сумме 24 284 руб. и расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб.
Не согласившись с принятым по делу решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, неполное выяснение судом обстоятельств имеющих значение для дела.
Апелляционная жалоба рассмотрена без участия представителей сторон, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в связи с чем дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ.
Законность и обоснованность судебного решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке ст.ст.266, 268 АПК РФ.
Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, повторно рассмотрев материалы дела, приходит к выводу о том, что отсутствуют правовые основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы, принятого в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и обстоятельствами дела.
Как следует из материалов дела, исковые требования мотивированы тем, что истец, являясь субъектом малого предпринимательства и арендатором помещения общей площадью 128,4 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Беломорская, д. 20, корп. 2, кадастровый номер 77:09:0001006:11564, на основании договора аренды N 00-00535/18 от 27.09.2018., обратился к ответчику с письмом от 27.05.2022г.за выкупом арендуемого нежилого помещения, в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", о чем в электронном журнале внесена запись за N 33-5-53731/22-(0)-0.
Истец является субъектом малого предпринимательства, что не оспаривается ответчиком и подтверждается сведениями из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства N ЮЭ9965-22-17333629 от 08.08.2022.
Площадь нежилого помещения составляет 128,4 кв.м., что не превышает суммарной площади, установленной положениями ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы".
Согласно п. 1.3 договора аренды объект аренды передан истцу для использования в целях: оказание стоматологических услуг.
Пунктом 2.1 договора установлен срок его действия с 04.04.2018 по 04.09.2028, в связи с чем, договор зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается штампом регистрирующего органа на договоре.
Признав за истцом право преимущественного приобретения арендуемого помещения, ответчиком направлен в адрес истца договор купли-продажи по цене 27 475 000 руб., определенной на основании отчета ООО "Центр оценки "Аверс" N М190-1610-П/2022 от 22.06.2022.
Возражая против заключения договора на предложенных условиях, истцом подписан договор купли-продажи с протоколом разногласий, согласно которому пункты 3.1, 3.3, 3.4 договора изложены в редакции истца, при этом цена договора определена истцом как 7 395 000 руб. в соответствии с отчетом ООО "АМР Консалтинг" N 2207222-01 от 25.07.2022.
Подписанный истцом с протоколом разногласий договор купли-продажи направлен в адрес ответчика сопроводительным письмом.
В установленный п. 2 ст. 445 ГК РФ срок, ответчиком не извещен истец о принятии условий договора в редакции истца, письмом, исх. N 33-5-53731/22-(0)-7 от 29.07.2022, ответчиком отклонен предложенный истцом протокол разногласий.
Истец утверждает, что по указанным выше основаниям имеет право на выкуп арендуемых помещений в соответствии с положениями п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ, ст. 3, ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а ответчик неправомерно уклоняется от заключения договора купли-продажи арендуемых помещений на условиях в редакции протокола разногласий истца.
Ответчик указывает, что именно собственник спорного помещения устанавливает его стоимость в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, что и было сделано ответчиком.
Поскольку в добровольном порядке ответчиком требования истца не удовлетворены, указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд.
В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (Согласно ст.217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Истец, как участник гражданских правоотношений, и спорные нежилые помещения как объект гражданских правоотношений, соответствуют критериям, установленным ст.3 Закона N 159-ФЗ, а именно истец является субъектом малого предпринимательства, доказательства наличия задолженности у истца по арендной плате отсутствуют, площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного ч.2 ст.12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".
В соответствии со ст.13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.
Согласно разъяснениям, изложенным в п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст.12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.
В связи с наличием разногласий в части стоимости имущества определенной истцом и ответчиком, в рамках рассмотрения настоящего дела проведена судебная экспертиза, в результате проведения которой экспертом ООО "БК-Пифагор" Николаевым Владимиром Викторовичем выполнено экспертное заключение N 13-10-22/03-З от 13.10.2022, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения на 27.05.2022 г. составила 16 576 000 руб., без НДС.
С учетом результатов судебной экспертизы суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование истца об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения с учетом выводов эксперта ООО "БК-Пифагор".
При этом суд первой инстанции также указал, что поскольку п. 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п. 3.1 (цена объекта) и п. 3.2 (право оплаты выкупаемого имущества в рассрочку), и разногласия в части п. 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, абз. 3 п. 3.4 договора подлежит изложению в редакции истца с указанием суммы ежемесячного платежа в размере 197 333 руб. 34 коп., а также поскольку сведений об опубликовании объявления о продаже в материалах дела не имеется, истцом правомерно определена ставка на момент обращения с заявлением о реализации преимущественного права выкупа, и п. 3.3 договора подлежит изложению в редакции истца.
Доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, подлежат отклонению, в силу следующего.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.
Статьей 8 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" N 135-ФЗ установлено обязательное проведение оценки объектов оценки.
Определением Арбитражного суда г. Москвы назначена судебная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости нежилого помещения.
По результатам проведенной судебной экспертизы рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по спорному адресу по состоянию на 27.05.2022 г. составила 16 576 000 руб.
В силу статьи 64 АПК РФ заключения экспертов являются доказательствами, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования
