Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 2 февраля 2023 г. N 09АП-86929/22 по делу N А40-113419/2022

г. Москва

02 февраля 2023 г.

Дело N А40-113419/22

Резолютивная часть постановления объявлена 31 января 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 февраля 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ким Е.А.,

судей Валюшкиной В.В., Стешана Б.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Лариной А.Е.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

истца Открытого акционерного общества "Самарская инновационная компания"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 24 октября 2022 года по делу N А40- 113419/22,

по иску Открытого акционерного общества "Самарская инновационная компания" (ОГРН: 1026301153141, ИНН: 6316002421)

к Открытому акционерному обществу "Российские железные дороги" (ОГРН: 1037739877295, ИНН: 7708503727)

об уменьшении стоимости товара ненадлежащего качества; о взыскании излишне уплаченных денежных средств в размере 8 722 140 руб. 20 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца: Гришина Ю.В. по доверенности от 10.11.2022 г.,

от ответчика: Леонова Е.В. по доверенности от 24.12.2020 г.

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "Самарская инновационная компания" обратилось с иском в Арбитражный суд г. Москвы к Открытому акционерному обществу "Российские железные дороги" об уменьшении стоимости товара ненадлежащего качества; о взыскании излишне уплаченных денежных средств в размере 8 722 140 руб. 20 коп.

Оценив доводы и возражения сторон в совокупности с представленными доказательствами, руководствуясь ст.ст. 309, 310, 469, 475, 518 ГК РФ, ст.ст. 4, 9, 27, 28, 64, 65, 71, 110, 123, 124, 150, 151, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ решением от 24 октября 2022 г. суд первой инстанции в иске отказал.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил указанное решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, в обоснование отмены ссылался на то, что судом сделан ошибочный выводом о том, что истец является профессиональным участником рынка, в аукционной документации отсутствовала информация о недостатках здания, объект недвижимости имел скрытый недостаток - аварийное состояние стен и несущих конструкции.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте www.kad.arbitr.ru в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме. Считает решение суда незаконным и необоснованным, просит решение суда отменить.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в отзыве. Считает решение суда законным и обоснованным, доводы апелляционной жалобы несостоятельными.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы.

Судом установлено, что "15" сентября 2021 г. между ОАО "РЖД" (Продавец, Ответчик) и ОАО "СИНКО" (Покупатель, Истец) был заключен Договор купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в собственности ОАО "РЖД" N ЦРИ/04/КП/1871/21/000233 (далее - Договор).

В соответствии с п. 1.1. и 2.1. Договора Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель оплатить и принять в соответствии с условиями Договора недвижимое имущество, обладающее следующими уникальными характеристиками: Объект - Клуб (в соответствии со свидетельством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 06.08.2013 г.), кадастровый номер 77:09:0002017:1102, общей площадью 3 343,2 кв.м., четырехэтажное, в том числе подземных 1, назначение нежилое здание, фундамент -кирпичный ленточный, стены наружные и внутренние капитальные стены - кирпичные, перегородки кирпичные, гипсокартон, перекрытие - сборные ж/б плиты по металлическим балкам, крыша рубероид по ж/б основанию.

Объект расположен на земельном участке, имеющем следующие характеристики: площадь 12 502 кв.м., кадастровый номер 77:09:0002017:66, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации Дома культуры железнодорожников "Ховрино". Объект и земельный участок расположены по адресу: г. Москва, р-н Западное Дегунино, ул. Новая, д. 2. Земельный участок передается в собственность Покупателю одновременно с передачей Объекта (п. 2.3. Договора).

Договор был заключен по результатам проведения открытого аукциона в электронной форме N 3551/ОАЭ-ОКТ на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащее АО "РЖД" на праве собственности.

Цена Договора 215 240 000 (Двести пятнадцать овса двести сорок тысяч) рублей 00 коп. (с учетом НДС 20%): за Объект - 108 240 000 руб. 00 коп. с учетом НДС 20%) и за земельный участок 107 000 000 руб. 00 коп. (НДС не облагается).

Переход права собственности с ОАО "РЖД" на ОАО "СИНКО" на здание и земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 18.10.2021 г., номер регистрации 77:09:0002017:1102-77/051/2021-2 и 77:09:0002017:66-77/051/2021 соответственно.

Как указывает истец, при приемке объектов недвижимости был выявлен и зафиксирован факт разрушения части кровли здания над нежилым помещением - спортивный зал, площадью 269,4 кв.м., что подтверждается актами прима передачи, подписанными уполномоченными представителями сторон 10.2021 года: акт приема передачи б/н от 01.10.2021 г. и акт приема-передачи (детализированный) от 06.10.2021 г.

При этом ни в аукционной документации, ни на официальном сайте ОАО "РЖД" или на официальном сайте Департамента корпоративного имущества ОАО "РЖД", на которых также размещалась информация об аукционе, ни в договоре купли-продажи от 15.09.2021 г. не было указано, что нежилое здание Клуб "Дом культуры железнодорожников "Ховрино" имеет существенный недостаток в виде обрушения крыши в спортивном зале площадью 269,4 кв.м., о техническом состоянии его несущих конструкций, в связи с чем, данное нежилое помещение не может использоваться по целевому назначению в связи с его аварийным состоянием. Более того, уполномоченным сотрудником была представлена в адрес техническая документация на нежилое здание, которая также не содержала информации об аварийном состоянии части здания.

С целью определения возможности использования части здания по целевому назначению исходя из существенности зафиксированного недостатка и видов производства восстановительных работ в зависимости от степени повреждения строительных конструкций, ОАО "СИНКО" заключило договор с экспертной организацией ООО "Эксперты), обладающей соответствующими полномочиями для проведения технического обследования в области архитектурно-строительного проектирования, на предмет обследования технического состояния строительных конструкций, включая основания и фундаментов здания, технического состояния несущих, ограждающих конструкций, конструкций, перекрытий и покрытий части нежилого здания, возможности их дальнейшей эксплуатации, возможности устройства покрытия над спортивным залом и разработке технического отчета с выводами о техническом состоянии части нежилого здания (спортивного зала), содержащего предложения о проведении необходимых мероприятий по восстановлению и усилению поврежденных конструкций (в случае необходимости).

15.12.2021 г. от ООО "Эксперть" было получено Техническое заключение N 22-11-21а по результатам проведенного обследования объекта "Спортивного зала в клубе" (часть нежилого здания), по адресу: г. Москва, ул. Новая, 2, содержащее следующие выводы (п.1. и 3 раздела 4 "Общие выводы и рекомендации" технического заключения): на основании результатов проведенного обследования фактического технического состояния объекта Спортивный зал в Клубе (часть нежилого задания) дана оценка общему техническому состоянию части нежилого здания площадью 269,4 кв.м, как "Аварийное техническое состояние" - категория технического состояния конструкции и части нежилого здания, характеризующаяся повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности разрушения (эксплуатация части нежилого здания запрещается, необходимо срочное проведение противоаварийных мероприятий)". Для приведения основных конструкций спортивного зала в "Работоспособное техническое состояние" и "Исправное техническое состояние" рекомендуется выполнение следующих строительных работ, на основании предварительно разработанных и согласованных проектной (рабочей) и сметной документации:

* выполнить инженерно-геологические изыскания грунтов основания в районе спортивного зала;

* на основании разработанной проектной документации выполнить мероприятия по демонтажу аварийных конструкций спортивного зала;

* на основании инженерно-геологических изысканий и технического заключения от 15.12.2021 г. разработать проект по восстановлению спортивного зала (фундаменты, стены, покрытия и перекрытия);

* выполнить работы по замене отмосток здания.

Таким образом, по мнению истца, при совершении сделки продавцом не были оговорены недостатки, объекта недвижимости - здания Клуба. Цена товара сложилась без учета его технического состояния, без учета невозможности использования части здания, а именно нежилого помещения площадью 269,4 кв.м., о чем истец не был уведомлен.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о ненадлежащем исполнении Ответчиком обязательств по договору купли-продажи вследствие передачи недвижимого имущества с недостатками делают его невозможным для использования/эксплуатации по назначению в части нежилого помещения спортивного зала и о наличии права покупателя (Истца) требовать соразмерного уменьшения цены имущества.

Расчет суммы уменьшения цены по договору купли-продажи недвижимого имущества произведен истцом исходя из площади нежилого помещения, невозможной для использования по целевому назначению и стоимости объекта недвижимости - здания клуба за 1 кв.м.

Как следует из расчета истца, сумма, подлежащая возврату Истцу, в связи с невозможностью использования/эксплуатации части здания (спортивного зала) по назначению составляет 8 722 140,20 руб.

14.04.2022 г. в адрес ОАО "РЖД" было направлено Требование (претензия) N 93 об уменьшении стоимости товара ненадлежащего качества и возврате излишне уплаченных денежных средств.

Ответ на претензию не поступил, денежные средства истцу не перечислены, что явилось основанием для обращения с иском в суд.

Истец, в обоснование исковых требований, не представил в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей правовой позиции.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требовании на основании следющего.

Истец является профессиональным участником гражданского оборота, связанного с недвижимостью, не была проявлена в должной степени заботливость и осмотрительность относительно приобретаемого весьма дорогостоящего объекта недвижимости.

В соответствии с выпиской из ЕГРЮЛ (стр.5) ОАО "Самарская инновационная компания" занимается, в том числе, следующими видами деятельности:

- 68.20 Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом; - 68.32 Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе.

Обнаруженный недостаток не носит скрытый характер и при должной степени заботливости и осмотрительности истец мог и должен был обнаружить этот недостаток.

Вместе с тем, истцом не было представленно доказательств невозможности провести осмотр или отказа ОАО "РЖД" в предоставлении продаваемого объекта к осмотру.

Так, в целях проведения аукциона N 3551/ОАЭ-ОКТ/21 на продажу объекта недвижимости ОАО "РЖД" была подготовлена аукционная документация, размещенная на официальном сайте ОАО "РЖД" www.company, rzd.ru в разделе "Закупки и торги", на сайтах www.rts-tender.ru, на официальном сайте Департамента корпоративного имущества ОАО "РЖД" www.property.rzd.ru.

Истец был ознакомлен с аукционной документацией, в п.2.3.2 которой устанавливается право претендентов на участие в аукционе и участников аукциона записаться на осмотр объекта (объектов) недвижимого имущества, путем телефонного звонка указанному контактному лицу или направления письменного обращения по указанному адресу, или электронного обращения через сайт электронной торговой площадки.

Таким образом, у Истца в любой момент до проведения аукциона была возможность осмотреть объект недвижимости. В ходе предварительного осмотра Истец или его представитель имели бы возможность детально осмотреть объект и принять решение об участии в аукционе. Специальных познаний для проведения осмотра объекта и выявления обвалившейся крыши до принятия решения об участии в аукционе не требовалось.

Доводы истца о том, что им был самостоятельно осуществлен поиск информации об объекте недвижимости и в соответствии с информацией с сайтов www.zoon.ru, www.orgpage.ru и иных информационных ресурсах, суд не принимает, поскольку данные сайты не являются официальными сайтами ОАО "РЖД", следовательно, невозможно установить достоверность размещённой на них информации.

Нельзя признать состоятельной также и ссылку Ответчика на определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 1 сентября 2020 г. N 88-13882/2020, в котором установлено, что на покупателя не возложена обязанность перед приобретением недвижимого имущества проводить его осмотр с участием специалистов.

В указанном кассационном определении речь идет о скрытых недостатках объекта недвижимости, которые невозможно выявить, не имея специальных знаний в области строительства. Вместе с тем, обрушившаяся кровля не может быть признана скрытым недостатком, выявить который может только специалист.

Ссылка истца на обращение к сотруднику ответчика с целью получения подробной информации об объекте. В ответ на обращение, по словам Истца, была получена техническая документация по объекту, в которой также не содержалось сведений об обрушившейся крыше.

Данный довод не может быть принят во внимание, как подтверждающий позицию Истца о том, что им были приняты все разумные меры по получению информации об объекте, так как указанный запрос поступил уже после того, как был проведен конкурс и после заключения договора купли-продажи -документы в адрес ОАО "СИНКО" направлялись 22 сентября 2021 г., о чем свидетельствует копия электронного письма, которую Истец сам прикладывает в обоснование своей позиции.

Кроме того, информация о состоянии кровли ДК железнодорожников "Ховрино" находится в открытом доступе на сайте Яндекс.Карты, где на спутниковом снимке, датированном 2021 годом, видно отсутствие кровли на части ДК.

Ссылка Истца на то, что им были предприняты все разумные меры, направленные на реализацию прав покупателя и исключение неблагоприятных последствий, учитывая, что проведение аукциона и заключение сделки происходило в период неблагополучной эпидемиологической ситуации в Самарской области, роста заболеваемости коронавирусной инфекцией (COVID-19) и борьбы с ее распространением, также не может быть принята судом в качестве доказательства проявления истцом надлежащей осмотрительности.

Ни на федеральном уровне, ни на уровне Самарской области или иных субъектов не вводилось запрета на передвижение по территории РФ. В приведенных Истцом Постановлении главного государственного санитарного врача по Самарской области от 15 июля 2021 г. N 3 и распоряжении ОАО "Самарская инвестиционная компания" от 19 июля 2021 г. N 12/1 "О мерах по предотвращению распространения коронавирусной инфекции (COVID-19)" не содержится запрета на служебные командировки сотрудников. Указание максимально исключить направление работников в командировки в другие субъекты Российской Федерации полного запрета на командировки не содержит.

Договор купли-продажи со стороны ОАО "РЖД" был подписан 15 сентября 2021 г. и направлен в ОАО "СИНКО" 16 сентября 2021 г. При этом 17 сентября 2021 г. в адрес ОАО "РЖД" от ОАО "СИНКО" было направлено письмо N 300 о том, что "по имеющейся у нас информации, в настоящее время представителями ОАО "РЖД" осуществляется демонтаж частей инженерных систем здания".

Таким образом, еще до подписания договора ОАО "СИНКО" обладало исчерпывающей информацией о здании и о приводящихся в нем работах.

В условиях несостоявшегося аукциона и отсутствия обязанности (как у победителя) заключить договор, у истца была возможность и право отказаться от заключения договора и возвратить обеспечительный платеж, так как в соответствии с п.3.5 приказа ОАО "РЖД" N 104 в случае признания торгов несостоявшимися собственник обязуется возвратить сумму внесенного претендентом задатка.

Вместе с тем, несмотря на то, что истец утверждает, что ответчик по договору купли-продажи от 15 сентября 2021 г. N ЦРИ/04/КП/1871/21/000233 обязался передать здание клуба в надлежащем состоянии, позволяющем его использование (эксплуатацию) по назначению, в п. 1.1 договора, определяющем предмет договора, какие-либо требования к качеству подлежащего передаче имущества не определены.

Договор купли-продажи был подписан ОАО "СИНКО" без разногласий, в том числе и в отношении цены, 21 сентября 2022 г. о чем есть отметка в договоре. Протокол разногласий к договору о несогласии с ценой или состоянием здания Покупателем в адрес Продавца не предоставлялся. Таким образом, ОАО "СИНКО", зная о реальном состоянии объекта недвижимости, согласилось с предложенной ОАО "РЖД" ценой и заявило о наличии недостатков только во время подписания акта приема-передачи 1 октября 2021 г.

Кроме того, вся подробная информация об объекте недвижимости имелась в конкурсной документации.

Осмотр объекта предусмотрен п. 2.3.2 документации, которая размещена на официальном сайте ОАО "РЖД".

Учитывая что спорный недостаток не является скрытым, истец являясь профессиональным участником гражданского оборота, связанного с недвижимостью, при проявлении в должной степени заботливости и осмотрительности относительно приобретаемого объекта недвижимости, имел возможность заметить недостаток и отказаться от заключения договора купали-продажи.

Вместе с тем, истец, будучи осведомлённый обо всех условиях договора, заключил сделку по приобретению здания на условиях, изложенных в договоре.

Каких-либо разногласий по цене или состоянию приобретаемого объекта не заявил. Таким образом, предъявление настоящих требований расценивается судом как злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ).

Суд также соглашается с доводами ответчика о том, что требование об уменьшении цены договора не обосновано, так как цена, по которой объект был приобретен Истцом, рассчитана с учетом состояния объекта

В соответствии с п. 1.3 аукционной документацией начальная ценная продажи объекта составляет 215 240 000 руб. с учетом НДС. Именно по такой цене объект был приобретен Истцом, что подтверждается платежными поручениями:

* от 13 августа 2021 г. N 1901 на сумму 19 720 000 руб. -обеспечительный платеж для принятия участия в аукционе;

* от 23 сентября 2021 г. N 2200 - оплата по договору купли-продажи недвижимого имущества (строения/его части), находящегося в собственности ОАО "РЖД" от 15 сентября 2021 г. N ЦРИ/04/КП/1871/21/000233.

Указанная стоимость была определена на основании отчета об оценке рыночной стоимости здания клуба и земельного участка от 13 июня 2021 г. N 207-4-21/Н, подготовленного АО "Управляющая компания "Магистр".

Среди документации, определяющей количественные и качественные характеристики объектов оценки, предоставленной оценщику, содержался локальный сметный расчет "Работы по восстановлению спортзала дома культуры железнодорожников Ховрино" от 1 апреля 2021 г. (стр.13, 134-147 отчета).

В соответствии со сметой общая стоимость восстановления составляет 6 868 806 руб. (стр. 19 отчета).

Из итоговой рыночной стоимости объекта, по которой он был приобретен Истцом, сумма затрат на проведение ремонта была исключена (стр.91 отчета).

Таким образом, требование Истца об уменьшении цены договора является необоснованным, так как из цены договора уже исключены затраты на восстановление объекта.

Все доводы, изложенные в апелляционной жалобе, повторяют позицию истца, изложенную в суде первой инстанции, а также выражают несогласие с оценкой, данной судом обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

Заявителем апелляционной жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 24 октября 2022 года по делу А40-113419/22 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Е.А. Ким

Судьи

В.В. Валюшкина Б.В. Стешан