Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 7 февраля 2023 г. N 09АП-383/23 по делу N А40-224881/2021

г. Москва

07 февраля 2023 г.

Дело N А40-224881/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 06 февраля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 февраля 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Е.А. Птанской,

судей Д.В. Пирожкова, Ю.Н. Кухаренко

при ведении протокола судебного заседания секретарем М.О. Портновой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 05 декабря 2022 года по делу N А40-224881/21, принятое судьей Рыбиным Д.С.,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "КРОК" (ОГРН: 5177746030853)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: 1037739510423)

об урегулировании разногласий

при участии в судебном заседании представителей:

от истца - Герасимов В.В. по доверенности от 03.02.2023

от ответчика - Клюкин С.Е. по доверенности от 10.11.2022

УСТАНОВИЛ:

ООО "КРОК" (далее по тексту также - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением с учетом уточнений заявленных требований в порядке ст. 49 АПК РФ, об урегулировании разногласий, возникших между истцом и Департаментом городского имущества города Москвы (далее по тексту также - ответчик) при заключении договора купли-продажи недвижимости, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Долгоруковская, д. 29, с кадастровым номером 77:01:0004010:3549, общей площадью 120,9 кв.м.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 05 декабря 2022 г. исковые требования удовлетворены в полном объёме.

Ответчик не согласился с принятым решением и обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил обжалуемый судебный акт отменить и принять по делу новый судебный акт, урегулировав разногласия в его редакции. В обоснование доводов жалобы, заявитель ссылается на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела.

Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу www.//kad.arbitr.ru/) в соответствии положениями части 6 статьи 121 АПК РФ.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы жалобы поддержал, заявил о назначении повторной экспертизы.

Представитель истца в судебном заседании против доводов жалобы возражал, возражал против проведения повторной экспертизы.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, выслушав представителей сторон, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для назначения повторной экспертизы и отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы на основании следующего.

Как установлено судом апелляционной инстанции, истец на основании договора аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы от 08.08.2019 года N 00-01109/19, арендует нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Долгоруковская, д. 29, общей площадью 120,9 кв.м.

Истец является субъектом малого предпринимательства в порядке, определенном Федеральным законом от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства. Полагая, что в соответствии с нормами Закона N 159-ФЗ он имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, истец 09.08.2021 3 обратился к ответчику с заявлением вх. N 33-5-758651/21-(0)-0 о приобретении арендуемого помещения в собственность.

Рассмотрев вышеуказанное обращение, ответчик направил истцу проект договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены объекта в размере 42.178.000 рублей в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 02.09.2021 N М929- 21, выполненным ООО "Оценка и Консалтинг", и экспертным заключением от 10.09.2021 N 460/291-21, подготовленным Ассоциацией "Межрегиональный союз оценщиков".

Истец, считая выкупную цену объекта завышенной, обратился к независимому оценщику.

Согласно отчету от 15.09.2021 N 0021Н-27, выполненному Обществом с ограниченной ответственностью "ОЦЕНКА-ПРАВО", цена объекта недвижимости по состоянию на дату обращения с заявлением о предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы", составляет 11.785.503 рубля.

28.09.2021 истец направил ответчику подписанные проекты договора купли-продажи недвижимости в редакции протокола разногласий.

30.09.2021 г. ответчик отклонил протокол разногласий к проекту договора купли-продажи на основании п. 2 ст. 445 ГК РФ.

В силу п. 6 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ, стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

10.02.2020 г. истец обратился к ответчику за согласованием внутренней перепланировки арендуемого объекта с приложением, в том числе эскиза с разъяснениями части переустройства, проекта переустройства. Письмом от 02.03.2020 N ДГИ-1-12953/20-1 ответчик сообщил, что не возражает против проведения мероприятий по внутренней перепланировке и (или) переустройству нежилого помещения в габаритах договора аренды. Таким образом, ответчик письмом от 02.03.2022 N ДГИ-1-12953/20-1 выразил согласие на проведение работ по переустройству и перепланировке нежилого помещения, а также дал инструкции и пояснения порядка проведения указанных работ в соответствии с действующим законодательством. Буквальное толкование содержание данного письма свидетельствует о согласовании ответчиком работ по переустройству и перепланировке нежилого помещения.

Кроме того, п. 1.3. договора определено целевое назначение арендуемого помещения - бытовые услуги, торговое, образовательное, офис, медицинское, салон красоты, хостел. Несогласование ответчиком выполнения работ по переустройству и перепланировке фактически означало бы невозможность истца в использовании нежилого помещения в соответствии с установленным целевым назначением.

Уклонение ответчика от подписания договора с учетом протокола разногласий к нему явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Федеральным законом N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В рамках рассмотрения настоящего дела, судом была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости вышеуказанного выкупаемого нежилого помещения, проведение которой было поручено эксперту ООО "Центр независимой экспертизы собственности" А.В. Капкову.

Согласно заключению эксперта ООО "Центр независимой экспертизы собственности" А.В. Капкова N А40-224881/21-176-1668: - рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 09.08.2021 составляет 11.385.350 рублей; - стоимость затрат (неотделимых улучшений), фактически произведенных истцом в нежилом помещении общей площадью 120,9 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0004010:3549, расположенном в здании по адресу: г. Москва, ул. Долгоруковская, д. 29, составляет 3.175.689 рублей 36 копеек с учетом износа и НДС (20 %).

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. При определении стоимости объекта недвижимости экспертом определена расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с интересующим суд видом стоимости, то есть рыночной стоимости, что в полной мере соответствует требованиям п.5 Федерального стандарта оценки N 1, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256.

После получения заключения эксперта истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил заявленные исковые требования.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что цену выкупаемого объекта устанавливает собственник спорного имущества, на основании части 5 статьи 10 Закона об оценочной деятельности в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, отклоняются апелляционным судом.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

Экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ. При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт продемонстрировал компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность, были применены выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз.

Одновременно с этим, экспертом были выполнены требования статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ, а также требования Федеральных стандартов оценки, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности. Вывод в заключении эксперта сформулирован последним на основании надлежащего исследования объекта, необходимого для дачи заключения.

Таким образом, поскольку экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, суд считает достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела, в связи с чем, полагает возможным рыночную стоимость определить в соответствии с экспертным заключением, выполненным по определению суда.

Исходя из положений частей 2, 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N 7240/12 от 18 октября 2012 года.

На основании изложенного, с учетом представленных в материалы дела доказательств, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что исковые требования истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи подлежат удовлетворению по цене, установленной судебной экспертизой.

Несогласие ответчика с выводами, содержащимися в экспертном заключении, не может служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Проведенное экспертное заключение соответствует требованиям статей 82, 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является надлежащим доказательством по делу.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения Арбитражного суда.

Таким образом, решение суда является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, в связи с чем отмене не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 05 декабря 2022 года по делу N А40-224881/21 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Е.А. Птанская

Судьи

Д.В. Пирожков Ю.Н. Кухаренко