Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 февраля 2023 г. N 11АП-15217/22 по делу N А65-5361/2022

г. Самара

06 февраля 2023 г.

Дело N А65-5361/2022

Резолютивная часть постановления оглашена 31 января 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 06 февраля 2023 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ястремского Л.Л.,

судей Дегтярева Д.А., Романенко С.Ш.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кистановой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело N А65-5361/2022 рассматривает в открытом судебном заседании по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, дело по апелляционной жалобе лица, не привлеченного к участию в деле - Садыковой Гузель Раисовны на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 23.06.2022, по делу N А65-5361/2022 (судья Андреев К.П.),

по иску общества с ограниченной ответственностью "Горжилремпроект"

к закрытому акционерному обществу "Арх-Идея"

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Татарстан, Акционерного общества "Автоградбанк", Гайниевой Наили Фавазимовны, Шайдуллина Руслана Фаритовича, Шайдуллиной Флеры Фаиковны, Садыкова Гузель Раисовна,

о признании права собственности на долю в незавершённом строительстве объекте недвижимости-жилом доме по ул. Маяковского, 21 Вахитовского района г. Казани, в отношении объекта недвижимости -встроенного нежилого помещения: секция 4, эт. 1, строительная отметка 0,000 в осях Л-Д 16-22, общая проектная помощь 126 кв.м. 7 этажного кирпичного жилого дома по ул. Маяковского, д.21,

при участии представителей:

от истца - директор Рудыкина Е.Ф. лично, представлен паспорт, представитель Майорова Д.Ю. по доверенности от 27.09.2022,

от третьего лица Садыковой Г.Р. - представитель Каюмов И.З. по доверенности от 28.02.2022,

от иных третьих лиц - не явились, извещены надлежащим образом.

УСТАНОВИЛ:

Истец - общества с ограниченной ответственностью "Горжилремпроект" - обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском заявлением к ответчику - закрытому акционерному обществу "Арх-Идея" о признании права собственности на долю в незавершённом строительстве объекте недвижимости - жилом доме по ул. Маяковского, 21 Вахитовского района г. Казани, в отношении объекта недвижимости -встроенного нежилого помещения: секция 4, эт. 1, строительная отметка 0,000 в осях Л-Д 16-22, общая проектная помощь 126 кв.м. 7 этажного кирпичного жилого дома по ул. Маяковского, д.21.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Татарстан, Акционерное общество "Автоградбанк", Гайниева Наиля Фавазимовна, Шайдуллин Руслан Фаритович, Шайдуллина Флера Фаиковна.

Не согласившись с судебным актом, Садыкова Г.Р., не участвовавшая в деле, обратилась в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просила отменить обжалуемое решение, принять новый судебный акт об отказе в иске, ссылаясь на злоупотребление сторон при рассмотрении иска, а также на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам, неполное исследование обстоятельств дела.

В обоснование апелляционной жалобы Садыкова Г.Р. указала, что принятый судебный акт непосредственно затрагивает ее права и законные интересы, поскольку 30 декабря 2013 года она, ЗАО "Арх-Идея" и ООО "УПТК Механизированная колонна" заключили договор инвестирования, предметом которого являлась инвестиционная деятельность в форме капитальных вложений для целей осуществления строительства жилого дома, расположенного по адресу: г п Казань, ул. Маяковского, д.21, 1 этаж в Осях д-к, 17 -22, строительная отметка 0,000. Этот договор был заключен до заключения договора инвестирования от 11 марта 2014 года между истцом ООО "Горжилремпроект" и ответчиком ЗАО "Арх-Идея". Предметом двух договоров является одно и то же помещение. Кроме того, в Вахитовском районом суде г. Казани рассматривался спор по иску Садыковой Г.Р. к ЗАО "Арх Идея", ООО "Горжилремпроект" о признании договора инвестирования от 11 марта 2014 года недействительным.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда апелляционная жалоба была принята к производству.

Как следует из материалов дела, 11 марта 2014 года между истцом ООО "Горжилремпроект" (по Договору "Дольщик") и ответчиком ЗАО "Арх-Идея" (по Договору "Застройщик") был заключен договор финансирования строительства встроенного нежилого помещения и доли участия в общем имуществе кондоминиума в жилом доме с встроенными нежилыми помещениями и автостоянкой по ул. Маяковского, N 21 (далее -Договор).

Предметом договора является участие сторон в строительстве 7 этажного кирпичного жилого дома по ул. Маяковского, N 21 Вахитовского района г.Казани. Дольщик принимает участие в части финансирования строительства встроенного нежилого помещения: секция 4, этаж I, строительная отметка 0,000 В осях Л-Д 16-22, общая проектная площадь 126 кв.м (п. 1.2. Договора).

Обосновывая заявленные требования, истец заявил, что обязательство по договору от 11.03.2014 были им исполнены надлежащим образом.

Ответчик при рассмотрении спора факт исполнения истцом обязательств по договору от 11.03.2014 признал.

Установив, что строительство жилого дома N 21 по ул.Маяковского не завершено, дом не введен в эксплуатацию, акт Государственной приемки ответчиком не подписан, акт приема-передачи нежилого помещения между истцом и ответчиком не подписан, нежилое помещение ответчиком истцу не передано, суд первой инстанции признал исковые требования подлежащими удовлетворению.

Между тем, зная о том, что в Вахитовском районном суде г. Казани рассматривалось дело N 2-33843/2022 по иску Садыковой Г.Р. о признании недействительным договора инвестирования от 11 марта 2014 года, заключенного ООО "Горжилремпроект" (истцом по настоящему делу) и ЗАО "Арх-Идея" (ответчиком по настоящему делу), стороны об этом споре суду первой инстанции не сообщили.

Поскольку принятый судебный акт по настоящему делу затрагивает права и законные интересы Садыковой Гузель Раисовны, суд апелляционной инстанции определением от 26.10.2022 перешел к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции и привлек Садыкову Г.Р. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Этим же определением производство по делу было приостановлено до вступления в законную силу решения Вахитовского районного суда г. Казани по делу N 2-33843/2022.

Решением Вахитовского районного суда г. Казани по делу N 2-33843/2022 от 08.09.2022 требования Садыковой Г.Р. были удовлетворены. Признан недействительным договор финансирования строительства встроенного нежилого помещения и доли участия в общем имуществе кондоминиума в жилом доме с встроенными нежилыми помещениями и автостоянкой, от 11.03.2014, заключенный между закрытым акционерным обществом "Арх-Идея" и обществом с ограниченной ответственностью "Горжилремпроект".

Этим же решением в удовлетворении встречного иска общества с ограниченной ответственностью "Горжилремпроект", закрытого акционерного общества "Арх-Идея" к Гузель Раисовне Садыковой о признании договора инвестирования недействительным было отказано.

Принимая указанное решение, Вахитовский районный суд г. Казани исходил из того, что согласно пунктам 1.2, 4.1 договора инвестирования от 30.12.2013 денежные средства по договору в счет дальнейшего исполнения ЗАО "Арх-Идея" своих обязательств по договору подряда от 19.11.2013, в том числе, по обязательству о передаче Г.Р. Садыковой недвижимого имущества, должны быть переданы инвестором (Г.Р. Садыковой) именно генеральному подрядчику (ООО "УПТК Механизированная колонна"), а не заказчику-застройщику (ЗАО "Арх-Идея").

Вахитовский районный суд г. Казани установил, что обязательства Садыковой Г.Р. по договору инвестирования от 30.12.2013 были исполнены путем передачи денежных средств в размере 4 400 000 руб. супругом Садыковой Г.Р. Садыковым И.И. Дышлевому А.А., директору ООО "УПТК"

Суд также пришел к выводу, что доказательства отправки уведомлений о расторжении договора инвестирования от 30.12.2013 в надлежащем установленном законом порядке отсутствуют.

В удовлетворении встречного требования о признании недействительным договора инвестирования от 30.12.2013, заключенного Садыковой Г.Р., было отказано.

Апелляционным определением Верховного суда Республики Татарстан от 29.12.2022 решение Вахитовского районного суда г. Казани по делу N 2-33843/2022 от 08.09.2022 в части удовлетворения первоначального иска Садыковой Г.Р. отменено, иск Садыковой Г.Р. к ЗАО "Арх-Идея" и ООО "УПТК Механизированная колонна" о признании недействительным договора финансирования строительства от 11.03.2014 оставлен без удовлетворения.

В остальной части решение оставлено без изменения.

Верховный суд Республики Татарстан в определении от 29.12.2022 пришел к выводу, что ЗАО "Арх-Идея" дважды по различным договорам приняло денежные средства в целях финансирования строительства одного и того же объекта недвижимости - от Садыковой Г.Р. и от ООО Арх-Идея"., однако оснований для признания ничтожным договора инвестирования от 11 марта 2014 года между ООО "Горжилремпроект" и ЗАО "Арх-Идея" не имеется, поскольку доказательств злоупотребления право со стороны ООО "Арх-Идея" не представлено; законом, с учетом разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 54 от 11.06.2011 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", установлены иные последствия заключения нескольких договоров продажи в отношении одного объекта.

Настаивая на удовлетворении апелляционной жалобы и на отмене принятого решения, Садыкова Г.Р. в дополнении к апелляционной жалобе заявила, что строительство жилого дома не завершено, в натуре недвижимое помещение как оборотоспособный объект не существует.

Данное обстоятельство установлено апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Татарстан от "22" декабря 2022 года N 33-17833/2022 по делу N 2-3384/2022, которым указано, что многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Вахитовский район, ул. Маяковского, д.21 состав которого входит спорное нежилое помещение в настоящее время в установленном законом порядке в эксплуатацию не введён, право собственности не спорное нежимое помещение не зарегистрировано.

Завершение строительства и ввод объекта в эксплуатацию оформляется соответствующим разрешением, то есть документом, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации (статья 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) к недвижимым вещам отнесены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также иные, указанные в статье объекты прав.

Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" определяет недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации, такие объекты, как здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы (статья 1 закона), устанавливая особенности регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства (статья 25 закона).

Таким образом, поскольку наличие объекта незавершенного строительства подразумевает возможность дальнейшего его преобразования в здание или сооружение, это может повлечь изменение его характеристик, состава помещений в объекте, определяемых по завершении строительства и ввода объекта в эксплуатацию, и подлежащих впоследствии указанию в техническом плане здания, сооружения.

Боле того, согласно пункту 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 54 от 11.06.2011 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" требование о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи (статья 398 ГК РФ), может быть удовлетворено судом только в том случае, если право собственности ответчика -продавца по договору купли-продажи недвижимости зарегистрировано в реестре в установленном порядке.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если право собственности продавца на продаваемое имущество не зарегистрировано в реестре, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Эти разъяснения согласуются с правовой позицией Верховного суда РФ, согласно которой необходимым условием признания за участником строительства права собственности на квартиру, подлежащую передаче по договору, является завершение строительства и получение должником в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, то есть фактическое создание недвижимого имущества как индивидуально-определенной вещи, которая может являться объектом гражданского оборота.

Такой же подход изложен в постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 24 мая 2021 года N Ф06-17248/2016 дело N А57-22463/2014; от 18 марта 2020 года N Ф06-3825/2011 дело N А55-36158/2009; от 25 февраля 2020 года N Ф06-3825/2011 дело N А55-36158/2009; от 25 февраля 2020 года N Ф06-3825/2011.

Согласно пунктам 61/, 62 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.04.2010 N 10 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

На основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

Суд апелляционной инстанции предложил истцу рассмотреть вопрос об изменении предмета иска. Истец на предложении суда заявил, что поддерживает ранее заявленные требования, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Представитель Садыковой Г.Р. заявил, что не предъявляет требование о признании права долевой собственности на спорное помещение, поскольку полагает, что правовые основания для этого отсутствуют: дом не введен в эксплуатацию.

После возобновления производства по делу судом апелляционной инстанции истец заявил, что помещение ему уже фактически передано, что он участвовал в собраниях дольщиков ТСЖ, что регистрация за ним права долевой собственности на спорное помещение на основании решения по настоящему делу уже произведена.

Суд апелляционной инстанции полагает, что указанные доводы не могут служить основанием для удовлетворения заявленных требований. Обращаясь с иском, истец заявил, что строительство жилого дома не завершено, дом не введен в эксплуатацию, акт государственной приемки ответчиком не подписан, акт приема-передачи между истцом и ответчиком не подписан, нежилое помещение ответчиком истцу не передано (том, л.д. 78).

Доказательства передачи помещения по акту приема-передачи (п. 1 ст. 556 ГК РФ) в дело не представлены.

Сама по себе регистрация права долевой собственности, произведенная на основании решения суда первой инстанции, законность которого проверяется судом апелляционной инстанции, не может служить доводом, обосновывающим правомерность заявленных истцом требований.

Довод истца о наличии судебной практики, позволяющей признать право собственности дольщика на незавершенный строительством объект, суд апелляционной инстанции находит несостоятельным, поскольку договор долевого участия в строительстве между истцом и ответчиком заключен не был, соответственно нормы Федерального закона "О долевом участии в строительстве" при рассмотрении настоящего спора применению не подлежат.

Довод истца о наличии государственной регистрации права долевой собственности привлеченных к участию в деле третьих лиц на помещения в многоквартирном жилом доме, также не может служить для удовлетворения заявленных требований, поскольку истцом не представлено каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что правовые основания, в силу которых было зарегистрировано право собственности, являются аналогичными обстоятельствам, установленным по настоящему делу, и что наличие этой регистрации имеет правовое значение для рассмотрения настоящего спора.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции подлежит отмене в порядке п.2 ст.269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с принятием по делу нового судебного акта.

На основании статьи 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы возлагаются на истца.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 23.06.2022, по делу N А65-5361/2022 отменить. Принять новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Горжилремпроект" в пользу Садыковой Гузель Раисовны расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы в размере 3000 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Л.Л. Ястремский

Судьи

Д.А. Дегтярев С.Ш. Романенко