|
07 февраля 2023 г.
|
Дело N А10-2226/2022
|
Резолютивная часть постановления объявлена 01 февраля 2023 года.
Полный текст постановления изготовлен 07 февраля 2023 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ломако Н.В.,
судей Антоновой О. П., Будаевой Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лю-фа-хуан Д. А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу публичного акционерного общества "Территориальная генерирующая компания N 14" на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 02 ноября 2022 года по делу N А10-2226/2022 по иску Комитета по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ (ОГРН 1020300983340, ИНН 0323027176) к публичному акционерному обществу "Территориальная генерирующая компания N 14" (ОГРН 1047550031242, ИНН 7534018889) о взыскании задолженности по договору аренды, неустойки,
в отсутствие в судебном заседании лиц, участвующих в деле,
УСТАНОВИЛ:
Комитет по управлению имуществом и землепользованию администрации г. Улан-Удэ (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к публичному акционерному обществу "Территориальная генерирующая компания N 14" (далее - общество, ПАО ТГК N 14) о взыскании 9 026 рублей 79 копеек, в том числе 8 157 рублей 08 копеек - долга по договору аренды земельного участка N 175 от 26.09.2014 за период с 01.01.2021 по 31.01.2022, 869 рублей 71 копейки - неустойки за период с 11.09.2021 по 31.01.2022.
Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 02 ноября 2022 года по делу N А10-2226/2022 иск удовлетворен частично. Взыскано с публичного акционерного общества "Территориальная генерирующая компания N 14" в пользу комитета по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ 3920 рублей 25 копеек - основного долга, 460 рублей 96 копеек - неустойки. В удовлетворении остальной части иска отказано. Взыскано с публичного акционерного общества "Территориальная генерирующая компания N 14" в доход федерального бюджета 971 рубль - государственной пошлины.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 02 ноября 2022 года по делу N А10-2226/2022 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Как следует из апелляционной жалобы и пояснения N 1, пролонгация арендных отношений по договору невозможно, так как условия договора этого не предусматривают, также к рассматриваемым правоотношениям не подлежат применению нормы статьи 621 ГК РФ. После окончания срока действия договора аренды, в связи с окончанием строительства подземной тепловой сети, для строительства которой был взят в аренду земельный участок, обществом неоднократно в адрес комитета направлялись уведомления о прекращении действия договора аренды с предложением проведения мероприятий по надлежащему оформлению акта приема-передачи земельного участка, но комитет, злоупотребляя правом, намеренно уклонялся от принятия земельного участка. Общество указывает на недоказанность истцом факта использования земельного участка после расторжения договора, отмечая, что акт приема-передачи имущества арендодателю не является единственным допустимым доказательством прекращения пользования арендатором арендованным земельным участком.
Общество, ссылаясь на то, что предоставление в аренду земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, является муниципальной услугой, настаивает на том, что именно комитет должен направить обществу акт приема-передачи земельного участка, поскольку арендатор такими полномочиями не обладает.
Ответчик указывает на то, что после окончания строительных работ земельный участок фактически возвращен в оборот, в заявленном истцом периоде ПАО "ТГК-14" им не пользовалось; тот факт, что на момент расторжения договора аренды арендованное имущество не находилось в том состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом нормального износа, не освобождает арендодателя от обязанности его принятия; арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора, так как арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Также общество указывает на то, что линейные объекты (в данном случае подземная тепловая сеть, для строительства которой заключался договор аренды земельного участка) относятся к объектам, поименованным в пунктах 1-7 Перечня видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, утвержденного постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 N 1300, поэтому для размещения таких объектов не требуется предоставление самостоятельного земельного участка.
В материалы дела письменный отзыв относительно доводов апелляционной жалобы не поступал.
О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 10.12.2022.
В судебном заседании 30 января 2023 года в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса РФ объявлен перерыв до 12 часов 00 минут 01 февраля 2023 года. Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда в сети "Интернет".
Лица, участвующие в деле, представителей в судебное заседание не направили, извещены надлежащим образом. Руководствуясь пунктами 2, 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.
Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между комитетом (арендодатель) и открытым акционерным обществом "Территориальная генерирующая компания N 14" (арендатор) (впоследствии ПАО "ТГК-14") подписан договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 175 от 26.09.2014, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду участок из категории земель - земли населенных пунктов, по адресу: г. Улан-Удэ, Октябрьский район, ул. Ганзуринская, площадью 836 кв. м, состоящий из 2 контуров, на срок с 26.09.2014 по 25.08.2015, кадастровый номер земельного участка 03:24:000000:63508 (пункты 1.1, 1.4 договора).
Границы арендуемого участка указаны на прилагаемом к договору кадастровом паспорте земельного участка. Кадастровый паспорт земельного участка является составной и неотъемлемой частью договора (пункт 1.2 договора).
Участок предоставляется для строительства тепловой сети (пункт 1.3 договора).
К моменту подписания договора арендатор произвел осмотр принимаемого в пользование земельного участка и ознакомлен со всеми его характеристиками, в том числе недостатками и претензий по его состоянию к арендодателю не имеет (пункт 1.6 договора).
В соответствии с пунктами 2.1, 2.2, 2.3 договора арендная плата исчисляется с 26.09.2014. Размер арендного платежа, выплачиваемого арендатором, составляет 7 407 рублей 50 копеек за 11 месяцев, в том числе ежемесячно - 673 рубля 41 копейка. Оплата производится ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца.
Как следует из пункта 2.5 договора арендная плата за землю (АП) рассчитывается по формуле:
АП = КС х S x K(%) = с 26.09.2014: 645,54 х 836 х 1,5% / 365 х 334 = 7 407 рублей 55 копеек, где КСз.у. - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка (03:24:000000:63508) - 645 рублей 54 копейки / кв. м,
S - площадь арендуемого земельного участка (836 кв. м),
К(%) - коэффициент от кадастровой стоимости (1,5%).
Согласно пунктам 2.6, 2.8 договора неиспользование участка арендатором не может служить основанием невнесения арендной платы. Стороны считают размер арендной платы измененным со дня опубликования актов органов государственной власти или органов местного самоуправления об изменении порядка расчета арендной платы и об изменении коэффициента кадастровой стоимости земельного участка.
Указанный земельный участок передан арендатору на основании акта приема-передачи от 26.09.2014 (л. д. 13).
Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами настоящего спора, договор аренды N 175 от 26.09.2014 заключен в отношении земельного участка, право государственной собственности на который не разграничено.
Комитетом в адрес общества направлено предупреждение N 1-194 от 16.09.2021 с требованием в срок до 30.09.2021 погасить задолженность и неустойку (л. д. 7). Предупреждение получено обществом 28.09.2021, что подтверждается уведомлением о вручении заказного письма N 67003461019661 (л. д. 8).
Неисполнение обществом данного требования комитета в добровольном порядке послужило основанием для обращения последнего в арбитражный суд с настоящим иском.
Решением Арбитражного суда Республики Бурятия иск удовлетворен частично.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился в суд апелляционной инстанции.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.
Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции правильно руководствовался следующим.
Исследовав условия договора N 175 от 26.09.2014 суд установил, что сторонами согласованы существенные условия и соблюдены требования статьей 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, договор согласно правилам статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации является заключенным.
Факт передачи земельного участка в аренду по договору N 175 от 26.09.2014 обществу подтверждается актом приема-передачи от 26.09.2014.
В силу положений статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.
В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Как следует из пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.
Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Истцом определен период взыскания задолженности - с 01.01.2021 по 31.01.2022.
Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Как следует из материалов дела, договор аренды земельного участка N 175 от 26.09.2014 заключен сторонами на срок с 26.09.2014 до 25.08.2015.
Сторонами спора не оспаривается, что по истечении указанного срока ответчик продолжал пользоваться спорным земельным участком.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Суд апелляционной инстанции отклоняет довод апелляционной жалобы о невозможности применения пункта 2 статьи 621 ГК РФ, в связи со следующим.
Договор аренды земельного участка был заключен без проведения торгов на основании подпункта 4 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ и на основании этой же нормы арендатор имеет право после окончания действия договора аренды на заключение нового договора без проведения торгов. В связи с чем, учитывая разъяснения ВС РФ, изложенные в пункте 23 Обзора N 2 (2020), пункте 28 Обзора N 3 (2020), договор аренды земельного участка N 225 от 29.12.2014 является возобновленным на неопределенный сорок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ.
Учитывая, что пролонгация договора аренды произошла на основании нормы статьи 621 ГК РФ, довод апелляционной жалобы о невозможности продления договора в связи с отсутствием в нем такого условия, является несостоятельным.
Таким образом, обоснованным является вывод суда первой инстанции о том, что арендные отношения сторон по договору аренды N 175 от 26.09.2014 следует считать продленными на неопределенный срок.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Согласно пункту 2 названной статьи в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
В абзаце 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право каждой из сторон в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Исходя из буквального толкования абзаца 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует, что сторона договора аренды вправе в любое время отказаться от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, при этом не обязана обосновывать причины такого отказа.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", разъяснено, что при соблюдении арендодателем требования пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора, продленного на неопределенный срок.
Как установлено судом первой инстанции, реализация ответчиком права на досрочный отказ от исполнения договора в одностороннем порядке, подтверждено уведомлением N 2151 от 15.10.2018, полученным комитетом 15.10.2018.
Апелляционный суд отклоняет, как не подтвержденный материалами дела, довод апелляционной жалобы о неоднократном обращении ПАО "ТГК-14" к арендодателю с уведомлением о прекращении договора аренды земельного участка. Также материалами дела не подтверждается уклонение комитета от приема от арендатора земельного участка.
В связи с чем, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что договор аренды N 175 от 26.09.2014, с учетом положений абзаца 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, считается прекращенным с 16.01.2019.
Частью 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Часть 2 указанной статьи предусматривает, что если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В пункте 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с арендой" разъяснено, что в силу закона - части второй статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации - прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
Таким образом, обязанность вносить арендную плату сохраняется, независимо от даты прекращения договора, до момента возврата имущества.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, из писем N 2151 от 15.10.2018, N 2599 от 11.10.2021, N 135 от 21.01.2022 не следует, что ответчик приступил к исполнению обязанности по возврату земельного участка арендодателю, в том числе предложил последнему осуществить мероприятий по надлежащему оформлению приема-передачи земельного участка.
Апелляционный суд отклоняет доводы ПАО "ТГК-14", согласно которым инициатива по подписанию акта приема-передачи должна была исходить от арендодателя, на основании следующего.
Предоставление Комитетом по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ муниципальной услуги по предоставлению находящихся в муниципальной собственности земельных участков в аренду не свидетельствует о том, что у комитета имеется обязанность по самостоятельному одностороннему оформлению актов приема-передачи земельных участков при окончании/прекращении действия договоров аренды.
Согласно пункту 3.4 договора аренды арендатор обязан в течение 10 дней после окончания срока действия договора передать участок арендодателю в состоянии и качестве не хуже первоначального на основании двухстороннего акта приема-передачи. Таким образом, возврат земельного участка на основании договора аренды также является обязанностью арендатора.
Кроме того, в соответствии со статьей 622 ГК РФ обязанность возврата арендованного имущества законом возложена на арендатора.
При этом апелляционный суд обращает внимание на то, что, указывая на возможность подтверждения возврата арендованного земельного участка арендодателю в отсутствии подписанного акта приема-передачи, ответчик не представил доказательств, свидетельствующих о таком возврате.
Доводы общества о фактическом возврате арендодателю арендованного земельного участка отклоняются апелляционным судом. Поскольку восстановление асфальтового покрытия и направление геодезической съемки земельного участка в Комитет по архитектуре и градостроительству г. Улан-Удэ не свидетельствует о возвращении земельного участка Комитету по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ и возвращению его в хозяйственный оборот.
Довод ответчика о том, что для размещения линейных объектов, одним из которых является тепловая сеть, не требуется предоставление самостоятельных земельных участков, апелляционным судом не принимается, поскольку в рассматриваемом случае ответчиком был заключен договор аренды земельного участка для строительства, а значит размещения, тепловой сети.
На основании изложенного, апелляционный суд полагает обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что ответчиком не представлено доказательств, свидетельствующих, что земельный участок возвращен арендодателю при прекращении действия договора аренды N 175 от 26.09.2014, а также доказательств того, что истец уклонялся от приема спорного земельного участка.
При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному выводу, что требование истца о взыскании задолженности за период с 01.01.2021 по 31.01.2022 является правомерным и обоснованным.
Относительно размера взыскиваемой арендной платы суд первой инстанции правильно исходил из следующего.
В рассматриваемом случае, размер арендной платы является регулируемым и определяется на основании норм действующего законодательства, в частности, пункта 2 статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 5 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Республики Бурятия, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного Постановлением Правительства Республики Бурятия от 30.01.2015 N 37, Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 18.06.2013 N 347 "Об утверждении ставок арендной платы в отношении зе
