Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 февраля 2023 г. N 20АП-80/23 по делу N А09-5882/2022

г. Тула

6 февраля 2023 г.

Дело N А09-5882/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 06.02.2023.

Постановление изготовлено в полном объеме 06.02.2023.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Дайнеко М.М. и Селивончика А.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кузнецовой Ю.Н., в отсутствие лиц, участвующих в деле, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Куроптева Виктора Борисовича (ОГРНИП 304325515200222) на решение Арбитражного суда Брянской области от 15.11.2022 по делу N А09-5882/2022 (судья Поддубная И.С.),

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Куроптев Виктор Борисович (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (г. Брянск, ОГРН 1093254008858, ИНН 3250512568) (далее - управление) о взыскании неосновательного обогащения в размере 354 520 рублей 47 копеек.

Решением суда от 15.11.2022 в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе предприниматель просит решение отменить, исковые требования удовлетворить. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылаясь на часть 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), отмечает, что в случае своевременного заключения договора купли-продажи, арендная плата не подлежала бы внесению за период с 23.10.2020 по 15.12.2021. Считает, что вступившим в законную силу судебным актом по делу N А09-11906/2020 установлена противоправность поведения ответчика в виде незаконного отказа в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, по цене, соответствующей рыночной стоимости объекта.

В отзыве управление просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Выражает согласие с выводом суда о том, что обязанность по внесению арендной платы прекратилась 16.12.2022 - с момента вступления в законную силу решения Арбитражного суда Брянской области по делу N А09-11906/2020 об урегулировании разногласий по договору выкупа.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте его рассмотрения, в том числе путем размещения информации о движении дела в сети Интернет, в суд представителей не направили. Судебное заседание проводилось в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявленное управлением ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя удовлетворено судебной коллегией на основании статей 41, 159, 266 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, 30.05.2018 между управлением (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды N 188ВД-2018, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Брянск, Володарский район, ул. Чернышевского, 64, площадью 84,1 кв. метров, кадастровый номер 32:28:0021602:772, для использования под офис, торговлю, оказание услуг населению, на срок с 01.06.2018 по 09.06.2023

Пунктами 3.1, 3.2, 3.2 договора арендная плата установлена в размере 25 738 рублей 02 копеек в месяц согласно протоколу аукциона N 1-А от 21.05.2018. Арендатор перечисляет арендную плату авансом до 10 числа текущего месяца в бюджет города Брянска. Взимание арендной платы осуществляется с момента подписания акта приема-передачи.

В октябре 2020 года предприниматель обратился с заявлением о выкупе арендуемого нежилого помещения на основании Закона N 159-ФЗ.

Постановлением Брянской городской администрации от 14.10.2020 N 2725-п предпринимателю разрешено приватизировать арендуемое помещение в порядке реализации преимущественного права выкупа и управлению поручено направить в адрес предпринимателя предложение о заключении договора купли-продажи и проект договора купли-продажи.

Во исполнение постановления ответчик 20.10.2020 направил истцу письмо N 29/09-16751 с предложением заключить договор купли-продажи арендованного муниципального нежилого помещения общей площадью 84,1 кв. метра, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Чернышевского, д. 64, приложив проект договора купли-продажи от 23.10.2020 N 584, с указанием в нем выкупной цены на основании отчета независимого оценщика N 1201-20, составившей 2 061 864 рубля 41 копейка (без учета НДС).

В связи с несогласием с размером выкупной цены истец с письмом от 12.11.2020 N 1 направил протокол разногласий, с указанием цены выкупа в размере 1 716 000 рублей без учета НДС.

Поскольку сторонами не было достигнуто соглашения по цене выкупа, предприниматель обратился в суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Брянской области от 15.11.2021 по делу N А09-11906/2020 судом урегулированы разногласия по выкупной стоимости спорного имущества и она установлена в размере 1 755 703 рублей.

Ссылаясь на то, что полученная ответчиком арендная плата за период с 23.10.2020 по 15.12.2021, является его неосновательным обогащением, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса.

В силу пункта 3 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснений, содержащихся в пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", правила о неосновательном обогащении подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

В силу пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73), если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

Судам необходимо учитывать, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 настоящего Постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).

В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения (пункт 6 постановления Пленума N 73).

В силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.10.2011 N 4408/11, в случае утверждения судом условий договора купли-продажи имущества, находящегося на день вступления в законную силу решения суда во владении покупателя, такой договор купли-продажи признается заключенным с даты вступления в законную силу решения суда, утвердившего условия сделки.

Таким образом, в силу указанных норма права и разъяснений, суд пришел к правильному выводу о том, что договор аренды, а значит и обязательство предпринимателя по уплате арендной платы, прекратились с момента вступления в законную силу решения Арбитражного суда Брянской области по делу N А09-11906/2020, которым урегулированы разногласия по договору выкупа спорного имущества, т.е. с 16.12.2021.

Доказательств того, что договор аренды не был заключен по причине противоправных действий управления, материалы дела не содержат, а передача на урегулирование суда возникших у сторон разногласий при заключении договора является реализацией права одной из сторон договора, а не доказательством противоправности действий другой.

В силу части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ орган, уполномоченный на принятие решения о приватизации имущества, обязан:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

При этом согласно пункту 4 статьи 3 Закона N 159-ФЗ такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон N 209-ФЗ) перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ.

Согласно пункту 1 части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 2 пункта 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", суд может признать наличие у арендатора права на приобретение в том случае, если после опубликования Закона N 159-ФЗ субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение.

Исходя из положений Закона N 159-ФЗ и поданного предпринимателем октябре 2020 года заявления о намерении реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого помещения в собственности, принятие решения об условиях приватизации арендуемого имущества принято 14.10.2020 и направление проекта договора купли-продажи направлен предпринимателю 20.10.2020, управление в установленные законом сроки совершило необходимые действия для реализации истцом преимущественного права выкупа нежилого помещения, а у предпринимателя, получившего надлежащую оферту имелась возможность заключения договора купли-продажи в установленные законом сроки, однако она не была реализована в связи с инициированием истцом спора по условиям договора (цене продажи имущества). При таких обстоятельствах, учитывая, что управление от заключения договора купли-продажи муниципального имущества не уклонялось, а период рассмотрения преддоговорного спора по цене выкупаемого имущества не может быть включен в период неправомерного внесения арендной платы, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца о взыскании неосновательного обогащения.

Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

В соответствии со статьей 110, частью 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе подлежит отнесению на заявителя.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 15.11.2022 по делу N А09-5882/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской

Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Л.А. Капустина

Судьи

М.М. Дайнеко А.Г. Селивончик