Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 7 февраля 2023 г. N 09АП-93581/22 по делу N А40-100865/2022

г. Москва

07 февраля 2023 г.

Дело N А40-100865/22

Резолютивная часть постановления объявлена 01 февраля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 февраля 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Е.А. Птанской,

судей Ю.Н. Кухаренко, О.Н. Лаптевой

при ведении протокола судебного заседания секретарем М.О. Портновой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 08 декабря 2022 года по делу N А40-100865/22, принятое судьей Гамулиным А.А.,

по иску Индивидуального предпринимателя Пантелеевой Надежды Юрьевны (ОГРНИП: 313774634000631) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: 1037739510423)

об урегулировании

при участии в судебном заседании представителей:

от истца - Ивенкова С.В. по доверенности от 26.04.2022

от ответчика - Григорьев Р.Р. по доверенности от 10.11.2022

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Пантелеева Надежда Юрьевна (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ДГИ г. Москвы, ответчик), с учетом принятых в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений, об урегулировании разногласий путем принятия пунктов 3.1, 3.3, 3.4 договора купли-продажи нежилого общей площадью 237, 2 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Душинская, д. 20, с кадастровым номером 77:04:0001013:3387, в редакции истца.

В обоснование заявленных требований истец указал на то, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты РФ" имеет преимущественное право на приобретение арендуемых им помещений.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 08.12.2022 исковые требования удовлетворены.

Ответчик не согласился с принятым решением и обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил обжалуемый судебный акт отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов жалобы, заявитель ссылается на несоответствие выводов суда первой инстанции обстоятельствам, имеющим значение для дела.

Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу www.//kad.arbitr.ru/) в соответствии положениями части 6 статьи 121 АПК РФ.

В заседании суда апелляционной инстанции 01.02.2023 представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель истца возражал против удовлетворения жалобы по доводам представленного им отзыва в порядке ст. 262 АПК РФ.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, заслушав объяснения представителя истца, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 08.12.2022 на основании следующего.

Как установлено судом апелляционной инстанции, истец является арендатором помещения общей площадью 237,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Душинская, д. 20, с кадастровым номером 77:04:0001013:3387, на основании договора аренды N 00-00028/14 от 18.02.2014.

Согласно п. 1.3 договора аренды объект аренды передан истцу для использования в целях: ведение гостиничного бизнеса.

Пунктом 2.1 договора установлен срок его действия с 12.02.2014 по 12.02.2024, в связи с чем, договор зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается штампом регистрирующего органа на договоре.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ истец 02.02.2022 обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения, о чем в электронном журнале внесена запись за N 33-5-10323/22-(0)-0.

Признав за истцом право преимущественного приобретения арендуемого помещения, ответчиком направлен в адрес истца договор купли-продажи по цене 32 855 000 рублей, определенной на основании отчета ООО "Центр оценки "Аверс" N М97-549-П/2022 от 25.03.2022.

Возражая против заключения договора на предложенных условиях, истцом подписан договор купли-продажи с протоколом разногласий, согласно которому пункты 3.1, 3.3, 3.4 договора изложены в редакции истца, при этом цена договора определена истцом как 9 183 593 рублей 50 копеек в соответствии с отчетом ООО "АМР Консалтинг" N 270422-01 от 29.04.2022.

Подписанный истцом с протоколом разногласий договор купли-продажи направлен в адрес ответчика сопроводительным письмом.

В установленный п. 2 ст. 445 ГК РФ срок, ответчиком не извещен истец о принятии условий договора в редакции истца, письмом, исх. N 33-5-10323/22-(0)-10 от 06.05.2022, ответчиком отклонен предложенный истцом протокол разногласий.

Истец утверждает, что по указанным выше основаниям имеет право на выкуп арендуемых помещений в соответствии с положениями п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ, ст. 3, ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а ответчик неправомерно уклоняется от заключения договора купли-продажи арендуемых помещений на условиях в редакции протокола разногласий истца.

Ответчик указывает, что именно собственник спорного помещения устанавливает его стоимость в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, что и было сделано ответчиком.

Истец является субъектом малого предпринимательства, что не оспаривается ответчиком и подтверждается сведениями из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства N ИЭ9965-22-6413757 от 16.05.2022.

Сведения о наличии задолженности общества по арендным платежам на момент обращения к ответчику с заявлением о выкупе спорного нежилого помещения отсутствуют.

Площадь нежилого помещения составляет 237, 2 кв.м., что не превышает суммарной площади, установленной положениями ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы".

Согласно пункту 8 Информационного письма ВАС РФ N 134 от 05.11.2009 реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектами малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Помещение площадью 237,2 кв.м. выделено как обособленный объект, что подтверждается документами БТИ, и принадлежит на праве собственности городу Москве (запись в ЕГРН от 29.04.2004 N 77-01/04-364/2004-710).

Как установлено судом, нежилое помещение находится во владении истца на основании договора аренды с 18.02.2014.

Таким образом, на момент обращения истца с заявлением к ответчику в целях реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения все предусмотренные положениями ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ условия были истцом соблюдены.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу положений ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Аналогичная позиция изложена Президиумом ВАС РФ в постановлении от 18.10.2012 N 7240/12 по делу N А57-9149/2010.

Согласно ч. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Ответчиком согласовано выполнение истцом переустройства и перепланировки помещения в соответствии с проектом перепланировки, выполненным ООО "Проектная фирма "АрхКон", что подтверждается письмом от 22.05.2014 N ДГИ-1-60849/14-1.

Акт о завершенном переустройстве от 03.03.2016 утвержден Мосжилинспекцией.

Проектная документация ООО "Проектная фирма "АрхКон", в соответствии с которой производились работы, представлена в материалы дела.

Истцом представлены документы по выполненным работам.

Вопрос определения того, какие работы относятся к неотделимым улучшениям был вынесен при рассмотрении дела на разрешение в рамках проводимой экспертизы.

Согласно ст. 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В связи с наличием разногласий в части стоимости имущества определенной истцом и ответчиком, в рамках рассмотрения настоящего дела проведена судебная экспертиза, в результате проведения которой экспертами ООО "Вердикт-Оценка" Примеровой Маргаритой Николаевной и Ужкурисом Феликсом Эдвардовичем выполнено экспертное заключение от 04.10.2022, согласно которому:

- рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Душинская, д. 20 (этаж 1, пом. 33-36, комн. 1, 1а, 2-15, 15а, 16-21), кадастровый номер: 77:04:0001013:3387, по состоянию на 02.02.2022, без учета НДС, составляет 19 761 018 рублей;

- все выполненные работы в соответствии с актом о завершенном переустройстве от 03.03.2016 и проектной документацией ООО "ПФ "АрхКон" являются неотделимыми улучшениями;

- рыночная стоимость неотделимых улучшений, выполненных в помещении по адресу: г. Москва, ул. Душинская, д. 20 (этаж 1, пом. 33-36, комн. 1, 1а, 2-15, 15а, 16-21), кадастровый номер: 77:04:0001013:3387, по состоянию на 02.02.2022 составила 7 622 126 рублей 33 копеек, в том числе НДС 20%.

С учетом данных экспертом в судебном заседании от 05.12.2022 пояснений, оснований считать выполненное экспертное заключение несоответствующим требованиям закона судом при рассмотрении дела не установлено.

Правовая позиция, подтверждающая правомерность определения стоимости неотделимых улучшений на ту же дату, что и стоимость имущества, изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 25.12.2012 N 9785/12 по делу N А46-764/2011.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Таким образом, в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе N 159-ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений, в связи с чем, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению с учетом определенной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости нежилого помещения и рыночной стоимости неотделимых улучшений на момент обращения истца с заявлением к ответчику о реализации преимущественного права выкупа в части согласования разногласий по пункту 3.1 договора купли-продажи.

В силу положений ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку п. 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п. 3.1 (цена объекта) и п. 3.2 (право оплаты выкупаемого имущества в рассрочку), и разногласия в части п. 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, п. 3.4 договора подлежит изложению в редакции истца с указанием суммы ежемесячного платежа в размере 433 531 рубля 84 копеек.

В соответствии с п. 4 ст. 488, п. 3 ст. 489 ГК РФ, договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом.

Согласно ч. 3 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

Следовательно, ставка рефинансирования ЦБ РФ является определенной на момент заключения договора и не зависит от изменения в будущем.

Поскольку сведений об опубликовании объявления о продаже в материалах дела не имеется, истцом правомерно определена ставка на момент обращения с заявлением о реализации преимущественного права выкупа, и п. 3.3 договора подлежит изложению в редакции истца.

Доводы апелляционной жалобы ответчика подлежат отклонению исходя из нижеследующих оснований.

Положениями ст. 3 Закона N 159-ФЗ определено, что при возмездном отчуждении арендуемого имущества приобретение такого имущества осуществляется по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

В силу ст. 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Согласно ст. 446 ГК РФ устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда.

Для определения стоимости объекта по состоянию на дату обращения истца с заявлением о реализации преимущественного права судом удовлетворено ходатайство истца о назначении судебной оценочной экспертизы.

В связи с наличием разногласий в части стоимости имущества определенной истцом и ответчиком, в рамках рассмотрения дела проведена судебная экспертиза, в результате проведения которой экспертами ООО "Вердикт-Оценка" Примеровой М.Н. и Ужкурисом Ф.Э. выполнено экспертное заключение от 04.10.2022.

Ответчик не оспаривал полноту, правильность и объективность представленного в дело заключения эксперта, не заявлял ходатайств о назначении повторной судебной экспертизы для определения рыночной стоимости объекта.

С учетом представленного экспертного заключения, и заявления истца об уточнении исковых требований суд удовлетворил заявленные истцом исковые требования в полном объеме.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения Арбитражного суда.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 08 декабря 2022 года по делу N А40-100865/22 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Е.А. Птанская

Судьи

Ю.Н. Кухаренко О.Н. Лаптева