Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 7 февраля 2023 г. N 09АП-94379/22 по делу N А40-131192/2021

г. Москва

07 февраля 2023 г.

Дело N А40-131192/21

Резолютивная часть постановления объявлена 06 февраля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 февраля 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.И. Левченко,

судей Е.А. Мезриной, О.Г. Головкиной, при ведении протокола судебного заседания секретарем А.И. Воргулевой, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 16 декабря 2022 года

по делу N А40-131192/21, принятое судьей Е.В. Немтиновой,

по иску Департамента городского имущества города Москвы

(ОГРН: 1037739510423; 123112, г Москва, проезд 1-й Красногвардейский, дом 21 строение 1)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Изотоп-Прок"

(ОГРН: 1027739715684, 127081, г Москва, ул. Полярная, д. 17 к. 1, подв. пом 1, комн 1)

об изъятии

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Апрелов С.А. по доверенности от 22.12.2022, диплом ДВС 1097827 от 13.04.2001;

от ответчика: Пономарев В.А. по доверенности от 01.02.2021, диплом ВСВ 1567533 от 27.01.2006;

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью "Изотоп-Прок" (далее - ООО "Изотоп-Прок", ответчик) об изъятии для государственных нужд города Москвы нежилое помещение с кадастровым номером 77:02:0004001:11782, общей площадью 183,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Полярная, д. 17, корп. 1., установить сумму возмещения правообладателю за изымаемое нежилое помещение в соответствии с отчетом об оценке от 25.01.2021 N П1116/1-21, выполненным независимой оценочной организацией ООО "Оценка и Консалтинг", в размере 2 023 527 рублей 55 копеек без учета НДС.

Определить, что вступившее в законную силу решение суда по настоящему делу является основанием для погашения ограничений (обременений) внесенных в ЕГРН в отношении изымаемого недвижимого имущества.

Определить, что вступившее в законную силу решение суда по настоящему делу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ООО "Изотоп-Прок" на нежилое помещение с кадастровым номером 77:02:0004001:11782, общей площадью 183,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Полярная, д. 17, корп. 1; перехода и возникновения права собственности субъекта Российской Федерации-города федерального значения Москвы на нежилое помещение с кадастровым номером 77:02:0004001:11782, общей площадью 183,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Полярная, д. 17, корп. 1. 4). Установить следующие условия возмещения: - возмещение стоимости изымаемого имущества выплачивается Департаментом после вступления решения суда по настоящему делу в законную силу путем перечисления денежных средств на счет правообладателя; - правообладатель обязан в течение 5 рабочих дней с даты вступления настоящего решения в законную силу предоставить в Департамент реквизиты расчетного счета для оплаты стоимости изъятого недвижимого имущества. Обязательства Департамент по оплате считаются исполненными с даты списания денежных средств с корреспондентского счета Департамента; в случае отказа правообладателя предоставить реквизиты расчетного счета более 5 рабочих дней, денежные средства составляющие стоимость изъятого недвижимого имущества вносятся Департаментом на депозит нотариуса; правообладатель обязан освободить нежилое помещение от собственного имущества и имущества иных лиц в течение 5 рабочих дней после получения денежной компенсации. В случае нарушения Правообладателем указанного срока, предоставить Департаменту и/или иному уполномоченному исполнительному органу города Москвы и/или подрядной организации на принудительное освобождение нежилого помещения. Департамент и/или иной уполномоченный исполнительный орган города Москвы и/или подрядная организация не несут юридической ответственности за оставленное правообладателем собственное имущество и имущество иных лиц.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Правительство Москвы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 16.12.2022 изъято для государственных нужд города Москвы нежилое помещение с кадастровым номером 77:02:0004001:11782, общей площадью 183,4 кв. м, расположенное по адресу: Москва, ул. Полярная, д. 17, корп. 1. Условия возмещения изложены согласно резолютивной части судебного акта.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить в части установления суммы возмещения

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал на необходимость назначения по делу повторной судебной экспертизы.

Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу www.//kad.arbitr.ru/) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Поскольку апелляционная жалоба подана без пропуска срока на обжалование, лица, участвующие в деле, которые были надлежащим образом извещены в суде первой инстанции, считаются надлежаще извещенными.

В заседании суда апелляционной инстанции 06.02.2023 представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения жалобы, просил решение суда оставить без изменения.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, заслушав объяснения представителей истца и ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 16.12.2022 на основании следующего.

Как установлено судом апелляционной инстанции, многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Полярная, д. 17, корп. 1, включен в Программу реновации жилищного фонда в городе Москве.

Ответчик является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 77:02:0004001:11782, общей площадью 183,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Полярная, д. 17, корп. 1 (далее - нежилое помещение), о чем в ЕГРН внесены записи регистрации от 04.02.2020 N 77:02:0004001:11782-77/009/2020-2, N 77:02:0004001:11782-77/009/2020-5.

На нежилое помещение зарегистрированы ограничения (обременения) в виде запрета регистрации, о чем в ЕГРН сделаны записи: от 22.01.2021 N 77:02:0004001:11782-77/055/2021-7 и от 23.12.2020 N 77:02:0004001:11782- 77/055/2020-6.

Департаментом издано распоряжение от 30.10.2020 N 36598 "Об изъятии для государственных нужд объекта недвижимого имущества", в соответствии с которым подлежит изъятию для государственных нужд города Москвы, для целей реализации постановления Правительства Москвы от 01.08.2017 N 497-ПП "О программе реновации жилищного фонда в городе Москве", нежилое помещение, принадлежащее правообладателю.

В соответствии с отчетом об оценке от 25.01.2021 N П1116/1-21, выполненным независимой оценочной организацией ООО "Оценка и Консалтинг", определена величина убытков причиненных обладателю прав на изымаемое недвижимое имущество.

Размер возмещения правообладателю определен в соответствии с оотчетом об оценке и составляет 12 321 000 рублей без учета НДС, и включает в себя рыночную стоимость изымаемого объекта недвижимости, а также иные убытки и расходы, причиненные правообладателю в связи с изъятием.

Как указал истец, сумма денежных средств, обремененная залогом в силу закона, в соответствии с договором купли-продажи недвижимости от 16.12.2019 N 59-6311, составляет 10 297 472 рубля 45 копеек, включающая в себя сумму остатка основного долга (в том числе задолженность по основному долгу), задолженности по процентам за предоставленную рассрочку и пеням за просрочку оплаты.

Сумма денежной компенсации за изымаемое нежилое помещение с учетом вычета денежных средств, подлежащих уплате за наложенное обременение в виде залога, составляет 2 023 527 рублей 55 копеек без учета НДС.

В соответствии с требованиями статьями 56.8 и 56.9 ЗК РФ, а также части 2 статьи 56.10 ЗК РФ в адрес ответчика письмом от 24.02.2021 за исходящим N ДГИ-И-12928/21 направлены проект соглашения об изъятии нежилого помещения для государственных нужд города Москвы с приложением материалов оценки рыночной стоимости изымаемого недвижимого имущества и расчета убытков, причиняемых в связи с изъятием недвижимого имущества.

Согласно пункту 1.2 указанного соглашения, изъятию для государственных нужд города Москвы подлежит нежилое помещение с кадастровым номером 77:02:0004001:11782, общей площадью 183,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Полярная, д. 17, корп. 1.

Указанные документы (проект соглашения и отчет об оценке) 11.03.2021 получены ответчиком, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 12599355591189.

Срок заключения соглашения со стороны правообладателя в соответствии с частью 10 статьи 56.10 ЗК РФ составляет девяносто дней, со дня получения правообладателем проекта соглашения об изъятии.

Указанный срок истек 10.06.2021, подписанный проект соглашения в Департамент до настоящего времени не поступил.

Учитывая, что у сторон имеются разногласия в части стоимости возмещения определением суда первой инстанции от 14.09.2021 по делу назначена судебная экспертиза.

Проведение судебной экспертизы поручено ООО "БСГ - КОНСАЛТИНГ ГРУПП", эксперту Сафонову Юрию Вячеславовичу.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности. Перед экспертами поставлен следующий вопрос:

Определить размер денежной компенсации за изымаемое нежилое помещение с кадастровым номером 77:02:0004001:11782, общей площадью 183,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Полярная, д. 17, корп. 1, включая рыночную стоимость, а также размер убытков, включая упущенную выгоду, причиненных изъятием недвижимого имущества?

По результатам проведенной экспертизы представлено в суд экспертное заключение N 95 от 26.10.2021, согласно которому: Размер денежной компенсации за изымаемое нежилое помещение с кадастровым номером 77:02:0004001:11782, общей площадью 183,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Полярная, д. 17, корп. 1, включая рыночную стоимость, а также размер убытков, включая упущенную выгоду, причиненных изъятием недвижимого имущества составляет 15 545 000 рублей.

Проведение судебной экспертизы должно соответствовать требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта должны быть отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения; экспертное заключение должно быть основано на материалах дела, являться ясным и полным. По ходатайству истцов и ответчика экспертом представлены письменные ответы на поставленные сторонами вопросы по представленному заключению.

С учетом данных экспертом письменных пояснений возникли сомнения и противоречия относительно обоснованности выводов эксперта, устранить которые не представилось возможным. В этой связи сторонами заявлено ходатайство о назначении повторной судебной оценочной экспертизы.

Определением от 19.04.2022 суд назначил по делу повторную судебную оценочную экспертизу, проведение экспертизы поручил ООО "Лаборатория Судебных Экспертиз", экспертам Вельгоша Ангелине Юрьевне, Слюсаревой Ольге Игоревне. Эксперты предупреждены об уголовной ответственности.

На разрешение экспертов поставлен следующий вопрос:

Определить размер денежной компенсации за изымаемое нежилое помещение с кадастровым номером 77:02:0004001:11782, общей площадью 183,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Полярная, д. 17, корп. 1, включая рыночную стоимость, а также размер убытков, включая упущенную выгоду, причиненных изъятием недвижимого имущества по состоянию на дату проведения оценки?

По результатам проведенной экспертизы представлено в суд экспертное заключение N 239-ОЭ от 16.08.2022, согласно которому:

Размер денежной компенсации за изымаемое нежилое помещение с кадастровым номером 77:02:0004001:11782, общей площадью 183,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Полярная, д. 17, корп. 1, включая рыночную стоимость, а также размер убытков, включая упущенную выгоду, причиненных изъятием недвижимого имущества по состоянию на дату проведения оценки (16.08.2022) составляет 24 288 470 рублей без учета НДС.

Для расчетов экспертом, исследовались местоположение объекта, исследование его количественных и качественных характеристик, проводился анализ сегмента рынка к которому относится объект исследования.

Для целей подготовки заключения по поставленному судом вопросу, экспертом применялись сравнительный и доходные подходы оценки спорного объекта.

При определении рыночной стоимости недвижимости с применением сравнительного подхода, экспертом произведено изучение рынка и выбор листингов (предложений на продажу) объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом; сбор и проверка информации по каждому объекту-аналогу (о цене предложения, дате предоставления информации об объектах-аналогах, физических характеристиках, местоположении объектов и др.); сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом недвижимости по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.); корректировка листинговых цен по каждому объекту-аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом. В ходе анализа к ценам продаж были внесены поправки на различия, существующие между аналогами и оцениваемым объектом.

При применении доходного подхода оценки с использованием метода прямой капитализации, экспертом, осуществлялось определение потенциального валового дохода, операционных расходов, расчет чистого операционного дохода, расчет ставки капитализации, расчет текущей стоимости объекта оценки, при этом экспертом проводилась корректировка стоимости объектов по факторам приведенным в исследовательской части заключения.

Размер итоговое заключение о стоимости объекта оценки соответствует величины стоимости определенной при применении сравнительного и доходного подходов, в пропорции 0,57 и 0,43 соответственно.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что при производстве судебной экспертизы вывод о величине рыночной стоимости объекта в рамках сравнительного и доходного подходов эксперт сформировал на основании проведенного полного, всестороннего, научно обоснованного и объективного исследования, что соответствует обязанности эксперта, установленной статьей 55 АПК РФ и статьей 16 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ.

На основании вышеуказанного, заключение эксперта об определении рыночной стоимости спорного нежилого помещения является полным, мотивированным и не содержит противоречий, полностью соответствует Федерального закона N 73 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации"; - экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы; - экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение; - стоимость объекта близка к кадастровой стоимости объекта недвижимости, в связи с чем, ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта а также отсутствия противоречий в выводах эксперта оснований для проведения повторной судебной экспертизы у суда не имеется.

Оценив, экспертное заключение, суд нашел его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и пришел к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи экспертное заключение, суд апелляционной инстанции считает представленное экспертное заключение надлежащим доказательством по делу, в связи с чем, цена сделки определяется в соответствии с оценкой заключения эксперта, представленного суду апелляционной инстанции.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что выводы, изложенные в экспертном заключении, не содержат противоречий и подтверждаются ранее представленными в материалы дела сторонами техническими документами на объект исследования.

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Заключение экспертов содержит четкий и недвусмысленный ответ на указанный судом вопросы, проведен полный анализ предоставленных эксперту документов.

Критическая оценка истцами выводов судебной экспертизы сама по себе не влечет признание данного доказательства ненадлежащим (статьи 64 АПК РФ), а содержащейся в заключении экспертизы информации - недостоверной. Выраженное истцами сомнение в обоснованности выводов эксперта, в отсутствие соответствующих доказательств искажения результатов исследования, не является обстоятельством, исключающим доказательственное значение данного заключения.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что разница между рыночной стоимостью нежилого помещения связана с допускаемым законом и стандартами оценки применением различных методов и методик оценки в рамках установленных подходов, а также различием источников и объема информации, используемых в ходе оценки, что в свою очередь не может свидетельствовать о порочности экспертизы, при сравнении с выводами иных экспертиз, сделанных в рамках иных дел.

В соответствии с пунктом 14 Федерального стандарта оценки N 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости, согласно подпункту "б" пункта 22 Федерального стандарта оценки N 7, в качестве объектов аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. К тому же подпункт "д" пункта 22 Федерального стандарта оценки N 7 прямо указывает на возможность отличия объектов-аналогов от объекта оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения) и на необходимость проведения корректировок цен объектов аналогов на величину вклада отличий характеристик объектов аналогов от характеристик объекта оценки.

По мнению судебной коллегии, оценщиком выбраны сходные по характеристикам объекты-аналоги, описание их характеристик имеется в заключении, дано в понятном и объемном виде.

С учетом изложенного, судом первой инстанции обоснованно удовлетворены требования с учетом выводов, сделанных в рамках проведенной по делу судебной экспертизы.

Суд апелляционной инстанции соглашается с доводами жалобы Департамента ввиду следующего.

Согласно заключению 16.08.2022 N 239-ОЭ, размер компенсации за изымаемое нежилое помещение составляет 24 288 470 рублей, из которых рыночная стоимость нежилого помещения составляет 22 533 454 рублей; размер убытков, причиненных изъятием, включая упущенную выгоду - 1 755 016 рублей.

В соответствии с выводами, изложенными в заключении эксперта, рыночная стоимость Нежилого помещения, составляет: 24 288 470 рублей, без учета НДС.

Департамент в адрес правообладателя письмом 24.02.2021 N ДГИ-И-12928/21 направил соглашение об изъятии недвижимого имущества с приложением отчета об оценке от 25.01.2021 N Ш116/1-21, выполненного независимой оценочной организацией ООО "Оценка и Консалтинг".

В соответствии с пунктом 2.1 соглашения, размер возмещения Правообладателю определен в соответствии с отчетом об оценке от 25.01.2021 N Ш116/1-21, выполненным независимой оценочной организацией ООО "Оценка и Консалтинг", и составляет 12 321 000 рублей без учета НДС.

Пунктом 2.2. соглашения определено, что сумма денежных средств, обремененная залогом в силу закона, в соответствии с договором купли-продажи недвижимости от 16.12.2019 N 59-6311, составляет 10 297 472 рубля 45 копеек, включает в себя сумму остатка основного долга задолженности по процентам за предоставленную рассрочку и пеням за просрочку оплаты.

Суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции правомерно определил сумму компенсации в размере 24 288 470 рублей, Департамент не лишен возможности зачета указанной задолженности либо ее возмещения в судебном порядке.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения арбитражного суда.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 16 декабря 2022 года по делу N А40-131192/21 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Левченко Н.И.

Судьи

Головкина О.Г. Мезрина Е.А.