Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 9 февраля 2023 г. N 09АП-88723/22 по делу N А40-158399/2022

город Москва

09 февраля 2023 г.

Дело N А40-158399/22

Резолютивная часть постановления объявлена 02 февраля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 февраля 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мезриной Е.А.,

судей Головкиной О.Г., Алексеевой Е.Б., при ведении протокола судебного заседания секретарем Воргулевой А.И., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ

на решение Арбитражного суда г.Москвы от 02.11.2022 по делу N А40-158399/22,

по иску ООО "ЭТАЛОН"

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ

об урегулировании,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Дмитриева И.М. по доверенности от 08.11.2021, диплом ДВС 1343503 от 01.06.2002;

от ответчика: Абдуллаев И.И. по доверенности от 19.12.2022, диплом ААМ 1709507 от 30.06.2020;

УСТАНОВИЛ:

ООО "ЭТАЛОН" обратилось в Арбитражный суд г.Москвы с иском к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды N М-12-058565 от 06.06.2022 земельного участка общей площадью 1045 кв.м., с кадастровым номером 77:22:0040218:60, расположенного по адресу: г. Москва, п. Роговское, д. Ильино, вл. 2Б, путем принятия пунктов 1.1, 4.2, 4.3, 6.1.1, 6.1.2, 8.3, 8.4 договора и приложения к договору в редакции истца.

Решением суда от 02.11.2022 суд первой инстанции решил:

Урегулировать разногласия, возникшие между ООО "ЭТАЛОН" (ОГРН 1187746928676, 123242, г. Москва, Волков пер., д. 7/9, стр. 1, пом. 12-23) и Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, 123112, г. Москва, 1-й Красногвардейский проезд, д. 21, стр. 1) при заключении договора аренды N М-12-058565 от 06.06.2022 земельного участка общей площадью 1045 кв.м., с кадастровым номером 77:22:0040218:60, расположенного по адресу: г. Москва, п. Роговское, д. Ильино, вл. 2Б, изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

1.1. "Предметом договора является земельный участок, именуемый в дальнейшем "Участок", площадью 1 045 (одна тысяча сорок пять) кв.м. из состава земель населенных пунктов, кадастровый номер 77:22:0040218:60, имеющий адресный ориентир: г. Москва, п. Роговское, д. Ильино, вл. 1, и разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, в соответствии с установленным разрешенным использованием земельного участка";

4.2 - исключить;

4.3. "Договор не является основанием для проведения государственной регистрации права собственности на движимые объекты. Расположенные на Участке";

6.1.1, 6.1.2, 8.3, 8.4 - исключить;

приложения к договору "- Расчет арендной платы

- Выписка ЕГРН от 14.06.2022".

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, 123112, г. Москва, 1-й Красногвардейский проезд, д. 21, стр. 1) в пользу ООО "ЭТАЛОН" (ОГРН 1187746928676, 123242, г. Москва, Волков пер., д. 7/9, стр. 1, пом. 12-23) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб.

Не согласившись с принятым по делу решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, неполное выяснение судом обстоятельств имеющих значение для дела.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель истца в судебном заседании возражал против апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

Законность и обоснованность судебного решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке ст.ст.266, 268 АПК РФ.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, повторно рассмотрев материалы дела, приходит к выводу о том, что отсутствуют правовые основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы, принятого в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и обстоятельствами дела.

Как следует из материалов дела, исковые требования мотивированы тем, что земельный участок с кадастровым номером 77:22:0040218:60 имеет адресный ориентир: г. Москва, п. Роговское, д. Ильино, вл. 2Б, однако сведения о правообладателе отсутствуют, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

На земельном участке находится объект недвижимости с кадастровым номером 77:22:0040218:403, принадлежащий на праве собственности истцу (запись от 20.04.2022).

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно п. 6 ст. 39.20 ЗК РФ, любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

Письмом, исх. N 33-5-44116/22-(0)-4 от 06.06.2022, ответчиком направлен в адрес истца проект договора аренды земельного участка N М-12-058565 от 06.06.2022.

Истцом направлен в адрес ответчика протокол разногласий от 15.06.2022.

Письмом, исх. N 33-5-44116/22-(0)-8 от 05.08.2022, ответчиком фактически отклонен протокол разногласий истца.

Поскольку в добровольном порядке ответчиком требования истца не удовлетворены, указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Согласно п. 1 ст. 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные по делу доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований, исходя из следующего.

Основной или условно разрешенный вид разрешенного использования земельного участка считается выбранным в отношении земельного участка со дня внесения сведений о соответствующем виде разрешенного использования в Единый государственный реестр недвижимости. Внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка не требуется.

Согласно ч. 2.1 ст. 8 Закона г. Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве", фактическое использование объекта недвижимости, расположенного на предоставленном земельном участке, должно соответствовать виду разрешенного использования, установленному в договоре аренды земельного участка, договоре безвозмездного пользования. В случае несоответствия вида фактического использования объекта недвижимости, расположенного на предоставленном земельном участке, виду разрешенного использования земельного участка вид разрешенного использования земельного участка подлежит приведению в установленном порядке в соответствие с видом фактического использования объекта недвижимости.

Суд установил, что в ЕГРН внесены сведения о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 77:22:0040218:60, в том числе - для индивидуального жилищного строительства (2.1), что не соответствует указанному в п. 1.1 проекта договора - для эксплуатации жилого дома, в связи с чем п. 1.1 договора подлежит изложению в редакции истца.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно п. 1 ст. 41 ЗК РФ, лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, обладателей публичных сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса, за исключением прав, установленных подпунктом 2 пункта 2 указанной статьи.

Таким образом, п. 1.1 договора подлежит принятию в редакции истца

Учитывая вид разрешенного использования земельного участка, п. 4.2 договора, по условиям которого участок предоставляется без права возведения временных и капитальных зданий и сооружений подлежит исключению.

В соответствии с ч. 10 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", договор аренды земельного участка является одним из оснований государственного кадастрового учета и государственной регистрации права на созданные на участке здания (сооружения), в с связи с чем, п. 4.3 договора противоречит действующему законодательству и подлежит исключению.

Поскольку положения ст. 450.1 ГК РФ, предусматривающие включение в условия договора право одной из сторон одностороннего внесудебного отказа, являются диспозитивными, и истец возражает против включения такого условиям, п. 6.1.1 договора подлежит исключению.

Положения п. 1 ст. 237 ГК РФ, позволяющие возможность согласования внесудебного порядка обращения взыскания на имущество, также являются диспозитивными, и учитывая возражения истца в отношении такого порядка п. 6.1.2 договора подлежит исключению.

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ, неустойка является одним из способов обеспечения обязательства.

Согласно ст. 331 ГК РФ, соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", при рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела.

В приложении к договору годовая ставка арендной платы определена как 0,1 % от кадастровой стоимости.

Пунктом 3.2 договора предусмотрено изменение арендодателем размера арендной платы в одностороннем порядке в случае изменения целевого использования объекта недвижимого имущества.

Суд первой инстанции отмечает, что в таком случае, предлагаемая в проекте договора ответственность арендатора в размере 1,5 % от произведения площади арендуемого земельного участка на действующую на дату выявления нарушения значение среднего удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка по группе видов разрешенного использования, соответствующей цели предоставления земельного участка по договору, многократно превышает размер годовой ставки, при наличии возможности изменения арендной платы в одностороннем порядке, в связи с чем, п. 8.3, п. 8.4 договора подлежат исключению.

Учитывая определение существенных условий договора в соответствии со сведениями ЕГРН, выписка из реестра подлежит включению в состав приложений к договору.

Судом первой инстанции правильно определен характер спорных взаимоотношений и дана полная оценка обстоятельствам дела.

Доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, подлежат отклонению, в силу следующего.

В апелляционной жалобе Департамент указал, что на стороне Департамента отсутствует обязанность, предусмотренная гражданским и земельным законодательством, заключить договор аренды земельного участка с Истцом - правообладателем здания, строения, расположенного на этом земельном участке.

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно п. 6 ст. 39.20 ЗК РФ, любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. Статьей 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" (далее - 137-ФЗ), ст. 20 Закона г. Москвы от 28.06.1995 "Устав города Москвы" установлено, что в собственности города Москвы находятся объекты гражданских прав, в том числе земля и ресурсы в границах города Москвы, не находящиеся в соответствии с законом в частной собственности, собственности муниципальных образований, собственности Российской Федерации или других определенных законом собственников.

Согласно п. 2 ст. 3.3 137-ФЗ, предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя в отношении земельных участков, расположенных в границах указанных субъектов, если законами указанных субъектов не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя.

На основании пункта 1 Положения о Департаменте, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013 N 99-ПП "Об утверждении Положения о Департаменте городского имущества города Москвы", Департамент является функциональным органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим функции по разработке и реализации государственной политики в сфере управления и распоряжения движимым и недвижимым имуществом города Москвы, земельными участками, находящимися на территории города Москвы, земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, приватизации имущества города Москвы, выполнения полномочий собственника в отношении имущества города Москвы, использования, охраны и учета земель на территории города Москвы, предоставление государственных услуг в сфере имущественно-земельных отношений.

Руководствуясь ст. 39.20 ЗК РФ, истец обратился в Департамент с заявлением о предоставлении государственной услуги "Предоставление земельного участка в аренду правообладателям зданий, сооружений, расположенных на земельном участке", так как является собственником здания (жилой дом), кадастровый номер 77:22:0040218:403, общей площадью 28,7 кв.м. по адресу: г. Москва, пос. Роговское, д. Ильино, о чем в Едином государственной реестре недвижимости от 20.04.2022 сделана запись регистрации N 77:22:0040218:403-77/072/2022-1.

Таким образом, суд первой инстанции правильно применил нормы действующего законодательства РФ, а также нормативные акты города Москвы и пришел к обоснованному выводу о том, что Департамент обязан заключать договоры аренды земельных участков с правообладателями зданий, возведенных на этих земельных участках.

Как следует из обстоятельств дела, письмом, исх. N 33-5-44116/22-(0)-4 от 06.06.2022, Департаментом, в ответ на обращение ООО "ЭТАЛОН" направлен в адрес Истца проект договора аренды земельного участка N М-12-058565 от 06.06.2022 через Личный кабинет ООО "ЭТАЛОН" на сайте: mos.ru.

При оказании государственной услуги в электронном виде через сайт mos.ru, Департамент предлагает Заявителю два варианта действий: или подписать и "Направить договор в Департамент городского имущества города Москвы"", или подписать и "Направить протокол разногласий в Департамент городского имущества города Москвы".

17.06.2022 ООО "ЭТАЛОН" направил в адрес Департамента протокол разногласий от 15.06.2022.

Однако Ответчик фактически отклонил предложенный Истцом протокол разногласий письмом N 33-5-44116/22-(0)-7 от 22.06.2020. Протокол согласования разногласий в адрес Истца не направил.

Статьей 445 ГК РФ определены положения о заключении договора в обязательном порядке. Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Поскольку ответчик не уклоняется от заключения договора, а спор между сторонами возник при заключении договора в части согласования его отдельных условий, постольку фактически спор по настоящему делу направлен на урегулирование разногласий, возникших при заключении договора.

В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Таким образом, исходя из фактических обстоятельств дела и действий сторон, спор рассмотрен в порядке ст. 445 ГК РФ в исковом порядке.

Департамент, считает, что судом не применены положения ст. 39.3 ЗК РФ.

Суд первой инстанции обоснованно не применил ст. 39.3 ЗК РФ, так как указанная норма регулирует порядок продажи земельного участка. Истец же просит в порядке п. 6 ст. 39.20 ЗК РФ предоставить ему земельный участок в аренду.

Согласно п. 2 ст. 7 ЗК РФ, земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.

Основной или условно разрешенный вид разрешенного использования земельного участка считается выбранным в отношении земельного участка со дня внесения сведений о соответствующем виде разрешенного использования в Единый государственный реестр недвижимости. Внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка не требуется.

Согласно выписке ЕГРН от 14.06.2022, разрешенное использование земельного участка: для индивидуального жилищного строительства.

Истец при строительстве жилого дома руководствовался ст. 51.1, ч. 16 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, поэтому обратился в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, с уведомление о планируемых строительстве объекта индивидуального жилищного строительства, а затем с уведомлением об окончании строительства.

Это подтверждается Уведомлением о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства от 19.10.2020 N 09-УС-66442/20-(0)-1, которое было выдано Комитетом государственного строительного надзора города Москвы, а также Уведомлением о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности от 09.03.2022 N 09-УО-251/22-(0)-1.

На основании данных документов и технического плана на жилой дом, было зарегистрировано право собственности ООО "ЭТАЛОН" на жилой дом, кадастровый номер 77:22:0040218:403, общей площадью 28,7 кв.м. по адресу: г. Москва, пос. Роговское, д. Ильино, о чем в Едином государственной реестре недвижимости от 20.04.2022 сделана запись регистрации N 77:22:0040218:403-77/072/2022-1.

Таким образом, уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации и федеральным органом исполнительной власти РФ выданы все необходимые документы и зарегистрировано право собственности на жилой дом, кадастровый номер 77:22:0040218:403.

Ссылка апеллянта на выводы суда по иному арбитражному делу не является основанием к отмене судебного акта, более того в рамках дела А40-8111/19 суды признали незаконным отказ ДГИ и обязали заключить дополнительное соглашение к договору.

Пункты договора, которые суд первой инстанции исключил, являются диспозитивными и при возражении одной из сторон должны быть исключены из договора.

При рассмотрении дела судом были установлены все существенные обстоятельства, которым дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, не имеется.

Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных ст.270 АПК РФ, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 176, 266-268, п.1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 02.11.2022 по делу N А40-158399/22 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Мезрина Е.А.

Судьи

Головкина О.Г. Алексеева Е.Б.