Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 7 февраля 2023 г. N 09АП-87324/22 по делу N А40-127273/2022

город Москва

07 февраля 2023 г.

Дело N А40-127273/22

Резолютивная часть постановления объявлена 31 января 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 февраля 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мезриной Е.А.,

судей Головкиной О.Г., Алексеевой Е.Б., при ведении протокола судебного заседания секретарем Воргулевой А.И., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 27.10.2022 по делу N А40-127273/22,

по иску ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ

к ООО "АВРОРА"

о взыскании денежных средств

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Джангишиев М.О. по доверенности от 28.12.2022, диплом ААТ 1803001 от

30.06.2021;

от ответчика: не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ обратился в Арбитражный суд г.Москвы с иском к ООО "АВРОРА" о взыскании 765 314 руб. 85 коп. - долга за период с 01.04.2019 по 31.12.2021, 180 544 руб. 74 коп. - пени за период с 18.06.2019 по 31.12.2021

Решением суда от 27.10.2022 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, неполное выяснение судом обстоятельств имеющих значение для дела.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Апелляционная жалоба рассмотрена без участия представителя ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в связи с чем дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность судебного решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке ст.ст.266, 268 АПК РФ.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, повторно рассмотрев материалы дела, приходит к выводу о том, что отсутствуют правовые основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы, принятого в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и обстоятельствами дела.

Как следует из материалов дела, исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств за период с 01.04.2019 по 31.12.2021 по оплате аренды земельного участка, имеющего адресные ориентиры: Москва, Троицк, Лагерный (Находится примерно в 900 м. по направлению на северо-восток относительно ориентира жилого дома, расположенного за границами земельного участка, почтовый адрес ориентира: город Москва, г. Троицк, пер. Лагерный, дом 4), площадью 6228 кв. м., предоставляемого в пользование на условиях аренды для под индивидуальную и малоэтажную блокированную застройку по договору от 01.07.2012 N М-12-038646.

Договор заключен сроком до 09.09.2051.

В соответствии с условиями договора предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату за объект аренды ежеквартально, не позднее 15 числа последнего месяца квартала.

За несвоевременное внесение арендных платежей условиями договора установлено взыскание пени в размере 0,05% от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период (квартал), начиная с 6-го числа по день уплаты включительно.

Истцом также заявлено требование о взыскании 180 544 руб. 74 коп. - пени за период с 18.06.2019 по 31.12.2021

Претензионный порядок урегулирования спора истцом соблюден, в добровольном порядке ответчиком требования истца не удовлетворены, указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно нормам ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу положений ст.ст.309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные по делу доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, исходя из следующего.

Судом первой инстанции установлено, что дополнительным соглашением от 1 июля 2012 г. к договору был присвоен номер М-12-038646. Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, Общество с ограниченной ответственностью "Аврора" является арендатором указанного земельного участка на основании соглашения об отступном от 22 апреля 2015 года, о чем 6 июля 2015 года сделана запись N 77-77/017-17/037/2012-120/1.

Постановлением администрации г. Троицка N 1010 от 26 октября 2009 года, был утвержден проект планировки территории малоэтажной жилой застройки и определены границы земельных участков, на которых будет осуществляться строительство и будет впоследствии расположен ЖК.

Согласно проекту планировки территории, на территории ЖК "Изумрудный" установлены зоны размещения планированных к строительству объектов и их параметры, в том числе общественных зон (зон благоустройства), общественно-деловых зон, социально-бытовых зон.

Строительство ЖК "Изумрудный" осуществлялось с период с 2010 по 2014 годы. Земельный участок, на котором осуществлялось строительство, был предоставлен в аренду под индивидуальную и малоэтажную блокированную застройку. В 2011-2012 годах было проведено межевание земельного участка, на кадастровый учет поставлено 60 самостоятельных участков.

Каждому участку присвоены кадастровые номера, на каждый участок заключен самостоятельный договор аренды. Договоры аренды заключены на вновь сформированные земельные участки в 2012 году. Цель - для осуществления индивидуальной и малоэтажной застройки.

Разрешением N RU 50305000-177 на ввод объекта в эксплуатацию от 30 декабря 2011 года введена в эксплуатацию малоэтажная жилая застройка; Разрешением N RU 50305000-190 на ввод объекта в эксплуатацию от 28 марта 2012 года введена в эксплуатацию малоэтажная жилая застройка в составе проходной и 2-х этажных жилых домов: N 39, 39Л, 39Б, 39В, 40, 40А, 40Б, 40Г, 40Д, 43, 43А, 43Б, 43В, 43Г, 44, 44А, 44Б, 45, 45А, 45Б; Разрешением N RU 50305000-214 на ввод объекта в эксплуатацию от 16 июля 2012 года введена в эксплуатацию малоэтажная жилая застройка в составе: Каркасно-панельного индивидуального жилого дома N 18, 19; Разрешением N RU 50305000-78 на ввод объекта в эксплуатацию от 30 сентября 2014 года введен в эксплуатацию многоквартирный жилой дом 60/2 в составе жилой застройки; Разрешением N RU 50305000-19 на ввод объекта в эксплуатацию от 21 декабря 2012 года введена в эксплуатацию малоэтажная жилая застройка в составе: малоэтажный жилой дом N 52, 53, 64, 57.

Таким образом, суд первой инстанции отмечает, что жилые дома введены в эксплуатацию в 2012-2014 годах, помещения переданы собственникам, земельные участки, на которых расположен жилой комплекс, в том числе с предназначенной для благоустройства территорией, перешли в общую долевую собственность собственников помещений.

Дату государственной регистрации первого права собственности на помещения в жилом комплексе установить невозможно ввиду значительного числа объектов недвижимости, входящих в состав жилого комплекса.

Вместе с тем, государственная регистрация была произведена до 6 июля 2015 года, что подтверждается выписками из ЕГРН о переходе прав на объекты недвижимости ЖК "Изумрудный".

Суд первой инстанции отмечает в решении, что основания для начисления и взыскания арендной платы отсутствуют, так как договор аренды прекратил свое действие в силу закона.

Жилые дома введены в эксплуатацию, помещения переданы собственникам, земельные участки, на которых расположен жилой комплекс, в том числе с предназначенной для благоустройства территорией, перешли в общую долевую собственность собственников помещений ЖК "Изумрудный".

Суд первой инстанции также указывает, что ранее в производстве Арбитражного суда города Москвы уже находилось исковое заявление Департамента городского имущества города Москвы о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью задолженности по указанному договору аренды.

Решением от 19 мая 2021 г. по делу N А40-29659/21-180-207 Арбитражный суд города Москвы отказал в удовлетворении исковых требований Департамента городского имущества г. Москвы о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью "Аврора" 594 211 руб. 05 коп. задолженности по договору аренды земельного участка N М-12-038646 от 28 июня 2012 г.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 июля 2021 г. по делу N А40-29659/21 решение Арбитражного суда города Москвы от 19 мая 2021 г. оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 9 ноября 2021 г. по делу N А40-29659/20021 решение Арбитражного суда города Москвы от 19 мая 2021 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 июля 2021 г. оставлены без изменения, кассационная жалоба Департамента городского имущества г. Москвы - без удовлетворения.

Судом первой инстанции правильно определен характер спорных взаимоотношений и дана полная оценка обстоятельствам дела.

Доводы истца, изложенные в апелляционной жалобе, подлежат отклонению, в силу следующего.

В апелляционной жалобе Департамент городского имущества г. Москвы указывает, что "отказывая в удовлетворении исковых требований суд первой инстанции сделал необоснованный вывод об отсутствии оснований для взыскания арендной платы ввиду нахождения на спорном земельном участке многоквартирного дома и как следствие возникновения права общей долевой собственности арендатора".

По мнению заявителя, ответчиком не предоставлены доказательства того, что на спорном земельном участке находится многоквартирный дом.

По мнению Департамента, "ст. 36ЖКРФ не применима в настоящем случае, так как границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями законодательства и на земельном участке не расположен жилой дом блокированной застройки, а также какое-либо жилое строение".

"Вышесказанное свидетельствует о неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, которые в системной оценке и исследовании с другими доказательствами имели важное значение для правильного установления фактических обстоятельств дела и могли существенно повлиять на выводы суда первой инстанции", указанно в апелляционной жалобе.

Данные доводы отклоняются, поскольку основания для начисления и взыскания арендной платы по договору аренды отсутствуют, так как договор аренды прекратил свое действие в силу закона. Жилые дома введены в эксплуатацию, помещения переданы собственникам, земельные участки, на которых расположен жилой комплекс, в том числе с предназначенной для благоустройства территорией, перешли в общую долевую собственность собственников помещений ЖК "Изумрудный", так как:

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, Общество с ограниченной ответственностью "Аврора" является арендатором указанного земельного участка на основании соглашения об отступном от 22 апреля 2015 года, о чем 6 июля 2015 года сделана запись N 77-77/017-17/037/2012-120/1.

Пунктом 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, а в соответствии с п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости, то есть на условиях долгосрочной аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ и п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее: покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно ч. 4 п. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размеры земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Таким образом, после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию земельные участки, арендуемые застройщиком для целей строительства, безвозмездно передаются в совместную собственность собственникам многоквартирного дома и договор аренды считается прекращенным.

Согласно ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который образован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Жилые дома введены в эксплуатацию в 2012-2014 годах, помещения переданы собственникам, земельные участки, на которых расположен жилой комплекс, в том числе с предназначенной для благоустройства территорией, перешли в общую долевую собственность собственников помещений.

Указанный земельный участок находится в пределах Жилого комплекса "Изумрудный".

Жилым комплексом можно назвать одно или несколько строений (корпусов, многоквартирных домов) расположенных на ограниченной, связанной с ними и благоустроенной территории, объединенных единой архитектурной концепцией (исполнение в одном стиле) и дополненных объектами инфраструктуры.

Конституционный суд Российской Федерации в Постановлении от 28 декабря 2021 г. N 55-П по делу о проверке конституционности части 1 статьи 7, части 1 статьи 44, части 5 статьи 46, пункта 5 части 2 статьи 153 и статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Т.С. Малковой указал:

"В связи с тем, что в действующих нормативных актах, как правило, не применяется понятие "коттеджный поселок" и не раскрывается его содержание, в настоящем Постановлении для его обозначения будут использоваться термины "комплекс индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой" или "эюилищно-земельный комплекс" с учетом, однако, того обстоятельства, что такого рода комплексы могут включать не только отдельно стоящие индивидуальные жилые дома, но и жилые дома блокированной застройки.

(...) Вместе с тем в настоящее время в контексте интенсивного развития в России рыночных отношений, сопровождающихся передачей (покупкой) земли в частную собственность, наблюдаются активные освоение и застройка земель населенных пунктов, отведенных под индивидуальное жилищное строительство. Нередко это ведет к появлению относительно обособленных от окружающей застройки и (или) местности и зачастую имеющих огороженную и охраняемую территорию комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой (контрольно-пропускные пункты, внутрипоселковые дороги, ливневая канализация, сети инженерно-технического обеспечения и наружного освещения, трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, детские и спортивные площадки, оборудованные площадки для сбора твердых бытовых отходов и др.)

(...) Действующее законодательство, не устанавливая правового статуса комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, не регламентирует состав и правовой режим имущества общего пользования в этих комплексах, а равно не регламентирует отношения по управлению этим имуществом и его содержанию. Обычно к такого рода имуществу на практике относятся земельные участки общего пользования конкретного жилищно-земельного комплекса, а также возводимые (приобретаемые) для обслуживания домов, участков и всего комплекса объекты инфраструктуры.

Хотя имущество общего пользования в таких комплексах и может принадлежать на праве частной собственности определенному лицу (зачастую застройщику либо аффилированному с ним лицу или лицам), фактически же оно используется не только в интересах этого лица, но и в интересах собственников входящих в состав комплекса участков и домов, а также других проживающих там граждан. При этом сам по себе факт приобретения права собственности на земельный участок (в расположенным на нем жилым домом или без такового) в жилищно-земельном комплексе, безусловно, не влечет возникновения у приобретателя какой-либо доли в праве собственности на имущество общего пользования в данном комплексе, что само по себе исключает возможность установить (в системе действующего правового регулирования - кроме как посредством гражданско-правовых договоров) в отношении указанного имущества правовой режим имущества, принадлежащего собственникам соответствующих участков и домов на праве общей долевой собственности."

Как неоднократно указывалось в судебных актах по итогам рассмотрения исковых заявлений Департамента городского имущества г. Москвы о взыскании с ООО "Аврора" задолженности по договорам аренды земельных участков, после ввода в эксплуатацию жилых домов, расположенных в пределах ЖК "Изумрудный", передачи помещений собственникам, все земельные участки, на которых расположен жилой комплекс, в том числе с предназначенной для благоустройства территорией, перешли в общую долевую собственность собственников помещений ЖК "Изумрудный".

ЖК "Изумрудный" располагается на земельных участках вдоль улиц 1-я Изумрудная, 2-я Изумрудная, 1-я Лазурная, 2-я Лазурная, 3-я Лазурная.

Для организации функционирования жилого комплекса необходимы объекты инфраструктуры -контрольно-пропускной пункт, внутрипоселковые дороги, ливневая канализация, сети инженерно-технического обеспечения и наружного освещения, трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, детские и спортивные площадки, оборудованные площадки для сбора твердых бытовых отходов и др.

Пунктом 2 Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерьюами, превышающими установленную продолжительность" в состав общего имущества включаются:

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Следовательно, несмотря на то, что на спорном земельном участке не находится многоквартирный дом, земельный участок находится в границах ЖК "Изумрудный", следовательно, данный участок, также как и остальные земельные участки, на которых распложен ЖК, перешел в общую долевую собственность собственников помещений ЖК "Изумрудный". В связи с чем, договор аренды прекратил свое действие в силу закона, основания для взыскания арендной платы отсутствуют.

При рассмотрении дела судом были установлены все существенные обстоятельства, которым дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, не имеется.

Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных ст.270 АПК РФ, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Расходы по оплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на апеллянта.

Руководствуясь ст.ст. 176, 266-268, п.1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 27.10.2022 по делу N А40-127273/22 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Мезрина Е.А.

Судьи

Головкина О.Г.
Алексеева Е.Б.

Вы можете открыть актуальную версию документа прямо сейчас.

Открыть документ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.