Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 4 марта 2024 г. N 09АП-2196/24 по делу N А40-142709/2023

г. Москва

04 марта 2024 г.

Дело N А40-142709/23

Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 марта 2024 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Яковлевой Л.Г.,

судей:	Никифоровой Г.М., Попова В.И.,
при ведении протокола	секретарем судебного заседания Королевой М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Росреетра по Москве

на решение Арбитражного суда города Москвы от 06.12.2023 по делу N А40-142709/23,

по заявлению ООО "Высота"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве

третьи лица: 1) Московское УФАС России,

2) Департамент городского имущества г.Москвы,

3) ООО "Экспертстрой"

о признании незаконным решения

при участии:

от заявителя:	Ковалева Е.А. по доверенности от 28.09.2023;
от ответчика:	Никуленкова Е.А. по доверенности от 15.01.2024;
от третьих лиц:	1.не явился, извещен; 2.не явился, извещен; 3.не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

ООО "Высота" (заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (ответчик, Управление, регистрирующий орган) от 13.06.2023 N КУВД-001/2023-8445978/12 об отказе в государственной регистрации права; об обязании провести государственную регистрацию права на помещение общей площадью 58,6 кв.м. по адресу: Москва, ш.Варшавское, д.47, корп.4, от ООО "Высота" к ООО "Экспертстрой" на основании договора переуступки прав и обязанностей по договору купли-продажи нежилого помещения (учетный N 59-6395 от 14.02.2020).

Решением от 06.12.2023 Арбитражный суд г.Москвы удовлетворил заявленные требования.

Не согласившись с принятым судом решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить как принятое с нарушением норм права.

В судебном заседании представитель подателя апелляционной жалобы доводы апелляционной жалобы поддержал по мотивам, изложенным в ней.

Представитель общества возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Остальные лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, о месте и времени его проведения извещены надлежащим образом, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.9aas.arbitr.ru, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие, исходя из норм статей 121, 123, 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. ст. 266, 268 АПК РФ.

Согласно материалам дела, между Департаментом и ООО "Высота" был заключен договор аренды от 10.02.2012 N 06-00006/12 (далее - Договор аренды) на недвижимое имущество общей площадью 58,6 кв. м., расположенное по адресу: г. Москва, ш. Варшавское, д. 47, корп. 4.

В рамках Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" между Департаментом и Заявителем заключен договор купли-продажи недвижимости от 28.01.2020 (учетный N 59-6395 от 14.02.2020) (далее - Договор) по указанному адресу.

Заключенный между Департаментом и Заявителем Договор аренды прекращен с даты заключения Договора на основании статьи 413 ГК РФ.

Заявитель воспользовался преимущественным правом выкупа, заключив с Департаментом Договор. Переход права собственности на выкупаемую недвижимость от продавца к покупателю состоялся с обременением в виде залога в силу закона.

Таким образом, выкупаемая недвижимость не является собственностью города Москвы, и на нее зарегистрирована частная собственность.

Между ООО "Высота" и ООО "Экспертстрой" был заключен договор передачи договора купли-продажи недвижимости от 28.01.2020 (учетный N 59-6395 от 14.02.2020) от 17.08.2022 (далее - Договор передачи Договора с поручительством).

Указанный договор был представлен в Департамент, который согласовал передачу прав и обязанностей ООО "Экспертстрой" по Договору, о чем Общество было проинформировано письмом от 08.09.2022 исх. N ДГИ-1-52754/22-1.

10.03.2023 Заявитель обратился к Ответчику для государственной регистрации перехода права собственности по Договору передачи Договора с поручительством.

Из обязательных документов для проведения государственной регистрации Заявитель предоставил Ответчику:

1) подписанный с двух сторон Договор передачи Договора с поручительством;

2) согласие Департамента городского имущества г. Москвы на проведение переуступки прав и обязанностей по договору купли-продажи нежилого помещения (учетный N 59-6395 от 14.02.2020);

3) оплаченную государственную пошлину;

4) полномочия продавца и покупателя;

5) копию договора купли- продажи нежилого помещения (учетный N 59-6395 от 14.02.2020).

Также Заявителем было представлено письмо Московского УФАС России о том, что выдача согласий на совершение сделок в настоящем случае не относится к компетенции антимонопольного органа.

Уведомлением от 13.03.2023 Ответчик приостановил государственную регистрацию и обязал ООО "Высота" предоставить недостающие документы:

1) подписанный с двух сторон договор переуступки прав и обязанностей по договору купли-продажи нежилого помещения (учетный N 59-6395 от 14.02.2020) по новой форме;

2) согласие Департамента городского имущества г. Москвы на проведение переуступки прав и обязанностей по договору купли-продажи нежилого помещения (учетный N 59-6395 от 14.02.2020) по новой форме;

3) согласие Московского УФАС России;

4) документ, подтверждающий расторжение предыдущей переуступки прав и обязанностей по договору купли-продажи нежилого помещения (учетный N 59-6395 от 14.02.2020), которая не была зарегистрирована.

10.05.2023 Заявитель предоставил в Управление следующие документы:

1) письмо Департамента городского имущества г. Москвы от 02.05.2023 N ДГИ-Э-47360/23-1,

2) соглашение о расторжении предыдущей переуступки.

Уведомлением от 14.05.2023 Управление сообщило о не устранении причин приостановления.

Уведомлением от 13.06.2023 Управление отказало Заявителю в государственной регистрации права.

Не согласившись с оспариваемым решением Управления, общество обратилось в Арбитражный суд г.Москвы с заявленными требованиями.

Согласно ч.1 ст.198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с ч.4 ст.200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного правового акта, решения, действий, бездействия госоргана недействительным (незаконным) необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие данных акта, решения, действий, бездействия закону и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов заявителя.

Апелляционный суд, оценив в порядке ст.71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства с учетом всех обстоятельств дела, поддерживает вывод суда первой инстанции о наличии совокупности необходимых условий для удовлетворения заявленных ООО "Высота" требований.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из неправомерности оспариваемого ненормативного акта регистрирующего органа.

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в силу пункта 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 N 457 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии" является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим ведение государственного реестра саморегулируемых организаций, в отношении которых не определен уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по контролю (надзору) за их деятельностью.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (Закон N 218-ФЗ) порядок осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав предусматривает проведение правовой экспертизы документов, представленных для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на предмет наличия или отсутствия установленных Законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

На основании ст. 1 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (государственная регистрация прав). Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН.

В реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости (п. 1 ст. 9 Закона N 218-ФЗ).

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (п. 1 ст. 14 Закона N 218-ФЗ).

В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с ч. 1 ст. 21 Закона N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества.

Согласно пункту 5 статьи 18 Закона N 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 Закона N 218-ФЗ и требованиям принятых в соответствии с Законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено Законом или иными федеральными законами.

Управление указывает, что представленные в Управление Договор передачи и согласие Департамента городского имущества г. Москвы (письмо N ДГИ-1-102827/21-1 от 21.10.2021 и письмо N ДГИ-Э47360/23-1 от 02.05.2023) не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Управление сослалось на положения ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", п. 1 ст. 18 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", ч. 5 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и ст.ст. 388, 391, 392.3 ГК РФ.

Управление указало, что передача стороной всех прав и обязанностей по договору купли-продажи недвижимого имущество, которое приобретено в порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности_", другому лицу возможно путем проведения аукциона на право заключения договора, предусматривающего переход прав в отношении приватизированного имущества либо с согласия антимонопольного органа.

При этом организатором торгов (аукциона) в отношении приватизированного государственного имущества, указанного в ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", является собственник имущества или иное лицо, которое обладало правами владения и (или) пользования в отношении государственного имущества, то есть провести торги вправе как государственный орган, так и покупатель приватизированного имущества.

Однако, как верно указал суд первой инстанции, особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества определены статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции).

Статьей 17.1 Закона о защите конкуренции предусмотрено, что заключение любых договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного имущества, может быть возможно только по результатам проведения торгов.

Согласно п. 1 ст. 18 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации) на аукционе продается государственное или муниципальное имущество в случае, если его покупатели не должны выполнить какие-либо условия в отношении такого имущества.

Статьей 13 Закона о приватизации предусмотрено, что приватизация государственного и муниципального имущества осуществляется только способами, предусмотренными данным законом.

Право его приобретения принадлежит покупателю, который предложит в ходе торгов наиболее высокую цену за такое имущество.

Учитывая мзложенное, покупатель мог бы приобрести государственное имущество, право на которое заявлены к регистрации, только с соблюдением положений статьи 17.1 Закона о защите конкуренции и Закона о приватизации и как лицо предложившее наиболее высокую цену за такое имущество.

Таким образом, передача стороной всех прав и обязанностей по договору купли-продажи недвижимого имущества, которое приобретено в порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об особенностях отчуждения), другому лицу возможно путем проведения аукциона на право заключения договора, предусматривающего переход прав в отношении приватизированного имущества либо с согласия антимонопольного органа.

ООО "Высота" самостоятельно, в установленном законом порядке, уже реализовало свое право на приватизацию спорного объекта недвижимости, заключив договор купли-продажи недвижимости (учетный N 59-6395 от 14.02.2020).

Спорный Объект недвижимости принадлежит Обществу на праве собственности и не является государственной или муниципальной собственностью, в связи с чем оно вправе распорядиться им по своему усмотрению без учета положений законодательства о приватизации государственного и муниципального имущества, прекративших регулирование правоотношений в отношениях с другими участниками гражданского оборота, основываясь исключительно на нормах гражданского законодательства, регулирующих права собственников недвижимого имущества.

Согласно п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу положений ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с положениями ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Особенности приватизации недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства определяются Законом об особенностях отчуждения.

Положениями ч. 2 ст. 8.1 ГК РФ установлено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В силу ч. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с положениями статьи 1 Закона о приватизации под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации (далее - федеральное имущество), субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

Из взаимосвязанного толкования приведенных правовых норм следует, что перешедшее в порядке приватизации недвижимое имущество физическим и (или) юридическим лицам с момента государственной регистрации права становится их собственностью, прекращая процесс приватизации, а, следовательно, прекращается регулирование правоотношений, связанных с приватизацией, действие которого направлено лишь на передачу государственного и муниципального имущества в собственность частных лиц.

Став собственником имущества, указанные лица вправе распорядится им своей волей и в своем интересе в соответствии со ст. 209 ГК РФ, которая устанавливает, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Гражданский кодекс Российской Федерации устанавливает различные способы отчуждения принадлежащего собственникам имущества, в том числе и путем передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора).

В соответствии со ст. 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

По смыслу статьи 392.3 ГК РФ стороны договора и третье лицо вправе согласовать переход всех прав и обязанностей одной из сторон договора третьему лицу. В этом случае к третьему лицу переходит комплекс прав и обязанностей по договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки").

Согласно пункту 2 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании ипотеки в силу закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке.

В силу пункта 1 статьи 37 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Ссылаясь на часть 5 статьи 5 Закона об особенностях отчуждения Управление неправильно квалифицирует и применяет нормы данного закона.

Частью 5 статьи 5 Закона об особенностях отчуждения предусмотрено, что в случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты.

Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны.

В рассматриваемом случае, учитывая, что переуступаемый объект недвижимого имущества не находится в аренде, а находится в собственности у ООО "Высота", нормы данной статьи на сделку по переуступке, не распространяются.

Кроме того, Департамент в соответствии с условиями пункта 2.4 договора купли-продажи недвижимости от 28.01.2020 (учетный N 59-6395 от 14.02.2020) подтвердил получение уведомления заявителя об отчуждении выкупаемой по договору недвижимости в пользу ООО "Экспертстрой" (письмо от 02.05.2023 NДГИ-Э-47360/23-1).

При этом, согласование Департаментом договора передачи договора с поручительством, заключенного между ООО "Высота" и новым покупателем, не требуется.

Следовательно, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что заявитель был вправе без согласия Департамента городского имущества города Москвы произвести отчуждение объекта новому покупателю, уведомив об этом Департамент городского имущества города Москвы.

Означенная правовая позиция согласуется с позицией изложенной в определении Верховного суда РФ от 19.08.2021 N 305-ЭС21-13686 (N А40-124402/2020).

Таким образом, заявителем в Управление были представлены все необходимые документы для осуществления испрашиваемой государственной регистрации.

Учитывая изложенное, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суд первой инстанции с учетом положения ч. 1 ст. 71 АПК РФ применительно к конкретным обстоятельствам настоящего дела, пришел к правильному выводу, что оспариваемое решение Управления является незаконным и необоснованным, нарушает права и законные интересы заявителя, в связи с чем, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования в полном объеме.

На основании пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ исходя из заявленных обществом требований суд первой инстанции правомерно обязал Управление устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления государственной регистрации права на помещение общей площадью 58,6 кв.м. по адресу: Москва, ш.Варшавское, д.47, корп.4, от ООО "Высота" к ООО "Экспертстрой" в установленном законом порядке и сроки.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, связанные с иной оценкой имеющихся в материалах дела доказательств и иным толкованием норм права, не опровергают правильные выводы суда и не свидетельствуют о судебной ошибке.

Аргументированных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих выводы суда, изложенные в решении, и позволяющих изменить или отменить обжалуемый судебный акт, Управлением на момент рассмотрения апелляционной жалобы не представлено.

При таких обстоятельствах, апелляционный суд считает решение суда по настоящему делу законным и обоснованным, принятым с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства, в связи с чем, основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения судебного акта отсутствуют.

Обстоятельств, являющихся безусловным основанием в силу ч. 4 ст. 270 АПК РФ для отмены судебного акта, апелляционным судом не установлено.

Расходы по уплате госпошлины распределяются согласно ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г.Москвы от 06.12.2023 по делу N А40-142709/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Л.Г. Яковлева

Судьи

Г.М. Никифорова В.И. Попов