Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 марта 2024 г. N 18АП-1793/24 по делу N А07-19268/2023

г. Челябинск

04 марта 2024 г.

Дело N А07-19268/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 29 февраля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 марта 2024 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Камаева А.Х., Колясниковой Ю.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Дюмеевым Э.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.12.2023 по делу N А07-19268/2023.

Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - истец, МЗИО РБ, Министерство) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Башстройпесок" (далее - ответчик, общество "Башстройпесок") о расторжении договора аренды земельного участка N 141/17 от 07.08.2017.

К участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация муниципального района Гафурийский район Республики Башкортостан (далее - третье лицо, Администрация).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.12.2023 в удовлетворении исковых требований Министерства отказано (л.д. 68-73).

С вынесенным решением не согласился истец, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Министерство (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды. Указывает, что общество "Башстройпесок" несвоевременно вносило арендные платежи по договору аренды земельного участка. Также установлено нецелевое использование ответчиком земельного участка для незаконной добычи общераспространенных полезных ископаемых с территории арендованного участка.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения указанной информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

К дате судебного заседания от Администрации муниципального района Гафурийский район Республики Башкортостан поступил отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в котором выражено мнение об обоснованности апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Администрации от 25.07.2017 N 1384 между Администрацией муниципального района Гафурийский район Республики Башкортостан (арендодатель) и обществом "Башстройпесок" (арендатор) заключен договор N 141/17 от 07.08.2017 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, по условиям которого в соответствии с п. п. 15 п. 2 ст. 39.6, п. 1 ст. 39.14, ст. 39.17 Земельного Кодекса Российской Федерации. арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 02:19:210203:53, площадью 146706 кв. м, местоположение: Республика Башкортостан, Гафурийский район, с/с Мраковский, с разрешенным видом использования - "для сельскохозяйственного производства", (далее - участок), в границах, указанных в кадастровом паспорте участка (л.д. 12-15).

Согласно п. 2.1 договора, действие настоящего договора устанавливается на срок с 03.08.2017 (дата постановки на кадастровый учет земельного участка) по 02.08.2027.

Размер арендной платы за период 2017 года (с 03.08.2017 по 31.12.2017) составляет 753 рубля 55 копеек (п. 3.1 договора).

В соответствии с п. 3.5 договора, арендатор вносит арендную плату за 2017 год единовременно в течении 5 (пяти) календарных дней с даты подписания договора аренды, в последующие годы ежеквартально равными долями от начисленной суммы в срок до 15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября путем перечисления на счет Управления федерального казначейства по Республики Башкортостан по соответствующим платежным реквизитам, указанным в расчете (л.д.16).

Согласно акту приема-передачи от 07.08.2017 ответчик принял в аренду вышеуказанный земельный участок (л.д.17).

Дополнительным соглашением от 21.09.2018 N 9/18 к договору аренды земельного участка от N 141/17 от 07.08.2017 внесены изменения в пункт 1.1 договора, соответствующий пункты изложен в следующей редакции:

"1.1. В соответствии с п.п.9 п.2 ст.39.6, ст.39.20 Земельного Кодекса Российской Федерации, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 146706 кв.м., относящийся к категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Гафурийский район, с/с Мраковский. с кадастровым номером 02:19:210203:53, с разрешенным использованием: рыбоводство, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка".

2.Изменения, изложенные в п.1 настоящего дополнительного соглашения, распространяются на правоотношения, возникшие с 30.08.2018 г. (с даты подписания Постановления Администрации муниципального района Гафурийский район Республики Башкортостан N 1583 от 30.08.2018 г. "О внесении изменений в части разрешенного использования земельного участка").

За период аренды с 03.08.2017 по 30.11.2023 Администрацией были направлены ответчику следующие претензии:

1) N 1663-исх от 31.10.2019 (л.д. 58) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 4081,90 руб., в том числе: долг-4076,59 руб., пени- 672,67 руб. (долг за 3 квартал 2019 года);

2) N 44 от 16.11.2021 (л.д. 59) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 24055,39 руб., в том числе: долг - 23282,77 руб., пени - 772,62 руб. (долг за 1, 2, 3 квартала 2021 года);

3) N 3 от 11.01.2023 (л.д.60) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 17435,48 руб., в том числе: долг- 16712,45 руб., пени - 723,03 руб. (долг за 2, 3, 4 квартала 2022 года);

4) N 185 от 24.04.2023 (л.д.8) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 8268,52 руб., в том числе: долг - 8130,30 руб., пени - 138,22 руб. (долг за 1 квартал 2023 года).

Согласно Закону Республики Башкортостан от 02.11.2020 N 319-з "О внесении изменений в статью 10.1. Закона Республики Башкортостан "О местном самоуправлении в Республике Башкортостан", с 1 января 2021 года полномочия органов местного самоуправления муниципальных районов Республики Башкортостан по распоряжению земельными участками, которые находятся в государственной собственности до разграничения, переданы сроком на 5 лет органам государственной власти Республики Башкортостан в лице Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан.

Соглашением от 02.03.2021 Администрацией переданы Министерству права и обязанности по договорам и соглашениям в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Министерством 28.04.2023 в адрес общества "Башстройпесок" было направлено уведомление исх.N 186 о расторжении договора аренды земельных участков N 141/17 от 07.08.2017 (л.д. 8-9), котором ответчику предложено в течении 30 дней с момента направления данного уведомления добровольно расторгнуть указанный договор аренды.

02.05.2023 ответчик полностью погасил задолженность по арендной плате по договору аренды N 141/17 от 07.08.2023, что подтверждается платежным поручением N 295256 от 02.05.2023 на сумму 67 103,50 руб. (л.д. 7).

Из уведомления N 993 Отдела Министерства внутренних дел (далее -ОМВД) по Гафурийскому району Республики Башкортсотан усматривается, что в производстве находится материал проверки о незаконной деятельности руководителя ООО "Георесурс", ООО "Башстройпесок" в части незаконной добычи общераспространенных полезных ископаемых с территории арендованного участка в рамках договора N 141/17 от 07.08.2017 (л.д.6).

Ссылаясь на допущенные нарушения и условия пп. 4.1.1 договора аренды, Министерство обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не доказан факт существенного нарушения условий договоров аренды арендатором.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

С учетом предмета и основания заявленных исковых требований, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что к спорным правоотношениям сторон подлежат применению общие положения гражданского законодательства и специальные нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок и сроки внесения которой определяются договором.

Пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации на арендатора возложена обязанность использовать арендованное имущество по назначению.

В пункте 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

На основании пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено ограничение для расторжения договоров аренды земельных участков, заключенных на срок более 5 лет - по требованию арендодателя они могут быть расторгнуты только при существенном нарушении договора.

В силу требований статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности; не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы.

Исходя из разъяснений, приведенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Пунктом 4.1.1 договора предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, в случае не подписания арендатором дополнительных соглашений к договорам в соответствии с п. 3.3, п. 3.4 договора и нарушения других условий договора.

При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции принято во внимание, что ответчиком полностью погашена задолженность по арендной плате, что позволило суду полагать, что допущенные нарушения не повлекли для арендодателя наступления значительного ущерба.

Доводы апелляционной жалобы о наличии оснований для расторжения договора в связи с использованием земельный участок не по целевому назначению, отклоняется судом апелляционной инстанции в силу следующего.

В подтверждение факта нецелевого использования ответчиком спорного земельного участка истец представил в материалы дела уведомление N 993 ОМВД по Гафурийскому району Республики Башкортостан от 03.03.2023 о том, что в производстве органа внутренних дел находится материал проверки о незаконной деятельности руководителя ООО "Георесурс", ООО "Башстройпесок" в части незаконной добычи общераспространенных полезных ископаемых с территории арендованного участка в рамках договора N 141/17 от 07.08.2017.

Для вывода о нецелевом использовании земельного участка истец должен был представить доказательства о том, что вид использования земельного участка ответчиком не соответствует предмету договора и носит постоянный (длящийся) характер, однако такие доказательства в материалах дела отсутствуют.

Доказательства, подтверждающие установление отделом полиции в ходе проверки факта незаконной добычи и вывоза полезных ископаемых со спорного земельного участка, в материалы дела не представлены.

Само по себе проведение проверки, без установление виновного в незаконной добычи общераспространенных полезных ископаемых лица, свидетельством вины ООО "Башстройпесок" не является.

Из текста уведомления усматривается совершение незаконной деятельности руководителем двух юридических лиц - ООО "Георесурс", ООО "Башстройпесок". Основания для отождествления деятельности физического лица (руководителя названных обществ) с деятельностью юридического лица, суду не представлены.

Кроме того, деятельность по добыче песка, в отсутствие иных сведений, не исключает факт использования земельного участка обществом в соответствии с установленным договором видом разрешенного использования земельного участка - для рыбоводства, установленного пунктом 1.1 дополнительного соглашения от 21.09.2018.

Также следует учесть, что предъявляя требование о расторжении договора, истец не предлагал ответчику устранить в разумный срок такое нарушение как нецелевое использование земельного участка.

Согласно пункту 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2022 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в случае если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах, истец не представил в материалы дела достаточные и относимые доказательства, подтверждающие его право на расторжение спорного договора аренды в связи с нецелевым использованием земельного участка.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Вместе с тем, данное право не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий, предусмотренных частью 1 статьи 619 Гражданского кодекса, с учетом обстоятельств конкретного дела не может быть признано достаточным правовым основанием для удовлетворения требования о расторжении договора аренды.

Учитывая, что расторжение договора влечет прекращение правоотношений, в случае, когда договор аренды земельного участка заключен на длительный срок, подлежат исследованию вопросы, связанные с соразмерностью такого требования арендодателя допущенным контрагентом нарушениям, в целях установления баланса интересов сторон.

Из материалов дела следует, что ответчик оплатил задолженность по арендной плате. Данное обстоятельство не исключает факт просрочки исполнения обязательств по вине ответчика, однако учитывается как смягчающее обстоятельство, характеризующее степень вины ответчика.

С учетом того, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, апелляционный суд полагает необходимым признать избранную истцом меру ответственности (расторжение договора) несоразмерной степени существенности допущенных ответчиком нарушений и балансу интересов сторон.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении требования о расторжении договора аренды.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Согласно статье 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Министерство освобождено от уплаты государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.12.2023 по делу N А07-19268/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

А.Х. Камаев Ю.С. Колясникова