Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 13 февраля 2023 г. N 10АП-27064/22 по делу N А41-53475/2022

г. Москва

13 февраля 2023 г.

Дело N А41-53475/22

Резолютивная часть постановления объявлена 07 февраля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 февраля 2023 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Погонцева М.И.,

судей Боровиковой С.В., Виткаловой Е.Н.,

при ведении протоколу судебного заседания Рожковой Л.Д.,

при участии в заседании: согласно протоколу судебного заседания,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Химки Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 17.11.2022 по делу N А41-53475/22, принятое судьей А.В. Гриневой, по иску Администрации городского округа Химки Московской области (ОГРН: 1025006177525, ИНН: 5047009801) к ООО "Шереметьево-4" (ОГРН: 1075015000279, ИНН: 5015008347) о взыскании арендной платы по договору аренды от 06.03.2012 NЮА73 за период с 4 квартала 2021 по 14.03.2022 г. в размере 829 044,40 руб., пени за период с 16.02.2022 по 14.03.2022 гг. в размере 48 601,50 руб.,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Химки Московской области (далее - департамент) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "Шереметьево-4" (далее - предприниматель) с требованиями о взыскании арендной платы по договору аренды от 06.03.2012 N ЮА-73 за период с 4 квартала 2021 по 14.03.2022 г. в размере 829 044,40 руб., пени за период с 16.02.2022 по 14.03.2022 гг. в размере 48 601,50 руб.

Решением Арбитражного суда Московской области от 17.11.2022 по делу N А41-53475/22 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, Администрация обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильным применением норм материального и нарушением норм процессуального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121-123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителя Администрации городского округа Химки Московской области надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Представитель ООО "Шереметьево-4" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор аренды от 06.03.2012 N ЮА-73 земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020407:263.

Согласно пункту 3.3. Договора Арендная плата вносится арендатором до 15 числа последнего месяца текущего квартала.

Как указывает истец, в соответствии с пунктом 3.5. договора аренды ответчик принял на себя обязательство по внесению арендной платы, размер которой определен в соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области".

Пунктом 5.2 договора аренды в случае несвоевременного внесения арендой платы арендатор уплачивает неустойку в размере в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Претензией от 12.01.2022 N 153ИСХ-174/9.1-1 истец уведомил ответчика об образовавшейся задолженности по договору аренды и предложил досрочно расторгнуть договор.

Поскольку задолженность по договору аренды не погашена ответчиком в добровольном порядке, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции руководствовался следующими обстоятельствами.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Договором аренды от 06.03.2012 N ЮА-67 определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 Гражданского кодекса).

Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (ст. 330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Как следует из материалов дела, и установлено судом, ответчиком обязательства по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнены.

Согласно расчету, представленному в материалы дела истцом, размер задолженности по арендной плате по договору аренды за период с 4 квартала 2021 по 14.03.2022 г. составляет 829 044,40 руб., пени за период с 16.02.2022 по 14.03.2022 г. 48 601,50 руб.

В Московской области установление порядка определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется положениями статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (далее - Закон N 23/96-ОЗ).

Статьей 14 Закона N 23/96-ОЗ определен порядок расчета арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе по формуле: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, если земельный участок образован в границах застроенной территории, подлежащей развитию, и предоставлен указанному лицу.

В соответствии со статьей 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи.

Материалами дела подтверждается, что договор аренды заключен сторонами во исполнение инвестиционного контракта от 20.06.2005 N 181.

В соответствии с пунктом 2 инвестиционного контракта, в редакции дополнительного соглашения от 11.07.2011 N 111, предметом контракта является реализация инвестиционного проекта строительства жилого комплекса на земельных участках в Химкинском районе Московской области (вблизи деревни Ивакино), с ориентировочным объемом инвестиций в текущих ценах 16782000000 руб.

В соответствии с пунктом 1.1 инвестиционного контракта инвестиционным проектом является совокупность организационно-технических мероприятий по созданию объекта.

В соответствии с пунктом 1.2 инвестиционного контракта объектом является жилой комплекс в составе жилых зданий, нежилых зданий, включая объекты социально-культурного назначения, внеплощадочные инженерные сети и коммуникации, внутриплощадочные магистральные дороги и проезды, объекты благоустройства территории, подземные гаражи, надземный паркинг.

В соответствии с пунктами 2.1, 4, 5.1.2, 5.1, 6 инвестиционного контракта ООО "Шереметьево-4" осуществляет строительство на земельных участках, полученных в аренду от Администрации городского округа Химки Московской области.

В соответствии с пунктом 2.3 инвестиционного контракта, в редакции пункта 1 дополнительного соглашения от 21.04.2014 N 4, строительство объекта осуществляется в период с 2011 по 2020 годы ориентировочно в составе 6 очередей застройки, каждая из которых состоит из этапов. Вместе с тем согласно статье 8 Инвестиционного контракта срок действия контракта - до полного исполнения сторонами своих обязательств.

Исследовав исполняемый инвестиционный контракт о комплексной застройке территории, заключенный до 01.10.2005, принимая во внимание наличие утвержденной в соответствии с требованиями земельного законодательства документации по планировке территории, существующей территориальной зоны по комплексному и устойчивому развитию территорий с учетом положения пункта 14 статьи 34 Закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что инвестиционный контракт соответствует признакам договора о комплексном развитии территории в целях жилой застройки.

Учитывая наличие между сторонами инвестиционного контракта по строительству объектов недвижимости и социальных объектов на территории Московской области, арендная плата подлежит расчету на основании пункта 2 части 5 статьи 39.7 Земельного кодекса.

Согласно пункту 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 названного Постановления также отмечено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

При этом в данном случае, арендная плата по договору является регулируемой и при определении размера платы подлежат применению соответствующие нормативные акты, устанавливающие такое регулирование, а арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, и дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Размер земельного налога в городском округе Химки Московской области составляет 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка (пункт 2.2 Решения Совета депутатов городского округа Химки Московской области от 27.11.2009 N 48/3 "О земельном налоге") - в отношении земельных участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства (за исключением земельных участков, приобретенных (предоставленных) для индивидуального жилищного строительства, используемых в предпринимательской деятельности).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020407:263 составляет 31 419 658,16 руб., следовательно земельный налог/арендная плата составляет 94258,9 руб. в год.

Судом первой инстанции установлено, что за 2021 год общество оплатило аренду в размере 445 746,47 руб.; за 1 и 2 кварталы 2022 года в размере 297 863,22 руб.

Следовательно, имеется переплата арендных платежей.

В связи с наличием между сторонами инвестиционного контракта по строительству объектов недвижимости и социальных объектов на территории Московской области, вывод суда первой инстанции о том, что арендная плата подлежит расчету на основании пункта 2 части 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, является правомерным.

Довод заявителя жалобы о невозможности перерасчета арендной платы в отсутствие дополнительного соглашения к договору аренды является несостоятельным, поскольку, как указано ранее, арендная плата в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательства.

С учетом произведенных ответчиком платежей суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии на стороне ответчика задолженности по арендной плате и пени за спорный период.

Иные доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 17.11.2022 года по делу N А41-53475/22 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа через арбитражный суд первой инстанции в двухмесячный срок со дня его изготовления в полном объеме.

Председательствующий

М.И. Погонцев

Судьи

С.В. Боровикова Е.Н. Виткалова