Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 февраля 2023 г. N 09АП-89946/22 по делу N А40-182690/2022

город Москва

13 февраля 2023 г.

Дело N А40-182690/22

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бондарева А.В.,

рассмотрев апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 17 ноября 2022 года

по делу N А40-182690/22, принятое в порядке упрощенного производства,

по иску Департамента городского имущества города Москвы

к ООО УК "Реал Эстейт Кэпитал"

о взыскании

без вызова сторон

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО УК "Реал Эстейт Кэпитал" (далее - ответчик) о взыскании 340 638 руб. 11 коп. задолженности по оплате арендной платы за период с 01.04.2021 г. 31.12.2021 г. по договору аренды земельного участка от 28.12.1995 г. N М-01-003872 и 121 721 руб. 35 коп. неустойки за период с 06.04.2021 г. по 31.12.2021 г.

Решением суда от 17.11.2022 г., принятым в порядке упрощенного производства, в удовлетворении иска было отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

От ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу.

Согласно ст. 272.1 АПК РФ апелляционные жалобы на решения арбитражного суда по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства, рассматриваются в суде апелляционной инстанции судьей единолично без вызова сторон по имеющимся в деле доказательствам.

Стороны извещены о судебном разбирательстве в суде апелляционной инстанции.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена на информационном портале Картотека арбитражных дел http://kad.arbitr.ru в соответствии положениями ч.6 ст.121 АПК РФ.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционным судом по правилам, предусмотренным главой 34 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст.ст.268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

При этом суд исходит из следующего.

В обоснование исковых требований истец указывает, что 28.12.1995 между департаментом (арендодатель) и ООО "Молоко" (арендатор) был заключен договор аренды N М-01-003872, предметом которого является земельный участок площадью 1 447 кв.м., имеющий адресные ориентиры: г.Москва, Большая Дмитровка, вл. 75, стр. 5-5А, предоставленный для эксплуатации помещений под магазин. Договор заключен на срок до 28.12.2020 г.

Согласно данным выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.03.2022 г. N КУВИ-001/2022-41678022, право собственности на расположенный на земельном участке объект недвижимости перешло к закрытому паевому инвестиционному фонду недвижимости "Первый" под управлением Общества с ограниченной ответственностью Управляющей компании "Реал Эстейт Кэпитал" с 05.04.2011 г.

Согласно п.1 ст.552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В соответствии с п.3 ст.552 ГК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости, то есть на условиях долгосрочной аренды.

В пункте 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее: покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В соответствии с п.2 ст. 1017 ГК РФ передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.

В соответствии с условиями сделки арендатор обязался вносить арендную плату за пользование имуществом.

Согласно расчету истца, за ответчиком числится задолженность по арендной плате в размере 340 638 руб. 11 коп. за период с 01.04.2021 г. по 31.12.2021 г. и по неустойке в размере 121 721 руб. 35 коп. за период с 06.04.2021 г. по 31.12.2021 г.

Согласно ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Суд первой инстанции, оценив представленные доказательства, учитывая мнения сторон, отказал истцу в удовлетворении исковых требований.

При этом судом было установлено, что:

- владельцам паев ЗПИФ недвижимости "Первый", доверительное управление которым в соответствии с ч. 1 ст. 10 Федерального закона "Об инвестиционных фондах" от 29.11.2011 N 156-ФЗ (далее - Закон об инвестиционных фондах) осуществляет ООО УК "Реал Эстейт Кэпитал", в здании по адресу: г. Москва, ул. Большая Дмитровка, д. 7/5 стр. 5 принадлежат помещения в подвале и на первом этаже 3 площадью 327,2 кв.м. (общая площадь помещений в здании - 4446,8 кв.м.) с кадастровым номером 77:01:0001043:2220 согласно выписке из реестра паевых инвестиционных фондов и из реестра прав на недвижимое имущество;

- владельцы инвестиционных паев ЗПИФ недвижимости "Первый" приобрели право собственности на помещения площадью в подвале и на первом этаже в здании по адресу ул. Большая Дмитровка, д. 7/5 стр. 5 по договору купли-продажи недвижимости б/н от 24 марта 2011 года у индивидуальных предпринимателей П. Г. Челикиди, М. А. Мащенко и С. В. Меркулова (запись в Едином государственном реестре недвижимости N 77-77-12/017/2011-613 от 7 апреля 2011 года), которые в свою очередь ранее приобрели помещения в общую долевую собственность у ООО "Молоко". Остальная часть помещений в здании принадлежит АО "Фармацевтический импорт, экспорт";

- ООО УК "Реал Эстейт Кэпитал" Д.У. ЗПИФ недвижимости "Первый" неоднократно обращалось к Департаменту городского имущества г. Москвы по вопросу оформления отношений по аренде земельного участка под зданием по адресу ул. Большая Дмитровка, д. 7/5 стр. 5 (кадастровый номер земельного участка 4 77:01:0001043:3) в части, пропорциональной доле принадлежащих владельцам паев ЗПИФ недвижимости "Первый" помещений от общей площади помещений в здании;

- Департамент городского имущества г. Москвы неоднократно отказывал в предоставлении земельного участка в аренду, указывая, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001043:3 действуют договоры аренды земельного участка от 28.12.1995 N М-01-003872, арендатор - ООО "МОЛОКО" и от 22.01.1996 N М-01-004128, арендатор - АО "Фармацевтический импорт, экспорт"; переход права собственности на помещения в здании по адресу ул. Большая Дмитровка, д. 7/5 стр. 5 к владельцам инвестиционных паев ЗПИФ недвижимости "Первый" влечет образование в силу закона множественности лиц на стороне арендатора по договору аренды земельного участка от 22.01.1996 N М01-004128;

- Договор аренды земельного участка от 28.12.1995 N М-01-003872 был заключен сроком на 25 лет с даты его государственной регистрации (п. 2.1 договора) и таким образом истек 25 декабря 2020 года.

- в течение срока действия договора аренды земельного участка от 28.12.1995 N М-01-003872 с ООО УК "Реал Эстейт Кэпитал" Д.У. ЗПИФ недвижимости "Первый" не было заключено какого-либо соглашения, в результате которого права и обязанности арендатора по договору перешли бы ООО УК "Реал Эстейт Кэпитал" Д.У. ЗПИФ недвижимости "Первый", при этом ООО УК "Реал Эстейт Кэпитал" Д.У. ЗПИФ недвижимости "Первый" предпринимало разумные меры для этого, но Департамент городского имущества г. Москвы занимал противоречивую позицию, исключавшую такой переход прав и обязанностей.

Как верно установлено судом первой инстанции, после истечения срока действия договора аренды земельного участка от 28.12.1995 N М-01-003872 ООО УК "Реал Эстейт Кэпитал" Д.У. ЗПИФ недвижимости "Первый" 5 августа 2021 года в очередной раз обратилось за государственной услугой "Предоставление земельного участка в аренду правообладателям строений, зданий, сооружений, расположенных на земельном участке" в отношении этого же участка.

Письмом N 33-5-75042/21-(())-1 от 23 августа 2021 года Департамент сообщил, что предоставление государственной услуги приостановлено на 120 дней, так как границы участка не определены на местности, необходимо издание Департаментом распорядительного документа о предварительном согласовании земельного участка, проведение кадастровых работ.

Распоряжение Департамент издал 10 сентября 2021 года. Договор о проведении кадастровых работ N 14 50 352465 между ООО УК "Реал Эстейт Кэпитал" Д.У. ЗПИФ недвижимости "Первый" и ГБУ МосгорБТИ заключен 10 декабря 2021 года.

Тем не менее, письмом N 33-5-75042/21 -(0)-3 от 4 марта 2022 года Департамент в очередной раз известил ООО УК "Реал Эстейт Кэпитал" Д.У. ЗПИФ недвижимости "Первый" об отказе в предоставлении земельного участка в аренду.

Арбитражный суд апелляционной инстанции обращает внимание, что в гражданском законодательстве закреплена презумпция разумности и добросовестности участников гражданских, в том числе, корпоративных правоотношений (пункт 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации). В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются (пункт 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Оценивая действия сторон, как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, то суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично.

Согласно статье 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

В соответствии с положениями статьи 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия сторон. Стороны пользуются равными правами на представление доказательств, участие в их исследовании, осуществление иных процессуальных прав и обязанностей, предусмотренных настоящим Кодексом. Арбитражный суд не вправе своими действиями ставить какую-либо из сторон в преимущественное положение, равно как и умалять права одной из сторон.

В силу статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Арбитражный суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, оказывает содействие в реализации лицами, участвующими в деле, их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценив представленные доказательства, у суда отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований.

Принимая во внимание требования вышеназванных норм материального и процессуального права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что заявитель не доказал обоснованность доводов апелляционной жалобы.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных судом первой инстанции, не могут служить основанием для отмены или изменению судебного акта, поскольку не могли повлиять на правильное по существу решение.

Разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законный и обоснованный судебный акт. Выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции допущено не было.

Анализируя вышеизложенное в совокупности, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта суда первой инстанции.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271, 272.1 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 17 ноября 2022 года по делу N А40-182690/22 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Бондарев А.В.