Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 15 февраля 2023 г. N 10АП-26778/22 по делу N А41-28165/2022

г. Москва

15 февраля 2023 г.

Дело N А41-28165/22

Резолютивная часть постановления объявлена 08 февраля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 февраля 2023 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Семушкиной В.Н.,

судей Боровиковой С.В., Виткаловой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания Бикметова Д.Д.,

при участии в судебном заседании:

от Администрации городского округа Химки Московской области - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от ООО "Шереметьево-4"- представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от Министерства имущественных отношений Московской области - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Химки Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 17.11.2022 по делу N А41-28165/22 по иску Администрации городского округа Химки Московской области к ООО "Шереметьево-4" о взыскании по договору аренды земельного участка от 06.03.2012 N ЮА-78 задолженности по арендной плате, неустойки, расторжении договора аренды, обязании вернуть земельный участок с кадастровым номером 50:10:020407:240;

третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Химки Московской области (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Шереметьево-4" (далее - общество, ответчик) о взыскании по договору аренды земельного участка от 06.03.2012 N ЮА-78 задолженности за период с 4 квартала 2021 года по 1 квартал 2022 года в размере 50 320 678, 89 руб., неустойки за период с 16.12.2021 по 31.12.2021 в размере 2 285 178, 01 руб., расторжении договора аренды земельного участка от 06.03.2012 N ЮА-78, заключенного в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:10:020407:240, общей площадью 187 306 кв. м, расположенного по адресному ориентиру: Московская область, г. Химки, вблизи квартала Ивакино; обязании общество вернуть земельный участок в том состоянии, в котором оно его получило.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 17.11.2022 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрации городского округа Химки Московской области обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Заявитель апелляционной жалобы указывает, что формула, которую суд первой инстанции применил при расчете размера земельного налога в городском округе Химки Московской области не подлежит применению при расчете задолженности по арендной плате за спорный период.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству размещена на официальном сайте в общедоступной автоматизированной информационной системе "Картотека арбитражных дел" в сети интернет - http://kad.arbitr.ru/.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта Арбитражного суда Московской области проверены в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Апелляционная жалоба рассматривается в соответствии с нормами статей 121-123, 153, 156 АПК РФ, в отсутствие представителей Администрации городского округа Химки Московской области; ООО "Шереметьево-4"; Министерства имущественных отношений Московской области, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru и не заявивших о его отложении, в соответствии с частью 1 статьи 266 и частью 3 статьи 156 АПК РФ.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, апелляционную жалобу, проверив в порядке статей 266, 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции, Десятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 06.03.2012 N ЮА-78 сроком на 43 года, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 50:10:0020407:240 площадью 187 306 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресному ориентиру: Московская область, г. Химки, вблизи квартала Ивакино, вид разрешенного использования "для жилой застройки переменной этажности (1-17 этажей)".

В соответствии с пунктом 3.1 договора, размер арендной платы определяется в Приложении N 2 (расчет арендной платы) и рассчитывается в соответствии со ст. 14 Закона Московской области от 07.06.1996 г. N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области".

Арендная плата вносится ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно (пункт 3.3 договора).

За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора).

Согласно расчету истца у ответчика образовалась задолженность по арендной плате за период с 4 квартала 2021 года по 1 квартал 2022 года в размере 50 320 678, 89 руб., на которую начислен 2 285 178, 01 руб. пени за период с 16.12.2021 по 31.12.2021.

Ссылаясь на наличие задолженности, истец направил в адрес ответчика претензию от 12.01.2022 N 153ИСХ-174/9.1-1 с требованием оплатить задолженность, а также пени по договору аренды в течение 15 календарных дней с момента получения претензии, но в любом случае не более 20 календарных дней с момента ее отправления, а также предложил расторгнуть договор.

Оставление указанной претензии ответчиком без удовлетворения послужило основанием для обращения администрации в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что на стороне ответчика отсутствует задолженность по арендной плате, а на иные существенные условия договора аренды истец не ссылается, такие доказательств суду не представил, существенного нарушения условий договора ответчиком не допущено.

Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, правильно применил и истолковал нормы материального и процессуального права и на их основании сделал обоснованный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 ЗК РФ, размер арендной платы определяется договором аренды.

Как усматривается из материалов дела, договором аренды от 06.03.2012 N ЮА-78 определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Пунктом 5.2. договора аренды установлено, что за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от размера неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (статья 330 ГК РФ).

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований или возражений.

Возражая против удовлетворения иска, ответчик указал, что между администрацией и обществом 20.06.2005 заключен инвестиционный контракт N 181, который соответствует основным признакам договора о комплексном развитии территории в целях жилой застройки, в связи с чем, по мнению общества, арендная плата за спорный земельный участок должна рассчитываться на основании подпункта 2 пункта 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 инвестиционного контракта от 20.06.2005 N 181, в редакции дополнительного соглашения от 11.07.2011 N 111, предметом контракта является реализация инвестиционного проекта строительства жилого комплекса на земельных участках в Химкинском районе Московской области (вблизи деревни Ивакино), с ориентировочным объемом инвестиций в текущих ценах 16 782 000 000 руб.

В соответствии с пунктом 1.1 инвестиционного контракта инвестиционным проектом является совокупность организационно-технических мероприятий по созданию объекта.

Согласно пункту 1.2 инвестиционного контракта, объектом является жилой комплекс в составе жилых зданий, нежилых зданий, включая объекты социально-культурного назначения, внеплощадочные инженерные сети и коммуникации, внутриплощадочные магистральные дороги и проезды, объекты благоустройства территории, подземные гаражи, надземный паркинг.

В соответствии с пунктами 2.1, 4, 5.1.2, 5.1, 6 инвестиционного контракта ООО "Шереметьево-4" осуществляет строительство на земельных участках, полученных в аренду от Администрации городского округа Химки Московской области.

Как следует из пункта 2.3 инвестиционного контракта, в редакции пункта 1 дополнительного соглашения от 21.04.2014 N 4, строительство объекта осуществляется в период с 2011 по 2020 годы ориентировочно в составе 6 очередей застройки, каждая из которых состоит из этапов. Вместе с тем согласно статье 8 Инвестиционного контракта срок действия контракта - до полного исполнения сторонами своих обязательств.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 18.12.2020 по делу N А41-66194/2019 установлено, что ООО "Шереметьево-4" осуществляет комплексную застройку на площади около 115 га в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". В настоящее время уже построены и введены в эксплуатацию следующие объекты недвижимости: Жилой комплекс - 1-я очередь (1-я "А" подфаза) детское образовательное учреждение, Жилой комплекс - 1-я очередь (1-я "А" подфаза) Жилые дома N 19, N 20, N 1, N 2, N 15 N 16, N 17 N 18, N 3, N 4, N 7, N 8, таунхаусы с гаражами t17-t20, t1-t3, t21-t25, t26-t33, t34-t46, t4-t6, t7-t16, объекты инженерного обеспечения (газоснабжение), объекты инженерного обеспечения (тепловые сети 1-ой, тепловые сети 2-ой очереди), объекты инженерного обеспечения (котельная). Квартиры переданы покупателям.

Земельные участки с кадастровыми номерами 50:10:0020407:240, 50:10:0020407:241, 50:10:0020407:242, 50:10:0020407:267, 50:10:0020407:269, 50:10:0020407:268, 50:10:0020407:945 входят в следующие очереди застройки ООО "Шереметьево-4", на которых предусмотрено строительство, в том числе: детского дошкольного учреждения и среднего образовательного учреждения.

Материалами дела подтверждается, что договор аренды от 06.03.2012 N ЮА-78 земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020407:240 заключен между администрацией и обществом в рамках реализации инвестиционного контракта от 20.06.2005 N 181, предметом которого является реализация инвестиционного проекта строительства жилого комплекса на земельных участках в Химкинском районе Московской области (вблизи деревни Ивакино).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 14.12.2021 по делу N А41-50145/21 установлено исполнение обществом обязательств по инвестиционному контракту N 181 в части комплексной застройки на площади около 115 га.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, если земельный участок образован в границах застроенной территории, подлежащей развитию, и предоставлен указанному лицу.

В соответствии со статьей 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи.

Таким образом, с учетом инвестиционного контракта о комплексной застройке территории, заключенным до 01.10.2005, принимая во внимание наличие утвержденной в соответствии с требованиями земельного законодательства документации по планировке территории, существующей территориальной зоны по комплексному и устойчивому развитию территорий с учетом положения пункта 14 статьи 34 Закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что инвестиционный контракт соответствует признакам договора о комплексном развитии территории в целях жилой застройки.

Аналогичные выводы содержатся в судебных актах по делу N А41-18790/22, в том числе постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2022 по делу N А41-18790/22.

При таких обстоятельствах, при наличии между сторонами инвестиционного контракта по строительству объектов недвижимости и социальных объектов на территории Московской области, арендная плата подлежит расчету на основании пункта 2 части 5 статьи 39.7 Земельного кодекса.

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 названного Постановления также отмечено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

При этом в данном случае, арендная плата по договору является регулируемой и при определении размера платы подлежат применению соответствующие нормативные акты, устанавливающие такое регулирование, а арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, и дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Учитывая представленные в материалы дела платежные поручения, а также исходя из размера ежеквартальной арендной платы и общего размера внесенных ответчиком платежей, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии на стороне ответчика задолженности по арендной плате и неустойки за спорный период, в связи с чем оснований для удовлетворения исковых требований в указанной части не имеется.

Истцом также были заявлены требования о расторжении договора аренды земельного участка от 06.03.2012 N ЮА-78.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из пункта 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует, что при рассмотрении вопроса о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса в ходе судебного разбирательства подлежат выяснению обстоятельства о принятии истцом мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения. В то же время при рассмотрении спора следует учитывать и оценивать конкретные обстоятельства дела, в том числе, связанные с добросовестностью действий сторон при направлении контрагенту уведомлений об одностороннем расторжении договора, способом, обеспечивающим возможность их доставки и получения по всем имеющимся у истца адресам, и возможности получения ответчиком.

Как установлено судом, претензией от 12.01.2022 N 153ИСХ-174/9.1-1 истец уведомил ответчика о наличии задолженности по договору аренды и предложил досрочно расторгнуть договор в связи с нарушением сроков внесения арендной платы.

При этом данная претензия направлялась ответчику по адресу регистрации и указанному адресу в реквизитах договора аренды.

Таким образом, истцом соблюден претензионный порядок, предусмотренный для расторжения договора аренды недвижимого имущества.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно пункту 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя 1) при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; порче земель; невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование; создании или возведении на земельном участке самовольной постройки либо невыполнении обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями; 2) при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными настоящим Кодексом.

При этом согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Вместе с тем, поскольку на стороне ответчика отсутствует задолженность по арендной плате, а на иные существенные условия договора аренды истец не ссылается, такие доказательств суду не представил, существенного нарушения условий договора ответчиком не допущено.

Кроме того, существенным нарушением условий договора аренды является наличие задолженности по арендной плате более двух периодов, а в рамках настоящего спора истцом заявлены требования о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды только за два периода (за 4 кварта 2021 года и 1 квартал 2022 года). Доказательств наличия задолженности по арендной плате за более длительный период истцом не представлено.

Следовательно, на момент рассмотрения дела по существу обстоятельства, являющиеся основанием для досрочного расторжения договора аренды, отсутствуют.

Таким образом, оснований для удовлетворения исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка и, следовательно, производного от него требования о возврате земельного участка истцу, у суда первой инстанции не имелось.

На основании вышеизложенного арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с положениями части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 17.11.2022 по делу N А41-28165/22 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Н. Семушкина

Судьи

С.В. Боровикова Е.Н. Виткалова