Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15 февраля 2023 г. N 08АП-15975/22 по делу N А75-16225/2022

город Омск

15 февраля 2023 г.

Дело N А75-16225/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 февраля 2023 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Воронова Т.А.,

судей Веревкина А.В., Краецкой Е.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Зайцевой И.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-15975/2022) Администрации города Нягани на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 22.11.2022 по делу N А75-16225/2022 (судья Заболотин А.Н.),

принятое по иску заместителя прокурора Ханты-Мансийского автономного округа - Югры к Администрации города Нягани (ОГРН 1038600201870) и к (ОГРН 1118610000255, ИНН 8610025723) о признании недействительным договора арены земельного участка в части,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства,

УСТАНОВИЛ:

заместитель прокурора Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (далее - истец, прокуратура) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с заявлением к Администрации города Нягани (далее - Администрация, ответчик) и к обществу с ограниченной ответственностью "Приуралстрой" (далее - ООО "Приуралстрой", общество, ответчик) о признании недействительными (ничтожными) подпункта 4.1.3 пункта 4.1 и пункта 6.5 договора аренды земельного участка N 67 от 24.05.2022.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 22.11.2022 исковые требования удовлетворены. Признан недействительным подпункт 4.1.3 пункта 4.1 в части слов "а так же отказаться от договора в одностороннем (внесудебном) порядке по основаниям, указанным в пункте 6.5 договора", пункт 6.5 договора аренды земельного участка N 67 от 24.05.2022, заключенного между Администрацией города Нягани и обществом "Приуралстрой". С общества в доход федерального бюджета взыскано 3 000 руб. государственной пошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация обратилась с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

26.12.2022 поступили дополнения к апелляционной жалобе.

В обоснование апелляционной жалобы Администрация указывает, что статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сторонам договора аренды предоставлена возможность предусмотреть основания отказа арендодателя от расторжения договора во внесудебном порядке, ссылается на судебную практику. Сделка не нарушает публичные интересы, в том числе, интересы муниципального образования;

ООО "Приуралстрой" вправе самостоятельно обратиться за защитой своих прав, если полагает их нарушенными. Таким образом, условия для признания сделки ничтожной отсутствуют.

В отзыве на апелляционную жалобу прокуратура просила оставить решение суда первой инстанции без изменения.

В заседание суда апелляционной инстанции представители надлежаще извещенных сторон не явились; на основании статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 24.05.2022 между Администрацией города Нягани и (арендодатель) и ООО "Приуралстрой" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 67 (далее - договор). Согласно условиям договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 5 999 кв. м., из земель населенных пунктов (категория земель), с кадастровым номером 86:13:0201004:3010, с видом разрешенного использования многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), расположенный по адресу: Россия, ХМАО- Югра, г. Нягань, 4 микрорайон, 26 для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:13:0201004:2562 ( п. 1.1 договора).

Согласно условиям договора срок аренды земельного участка с ООО "Приуралстрой" устанавливается на срок с 17.05.2022 по 31.07.2029 (пункт 2.1 договора).

В соответствии с подпунктом 4.1.3 пункта 4.1 договора арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в судебном порядке, а также отказаться от договора в одностороннем (внесудебном) порядке по основаниям, указанным в пункте 6.5 договора.

В силу пункта 6.5 договора арендодатель вправе отказаться от договора в одностороннем порядке: при использовании арендатором земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче; при невнесении арендатором арендной платы более двух платежных периодов подряд, по истечении установленного договором срока; при нарушении арендатором правил благоустройства, установленных на территории муниципального образования город Нягань.

При одностороннем отказе арендодателя от договора в случаях, указанных в данном пункте, договор считается расторгнутым по истечении срока, указанного в уведомлении об отказе от договора, но не менее, чем за пятнадцать дней с момента получения уведомления.

Указанный договор аренды земельного участка зарегистрирован в Управлении Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре 31.05.2022.

По убеждению Прокуратуры Ханты - Мансийского автономного округа - Югры подпункт 4.1.3 пункта 4.1, пункт 6.5 договора в соответствии с условиями которых возможно расторжение договора в одностороннем порядке по требованию арендодателя противоречат императивным требованиям законодательства, что в соответствии с положениями пункта 2 статьи 168 ГК РФ влечет их недействительность (ничтожность).

Указанное обстоятельство послужило основанием для обращения прокуратуры с требованием о признании договора в части недействительным в судебном порядке.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно части 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии с частью 9 статьи 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пунктах 2, 3 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" разъяснено, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы). При отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора.

В таком случае суд констатирует, что исключение соглашением сторон ее применения или установление условия, отличного от предусмотренного в ней, недопустимо либо в целом, либо в той части, в которой она направлена на защиту названных интересов.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление N11), в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450, 619 ГК РФ, часть 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Как верно указано судом первой инстанции, оспариваемый договор заключен на срок свыше 5 лет, следовательно, правоотношения сторон регулируются частью 9 статьи 22 ЗК РФ, которая является императивной.

Арендные отношения по данному договору могут быть прекращены принудительно только при допущенных арендатором существенных нарушениях условий договора, степень существенности которых оценивается судом.

Расторжение договора во внесудебном порядке путем одностороннего отказа арендодателя не предусмотрено.

Стороны не могут изменить требование части 9 статьи 22 ЗК РФ своим волеизъявлением.

Кроме того, в оспоренных пунктах договора приведен перечень условий для его расторжения, тогда как в соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ возможность расторжения договора обусловлена существенностью нарушения, а не его видом (соответствием перечню), при этом, существенность нарушения будет оцениваться судом при рассмотрении спора о расторжении; кроме того, во внимание будет приниматься также то, устранены ли его последствия в разумный срок (пункт 23 Постановления N 11).

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N25) по поводу содержания публичного интереса касательно сделок указано, что применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц. К нарушению публичного интереса Постановление N 25 относит также и совершение сделки вопреки явно выраженному запрету, установленному законом (пункт 76).

Из разъяснений абзаца 2 пункта 74 Постановления N 25 следует, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Включение в договор оспоренного условия в нарушение земельного и гражданского законодательства нарушает принцип добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов, может повлечь нарушение прав публичного собственника и неопределенного круга лиц.

Предъявление иска обусловлено необходимостью защиты публичных интересов в связи с тем, что договор содержит условия, явно противоречащие императивным нормам земельного кодекса, соблюдение которых является обязанностью каждого участника данных правоотношений, тем самым затрагиваются права неопределенного круга лиц - потенциальных участников данных правоотношений. Включение в спорный Договор положений, противоречащих закону, является недопустимым и нарушает права арендатора как экономически более слабой стороны в правоотношении, на заключение договора на условиях, соответствующих закону.

При таких обстоятельствах оспариваемое условие договора является ничтожным (недействительным) на основании пункта 2 статьи 168 ГК РФ.

Право прокурора обратиться в арбитражный суд с подобным требованием закреплено частью 1 статьи 52 АПК РФ, постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 N 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе".

Ссылки ответчика на судебную практику, содержащиеся в апелляционной жалобе, подлежат отклонению, поскольку в приведенных делах предметом рассмотрения являлись иные договоры аренды, а не договоры аренды земельного участка сроком более, чем на 5 лет, на которые распространяются специальные нормы части 9 статьи 22 ЗК РФ.

Исковые требования удовлетворены судом первой инстанции правомерно.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции в полном объеме на основе доказательств, оцененных в соответствии с правилами, определенными статьей 71 АПК РФ.

Доводам и возражениям сторон судом первой инстанции дана надлежащая оценка.

Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя. Администрация от уплаты государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы освобождена.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 22.11.2022 по делу N А75-16225/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Т.А. Воронов

Судьи

А.В. Веревкин Е.Б. Краецкая