Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 февраля 2023 г. N 20АП-7336/22 по делу N А09-875/2022

г. Тула

16 февраля 2023 г.

Дело N А09-875/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 февраля 2023 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Мордасова Е.В., судей Афанасьевой Е.И. и Большакова Д.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Федоровой Ю.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании, проводимом путем использования информационной системы "Картотека арбитражных дел" (веб-конференция), апелляционную жалобу управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации на решение Арбитражного суда Брянской области от 23.08.2022 по делу N А09-875/2022 (судья Мишакин В.А.), принятое по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Лазаренко Александра Григорьевича (г. Брянск, ОГРНИП 304325421800552, ИНН 323500093169) к управлению имущественный и земельных отношений Брянской городской администрации (г. Брянск, ОГРН 1093254008858, ИНН 3250512568) о признании незаконными решения, выраженные в письме от 26.11.2021 N 29/0720896;

при участии в заседании:

от управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации - Жукова А.В. (доверенность от 22.12.2022 N 1-45/2и);

иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции своих представителей не направили, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом;

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Лазаренко Александр Григорьевич (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Брянской области с заявлением к управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (далее - управление) о признании незаконным решения, выраженного в письме от 26.11.2021 N 29/0720896 об отказе в предоставлении преимущественного права выкупа 3/100 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, общей площадью 155,1 кв.м., расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Рылеева, д. 48.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 23.08.2022 заявление предпринимателя удовлетворено.

Не согласившись с состоявшимся судебным актом, управление обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование своей позиции апеллянт ссылается на необоснованность вывода суда первой инстанции о том, что реализация права выкупа арендуемого помещения применительно к частям помещений допускается при условии, что такую часть помещения в целях заключения договора купли-продажи недвижимого имущества можно обособить; указывает, что Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) не предусмотрена возможность отчуждения доли в праве общей долевой собственности; полагает, что судом области неправильно определен способ устранения нарушенного права.

Предприниматель в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, а жалобу - без удовлетворения.

Проверив в порядке, установленном ст. 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), законность обжалуемого судебного акта, Двадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для его изменения в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, предприниматель на основании договоров аренды, заключенных с управлением, и постановлений Брянской городской администрации (договор от 12.08.2019 N 24В-2019, постановление от 24.05.2019 N 1615-зп, срок аренды с 12.08.2019 по 10.08.2020, договор от 11.08.2020 N 25В-2020, срок аренды с 11.08.2020 по 09.08.2021, договор от 10.08.2021 N 19В-2021, срок аренды с 10.08.2021 по 08.08.2022), является арендатором нежилого помещения площадью 4,3 кв. м., входящего в состав нежилого помещения общей площадью 155,1 кв. м., расположенного по адресу: г. Брянск, Володарский район, ул. Рылеева, д. 48 (далее - спорное помещение).

Предприниматель 08.11.2021 обратился в управление с заявлением о предоставлении преимущественного права выкупа спорного помещения.

В ответ на заявление предпринимателя управлением принято решение об отказе в предоставлении преимущественного права выкупа от 26.11.2021 N 29/0720896 (далее - оспариваемое решение).

Полагая, что оспариваемое решение нарушает права и законные интересы предпринимателя, последний обратился в Арбитражный суд Брянской области.

Рассматривая спор по существу и удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В силу ч. 1 ст. 198, ч. 4 ст. 200 АПК РФ и п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов и органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Согласно ч. 1 ст. 65 и ч. 5 ст. 200 АПК РФ орган, должностное лицо должны доказать соответствие их решения, действия (бездействия) закону; обязанность по доказыванию нарушения оспариваемым решением, действием (бездействием) прав и законных интересов возлагается на лицо, обратившееся в суд за его оспариванием.

Статьей ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества, в частности, Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ).

В свою очередь, Закон N 159-ФЗ, регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

В соответствии со ст. 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Закона N 159-ФЗ, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

При этом такое право может быть предоставлено при условии, что:

- арендуемое имущество на день подачи заявления находится во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного ч. 2.1 ст. 9 Закона N 159-ФЗ;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 Закона N 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном ч. 2 или ч. 2.1 ст. 9 Закона N 159-ФЗ, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного ч. 2.1 ст. 9 Закона N 159-ФЗ;

- сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

При этом, Закон N 159-ФЗ, не устанавливает каких-либо ограничений преимущественного права покупки помещения субъектами малого или среднего предпринимательства в зависимости от того, поставлен или нет на кадастровый учет арендуемый этими субъектами объект недвижимости.

Согласно ч. 3, 4 ст. 9 Закона N 159-ФЗ, при получении соответствующего заявления арендатора, уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае, если заявитель не соответствует установленным ст. 3 Закона N 159-ФЗ требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с Законом N 159-ФЗ или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Как следует из оспариваемого решения, основанием для отказа в реализации преимущественного права на выкуп арендованного предпринимателем имущества послужил вывод управления о том, что заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, а субъекты малого или среднего предпринимательства, пользующиеся на основании договоров аренды частями нежилого здания (помещения), площади которых в совокупности составляют всю площадь данного здания (помещения), вправе приобрести названное здание (помещение) в долевую собственность посредством подачи совместного заявления о реализации права на его приобретение.

При этом управлением не оспаривается, что предприниматель является субъектом малого предпринимательства, соответствующим установленным ст. 3 Закона N 159-ФЗ требованиям.

В п. 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Информационное письмо N 134) разъяснено, что объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу ст. 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет и права на которое подлежат государственной регистрации.

В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Помещение - это часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями; строительная конструкция - часть здания или сооружения, выполняющая определенные несущие, ограждающие и (или) эстетические функции (пп. 14, 24 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений").

В соответствии с п. 34 ч. 1 ст. 26, ст. 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается, а в случае непредставления документов, послуживших основанием для приостановления, в проведении кадастрового учета и регистрации прав отказывается, в случае, если нежилое помещение не обособлено от других помещений в здании или сооружении.

В п. 4 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, разъясняется, что обособленность как признак помещения представляет собой пространственную характеристику, указывающую на то, что часть здания или сооружения ограничена строительными конструкциями.

Как следует из материалов дела, спорное помещение площадью 4,3 кв. м. является частью нежилого помещения общей площадью 155,1 кв. м., ограничено строительными конструкциями, то есть является обособленным, в связи с чем, вопреки доводу апеллянта, может являться объектом купли-продажи.

Частью 4 ст. 198 АПК РФ предусмотрено, что заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Срок обращения в суд по делам, рассматриваемым по правилам гл. 24 АПК РФ, начинает исчисляться со дня, следующего за днем, когда лицу стало известно о нарушении его прав, свобод и законных интересов.

Оспариваемое решение вынесено управлением 26.11.2021, с заявлением предприниматель обратился в суд 02.02.2022 (согласно оттиску печати на конверте почтовой службы), то есть с соблюдением установленного законом срока.

Таким образом, указанные в оспариваемом решении основания являются несостоятельными и противоречащими нормам действующего законодательства.

Вместе с тем, судом первой инстанции при вынесении решения не принято во внимание, что согласно п. 1.1. договоров аренды от 12.08.2019 N 24В-2019 (т. 1 л. 12 - 13, оборот), от 11.08.2020 N 25В-2020 (т. 1 л. 17 - 18, оборот), от 10.08.2021 N 19В-2021 (т. 1 л. 22 - 23, оборот), а также приложениям к указанным договорам (т. 1 л. 14 - 1519 - 21, 24 - 26) в аренду передавались не 3/100 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение площадью 155,1 кв. м., а непосредственно нежилое помещение площадью 4,3 кв. м., входящее в состав нежилого помещения общей площадью 155,1 кв. м., расположенного по адресу: г. Брянск, Володарский район, ул. Рылеева, д. 48, границы которого определены на фрагменте плана 1 этажа (номер помещения на плане - 2, т. 1 л. 15, 19, 24).

Кроме того, суд отмечает, что 3/100 доли от 155,1 кв. м. составляют 4,653 кв. м., в то время как предпринимателем арендовалось помещение площадью только 4,3 кв. м.

Следовательно, заявлять о намерении реализовать преимущественное право на выкуп предприниматель мог только в отношении спорного помещения, и именно отказ в удовлетворении данного требования должен был быть рассмотрен судом первой инстанции без учета ошибочного мнения предпринимателя относительно того, что вместо обособленного помещения он приобретает долю в праве общей долевой собственности на здание, частью которого является спорное помещение.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции подлежит изменению.

Довод апеллянта о том, что судом области неправильно определен способ устранения нарушенного права, отклоняется судебной коллегией, так как определение надлежащего способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя входит в компетенцию арбитражного суда в рамках судейского усмотрения, исходя из оценки спорных правоотношений, совокупности установленных обстоятельств по делу.

Руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 23.08.2022 по делу N А09-875/2022 изменить.

Изложить абзац второй резолютивной части решения в следующей редакции: "Признать незаконным решение Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, выраженное в письме от 26.11.2021 N 29/0720896 об отказе в предоставлении индивидуальному предпринимателю Лазаренко Александру Григорьевичу преимущественного права выкупа нежилого помещения площадью 4,3 кв. м., расположенного по адресу: г. Брянск, Володарский район, ул. Рылеева, д. 48, входящего в состав нежилого помещения общей площадью 155,1 кв. м.".

В остальной части решение оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Е.В. Мордасов

Судьи

Е.И. Афанасьева Д.В. Большаков