Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 февраля 2023 г. N 09АП-93399/22 по делу N А40-287080/2021

город Москва

14 февраля 2023 г.

Дело N А40-287080/21

Резолютивная часть постановления объявлена 13 февраля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 февраля 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Стешана Б.В.,

судей Валюшкиной В.В., Захаровой Т.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Лариной А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы

Департамента городского имущества города Москвы и ООО "Лотос"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 19.12.2022

по делу N А40-287080/21

по иску ООО "Лотос"

(ОГРН: 1197746340582, ИНН: 7727419848)

к Департаменту городского имущества города Москвы

(ОГРН: 1037739510423, ИНН: 7705031674)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения

при участии в судебном заседании:

от истца: Риос Федоров А.Ж. по доверенности от 23.12.2022 г.,

от ответчика: Мерненко Э.С. по доверенности от 10.11.2022 г.

УСТАНОВИЛ:

ООО "Лотос" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением (с учетом уточнений, принятых судом определением от 28.09.2022) к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших между истцом и ответчиком при заключении договора купли-продажи недвижимости - нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, пер. Сыромятнический 4-й, д. 3/5, стр. 3, с кадастровым номером 77:01:0003003:2520, общей площадью 565,7 кв.м., в соответствии с которым просит : путем принятия п. 1.1., п. 2.1.2., п. 2.1.6.1., п. 2.1.6.4., п. 2.1.6.5., п. 2.1.7., п. 2.2., п. 2.7., п. 3.1., п. 3.2., п. 3.4., п. 3.7., п. 3.8., п. 4.7.2., 5.3., п. 5.4., п. 5.8., п. 5.9., п.5.10.. п. 7.5., п. 7.7., п. 7.8., п. 7.9., п. 7.10., п. 7.11., п. 7.12. и п. 8.7. договора купли-продажи в следующей редакции: "2.1.2. Исключить. 2.1.6.1. Выгодоприобретателем по договору страхования по случаям страхования, связанным с гибелью Объекта, выступает город Москва. 2.1.6.4. Исключить. 2.1.6.5. Исключить. 2.1.7. Исключить, п. 2.2. Покупатель вправе подать заявление и необходимые документы на государственную регистрацию права собственности, залога, сервитута на Объект в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - орган регистрации прав). Все необходимые расходы по государственной регистрации перехода права собственности, залога на Объект несет Покупатель. 2.7. Продавец вправе проводить в не чаще чем один раз в календарный квартал осмотр Объекта, предупредив Покупателя о дате осмотра не позднее, чем за пять рабочих дней. 3.1. Цена Объекта составляет 57 453 743 (пятьдесят семь миллионов четыреста пятьдесят три тысячи семьсот сорок три) рублей 12 коп., с учетом произведенных ООО "ЛОТОС" неотделимых улучшений стоимостью 12 605 256 рублей 88 коп., в соответствии с Заключением эксперта от "19" сентября 2022 года г. N 96. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется, п. 3.2. Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение семи лет со дня его заключения. Срок рассрочки изменению не подлежит. 3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Ежемесячные платежи осуществляются покупателем до числа каждого месяца, следующего за соответствующим кварталом, на который предоставляется рассрочка. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 683 973 (шестьсот восемьдесят три тысяч девятьсот семьдесят три) рублей 14 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга, п. 3.7. Исключить, п. 3.8. Исключить. 4.7.2. Исключить. 5.3. В случае уклонения Покупателя от государственной регистрации перехода права собственности на Объект Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере суммы, рассчитанной как рыночная стоимость права пользования Объектом, определенная по ранее действовавшему договору аренды и индексированной в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 декабря 2012 г. N 809-ПП, за период со дня, следующего за последним днем, установленным для осуществления (устранения причин приостановления) государственной регистрации перехода права собственности, залога, сервитута и выдачи электронной закладной на Объект, по день фактического осуществления государственной регистрации перехода права собственности, залога, сервитута и выдачи электронной закладной на Объект. При этом Стороны признают уклонением от государственной регистрации перехода права собственности на Объект: - несовершение действий, предусмотренных Договором, с нарушением сроков, указанных в Договоре, более чем на месяц без уважительных причин либо более, чем на три месяца вне зависимости от причин; - неустранение в установленные органом регистрации прав сроки причин приостановления государственной регистрации права собственности повлекшее отказ в государственной регистрации права собственности (если такой отказ не обжалован в установленном порядке либо в удовлетворении жалобы отказано, и решение об этом вступило в законную силу); - неисполнение обязанности, предусмотренной п. 7.6 Договора. 5.4. Исключить. 5.8. Исключить. 5.9. Исключить. 5.10. Исключить. 7.5. В случае не поступления в течение 30 дней с даты истечения срока оплаты на расчетный счет средств, указанных в пункте 3.4. Договора (непредставление подтверждающих оплату документов), если переход права собственности на Объект от Продавца к Покупателю не зарегистрирован в Управлении Росреестра по Москве, что является существенным нарушением условий Договора, Продавец вправе в судебном порядке обратиться с требованием о расторжении договора, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от Покупателя, превышает половину цены Объекта. 7.7. Исключить. 7.8. Исключить. 7.9. В случае расторжения Договора (прекращения его в связи с соглашением Сторон либо на основании решения суда) Продавец выплачивает Покупателю денежные средства, уплаченные по Договору, за вычетом денежных средств в размере рыночной стоимости права пользования Объектом, определенной на дату пользования Договором. 7.10. Исключить. 7.11. Исключить. 7.12. Исключить. 8.7. Исключить.".

Решением от 19.12.2022 Арбитражный суд города Москвы урегулировал разногласия, возникшие между ООО "Лотос" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи недвижимости - нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, пер. Сыромятнический 4-й, д. 3/5, стр. 3, с кадастровым номером 77:01:0003003:2520, общей площадью 565,7 кв.м., установив спорные условия договора в следующей редакции:

3.1. Цена Объекта составляет 57 453 743 (пятьдесят семь миллионов четыреста пятьдесят три тысячи семьсот сорок три) рублей 12 коп., с учетом произведенных ООО "ЛОТОС" неотделимых улучшений стоимостью 12 605 256 рублей 88 коп., в соответствии с Заключением эксперта от "19" сентября 2022 года г. N 96. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

3.2. Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение семи лет со дня его заключения. Срок рассрочки изменению не подлежит.

3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Ежемесячные платежи осуществляются покупателем до __ числа каждого месяца, следующего за соответствующим кварталом, на который предоставляется рассрочка. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 683 973 (шестьсот восемьдесят три тысяч девятьсот семьдесят три) рублей 14 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

В удовлетворении остальной части иска суд отказал.

Не согласившись с принятым решением, истец и ответчик обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.

Истец в жалобе просил отменить решение отменить в части и удовлетворить иск в полном объеме.

Ответчик в жалобе просил отменить решение и урегулировать разногласия по цене, определенной департаментом.

Информация о принятии апелляционных жалоб к производству вместе с соответствующими файлам размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте www.kad.arbitr.ru в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представители истца и ответчика поддержали доводы своих апелляционных жалоб и возразили против удовлетворения апелляционных жалоб друг друга. Просили отменить решение суда.

Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании статей 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив все доводы апелляционных жалоб, приходит к выводу о том, что судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение, и у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для его отмены.

При исследовании обстоятельств дела установлено, что ООО "ЛОТОС" является арендатором недвижимого имущества по адресу г. Москва, пер. Сыромятнический 4-й, д. 3/5, стр. 3, кадастровый номер 77:01:0003003:2520 общей площадью 565,7 кв.м. (подвал, комн. А, Б; пом. I, комн. 1-3; пом. II, комн. 1; пом. III, комн. 1; 1 этаж, комн. А; пом. I, ком. 1-22) на основании Договора на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, сооружения), находящегося в собственности г. Москвы от 22.07.2019 N 00-01023/19 с Департаментом городского имущества г. Москвы. Истец является субъектом малого предпринимательства г. Москвы.

13.08.2021 в порядке статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" обратился к Ответчику с Заявлением о предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности г. Москвы" в отношении указанного выше арендуемого объекта недвижимого имущества.

Как на момент обращения, так и на момент принятия решения Департаментом городского имущества г. Москвы, на основании Заявления ООО "ЛОТОС" недвижимое имущество находилось во временном владении на правах аренды у Заявителя, задолженность по арендной плате и иным обязательным платежам отсутствовала, все условия, предусмотренные подпунктами 1)-4) статей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" соблюдены.

По результатам рассмотрения обращения Истца Департаментом городского имущества г. Москвы Сопроводительным письмом от 13.10.2021 N 33-5-77909/21-(0)-6 направлен Договор купли-продажи указанного помещения, направленного в порядке положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ".

Не согласившись с содержанием отдельных положений представленного государственным органом текста Договора Истец в порядке статей 443, 445 части первой ГК РФ направил в адрес Ответчика Протокол разногласий, в соответствии с которым, прежде всего, выразил несогласие с ценой указанной в проекте Договора купли-продажи объекта недвижимости. Также Истцом было указано на несоответствие положениям законодательства РФ следующих положений указанного Договора.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном п. 2 ст. 445 ГК РФ, истец обратился с настоящим иском в Арбитражный суд г. Москвы.

В ст. 12 ГК РФ определены возможные способы защиты гражданских прав. При этом, перечень способов защиты гражданских прав не является исчерпывающим и защита прав может быть осуществлена иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 указанного Федерального закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 9 данного Федерального закона, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В силу ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 08.08.2022 было назначено проведение судебной экспертизы с целью установления рыночной стоимости спорных нежилых помещений.

Проведение экспертизы поручено ООО "Агентство судебных экспертов", экспертам Школьному Эдуарду Аркадьевичу и Кирилловой Екатерине Владимировне.

На рассмотрение судебной оценочной экспертизы поставлен вопрос:

1. Какова рыночная стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу г. Москва, пер. Сыромятнический 4-й, д. 3/5, стр. 3, кадастровый номер 77:01:0003003:2520 общей площадью 565,7 кв.м. (подвал, комн. А, Б; пом. I комн. 1-3; пом. II, комн. 1; пом. III, комн. 1; 1 этаж, комн. А; пом. I, ком. 1-22) по состоянию на 13 августа 2021 года?

2. Какова стоимость неотделимых улучшений, произведенных в нежилом помещении расположенного по адресу г. Москва, пер. Сыромятнический 4-й, д. 3/5, стр. 3, кадастровый номер 77:01:0003003:2520 общей площадью 565,7 кв.м. (подвал, комн. А, Б; пом. I, комн. 1-3; пом. II, комн. 1; пом. III, комн. 1; 1 этаж, комн. А; пом. I, ком. 1-22) по состоянию на 13 августа 2021 года?

В соответствии с заключением экспертов рыночная стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу г. Москва, пер. Сыромятнический 4-й, д. 3/5, стр. 3, кадастровый номер 77:01:0003003:2520 общей площадью 565,7 кв.м. (подвал, комн. А, Б; пом. I комн. 1-3; пом. II, комн. 1; пом. III, комн. 1; 1 этаж, комн. А; пом. I, ком. 1-22) по состоянию на 13 августа 2021 года составила 70 059 000 руб. 00 коп.; стоимость неотделимых улучшений, произведенных в нежилом помещении расположенного по адресу г. Москва, пер. Сыромятнический 4-й, д. 3/5, стр. 3, кадастровый номер 77:01:0003003:2520 общей площадью 565,7 кв.м. (подвал, комн. А, Б; пом. I, комн. 1-3; пом. II, комн. 1; пом. III, комн. 1; 1 этаж, комн. А; пом. I, ком. 1-22) по состоянию на 13 августа 2021 года 12 605 256 руб. 88 коп.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской в их совокупности, судебная коллегия апелляционного суда приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, в связи с чем, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

Ответчиком в установленном законом порядке отводов экспертам не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.

Судебный эксперт, в отличие от специалистов-оценщиков, на чье заключение ссылается ответчик при досудебном порядке урегулирования спора, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не связан обязательствами перед сторонами.

Оснований не доверять заключению эксперта, предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, у суда первой инстанции не имелось.

При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов, у суда апелляционной инстанции не имеется.

При этом, вопреки доводам апелляционной жалобы, арбитражный суд, с учетом положений статей 432, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В остальной части требования истца обоснованно оставлены без удовлетворения судом первой инстанции, поскольку считает необоснованными и не подлежащим удовлетворению, поскольку в отчете ООО "Агентство судебных экспертов" полученном в рамках судебной экспертизы, указанные пункты договора не были предметом исследования, судом урегулированы разногласия между сторонами в соответствии с положениями договора и действующего законодательства.

Девятый арбитражный апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно определен характер спорного правоотношения, круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, верно определены законы и иные нормативные акты, которые следовало применить по настоящему делу, дана оценка всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований арбитражного процессуального законодательства.

Вместе с тем, заявителями апелляционных жалоб не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы заявителей, изложенные в апелляционных жалобах, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены судебного решения арбитражного суда первой инстанции по настоящему делу не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственных пошлин за рассмотрение апелляционных жалоб относятся на заявителей.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 19.12.2022 г. по делу N А40-287080/21 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Б.В. Стешан

Судьи

В.В. Валюшкина Т.В. Захарова