Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 февраля 2023 г. N 09АП-93839/22 по делу N А40-64803/2022

г. Москва

15 февраля 2023 г.

Дело N А40-64803/22

Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 февраля 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.И. Левченко,

судей Е.Б. Алексеевой, О.Г. Головкиной, при ведении протокола судебного заседания секретарем А.Р. Резниковым, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Общества с ограниченной ответственностью "Кремит Эстейт"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 21 ноября 2022 года

по делу N А40-64803/22, принятое судьей Н.В. Орловой,

по иску Департамента городского имущества города Москвы

(ОГРН: 1037739510423; 123112, г Москва, проезд 1-й Красногвардейский, дом 21 строение 1)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Кремит Эстейт"

(ОГРН: 5087746009929, 111524, г Москва, ул. Электродная, д. 10, эт 5 пом viii ком 54)

о расторжении договора,

по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью "Кремит Эстейт" к

Департаменту городского имущества города Москвы об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Чернова А.Н. по доверенности от 28.12.2022, диплом ВСА 0925935 от 30.06.2010;

от ответчика: не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью "Кремит Эстейт" (далее - ООО "Кремит Эстейт", ответчик) о расторжении договора аренды от 18.02.1997 N М-02-008146 земельного участка с кадастровым номером 77:02:0005001:34, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Бибиревская, вл. 6г.

Определением суда от 31.05.2022 в порядке статьи 132 АПК РФ для совместного рассмотрения с первоначальным иском принят встречный иск Общества с ограниченной ответственностью "Кремит Эстейт" к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании Департамента городского имущества города Москвы заключить Дополнительное соглашение к Договору аренды земельного участка от 18.02.1997 N М08146, в соответствии с проектом разногласий от 02.03.2022 (исключив пункт: "На основании 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны расторгают договор аренды земельного участка от 18.02.1997 N М-02-008146. Договор признается расторгнутым с даты присвоения учетного номера настоящему дополнительному соглашению в Департаменте городского имущества города Москвы") согласно представленному проекту дополнительного соглашения (с учетом принятых судом уточнений исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 31.11.2022 первоначальные исковые требования удовлетворены. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Ответчик не согласился с принятым решением и обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил обжалуемый судебный акт отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов жалобы, заявитель ссылается на несоответствие выводов суда первой инстанции обстоятельствам, имеющим значение для разрешения настоящего спора.

Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу www.//kad.arbitr.ru/) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В заседании суда апелляционной инстанции 15.02.2023 представитель истца возражал против удовлетворения жалобы.

От ответчика через канцелярию суда поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с занятостью представителя в других процессах.

Согласно части 5 статьи 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференц-связи, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

При этом отложение судебного разбирательства по статье 158 АПК РФ является правом, а не обязанностью суда.

Рассмотрев ходатайство заявителя об отложении судебного разбирательства, апелляционный суд его отклоняет, в связи с отсутствием процессуальных оснований, предусмотренных статьей 158 АПК РФ. Ответчик не был лишен права и возможности в случае занятости представителя направить в суд иного представителя, наделив его соответствующими полномочиями.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, заслушав объяснения представителя истца, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 21.11.2022 на основании следующего.

Как установлено судом апелляционной инстанции, между Московским земельным комитетом (в настоящее время - Департамент городского имущества города Москвы, арендодатель, истец) и ООО "ГПСК ЛАНД" (арендатор) был заключен договор аренды от 18.02.1997 N М-02-008146 земельного участка площадью 7 500 кв.м с кадастровым номером 77:02:0005001:34, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Бибиревская, вл. 6г, для целей строительства и последующей эксплуатации трехэтажного гаража-стоянки с комплексом сервисных услуг сроком по 18.02.2046.

По сведениям ЕГРЮЛ ООО "ПГСК ЛАНД" прекратило деятельность 15.04.2021 (исключение из ЕГРЮЛ юридического лица в связи с наличием в ЕГРЮЛ сведений о нем, в отношении которых внесена запись о недостоверности).

Согласно сведениям из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:02:0005001:34 зарегистрировано право аренды в пользу ООО "Кремит Эстейт" (ответчик). Дата регистрации 09.01.2019 номер государственной регистрации: 77:02:0005001:34-77/009/2019-4.

Право аренды перешло к ООО "Кремит Эстейт" на основании договора передачи прав и обязанностей N 2Б от 17.07.2018 от ООО "Флейта-5", а к последнему на основании договора передачи прав и обязанностей N 1/Б от 20.01.2015 от ООО "ГПСК ЛАНД".

Договор передачи прав и обязанностей был заключен после признания ООО "Кремит Эстейт" победителем открытых торгов в форме аукциона с открытой формой предоставления предложений о цене по продаже имущества ООО "Флейта-5", состоявшихся 03.07.2018 (протокол о результатах торгов N СТП-2831/1 от 03.07.2018).

Ранее земельный участок на праве аренды принадлежал ООО "Флейта-5" на основании Договора 1/Б от 20.01.2015 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N М-02-008146 от 18.02.1997, заключенного с ООО "ГПСК ЛАНД" (договор прошел государственную регистрацию в регистрирующем органе - 04.03.2015).

На основании решения Арбитражного суда г. Москвы от 13.09.2017 по делу N А40-16-30-342Б ООО "Флейта-5" было признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него было открыто конкурсное производство.

На открытых торгах, состоявшихся 03.07.2018 конкурсным управляющим в пользу ООО "Кремит Эстейт" было реализовано имущество должника (ООО "Флейта-5") по договору аренды земельного участка N М-02-008146 от 18.02.1997.

В ЕГРЮЛ 03.07.2019 в отношении ООО "Флейта-5" была внесена запись о прекращении деятельности юридического лица в связи с его ликвидацией на основании решения суда от 19.04.2019 о завершении конкурсного производства.

На земельном участке расположено двухэтажное нежилое здание (гараж) с кадастровым номером 77:02:0005001:1019.

На помещения в здании с кадастровым номером 77:02:0005001:1019, расположенном на земельном участке по адресу: г. Москва, ул. Бибиревская, вл. 6г, зарегистрированы права собственности физических лиц.

Информация о зарегистрированных в ЕГРН правах собственности ООО "Кремит Эстейт" на помещения в указанном здании, в Департаменте отсутствует. Земельный участок ООО "Кремит Эстейт" не используется.

Также согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 6.1 договора арендодатель имеет право расторгнуть договор досрочно, в установленном законом порядке, в случае нарушения арендатором условий договора, в том числе:

- невнесения арендной платы в течение двух кварталов подряд;

- использования земельного участка не по целевому назначению;

а также по иным основаниям, предусмотренным законодательными актами РФ и г. Москвы.

Как указывает истец, по состоянию на 14.01.2022 по договору аренды от 18.02.1997 М-02-008146 числится задолженность по арендной плате в размере 24 324 884 рублей 17 копеек, пени в размере 75 054 133 рублей 77 копеек.

Претензией от 03.02.2022 N ДГИ-И-6782/22 ответчику было предложено устранить допущенные нарушения договора аренды, расторгнуть договор аренды. Однако данная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пункт 2 статьи 450 ГК РФ также предусматривает, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении условий договора другой стороной.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательств.

При этом изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 2 статьи 451 ГК РФ в том случае, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть расторгнут, при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

С учетом содержания положений статьи 451 ГК РФ в качестве юридически значимых обстоятельств следует определить факт наличия существенного изменения обстоятельств, время его наступления, могли ли стороны разумно это предвидеть при заключении соглашения. Только при установлении этих обстоятельств существует возможность применения положений статьи 451 ГК РФ.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

При этом согласно позиции ВС РФ, при применении положений об изменении (расторжении) договора в связи с существенным изменением обстоятельств суд определяет наличие такого изменения, время наступления, возможность его предвидеть при заключении договора (определение Верховного Суда РФ от 30.07.2013 N 18-КГ13-70).

Строительство объекта (здания гаража) на земельном участке по адресу: г. Москва, Бибиревская, вл. 6г завершено. Вместе с тем в ЕГРН отсутствуют сведения о зарегистрированном праве собственности ООО "Кремит Эстейт" на объекты недвижимости, находящиеся на данном земельном участке.

Таким образом, с учетом положений статьи 39.20 ЗК РФ у ООО "Кремит Эстейт" отсутствует исключительное право на использование данного земельного участка на праве аренды, что является существенным и не позволяет ООО "Кремит Эстейт" использовать данный земельный участок в соответствии с его целевым назначением, а именно для эксплуатации гаража-стоянки с комплексом сервисных услуг.

В силу статьи 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений.

Факт наличия оснований для расторжения договора аренды от 18.02.1997 N М-02-008146 установлен в судебном заседании и подтвержден материалами дела, в связи с чем, суд считает требование истца о расторжении договора аренды от 18.02.1997 N М-02-008146 обоснованным и подлежащим удовлетворению.

При этом суд усматривает соблюдение истцом, установленного статьей 452 ГК РФ досудебного порядка урегулирования спора.

В обоснование исковых требований по встречному иску ответчик ссылается на то, что на проведенных торгах в рамках конкурсного производства ответчиком было приобретено только право в виде аренды земельного участка, принадлежащее ООО "Флейта-5". Иные объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке на торги не выставлялись, информация о наличии зарегистрированных прав на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке в договоре передачи прав и обязанностей отсутствовала.

Ответчик полагает, что истец обладал информацией о том, что право аренды на земельный участок должника (ООО "Флейта-5") будет реализовано в порядке конкурсного производства, и о том, что на земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности третьим лицам, в связи с чем, ответчик не мог не предполагать, что при получении прав на земельный участок у победителя торгов (при отсутствии прав собственности на объекты недвижимости, расположенные на Земельном участке) будут отсутствовать здания для его использования и оформления в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса РФ.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве 09.01.2019 за N 77:02:0005001:34-77/009/2019-2 была проведена государственная регистрация перехода прав аренды на ответчика.

В соответствии с пунктом 2.5 Административного регламента предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы "Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка", утвержденного п. 1.13 ППМ от 15.05.2012 N 199-ПП, ответчик неоднократно обращался к истцу за указанной государственной услугой для внесения изменений в Договор земельного участка в части смены стороны договора.

Однако, истец после рассмотрения заявлений направлял в адрес ответчика дополнительные соглашения о расторжении договора аренды.

ООО "Кремит Эстейт" полагает, что Департамент обязан заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 18.02.1997 N М08146, в соответствии с протоколом разногласий от 02.03.2022 и представленным проектом.

Между тем, суд первой инстанции обоснованно не находит оснований для удовлетворения исковых требований по встречному иску, в связи со следующим.

Согласно пункту 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено этим Кодексом, федеральными законами.

У ООО "Кремит Эстейт" в отсутствие прав на объекты недвижимости, отсутствует и право на оформление земельно-правовых отношений в отношении участка.

Согласно статье 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Договор аренды земельного участка был предоставлен арендатору для целей строительства и последующей эксплуатации трехэтажного гаража-стоянки с комплексом сервисных услуг.

Согласно разделу 4 "Особые условия договора" арендатор обязан по окончании строительства гаража-стоянки оформить в БТИ и Москомимуществе соответствующие документы, подтверждающие его право на гаражные боксы и представить их в десятидневный срок в Москомзем для внесения необходимых изменений в договор.

Таким образом, заключая договор стороны исходили из того, что по окончании строительства арендатором будут оформлены имущественные права на построенный объект и в Договор аренды будут внесены соответствующие изменения.

Строительство объекта (здания гаража) на земельном участке по адресу: г. Москва, ул. Бибиревская, вл. 6г завершено. Вместе с тем в ЕГРН отсутствуют сведения о зарегистрированном праве собственности ООО "Кремит Эстейт" на объекты недвижимости, находящиеся на данном земельном участке. Таким образом, с учетом положений статьи 39.20 ЗК РФ у ООО "Кремит Эстейт" отсутствует исключительное право на использование данного земельного участка на праве аренды.

Исполнение условий договора нарушает соотношение имущественных интересов сторон и при отсутствии объектов недвижимости, принадлежащих ООО "Кремит Эстейт" на праве собственности, указанный договор не был бы заключен.

Данные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии оснований для преимущественного права ООО "Кремит Эстейт" на приобретение земельного участка аренду, что, в свою очередь, свидетельствует о необоснованности и неправомерности встречных исковых требований.

Ответчик в обоснование своей позиции и встречных исковых требований ссылается на решение Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-118431/2016, которым отказано в удовлетворении требований ООО ГСК "Галанд-1" о расторжении указанного договора аренды.

Однако судом в части требований к ООО "Флейта-5" о расторжении договора аренды исковое заявление оставлено без рассмотрения, поскольку истцом не был соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Позиция ответчика по апелляционной жалобе противоречит положениям пункта 2 статьи 39.20, статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также совокупности обстоятельств, установленных по настоящему делу.

Так, договор аренды земельного участка был предоставлен арендатору для целей строительства и последующей эксплуатации трехэтажного гаража-стоянки с комплексом сервисных услуг.

Согласно разделу 4 "Особые условия договора" арендатор обязан по окончании строительства гаража-стоянки оформить в БТИ и Москомимуществе соответствующие документы, подтверждающие его право на гаражные боксы и представить их в десятидневный срок в Москомзем для внесения необходимых изменений в договор.

Заключая договор, стороны исходили из того, что по окончании строительства арендатором будут оформлены имущественные права на построенный объект и в Договор аренды будут внесены соответствующие изменения.

Строительство объекта (здания гаража) на земельном участке по адресу: г. Москва, ул. Бибиревская, вл. 6г завершено. Вместе с тем в ЕГРН отсутствуют сведения о зарегистрированном праве собственности ООО "Кремит Эстейт" на объекты недвижимости, находящиеся на данном земельном участке. Таким образом, с учетом положений статьи 39.20 ЗК РФ у ООО "Кремит Эстейт" отсутствует исключительное право на использование данного земельного участка на праве аренды.

Данные обстоятельства не позволяют ООО "КремитЭстейт" использовать данный земельный участок в соответствии с его целевым назначением.

Вопреки позиции ответчика, материалами дела подтверждено отсутствие оснований для преимущественного права ООО "Кремит Эстейт" на приобретение земельного участка.

При этом, вышеуказанные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии оснований для преимущественного права ООО "Кремит Эстейт" на приобретение земельного участка в аренду, что, в свою очередь говорит о неправомерности встречных исковых требований.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения Арбитражного суда.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 21 ноября 2022 года по делу N А40-64803/22 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Левченко Н.И.

Судьи

Алексеева Е.Б. Головкина О.Г.