|
20 февраля 2023 г.
|
Дело N А45-14578/2016
|
Резолютивная часть постановления объявлена 13 февраля 2023 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 20 февраля 2023 года.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
|
председательствующего
|
|
Апциаури Л.Н.
|
|
судей
|
|
Сбитнева А.Ю.
Усаниной Н.А.
|
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сперанской Н.В., с использованием средств аудиозаписи в режиме веб-конференции, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Грановского Дмитрия Юрьевича (N 07АП-11761/2018(2)) на определение от 02.12.2022 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-14578/2016 (судья Смирнова А.Е.) о несостоятельности (банкротстве) должника - общества с ограниченной ответственностью Новые технологии "Энергострой" (630099, г. Новосибирск, ул. Ядринцевская, д. 18; ИНН 5406555838, ОГРН 1095406042160), принятое по заявлению конкурсного управляющего должника Ашихмина Константина Александровича о признании недействительным договор купли-продажи имущества N 4 от 12.04.2019, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью Новые технологии "Энергострой" и Грановским Дмитрием Юрьевичем, третье лицо: Управление Росреестра по Новосибирской области,
В судебном заседании приняли участие:
от Грановского Д.Ю.: Ермаков А.В., доверенность от 01.09.2022.
УСТАНОВИЛ:
решением Арбитражного суда Новосибирской области от 19.12.2016 должник признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Ашихмин Константин Александрович.
27.05.2022 в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью Новые технологии "Энергострой" (далее - ООО НТ "Энергострой" в арбитражный суд поступило заявление конкурсного управляющего должника Ашихмина Константина Александровича о признании недействительным договор купли-продажи имущества N 4 от 12.04.2019, заключенного между ООО НТ "Энергострой" и Грановским Дмитрием Юрьевичем.
Правовым основанием заявленного требования конкурсный управляющий указал статьи 166 - 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).
Определением от 02.12.2022 Арбитражного суда Новосибирской области заявление финансового управляющего удовлетворено в полном объеме.
Не согласившись с принятым судебным актом, Грановский Д.Ю. обратился с апелляционной жалобой (в редакции дополнений от 09.01.2023), в которой просит определение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требования конкурсного управляющего.
В обоснование своих требований апеллянт указывает, что решение было принято в судебном заседании без участия ответчика; приобщены и оценены дополнения от истца от 24.11.2022 без подтверждения отправки этого документа стороне по делу - ответчику; истек срок исковой давности на признание сделки недействительной; государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права; истец знал о нахождении на части земельного участка части многоквартирного жилого дома до 12.04.2019; договор от 12.04.2019 начал исполняться обеими сторонами договора 12.04.2019 и был полностью исполнен ими 19.04.2019; вывод суда о ничтожности сделки не подтверждается самим заявленным исковым требованием; Грановский Д.Ю. не являлся стороной дела А45-12028/2021, следовательно, нормы статьи 69 АПК РФ не могут применяться к настоящему судебному производству; действующая система кадастрового учета не может отнести одну и ту же территорию к двум одновременно существующим земельным участкам.
Конкурсный управляющий в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором указывает на отсутствие правовых оснований для ее удовлетворения, поскольку истцом неверно истолкованы нормы права и позиция истца по обособленному спору.
13.01.2023 от Грановского Д.Ю. поступило ходатайство об участии в судебном заседании посредством веб-конференции.
Определением от 18.01.2023 указанное ходатайство удовлетворено.
07.02.2023 от представителя конкурсного управляющего поступило ходатайство об участии в судебном заседании посредством веб-конференции, удовлетворено судом протокольным определением.
Представитель Грановского Д.Ю. в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал, указал, что спорное решение суда не способствует защите прав истца либо жильцов многоквартирного дома.
Представитель конкурсного управляющего, при обеспечении со стороны суда возможности участи в судебном заседании посредством веб-конференции, фактическое подключение не обеспечил.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом и своевременно извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились, явку своих представителей не обеспечили.
На основании статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в их отсутствие.
Исследовав материалы дела, заслушав участника процесса, изучив доводы апелляционных жалоб, письменных пояснений, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность обжалуемого определения, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 54:35:063202:7, площадью 616 кв. м, адрес: установлено относительно ориентира индивидуальный жилой дом, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Россия, Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Озерная, д. 74 является собственностью ООО НТ "Энергострой".
По результатам торгов ООО НТ "Энергострой", в лице конкурсного управляющего (продавец), и Грановский Д.Ю. (покупатель) заключили договор купли-продажи имущества N 4 от 12.04.2019, согласно которому Грановский Д.Ю. купил земельный участок с кадастровым номером 54:35:063202:7 по цене 44 415 руб. 00 коп.
Уведомлением от 02.09.2019 N 54/001/500/2019-34372 Управление Росреестра по Новосибирской области отказало ООО НТ "Энергострой" и Грановскому Д.Ю. в государственной регистрации перехода права собственности. Основание: не представлен документ, подтверждающий полную уплату по договору купли-продажи; земельный участок с кадастровым номером 54:35:063202:7 является общим имуществом собственников помещений и не может быть предметом данной сделки.
Уведомление от 02.09.2019 N 54/001/500/2019-34372 не оспорено в установленном законом порядке.
В связи с отказом ответчика Грановским Д.Ю. от подписания соглашения о расторжении договора купли-продажи имущества N 4 от 12.04.2019, конкурсный управляющий обратился в суд с настоящим заявлением, ссылаясь на его ничтожность в силу статьи 168 ГК РФ, статьи 36 ЖК РФ.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что материалами дела подтверждается фактический переход права собственности на отчуждаемый земельный участок собственникам помещений многоквартирного дома, расположенного на указанном земельном участке, в связи с чем основания для отчуждения данного имущества у ООО НТ "Энергострой" отсутствовали, договор является ничтожным как нарушающий требований закона и права и интересы собственников многоквартирного дома.
Повторно исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции.
Конкурсный управляющий должника просит признать недействительным договор купли-продажи имущества N 4 от 12.04.2019, заключенный по результатам торгов, не оспаривая при этом сами торги.
В целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме, исходя из правовой природы общего имущества такого дома как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями, в пункте 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ закреплено правило о принадлежности земельного участка, на котором расположен дом с элементами озеленения и благоустройства, собственникам помещений в многоквартирном доме.
По смыслу статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" общая долевая собственность собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположен этот дом, оформляется с использованием процедур формирования земельного участка и последующего проведения его государственного кадастрового учета.
В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (пункт 3 статьи 16 Закона N 189-ФЗ в редакции, действующей в соответствующий период).
На основании пункта 5 статьи 16 Закона N 189-ФЗ с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
На основании действующего и не отмененного постановления Мэрии города Новосибирска от 15.04.2014 N 3192 "Об утверждении схемы расположения земельного участка по ул. Пархоменко в Ленинском районе" после ввода в эксплуатацию 27.06.2013 многоквартирного дома с кадастровым номером 54:35:000000:13767 посредством объединения земельных участков с кадастровыми номерами 54:35:063202:4, 54:35:063202:5, 54:35:063202:7, 54:35:000000:666 образован единый земельный участок с кадастровым номером 54:35:000000:21833 площадью 7 698 кв. м путем утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории кадастровых кварталов 54:35:064720 и 54:35:063202.
Как следует из содержания указанного постановления, земельный участок с кадастровым номером 54:35:000000:21833 площадью 7 698 кв. м образован для эксплуатации двух многоквартирных жилых домов с кадастровыми номерами 54:35:000000:13767 и 54:35:000000:10381 с помещениями общественного назначения; вид разрешенного использования земельного участка - многоквартирные 9-13-этажные дома, в том числе с помещениями общественного назначения, автостоянками.
Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 54:35:000000:21833 площадью 7 698 кв. м, образованный путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 54:35:063202:4, 54:35:063202:5, 54:35:063202:7 и 54:35:000000:666, с видом разрешенного использования под многоквартирные дома, был образован муниципальным органом - Мэрией г. Новосибирска путем утверждения схемы расположения на кадастровом плане территории (пункт 2 статьи 11.3 ЗК РФ) именно для целей эксплуатации двух многоквартирных жилых домов с кадастровыми номерами 54:35:000000:13767 и 54:35:000000:10381 в порядке статьи 16 Вводного закона.
При этом доводы Грановского Д.Ю. об отсутствии в материалах дела постановления Мэрии города Новосибирска от 15.04.2014 N 3192 судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку указанный акт муниципального органа имеется в открытом доступе. Также обстоятельства образования земельного участка с кадастровым номером 54:35:000000:21833 площадью 7 698 кв. м исследовались в деле N А45-12028/2021. Факты, установленные судами в рамках данного дела, в рамках настоящего дела не опровергнуты.
Поскольку земельный участок с кадастровым номером 54:35:000000:21833 был сформирован (образован) путем утверждения схемы расположения участка на кадастровом плане территории и поставлен на государственный кадастровый учет, со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (элементы благоустройства), сформированный участок площадью 7698 кв. м перешел в общую долевую собственность собственников помещений в двух многоквартирных домах.
По итогу завершения строительства были возведены два многоквартирных дома, а именно дома N 23 и 25 по ул. Пархоменко в г. Новосибирске.
Согласно предоставленной выписке из ЕГРП в отношении спорного участка, а также пояснениям Росреестра по Новосибирской области следует, что в пределах данного участка располагался иной объект недвижимости - кадастровый номер 54:35:000000:10381.
Согласно публично размещенным сведениям под кадастровым номером 54:35:000000:10381 значится объект капитального строительства в виде многоквартирного дома N 23 по ул. Пархоменко в г. Новосибирске.
Из предоставленного отчета об оценке и содержащихся материалов, в том числе фототаблицы следует, что многоквартирные дома N 23 и 25 по ул. Пархоменко в г. Новосибирске имеют единую огороженную территорию, в том числе спорный участок расположен внутри такой общей огороженной территории.
В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Применительно к настоящему спору судом установлены обстоятельства реализации на торгах не суще
