Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20 февраля 2023 г. N 07АП-8110/20 по делу N А67-1295/2020

город Томск

20 февраля 2023 г.

Дело N А67- 1295/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 февраля 2023 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего		Сорокиной Е.А.,
судей		Афанасьевой Е.В., Киреевой О.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Касьян В.Ф., рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гермес" (07АП-8110/2020 (2)) на решение от 31.07.2020 Арбитражного суда Томской области по делу N А67- 1295/2020 (судья Чикашова О.Н.) по иску муниципального образования "Город Томск" в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации города Томска (ИНН 7017002351, ОГРН 1027000856211) к обществу с ограниченной ответственностью "Гермес" (ИНН 7702375250, ОГРН 1157746059965) об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов

СУД УСТАНОВИЛ:

Муниципальное образование "Город Томск" в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации города Томска (далее - Истец, МО "Город Томск") обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Гермес" (далее - Ответчик, ООО "Гермес", Общество) об изъятии объекта незавершенного строительства, площадью застройки 12 003,5 кв.м с кадастровым номером 70:21:0100087:12197, степень готовности - 29 %, расположенный по адресу: Томская область, г. Томск, ул. Клюева, д. 46 (далее - объект незавершённого строительства), путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства Российской Федерации N 1299 от 03.12.2014 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объекта незавершенного строительства".

Решением Арбитражного суда Томской области от 31.07.2020 изъят у ООО "Гермес" объект незавершенного строительства, общей площадью застройки 12003,5 кв.м, степень готовности объекта - 29 %, кадастровый номер 70:21:0100087:12197, адрес объекта: Томская область, г. Томск, ул. Клюева, 46, расположенный на многоконтурном земельном участке из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 70:21:0100087:563 общей площадью 14269 кв.м., местоположение которого: Томская область, г. Томск, ул. Клюева, 46, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 "О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства".

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, указывая, что так как не определена начальная стоимость спорного объекта могут быть нарушены права должника и иных лиц, участвующих в процедуре конкурсного производства должника. Одновременно конкурсный управляющий ходатайствовал о восстановлении пропущенного процессуального срока на подачу апелляционной жалобы, ссылаясь на ведение процедуры банкротства в ином регионе, отсутствие документов, подтверждающих имущественное положение должника.

С учетом подачи апелляционной жалобы в порядке главы 24 постановления Пленума ВАС РФ N 35 от 22.06.2012 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве", апелляционный суд полагает возможным восстановить пропущенный процессуальный срок и рассмотреть апелляционную жалобу по существу.

Лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания явку своих представителей не обеспечили, в связи с чем апелляционная жалоба рассматривается в порядке статей 156, 266 АПК РФ в отсутствие неявившихся лиц.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 12.04.2012 между муниципальным образованием "Город Томск", от имени и в интересах которого действует департамент управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (арендодатель), и обществом с ограниченной ответственностью "СтройТэкс" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка для строительства многофункционального делового и обслуживающего здания N ТО-21-19741, в соответствии с которым арендодатель обязуется передать арендатору во временное возмездное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок, местоположение которого: Томская область, г. Томск, ул. Клюева, 46 (кадастровый номер 70:21:0100087:563) площадью 14269 кв.м (далее - договор аренды N ТО-21-19741) (л.д. 111-113 том 1).

Срок действия договора аренды N ТО-21-19741 установлен с 15.02.2012 по 14.02.2014 (пункт 2.1. договора).

Дополнительными соглашениями N 1 от 02.08.2012 (л.д. 114-115 том 1), от 26.11.2013 (л.д.116-117 том 1) срок действия договора аренды неоднократно продлевался - до 05.04.2014, до 06.12.2016.

Соглашением от 15.02.2017 договор аренды N ТО-21-19741 на основании перехода права собственности на объект незавершенного строительства (запись регистрации N 70- 70/001-70/001/081/2016-8680/2 от 15.11.2016) расторгнут с 15.11.2016 (л.д. 118 том 1).

Право собственности на объект незавершенного строительства незавершенного, общей площадью застройки 12003,5 кв.м, степень готовности объекта - 29 %, кадастровый номер 70:21:0100087:12197, по адресу: Томская область, г. Томск, ул. Клюева, 46, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 05.12.2019, зарегистрировано за обществом с ограниченной ответственностью "Гермес" 15.11.2016 (запись регистрации N 70-70/001-70/001/081/2016-8680/2) (л.д. 11-13 том 1).

07.12.2016 ООО "Гермес" обратилось с заявлением в департамент управления муниципальной собственности в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137 "О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации" о предоставлении земельного участка по адресу: Томская обл., г. Томск, ул. Клюева, 46, кадастровый номер 70:21:0100087:563, в аренду сроком на три года, однократно, для завершения строительства объекта незавершенного строительства, без проведения торгов, в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, подтвердив, что иных зданий/сооружений на земельном участке нет (л.д. 119-120 том 1).

15.02.2017 на основании вышеуказанного заявления ответчика между муниципальным образованием "Город Томск", от имени в интересах которого действует департамент управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (арендодатель), и ООО "Гермес" (арендатор) на основании статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации (в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ), учитывая государственную регистрацию права собственности на объект незавершённого строительств в реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.11.2016 N 70-70/001-70/001/081/2016-8680/2, учитывая ранее заключенный договор аренды земельного участка для строительства N ТО-21-19741 от 12.04.2012, заключен договор аренды земельного участка N ТО-21-21674 (далее - договор аренды земельного участка N ТО-21-21674), в соответствии с которым арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование многоконтурный земельный участок из земель населенных пунктов, местоположение которого: Томская область, г. Томск, ул. Клюева, 46, с кадастровым номером 70:21:0100087:563 общей площадью 14269 кв.м., в том числе контур 1 площадью 8390 кв.м. (учетный номер 1), контур 2 площадью 5879 кв.м. (учетный номер 2) (далее - земельный участок) (пункт 1.1. договора) (л.д. 8-10 том 1).

Договор аренды земельного участка N ТО-21-21674 зарегистрирован в установленном законом порядке 28.03.2017 за N 70:21:0100087:563-70/001/2017-7, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 05.12.2019 (л.д. 14-18 том 1).

Земельный участок предоставлен для завершения строительства объекта незавершенного строительства (пункт 1.3 договора); вид разрешенного использования (назначение) в соответствии с кадастровым паспортом: многофункциональное деловое и обслуживающее здание (пункт 1.4. договора).

Договором предусмотрен срок его действия с 07.12.2016 по 06.12.2019 (пункт 2.1 договора).

Земельный участок переда арендатору по акут приема-передачи от 15.02.2017 (л.д. 10 том 1).

В соответствии с Актами обследования земельного участка от 03.12.2019 (л.д. 19-21 том 1), от 04.06.2020 (л.д. 104-107 том 2) Муниципального бюджетного учреждения "Томский городской центр инвентаризации и учета" установлено, что на земельном участке расположен объект незавершённого строительства (свайное поле); на момент осмотра строительная деятельность на участке не ведется, территория не ограждена и полностью завалена снегом, частично заросшая травой и кустарником.

Письмом от 12.12.2019 N 15328 департамент управления муниципальной собственностью уведомил ООО "Гермес" (в ответ на обращение от 03.12.2019 N 14478), с ссылкой на подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6. ЗК РФ о невозможности повторного предоставления на праве аренды земельного участка по адресу: г. Томск, ул. Клюева, 46, для завершения строительства объекта незавершённого строительства (л.д. 51 том 1).

Поскольку объект строительства на земельном участке возведен не был, истец обратился с иском об изъятии у ответчика объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов.

Суд первой инстанции принял по существу законный и обоснованный судебный акт, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.

Подпунктом 3.1 пункта 2 статьи 235 ГК РФ установлено, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в том числе, отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1).

Согласно пункту 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Пунктом 6 статьи 239.1 ГК РФ предусмотрено применение правил указанной статьи в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

При этом в силу пункта 33 статьи 34 этого закона, положения статьи 239.1 ГК РФ (в редакции этого закона) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу данного закона. Закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых установлен иной срок вступления их в силу (пункт 1 статьи 35).

Из указанного следует, что положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 137-ФЗ).

Положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ.

В пункте 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ также предусмотрено следующее: если объект незавершенного строительства расположен на участке, находящемся в государственной (муниципальной) собственности, и право собственности на объект зарегистрировано до 01.03.2015 или участок предоставлен до этой даты в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов. Порядок предоставления участков предусмотрен в статьях 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Данное положение применяется в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Как усматривается из материалов дела, фактически правоотношения по аренде участка между сторонами возникли в 2012 году, так как строительство объекта не завершено, без проведения торгов подписан новый договор, срок действия договора аренды земельного участка истек 06.12.2019, однако строительство объекта на земельном участке не завершено, степень готовности объекта незавершенного строительства 29%.

В связи с тем, что ответчиком реализовано свое право на однократное предоставление земельного участка для завершения строительства объекта без проведения торгов, доказательств нарушений со стороны истца ответчиком не представлено. Суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования.

Довод апелляционной жалобы о не определении начальной стоимости спорного объекта не может служить основанием для отмены судебного акта.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 239.1 ГК РФ порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации. Начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

В настоящее время порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, изъятых в порядке статьи 239.1 ГК РФ, установлен Правилами N 1299.

В соответствии с пунктом 2 Правил N 1299 публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников. Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов.

Согласно пункту 3 Правил N 1299 аукцион проводится исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами.

Организатор аукциона подготавливает извещение о проведении аукциона, которое должно содержать, в том числе, начальную цену предмета аукциона, определяемую на основании оценки его рыночной стоимости (пункты 4, 7 Правил N 1299).

Поскольку установление начальной продажной стоимости имущества в отсутствие соответствующего требования не является обязательным при рассмотрении спора об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, обязанность по проведению такой оценки возлагается на организатора аукциона и реализуется им в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

С учетом изъятия объекта до момента введения в отношении должника процедур банкротства, доводы о наличии оснований для исполнения решения суда в ином порядке апелляционным судом отклоняются.

Учитывая изложенное, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

В соответствии с частями 1, 5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на подателя жалобы.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет".

Руководствуясь статьёй 110, пунктом 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Томской области от 31.07.2020 по делу N А67-1295/2020 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гермес" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Томской области.

Председательствующий

Е.А. Сорокина

Судьи

Е.В. Афанасьева О.Ю.Киреева